**(上海)实业有限公司与欧爵国际贸易(上海)有限公司、***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0105民初15813号

原告(反诉被告)：**(上海)实业有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人：姚学琪，董事。

委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

被告(反诉原告)：欧爵国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区冰克路XXX号XXX幢XXX层XXX室。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢庆，上海励精律师事务所律师。

被告：***，男，1962年4月15日生，汉族，住浙江省。

委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢庆，上海励精律师事务所律师。

第三人：上海美华系统有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区郭守敬路XXX号XXX幢XXX-XXX室。

法定代表人：罗贵华，职务不详。

原告(反诉被告，以下简称原告)**(上海)实业有限公司(以下简称**公司)与被告(反诉原告，以下简称被告)欧爵国际贸易(上海)有限公司(以下简称欧爵公司)、被告***，第三人上海美华系统有限公司(以下简称美华公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日作出(2017)沪0105民初14181号民事判决。原告**公司、被告欧爵公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提出上诉。上海市第一中级人民法院于2018年7月17日作出(2018)沪01民终6407号民事裁定：撤销本院(2017)沪0105民初14181号民事判决；本案发回本院重审。本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序审理。因第三人美华公司下落不明，本院以公告方式向其送达开庭传票。本院于2018年12月4日组织原、被告进行证据交换，于2018年12月25日公开开庭审理了本案。原告**公司的委托诉讼代理人高兴、被告***及其与被告欧爵公司的共同委托诉讼代理人谢庆到庭参加诉讼。第三人美华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告**公司原审向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告欧爵公司于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令被告欧爵公司支付原告上海市长宁区虹古路118-18商铺自2015年9月1日至2016年2月29日的租金251,484元、上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺自2016年3月1日至2016年10月17日的租金649,247.86元；3.判令被告欧爵公司支付原告上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺自2016年10月18日至2017年5月31日的房屋占有使用费654,277.54元；4.判令被告欧爵公司支付原告2015年7月1日至2017年5月31日的物业管理费87,768元；5.判令被告欧爵公司支付原告租金滞纳金719,140元；6.判令被告***对被告欧爵公司上述付款义务承担连带责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。重审中，原告**公司撤回第一项本诉诉讼请求。事实和理由：被告欧爵公司于2014年10月1日起从原告处承租上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺(以下简称涉讼房屋)，建筑面积424平方米。2015年7月1日，双方重新签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止。第一年月租金为83,828元，自第二年起，按第一年月租金的5%递增。同时约定，每月物业管理费9元/平方米，由承租方支付。合同另约定，如果被告欧爵公司拖欠租金，应按照每天0.3%的标准交纳滞纳金。被告欧爵公司于2017年5月2日通过微信通知原告解除合同，但至2017年5月仍在使用涉讼房屋开展经营，截至目前仅支付了一年的租金1,005,940元，构成违约，故其除了支付拖欠租金外还应向原告支付滞纳金。鉴于涉讼房屋的临时建设工程规划许可证于2016年10月17日到期，故此后的合同无效，但被告欧爵公司仍应按照合同约定租金标准支付房屋使用费。

被告欧爵公司本诉辩称及反诉诉称，被告欧爵公司在使用涉讼房屋的过程中发现临时建设工程规划许可证有效期至2016年10月17日届满，核准建造的房屋为二层，但实际建造的房屋为三层，与原告关于涉讼房屋属于商业用房的承诺不一致，导致其无法办理营业执照。此外，涉讼房屋是原告从第三人处转租而来，第三人已经于2016年4月28日向原告发送了解除租赁关系的通知，原告自此不再具有转租权。据此，双方的租赁合同自始全部无效，被告欧爵公司不需要向原告支付租金。即使需要支付租金，因原告曾承诺自被告欧爵公司取得营业执照之日计算租金，故被告欧爵公司已经支付2015年11月10日至2016年11月9日期间的租金，之后的租金也是根据第三人的要求才没有支付给原告，被告欧爵公司无需支付滞纳金。如果按照原告诉请主张的租金计算方式，因租金的诉讼时效为一年，故原告主张的2016年7月5日之前租金都已经超过诉讼时效，不应得到支持。此外，被告欧爵公司已经支付物业管理费11,448元，由于租赁合同无效，故不需要支付其余物业管理费。综上，不同意原告的全部本诉诉讼请求，另提出反诉诉讼请求：1.确认2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令原告向被告欧爵公司返还保证金167,656元；3.判令原告赔偿被告欧爵公司装修损失558,000元。

