文书内容
上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初7281号
原告：上海公诚资产经营有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人：姚秀平，董事长。
委托诉讼代理人：吴建利，上海吴建利律师事务所律师。
被告：上海数字贸易有限公司，住所地上海市长宁区。
法定代表人：谢志翔，董事长。
委托诉讼代理人：解则坤，上海国根律师事务所律师。
第三人：上海美华系统有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
法定代表人：罗贵华，董事长。
委托诉讼代理人：秦嘉奎，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：何叶，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
第三人：上海工程技术大学，住所地上海市仙霞路XXX号。
法定代表人：夏建国，校长。
委托诉讼代理人：陈敏涛，上海汇臻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：岑旭阳，上海汇臻律师事务所实习律师。
原告上海公诚资产经营有限公司(以下简称公诚资产公司)与被告上海数字贸易有限公司(以下简称数字贸易公司)、第三人上海美华系统有限公司(以下简称美华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日作出(20xx)沪0105民初xxxxx号民事判决。被告数字贸易公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2017年4月5日作出(2016)沪01民终13795号民事裁定：撤销(20xx)沪0105民初xxxxx号民事判决；本案发回本院重审。本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。根据被告数字贸易公司的申请，本院追加上海工程技术大学(以下简称工程技术大学)为第三人参加诉讼。2017年8月1日，本院组织原、被告及第三人进行证据交换。此后，根据被告数字贸易公司的申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对上海市长宁区仙霞路XXX号内虹古路原有沿街商铺的拆除、垃圾清运、场地平整等费用及重建(扩建)的工程造价进行鉴定。2018年4月3日，被告数字贸易公司向本院提出申请，请求缓缴或减免鉴定费。本院于2018年4月13日向被告数字贸易公司进行调查，对其缓缴或减免鉴定费的申请不予准许。此后，被告数字贸易公司撤回鉴定申请。本院于2018年5月3日公开开庭审理了本案。原告公诚资产公司的委托诉讼代理人吴建利、被告数字贸易公司的委托诉讼代理人解则坤、第三人美华公司的委托诉讼代理人秦嘉奎、第三人工程技术大学的委托诉讼代理人陈敏涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告公诚资产公司原审向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的商务合作框架协议、租赁合同、房屋租赁备忘录在诉状到达被告时解除；2.被告结清租赁房屋内的水、电、煤气、通讯、物业管理费等全部费用，搬离本市长宁区仙霞路XXX号内虹古路沿街商铺、场地；3.被告支付自2014年1月1日起至实际搬离之日止的租金及逾期支付租金的滞纳金(从应付租金次日起算至实际搬离日止，按同期银行贷款利率的四倍计算)。重审中，原告撤回要求被告结清租赁房屋内的水、电、煤气、通讯、物业管理费等全部费用的诉讼请求，同时明确第三项诉讼请求中主张的租金截止日为2016年10月16日，其中包括2013年7月1日至12月31日期间增加面积的租金。事实和理由：原告受工程技术大学委托，经营出租仙霞路XXX号校区内虹古路沿街商铺。2013年3月25日，原、被告签订商务合作框架协议及租赁合同，原告将虹古路沿街商铺、场地出租给被告。合同签订后，原告即将上述房屋、场地交给被告，被告用于经营和转租。但被告仅支付了2013年7月1日至2013年12月31日的租金663,552元，自2014年1月1日起不再支付租金。原告多次催讨，被告仍未支付，原告遂于2016年1月1日发函解除双方合同。因被告至今拒付租金，故提起诉讼。
