石家庄市政设计研究院有限责任公司、河北祈福乾悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

河北省石家庄市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)冀01民终13993号

上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄市政设计研究院有限责任公司，住所地：石家庄市长安区建设南大街35号。

法定代表人：魏立峰，经理。

委托诉讼代理人：张恒礼、周立炳，河北三和时代律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北祈福乾悦房地产开发有限公司，住所地：石家庄市长安区平安北大街158号紫晶苑1号楼25层。

法定代表人：李彦宽，董事长。

委托诉讼代理人：杨睿，河北必道律师事务所律师。

原审第三人：河北众诚房地产开发有限公司，住所地：石家庄市高新区天山大街66号第1幢。

法定代表人：李小楠，执行董事。

委托诉讼代理人：郑雅静，女，1980年4月7日出生，汉族，该公司办公室主任。

上诉人石家庄市政设计研究院有限责任公司因与被上诉人河北祈福乾悦房地产开发有限公司、原审第三人河北众诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

石家庄市政设计研究院有限责任公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：原审认定《房屋置换协议》及《房屋置换补充协议》为特殊形式的房屋买卖合同属认定事实不清，原审认定上述协议无效属适用法律错误，应予改判支持上诉人原审诉讼请求。

被上诉人辩称：驳回上诉，维持原判。

石家庄市政设计研究院有限责任公司向一审法院起诉请求：：1、请求判令被告祈福乾悦公司返还原告购房款6600915元及支付违约金（违约金自2011年1月29日起至付清之日止，以6600915元为基数按照日万分之五计算，截至2019年1月29日的违约金为9162070元【扣除已付的违约金481866元】）；2、判令被告支付原告2017年度、2018年度过渡费684000元；3、本案全部诉讼费由被告承担。

河北祈福乾悦房地产开发有限公司反诉请求：一、请求法院判令解除反诉人与被反诉人2011年1月29日签订的《房屋置换协议书》及2015年2月4日签订的《房屋置换补充协议》；二、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。

原审查明：2010年8月19日，第三人众诚公司（甲方）与原告市政研究院公司（乙方）签订《房屋订购协议书》，约定：乙方订购的房屋位于，建华大街以东，南翟营村地以西，现名称为百合市场，房屋性质为普通商品房，该楼地下一层、地上六层，乙方订购部分为地上第四层的十四套与第五层西侧起的五套，合计壹拾玖套，具体房号为401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414、508、509、510、511、512，房屋建筑面积合计1466.87平方米，单价为3880元／㎡。2011年1月29日，被告（反诉原告）祈福乾悦公司（甲方）与原告（反诉被告）市政研究院公司（乙方）签订《房屋置换协议书》，约定：乙方房屋位于，5层508-512室，共19套，总建筑面积1466.87平方米；乙方自愿用上述19套房屋，与甲方进行房屋置换写字楼，置换位置为本区域内甲方开发的写字楼内……房屋置换临时过渡期间，由乙方自己解决选择新的办公地点，由甲方支付给乙方过渡期间的房屋租金；乙方过渡期间的房屋租金，由甲方每年支付一次，时间为每年的元月三十日……本协议签订后，甲方支付乙方租金当日，乙方与众诚公司签订的房屋订购协议书作废，并将此协议原件和办理入住等相关手续及19套房屋钥匙交付给甲方……乙方房屋共19套，1466.87平方米，由甲方按套支付租金，本置换期间内每月1000元／套，由甲方按年支付该房屋租金……甲方未能在约定的时间内，为乙方办理置换后写字楼入住手续，甲方继续支付给乙方房屋租金，若超过30日仍不能办理入住，则甲方要承担按日支付给乙方万分之一的违约金，直至办理入住止。《房屋置换协议书》签订后，原告（反诉被告）市政研究院公司将涉案房屋及购房手续、房屋钥匙交付被告（反诉原告）祈福乾悦公司使用。2015年2月4日，被告（反诉原告）祈福乾悦公司（甲方）与原告（反诉被告）市政研究院公司（乙方）签订《房屋置换补充协议》，约定：……在2014年10月1日后，房屋置换过渡期间，甲方支付的过渡费（房屋租金）由1000元／月／套调整为1500元／月／套，房屋共19套，2016年10月1日后根据当时周边房屋租赁价格进行调整，另行商议；在本补充协议签订后房屋具备预售条件时，甲方需与乙方签订正式的房屋买卖合同；甲方应于2018年6月30日前为乙方按符合法定的交房条件办理写字楼的入住手续；原《房屋置换协议》中关于违约金的计算按总房价6600915元每日万分之一支付给乙方，若甲方未能按约定日期交房，违约金的支付直至2018年6月30日止。早于2018年6月30日交房的，违约金、过渡费截止到交房之日止。如甲方在本补充协议约定的2018年6月30日交房时间内未能交付房屋则：1、若交房时间不超过2018年12月31日，乙方则要求继续执行置换协议，甲方在2018年6月30日后逾期交房按每日总房价6600915元万分之五支付乙方违约金，直至按法定交房标准交付置换房屋止。2、截止2018年12月31日如甲方仍未能交房，则甲方应一次性退还原房屋房款6600915元。并支付乙方总房价款每日万分之五的违约金。违约金起始日期为2011年1月29日直至甲方支付乙方原房屋房款日止。付款后，甲方不再对乙方回迁安置，原置换房屋归甲方所有.....。上述协议签订后，被告（反诉原告）祈福乾悦公司支付过渡费至2016年12月31日。