被告***本诉辩称，根据被告欧爵公司的审计报告和财务报表，可以认定两被告之间并无财产混同情况，故被告***不应对被告欧爵公司的债务承担连带清偿责任。

原告**公司反诉辩称，临时规划许可证的有效期至2016年10月17日，故有效期内的租赁合同合法有效，之后的租赁合同无效。对保证金，虽然被告欧爵公司提供的收据上加盖了原告公章，但原告帐户并未查询到保证金的收款记录，故不同意返还。被告欧爵公司主动搬离涉讼房屋，此时距双方约定的租期届满日只有一个月，其也未提供证据证明损失存在，故不同意就此进行赔偿。

第三人美华公司未到庭参加诉讼，未发表述称意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《商铺租赁合同》、收款收据、上海市临时建设工程规划许可证、规划管理业务通知单、律师函、营业执照(副本)、微信记录、工商登记信息、美华公司与上海工程技术大学出具的证明、谈话录音、(2016)沪0105民初17928号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2013年10月16日，案外人上海公诚资产经营有限公司(以下简称公诚资产公司)与上海数字贸易有限公司(以下简称数字贸易公司)签订《房屋租赁合同》，约定：公诚资产公司受工程技术大学委托将仙霞路校区在虹古路沿街商铺整体出租给数字贸易公司，租赁期自2013年4月1日至2018年3月31日。此后，数字贸易公司将原有房屋拆除，在原址重新建造房屋，涉讼房屋包括在内。数字贸易公司又与原告签订《商铺租赁合同》，将涉讼房屋出租给原告，租赁期为2014年10月1日至2019年9月30日。

2014年8月28日，原告(甲方)与被告欧爵公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方虹古路XXX号-16作为商业用途使用，建筑面积约212平方米。租用的期限为两年，租期从2014年9月1日至2016年8月31日。第一年月租金总额41,914元，单价6.5元.平米/天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，一次性付款(一年度)，计502,970元不含税。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付两个月租金作为履约保证金，计83,828元。月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，採季度付，每三个月交付，计5,724元。合同期满，合约将于租金年递增5%的条件下自动续约两年。在合同期间，如果由于甲方原因合同无法履行或被迫中止，甲方需退还乙方已付的租金和押金，并承担赔偿乙方相应的装修费用及损失(除不可抗因素)。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。该合同尾部空白处另注明：本合同起始日期顺延至2015年3月1日，并加盖原告公章。

2014年8月28日，原告出具收据，确认：收到被告欧爵公司的房租押金：虹古路XXX-XXX号，虹古路XXX-XXX号，共二栋房屋押金，每栋押金83,828元整，共计167,656元整(现金收讫)。该收据尾部加盖原告合同专用章。

2014年9月3日，原告收取被告欧爵公司支付的租金1,005,940元、物业管理费11,448元，并出具收据。

此后，原告(甲方)与被告欧爵公司(乙方)再次签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方虹古路XXX号-18作为商业用途使用，建筑面积约212平方米。租用的期限为两年，租期从2015年3月1日至2017年2月28日。第一年月租金总额41,914元，单价6.5元.平米/每天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，採一次性付款(一年度)，计502,970元不含税。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付两个月租金作为履约保证金，计83,828元。月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，採季度付，每三个月交付，计5,724元。

2015年3月27日，被告欧爵公司与案外人上海市室内装潢工程有限公司签订《装修合同》，约定：被告欧爵公司委托上海市室内装潢工程有限公司完成办公室装修工程，工程地点位于虹古路XXX号7、8单元2、3楼，工程造价319,000元，2015年3月27日开工，2015年4月25日竣工。

2015年3月31日，被告欧爵公司与案外人上海绎达建筑装饰设计工程有限公司签订《室内工程装修合同》，约定：被告欧爵公司委托上海绎达建筑装饰设计工程有限公司完成欧爵国际贸易-虹古路店现场装修工程，工程地点位于上海市长宁区虹古路XXX号16-18单元，工程工期自2015年4月5日至2015年5月30日，合同造价为239,000元。