被告数字贸易公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由为：1.被告希望继续履行双方所签订的协议，如法院认为协议不能继续履行，希望对被告及美华公司投资建成的建筑物进行处理；2.原告系工程技术大学的代理人，不具有本案原告的主体资格；3.工程技术大学全程参与了与被告的合作，包括前期沟通筹备、临房拆迁重建及报批，故工程技术大学才是协议的真正主体；4.原告在合作过程中存在重大过错和违约行为，房屋一半以上面积处于高压输电保护区，导致项目规划许可证上核准面积仅有920.79平方米，其余大部分面积无法取得临证，被告在对外经营过程中无法办理相关证照，次承租人拖欠被告租金，故被告才拖欠原告租金；5.工程技术大学在合作过程中未尽义务和责任，任意增加重建、扩建面积，拖延工期；未提供相关证照，导致被告无法取得贷款。此外，工程技术大学以租金形式来收取保底利益，故2013年10月16日签订的租赁合同应属无效，其与被告之间实际形成的是合作关系而不是房屋租赁合同关系。
第三人美华公司述称，美华公司与原告签署了共建商务合作协议，并实际投资建造了虹古路商铺，由于种种原因，虹古路商铺的修建晚于竣工日期，竣工后也未通过消防验收，导致虹古路商铺无法对外使用，被告与案外人签订的租赁合同无法履行。本案非纯粹的房屋租赁关系，而是合作法律关系，原告的诉请不应得到支持。
第三人工程技术大学述称，1.工程技术大学将资产委托给原告经营，与被告之间并无合作关系，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效；2.房屋的改建是由被告进行，工程技术大学从未对被告进行阻挠，由此产生的问题应由被告自行承担；3.被告租赁房屋，就应该支付租金，如果不履行合同主要义务而导致合同被解除，应该承担由此产生的后果。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《部分房产资源委托管理协议》、《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁备忘录》、承诺书、关于同意虹古路临房建造方案的说明、上海市建设项目规划设计要求申请表、建设单位承诺书、关于核发展示中心(暂名)《建设工程规划涉及要求通知单》的决定、上海市临时建设工程规划许可证、临时建筑工程项目表、入账通知书、记账凭证、收据、原告与被告的往来函件等证据，本院予以认定并在卷佐证。
根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年3月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》，约定：甲方受工程技术大学委托，将仙霞路校区在虹古路沿街97.87米的商铺，总占地面积766.27平方米(按实际测量面积计算)整体出租给乙方；租期第一年(前三个月及2013年4月1日至6月30日为免租期)每月租金为9.20万元，下半年租金共计55.20万元。自第二年起租金按每年4%递增。乙方应于每季度末月15日左右向原告支付下一季度租金。甲方同意被告通过自我筹措资金的方法，按国别商品展示中心的功能定位对沿街商铺进行改造。改造后的临房产权归工程技术大学，经营权归乙方。新增占地面积超出原有766.27平方米的部分，按每天每平方米4元计算，自第二年起房屋租金按每年4%递增。配套水电费据实结算，由乙方直接支付给工程技术大学，物业管理费按实际面积收取，由乙方直接支付给案外人。租期为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止，房屋租赁合同5年一签。甲方提供工程技术大学与甲方的委托授权书作为附件，并提供规划申报、拆迁等需要的相关文件。
2013年4月8日，工程技术大学(委托人、甲方)与原告(乙方)签订《部分房产资源委托管理协议》，约定：甲方将属于学校产权的位于仙霞路XXX号第1幢……虹古路XXX-XXX号(虹古路临房)建筑面积865.02㎡……授权委托给乙方(学校全资控股公司)实行整体经营与管理。甲方的权利和义务：甲方以乙方上缴利润的收益为乙方提供可用于经营的房产资源，自协议签订之日起用于经营的房产资源所引起的任何法律纠纷均由乙方承担……。乙方的权利和义务：乙方经企业年度财务决算审计后，将房产经营收入扣除应缴纳的各项税金后，作为利润上缴甲方，对于乙方的年度经营支出，甲方作为管理费用返还给乙方；负责与各承租人签订房屋租赁合同……。协议有效期至2020年12月31日止。
2013年5月14日，被告向原告出具承诺书，确认：对长宁规土局发出的展示中心的告知承诺书内容已了解，并承诺按照告知的要求进行建设工程规划设计方案的设计，并在申请临时建设工程规划许可证的图纸和文件中继续落实规划设计要求的规定。被告已明知违反承诺的后果，并愿意承担有关法律责任。