另，截止至庭审之日原告（反诉被告）市政研究院公司尚未取得涉案19套房产的所有权，现涉案19套房产仍由被告（反诉原告）祈福乾悦公司占有使用。原告（反诉被告）市政研究院公司与被告（反诉原告）祈福乾悦公司签订《房屋订购协议书》及《房屋置换补充协议》，签订协议时，协议中的写字楼未办理任何相关手续，现仍未办理任何相关手续和建设。

以上事实有房屋订购协议书、购房收据、房屋置换协议书、房屋置换补充协议、银行转账记录及庭审笔录等在卷予以佐证。

原审认为，原告（反诉被告）市政研究院公司与被告（反诉原告）祈福乾悦公司签订的《房屋置换协议书》和《房屋置换补充协议》是一种特殊形式的房屋买卖合同，而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中因原告（反诉被告）市政研究院公司与被告（反诉原告）祈福乾悦公司所置换的写字楼至今未办理任何相关手续和建设，原告（反诉被告）市政研究院公司也一直未取得涉案19套房产的所有权，而导致其与被告（反诉原告）祈福乾悦公司签订的《房屋置换协议书》和《房屋置换补充协议》的合同目的无法实现，故上述协议均属无效合同。无效合同自始无效，故对原告市政研究院公司依据无效合同要求被告祈福乾悦公司返还其购房款并支付违约金的主张，本院不予支持；对于反诉原告祈福乾悦公司要求解除《房屋置换协议书》和《房屋置换补充协议》的主张，本院不予支持。因无效合同取得的财产应当予以返还。现由被告祈福乾悦公司占有使用的涉案19套房产及购房手续应当返还原告市政研究院公司。被告（反诉原告）祈福乾悦公司在明知原告（反诉被告）市政研究院公司对涉案房屋未享有所有权的前提下仍与其签订《房屋置换协议书》和《房屋置换补充协议》亦存在过错，且其实际占有使用涉案19套房产至今，根据公平原则，其应向原告（反诉被告）市政研究院公司支付自2017年1月1日至实际返还之日止的占有使用涉案19套房产期间租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）石家庄市政设计研究院有限责任公司与被告（反诉原告）河北祈福乾悦房地产开发有限公司于2011年1月19日签订的《房屋置换协议书》和2015年2月4日签订的《房屋置换补充协议》无效；

二、被告（反诉原告）河北祈福乾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）石家庄市政设计研究院有限责任公司，建华大街以东，南翟营村地以西“建华旺角”401、402、403、404、405、406、407、408、409、410、411、412、413、414、508、509、510、511、512共计19套房产及购房手续；

三、被告（反诉原告）河北祈福乾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）石家庄市政设计研究院有限责任公司上述房产租金（自2017年1月1日起以1500元/月/套计算至实际返还房屋之日止）；

四、驳回原告（反诉被告）石家庄市政设计研究院有限责任公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）河北祈福乾悦房地产开发有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费120482元（原告已预交）、反诉案件受理费40元（反诉原告已预交），由原告（反诉被告）石家庄市政设计研究院有限责任公司负担115510元，被告（反诉原告）河北祈福乾悦房地产开发负担5012元。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人与被上诉人签订《房屋置换协议书》及《房屋置换补充协议》约定将上诉人位于房屋，与被上诉人待开发的写字楼进行置换，并另行商议在上述补充协议签订后房屋具备预售条件时双方签订正式的房屋买卖合同，原审据此认定上述协议为特殊形式的房屋买卖合同，并无不当。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案中案涉房产并未取得商品房预售许可证明，双方所签上述协议应认定无效，故一审法院判令被上诉人将案涉19套房产及购房手续返还给上诉人并支付占用上述房产期间的租金，符合《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，亦无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费120482元，由上诉人承担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　林

审判员　刘立虹

审判员　李　莉

二〇一九年十二月二十日

书记员　董　冉