2015年4月至5月期间，被告欧爵公司支付装修款558,000元。

2015年7月1日，原告(甲方)与被告欧爵公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于虹古路118-18和118-16作为商业用途使用，建筑面积约424平方米。租用的期限为两年，租期从2015年7月1日至2017年6月30日止。第一年月租金总额83,828元，单价6.5元/平米/每天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，採一次性付款(一年度)，计1,005,936元不含税；保证金：在本合同签订之日，乙方须向原告交付两个月租金作为履约保证金，计167,656元；月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，採季度付，每三个月交付，计11,448元；租赁期届满前，如果双方任何一方需要提前终止本合同，均需要提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付当期两个月租金作为违约金。在合同期间，如果由于甲方原因合同无法履行或被迫中止，甲方需要退还已付的租金和押金，并承担赔偿乙方相应的装修费用及损失(除不可抗因素)。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3%缴纳滞纳金。合同期满，合约将于租金年递增5%的条件下自动续约两年。

2015年9月10日，欧爵国际贸易(上海)有限公司长宁分公司(以下简称欧爵公司长宁分公司)成立，营业场所为上海市长宁区虹古路XXX号16、18室，负责人为***，执照有效期至2016年10月17日。为办理欧爵公司长宁分公司的设立手续，上海工程技术大学及第三人曾于2015年6月出具证明，确认：上海工程技术大学授权公诚资产公司经营出租房产资源，同意该公司授权第三人作为国别商品中心(虹古路沿街XXX号临至118-32号临共13间商铺)的实际运营人。第三人另出具租赁关系证明，确认：被告欧爵公司自2014年10月1日从原告处租赁118-16商铺，该商铺为原告2013年4月自数字贸易公司处租赁。该商铺是2015年1月1日数字贸易公司自第三人处承租的118号沿街部分商铺其中的一间。第三人同意该商铺租赁给被告经营及分公司运营。

2016年5月24日，第三人向被告欧爵公司发送通知书，内容为：被告欧爵公司和原告签订的租赁合同，系原告从第三人处转租给被告欧爵公司，2016年5月23日，第三人与被告欧爵公司赵总的会议中，已口头通知被告欧爵公司暂缓向原告支付房租，在原告未向第三人付清拖欠租金前，被告欧爵公司不要继续支付原告房租，待原告与第三人结清欠付全部租金后，第三人再书面通知被告欧爵公司向原告支付后续租金。

2017年1月24日，原告向被告欧爵公司发送律师函，要求被告欧爵公司支付截至2016年12月31日拖欠的商铺租金、保证金、物业费等合计2,298,512.80元。

2017年5月2日，被告***向原告人员发送微信称：因原告对房屋没有出租权限，也无法办理营业执照，因此解除双方合同。原告人员回复称：被告欧爵公司长期拖欠房租导致的一切后果将由该公司承担，单方面提出解除合同不具备法律效力……。

2017年5月8日，第三人向被告欧爵公司发送书面通知，内容为：鉴于被告欧爵公司已搬离涉讼房屋，请该公司不要将商铺钥匙等交给原告，而是交付第三人，由此引起的一切后果与被告欧爵公司无关。该通知尾部另写明：今收到欧爵公司虹古路118-16、118-18商铺钥匙三把。签收人为程德彬，落款日期为2017年5月8日。

另查明，2013年10月17日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海工程技术大学发出沪长建临(2013)FBXXXXXXXXXXXXXX号临时建设工程规划许可证，该许可证载明：建设项目名称为国别商品展示中心，建设位置为长宁区仙霞路XXX号(上海工程技术大学内)，建筑物名称为临时商业用房，层数为二层，总建筑面积920.79平方米，有效期至2015年10月17日。同时注明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。本证有效期为二年，期满后即行失效。届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。2015年9月25日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海工程技术大学发出规划管理业务通知单，同意该校申请，将上述《临时建设工程规划许可证》延期至2016年10月17日，其内容和要求不变。

2014年8月7日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所出具编订(变更)门弄(楼)号牌通知，仙霞路派出所对上海工程技术大学申请门弄楼号牌，经同意批准如下：虹古路XXX号-16、虹古路XXX号-18……。