2013年10月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方受工程技术大学委托将仙霞路校区在虹古路沿街商铺暂定总面积921.60平方米(真实面积以竣工后实际测量面积为准，多退少补)，整体出租给乙方。甲方同意乙方自筹资金，按国别商品展示中心的功能定位对沿街商铺进行改建，改建后的产权归工程技术大学。租赁期自2013年4月1日至2018年3月31日，甲方同意给予乙方三个月的免租期，用于改建和装修，租金实际起算日为2013年7月1日。租赁期第一年每平方米每天租金按4元计算，每月租金按暂定面积算为110,592元(房屋竣工验收后，计算租赁面积以实测面积为准)。自第二年起，租金每年递增4%。租金每季度支付一次，乙方应于每季度末月20日前向甲方支付下一季度租金，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。合同签订后，乙方即应向甲方支付2013年7月至12月的租金。乙方向甲方支付房屋租赁保证金22万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、清洁、排污、治安、物业管理费等费用由乙方承担。其中物业费以及安全协议部分由乙方与案外人另某签订协议。
合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告支付了2013年7月至12月的房屋租金663,552元。
此后，被告将原告交付的房屋拆除，在原址建设共2,000余平方米的房屋，其中6幢房屋系根据临时建设工程规划许可证的许可建设，该6幢房屋均为两层建筑，包括未含在规划许可范围的尖顶部分的面积，共1,165.51平方米。
2013年10月17日，上海市长宁区规划和土地管理局(以下简称区规土局)向工程技术大学颁发临时建筑工程项目表，该项目表中载明：项目名称为国别商品展示中心(临时建筑)，建设地为长宁区仙霞路XXX号(工程技术大学内)，层数2，高度9.94米，地上建筑面积920.79平方米，临证期限2年。
2013年11月11日，被告向原告支付保证金220,000元。
2014年6月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁备忘录》，约定：双方于2013年10月16日经协商一致，就乙方承租甲方虹古路沿街商铺事宜订立《房屋租赁合同》。经实际测量，双方对合同第一款规定之商铺面积加以修正，由921.60平方米调整为1,165.51平方米，乙方以此为基础计算相应租金。
2014年6月17日，被告向原告及工程技术大学提出申请，称虹古路国别展示中心于5月完成实际租赁面积(双方确认为1,165.51平方米)的勘测，现拟于6月20日投入使用。目前，被告已向原告支付2013年下半年度租金663,552元，尚欠2014年上半年租金1,031,565.75元，待展示中心投入使用后，于2014年9月底前结清上半年所欠租金，下半年租金的支付按合同规定执行。希望原告及工程技术大学正常提供水电。
2014年10月27日，被告向原告出具支付计划，确认双方实际租赁面积为1,165平方米，需向学校支付的土地租金已开票金额为1,031,565.75元，另有2014年度下半年租金872,733.90元尚未开票。考虑到目前的资金状况，拟在2015年6月30日前分期支付……。
2014年7月、8月，被告向原告提出申请，拟将承租商铺中的部分商铺转租给第三方经营。
2014年9月，原告向被告发出催款通知书，要求被告在2014年9月30日前支付7月至9月的租金。
2014年10月21日，被告致函原告及工程技术大学，要求将租金起算日由2013年4月1日调整为2014年6月1日，并将租期自5年延长至15年。
2015年1月15日，被告与美华公司签订《在建工程承租权转让及债权债务结算协议》，约定：被告将虹古路XXX号在建工程转让给美华公司，双方确认在建工程转让款以在建工程实际支付金额为准，最终以审计为准；截至本协议签订时，被告因涉案工程向原告负有872,733.90元的未开票应付未付债务，双方确认债务抵充后，美华公司应向被告支付1,646,656.79元，美华公司应在10个工作日内支付500,000元，余款在2月28日前付清。双方同意在建工程土地系被告向工程技术大学承租，为保证在建工程的延续性，被告应配合美华公司完成工程的所有验收手续，协助美华公司与工程技术大学签订承租合同。
2015年2月4日，被告及美华公司向上海市长宁区公安消防支队提交请示，称被告没有履行事前申报的手续，在原有获得规划审批的920.79平方、不超过两层的基础上，扩建了部分阁楼。导致目前临时建筑整体面积与申报时不符，无法获得验收许可。目前该项目已经完成整改，希望消防支队能在工程验收上予以支持，使项目能尽快投入使用。