审理中，被告欧爵公司确认，1.其在与原告签订《商铺租赁合同》前曾至涉讼房屋进行勘察；2.其于2017年5月8日搬离涉讼房屋。

本院认为，原、被告存在以下争议：

一、原告与被告欧爵公司就涉讼房屋所签订的租赁合同是否有效。原告主张在临时建设工程规划许可证有效期内的租赁合同有效，超出有效期的租赁合同无效。被告欧爵公司抗辩称，租赁合同自始无效。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。被告欧爵公司租赁涉讼房屋作商业用途，最终确定的租赁期至2017年6月30日，而临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月17日即已届满，在本案法庭辩论终结前，原告也未能提供证据证明涉讼房屋已取得有效建设工程规划许可证。同时，临时建设工程规划许可证中核定的临时商业用房层数为二层，而涉讼房屋为三层，显然未按照核准规划进行建造。综上，原告与被告欧爵公司就涉讼房屋签订的租赁合同应属无效，原告关于租赁合同部分有效的主张本院不予采纳，被告欧爵公司要求确认租赁合同无效的反诉请求本院予以准许。

二、原告是否需向被告欧爵公司返还保证金167,656元。被告欧爵公司主张，租赁合同无效，原告应向其返还保证金167,656元。原告抗辩称，虽然保证金收据上加盖了原告的公章，但原告帐户内未查询到被告欧爵公司支付的保证金，故不同意该项反诉请求。本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告欧爵公司提供了保证金收据，证明其已经向原告支付保证金，该收据上加盖原告公章，且注明现金收讫。原告对该公章的真实性并无异议，亦未能提供反驳证据，故被告欧爵公司的该项反诉请求合法有据，本院予以支持。

三、被告欧爵公司是否需向原告支付涉讼房屋的占有使用费及滞纳金。原告主张，被告欧爵公司已经对涉讼房屋进行装修、使用，应向原告支付涉讼房屋的租金，并按照租金标准支付房屋使用费。被告欧爵公司抗辩称，原告工作人员曾口头承诺自其取得营业执照之日支付租金，现因租赁合同无效，其也无需再向原告支付租金。本院认为，虽然租赁合同无效，但原告已经将涉讼房屋交付被告欧爵公司，而被告欧爵公司也对涉讼房屋进行装修、使用，并以涉讼房屋为营业场所设立了欧爵公司长宁分公司，故被告欧爵公司应向原告支付占有使用费。就16号商铺，原告与被告欧爵公司2014年8月28日签订的租赁合同中虽然约定租赁期为2014年9月1日至2016年8月31日，但在该合同尾部另注明合同起始日期顺延至2015年3月1日，原告还在该注明内容处加盖公章进行确认。据此可以认定，原告未能按原约定向被告欧爵公司交付16号商铺，双方经协商，对该商铺的起租日进行了变更，故被告欧爵公司应自2015年3月1日起向原告支付16号商铺的占有使用费。就18号商铺，双方曾签订租赁合同，约定租赁期为2015年3月1日至2017年2月28日。虽然被告欧爵公司主张原告未按期交付房屋，但根据其提供证据可以认定，其在2015年3月即委托案外人对涉讼房屋进行装修，并于2015年4月至5月期间支付了装修款，故被告欧爵公司主张与事实不符。此外，在双方人员通话过程中虽提及租金及营业执照的问题，但难以据此认定原告承诺免除2015年7月1日前的租金或自欧爵公司长宁分公司取得营业执照之日起再收取租金。在租赁合同被认定为无效的前提下，被告欧爵公司也应自其实际占有涉讼房屋之日即2015年3月1日起向原告支付18号商铺的占有使用费。综上，被告欧爵公司的该项抗辩意见本院不予采纳。关于占有使用费的标准，双方并未进行约定，考虑到临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月17日届满，被告欧爵公司长宁分公司营业执照的有效期也同样至该日届满，故自2016年10月18日起，被告欧爵公司对涉讼房屋的使用及经营活动受到一定影响。据此，结合双方对涉讼房屋租金所作约定，本院酌情确定被告欧爵公司应按照每月83,828元的标准支付2015年3月1日起至2016年10月17日的占有使用费，按照每月67,062元的标准支付2016年10月18日起至2017年5月8日止的占有使用费。扣除被告欧爵公司先行向原告支付的1,005,940元，其还应向原告支付涉讼房屋的占有使用费共计1,094,786元。原告另主张被告欧爵公司支付滞纳金，但滞纳金系原告与被告欧爵公司在租赁合同中就逾期支付租金应承担责任作出的约定，现租赁合同无效，原告的该项主张缺乏依据，本院不予支持。被告欧爵公司另抗辩称，租金的诉讼时效为一年，原告所主张的2016年7月5日之前的租金已经超过诉讼时效，原告则不予认可。本院认为，虽然原告与被告欧爵公司在租赁合同中约定租金按季度支付，但该合同已经被认定无效，故被告欧爵公司需向原告支付的是涉讼房屋的占有使用费而非租金，诉讼时效应为二年。而原告也曾于2017年1月24日向被告欧爵公司发送律师函催讨欠款，据此，被告欧爵公司的该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。