2015年4月9日，美华公司向原告出具情况说明，提出：美华公司旗下子公司为被告，被告于2013年10月承建的虹古路沿街商铺改造工程主体基本完成。但目前被告已实行转制，且因被告在企业运营中的问题无力再承担该工程租金，故自愿将工程经营使用权及原租赁关系出让给美华公司。请求原告终止与被告之间的合同关系，由美华公司重新签订并执行新的租赁合同，被告履行合同应支付的款项美华公司承诺在2015年内完成支付。正常投入使用后，美华公司承诺向原告按期支付租金。
2015年5月19日，上海市长宁区公安消防支队发出《关于工程技术大学临时建筑建设工程消防验收合格的意见》，确认仙霞路XXX号展示中心工程(地上1-2层，建筑面积920.79平方米……)消防验收综合评定为合格。
2015年6月9日，美华公司向原告及工程技术大学提交报告，提出其自2015年7月1日起全面接手，希望能将原框架合同中约定的租赁面积1,165.51平方米改为规划许可审批的920.79平方米，合同有效期自2015年7月1日起执行。如上述建议可行，被告拖欠的租金1,451,149.35元其承诺在2015年底前代为付清。
2015年9月25日，区规土局通知工程技术大学，同意其延长临时建设工程规划许可证至2016年10月17日止，其他内容和要求不变。
原告(甲方)与美华公司(乙方)另签订《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》一份，约定：甲方受工程技术大学委托，将仙霞路校区在虹古路沿街97.87米的商铺，总占地面积1,165.51平方米整体出租给被告；甲方同意乙方通过自我筹措资金的方法，按国别商品展示中心的功能定位对沿街商铺进行改造。改造后的临房产权归工程大学，经营权归乙方。租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。该协议落款日期为2013年3月25日。原告认为该协议的实际签署于2015年8月9日，是应美华公司要求变更的，因美华公司已经收购了被告承建的项目，并承诺支付被告欠付的租金，后因美华公司未支付租金，故租赁合同也未予变更。
审理中，原告主张，以被告缴纳的保证金抵充拖欠租金；被告则不予认可，要求原告将保证金返还被告。
本院认为，在原告与工程技术大学签订的《部分房产资源委托管理协议》中明确约定，原告可与第三方签订转租托管合同，原告据此取得转租房屋的权利。在原、被告签订的《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》中，双方均确认工程技术大学出具给原告的委托授权书作为该协议附件，根据该委托授权书，原告可与第三方签订租赁合同、收取租金，并对经营管理过程中所引起的任何法律纠纷均有处置权，包括起诉权。在原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽然提及原告受工程技术大学委托，将房屋出租给被告，但同时明确原告为出租人，被告为承租人，被告与原告签订该合同的行为说明其已认可原告出租人的身份，认可原、被告之间形成的房屋租赁合同关系。此外，被告也曾根据上述协议及合同的约定向原告支付租金及保证金，履行承租人的义务，上述行为更进一步说明被告对原告为出租人，原、被告之间形成房屋租赁合同关系并无异议。综上，被告关于原告主体不适格、工程技术大学与被告之间形成合作关系的抗辩意见，第三人美华公司关于本案涉及合作关系的述称意见均与事实及约定不符，本院不予采纳。
区规土局就涉讼房屋颁发的临时建设工程规划许可证及临时建筑工程项目表中均载明，仙霞路XXX号临时商业用房的地上建筑面积为920.79平方米，层数为2层。而被告最终并未按照批准内容建设，其实际建成房屋面积及原、被告最终确认的租赁面积均超出核准面积。据此可以认定，原、被告就许可证核准的920.79平方米房屋所订立的租赁合同合法有效，对双方均有约束力；原、被告就许可证核准的920.79平方米以外房屋订立的租赁合同无效。
被告抗辩因原告及工程技术大学的原因，导致其无法通过消防验收，故未支付租金。根据本院查明事实，消防验收未能通过的原因系被告超过规划审批范围扩建，原告及工程技术大学对此不应承担责任。原告作为出租方，已经按照约定向被告交付房屋，给予免租期，被告在房屋扩建后对外出租，根据权利义务相一致的原则，被告应当向原告支付租金及使用费。关于使用费，本院酌定被告根据租赁合同约定的租金标准支付。被告自2014年1月1日起未再向原告支付租金及使用费，虽出具过付款承诺，但经原告催告，至今拒不履行付款义务，原告据此享有解除租赁合同的权利。鉴于原审中，起诉状副本已于2016年6月9日送达被告，故原、被告之间的租赁合同应于当日解除。原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应搬离租赁房屋，并向原告支付拖欠租金及使用费共计5,185,443.38元。原告的上述诉讼请求于法不悖，本院予以支持。
原告另要求被告支付滞纳金。就此，本院认为，滞纳金条款系原、被告在租赁合同中所作约定，而租赁合同仅针对920.79平方米房屋，故就该部分房屋的租金，被告应支付相应滞纳金。因双方确定实测面积的时间为2014年6月16日，故本院将之前的滞纳金的起算时间调整为2014年7月1日。原告已经在合同约定基础上自行调低了滞纳金的计算标准，并无不当，本院予以准许。对于920.79平方米以外房屋所产生的使用费，因该部分租赁合同无效，故原告就上述使用费主张滞纳金缺乏依据，本院不予支持。
关于租赁保证金，在《房屋租赁合同》中约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，其余部分无息归还被告。现原告主张以租赁保证金抵充被告拖欠租金，符合上述约定，本院予以准许。
综上，依据《中华人民共和国合同法》五十六条、第九十三条第三项、第九十六条第一项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、原告上海公诚资产经营有限公司与被告上海数字贸易有限公司签订的《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁备忘录》中涉及上海市长宁区仙霞路XXX号内虹古路沿街920.79平方米房屋的条款于2016年6月9日解除；
二、原告上海公诚资产经营有限公司与被告上海数字贸易有限公司签订的《关于共建国别商品展示中心的商务合作框架协议》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁备忘录》中涉及上海市长宁区仙霞路XXX号内虹古路沿街920.79平方米以外房屋的条款无效；
三、被告上海数字贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市长宁区仙霞路XXX号内虹古路沿街商铺、场地；
四、被告上海数字贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海公诚资产经营有限公司支付租金及使用费共计5,185,443.38元(以被告上海数字贸易有限公司支付的保证金220,000元先行抵充，不足部分由被告上海数字贸易有限公司继续支付)；
五、被告上海数字贸易有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海公诚资产经营有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，自起算日起至实际支付日止，以应付租金为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算(起算日及应付租金金额详见附表)；
六、驳回原告上海公诚资产经营有限公司的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费48,098.10元，由被告上海数字贸易有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
附表：
应交租期
应付租金数额
滞纳金起算日
2014.1.1-2014.3.31
331,484.40元
自2014年7月1日起算
2014.4.1-2014.6.30
344,743.78元
自2014年7月1日起算
2014.7.1-2014.9.30
344,743.78元
自2014年7月1日起算
2014.10.1-2014.12.30
344,743.78元
自2014年10月1日起算
2015.1.1-2015.3.31
344,743.78元
自2015年1月1日起算
2015.4.1-2015.6.30
358,831.86元
自2015年4月1日起算
2015.7.1-2015.9.30
358,831.86元
自2015年7月1日起算
2015.10.1-2015.12.30
358,831.86元
自2015年10月1日起算
2016.1.1-2016.3.31
358,831.86元
自2016年1月1日起算
2016.4.1-2016.6.30
372,919.95元
自2016年4月1日起算
2016.7.1-2016.9.30
372,919.95元
自2016年7月1日起算
2016.10.1-2016.10.16
66,296.88元
自2016年10月1日起算
审 判 长 董 隽
人民陪审员 牟世荣
人民陪审员 杨耀丰
二〇一八年六月二十五日
书 记 员 王蕴婕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
……
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。