四、被告欧爵公司是否需向原告支付物业管理费。原告要求被告欧爵公司自2015年7月1日起按照租赁合同的约定支付物业管理费。被告欧爵公司抗辩称，租赁合同无效，其无需支付物业管理费。本院认为，虽然租赁合同无效，但被告欧爵公司已经实际占有、使用涉讼房屋，接受物业服务，且曾向原告支付涉讼房屋的物业管理费11,448元，据此可以认定被告欧爵公司对其应承担支付物业管理费的义务及物业管理费的标准均无异议，现原告要求其支付2015年7月1日至2017年5月8日的物业管理费84,969.60元，该项诉讼请求于法不悖，本院予以准许。鉴于被告欧爵公司已于2017年5月8日搬离涉讼房屋，故原告要求其支付2017年5月9日至5月31日期间的物业管理费，于法无据，本院不予准许。

五、原告是否需向被告欧爵公司赔偿装修损失。被告欧爵公司主张，因原告的过错导致租赁合同无效，致使其遭受损失，故原告应承担赔偿责任。原告抗辩称，被告欧爵公司搬离涉讼房屋时距双方约定的租期届满日只有一个月，其也未提供证据证明损失存在，故不同意进行赔偿。本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告作为出租人，提供的涉讼房屋与临时建设工程规划许可证中审核建造的房屋不符，故原告存在过错。被告欧爵公司在审理中曾表示，原告未向其出示过临时建设工程规划许可证。但是其作为经营者，租赁涉讼房屋作商业用途，在原告未提供涉讼房屋权属证明等资料的情况下就与原告签订租赁合同、支付租金及物业管理费等费用，并对涉讼房屋进行装修，显然与常理不合。此外，被告欧爵公司长宁分公司营业执照有效期至2016年10月17日届满，临时建设工程规划许可证有效期也同样至2016年10月17日届满，而办理营业执照时申请人需要提供营业场所房屋资料，临时建设工程规划许可证亦包括在内。据此可以认定，被告欧爵公司对涉讼房屋的临时建设工程规划许可证是知晓的。在该许可证上明确载明有效期为二年，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。在该许可证所附临时建筑工程项目表中，更明确载明核准建房为二层。被告欧爵公司在与原告签订租赁合同之前曾至涉讼房屋现场勘察，对涉讼房屋为三层的情况是明知的，但其并未提出异议，故被告欧爵公司也存在一定过错。被告欧爵公司于2017年5月8日搬离涉讼房屋，而其与原告约定的租赁期至2017年6月30日就将届满，其所提供的证据亦不足以证明其所遭受的实际损失，结合其已经占有、使用涉讼房屋且其自身也存在一定过错等因素，其要求原告赔偿装修损失的反诉请求缺乏依据，本院难以支持。

六、被告***是否需对被告欧爵公司的债务承担连带责任。原告主张，被告欧爵公司为一人公司，被告***系该公司股东，应对该公司债务承担连带责任。被告***抗辩称，被告欧爵公司的财产与其个人财产相互独立，故其不应对公司债务承担连带责任。本院认为，被告***提供了被告欧爵公司的审计报告，结合被告欧爵公司提供的装修费支付凭证等证据，可以证明被告欧爵公司有独立的财务凭证，不存在与被告***资产混同的事实，故原告的该项本诉请求缺乏依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：

一、原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司与被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司就上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺签订的《商铺租赁合同》无效；

二、被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司支付上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺的占有使用费1,094,786元；

三、被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司支付上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺的物业管理费84,969.60元；

四、原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司返还上海市长宁区虹古路118-16、118-18商铺的保证金167,656元；

五、驳回原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司的其余本诉诉讼请求；

六、驳回被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25,695.34元，由原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司负担10,277.54元，被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司负担15,417.80元。

反诉案件受理费5,528.28元，由原告(反诉被告)**(上海)实业有限公司负担1,826.56元，被告(反诉原告)欧爵国际贸易(上海)有限公司负担3,701.72元。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　董　隽

人民陪审员　陈　芳

人民陪审员　李丹萍

二〇一九年二月二十八日

书　记　员　屠晓婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

三、《中华人民共和国公司法》

第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。

四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

……

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

五、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。