欧爵国际贸易（上海）有限公司***（上海）实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪01民终7484号

上诉人（原审被告、反诉原告）：欧爵国际贸易（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区高荷路237号3层315室。

法定代表人：赵育敏，执行董事。

委托诉讼代理人：郭重清，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐旭萍，上海市锦天城律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺海（上海）实业有限公司，住所地上海市长宁区宣化路288号。

法定代表人：姚学琪，董事。

委托诉讼代理人：高兴，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。

原审被告：赵育敏，男，1962年4月15日出生，汉族，住浙江省青田县。

委托诉讼代理人：郭重清，上海市锦天城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐旭萍，上海市锦天城律师事务所律师。

原审第三人：上海美华系统有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区郭守敬路498号14幢22301－858室。

法定代表人：罗贵华。

上诉人欧爵国际贸易（上海）有限公司（以下简称欧爵公司）因与被上诉人贺海（上海）实业有限公司（以下简称贺海公司）、原审被告赵育敏、原审第三人上海美华系统有限公司（以下简称美华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初15813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人欧爵公司上诉请求：撤销原判第二、三项判决，驳回该部被上诉人贺海公司一审诉讼请求，改判支持上诉人要求被上诉人赔偿装修款人民币558,000元的反诉请求。

事实与理由：原判认定事实不清，《房屋租赁合同》已于2016年6月9日解除；本案租赁面积未达到约定的424平方米，被上诉人无权按约收取租金；本案租赁起租日为2015年7月1日，非被上诉人主张之2015年3月1日；上诉人已于2017年5月8日搬离标的房屋；双方租约有效期为4年，被上诉人应赔偿上诉人房屋装修损失；贺海公司未提供任何物业服务，原判要求上诉人承担物业管理费缺乏事实依据。原判适用法律错误，双方租赁合同依法已于2016年6月9日解除，本案不应适用所谓无效合同规定。

被上诉人贺海公司答辩称：不同意上诉请求，同意原判的裁判结果及理由，请求驳回上诉、维持原判。

原审被告赵育敏答辩称：同意上诉人欧爵公司上诉请求及理由。

原审第三人美华公司未答辩。

贺海公司向一审法院起诉要求判令：1、欧爵公司支付贺海公司上海市长宁区XX路118-18商铺自2015年9月1日至2016年2月29日的租金251,484元、上海市长宁区XX路118-16、118-18商铺自2016年3月1日至2016年10月17日的租金649,247.86元；2、欧爵公司支付贺海公司上海市长宁区XX路118-16、118-18商铺自2016年10月18日至2017年5月31日的房屋占有使用费654,277.54元；3、欧爵公司支付贺海公司2015年7月1日至2017年5月31日的物业管理费87,768元；4、欧爵公司支付贺海公司租金滞纳金719,140元；5、赵育敏对欧爵公司上述付款义务承担连带责任；6、本案诉讼费用由欧爵公司、赵育敏承担。

欧爵公司反诉要求判令：1、确认双方于2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》无效；2、贺海公司向欧爵公司返还保证金167,656元；3、贺海公司赔偿欧爵公司装修损失558,000元。

一审法院认定事实如下：2013年10月16日，案外人上海A有限公司（以下简称A公司）与上海B有限公司（以下简称B公司）签订《房屋租赁合同》，约定：A公司受工程技术大学委托将XX路校区在XX路沿街商铺整体出租给B公司，租赁期自2013年4月1日至2018年3月31日。此后，B公司将原有房屋拆除，在原址重新建造房屋，涉讼房屋包括在内。B公司又与贺海公司签订《商铺租赁合同》，将涉讼房屋出租给贺海公司，租赁期为2014年10月1日至2019年9月30日。

2014年8月28日，贺海公司（甲方）与欧爵公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方XX路XX号XX路-16作为商业用途使用，建筑面积约212平方米。租用的期限为两年，租期从2014年9月1日至2016年8月31日。第一年月租金总额41,914元，单价6.5元/平米/天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，一次性付款（一年度），计502,970元不含税。在本合同签订之日，乙方须向甲方交付两个月租金作为履约保证金，计83,828元。月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，按季度付，每三个月交付，计5,724元。合同期满，合约将于租金年递增5%的条件下自动续约两年。在合同期间，如果由于甲方原因合同无法履行或被迫中止，甲方需退还乙方已付的租金和押金，并承担赔偿乙方相应的装修费用及损失（除不可抗因素）。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。该合同尾部空白处另注明：本合同起始日期顺延至2015年3月1日，并加盖贺海公司公章。

2014年8月28日，贺海公司出具收据，确认：收到欧爵公司的房租押金：XX路XX号XX路，XX路XX号XX路，共二栋房屋押金，每栋押金83,828元整，共计167,656元整（现金收讫）。该收据尾部加盖贺海公司合同专用章。

2014年9月3日，贺海公司收取欧爵公司支付的租金1,005,940元、物业管理费11,448元，并出具收据。

此后，贺海公司（甲方）与欧爵公司（乙方）再次签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方XX路XX号XX路-18作为商业用途使用，建筑面积约212平方米。租用的期限为两年，租期从2015年3月1日至2017年2月28日。第一年月租金总额41,914元，单价6.5元/平米/每天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，一次性付款（一年度），计502,970元不含税。保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付两个月租金作为履约保证金，计83,828元。月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，按季度付，每三个月交付，计5,724元。

2015年3月27日，欧爵公司与案外人上海市C有限公司签订《装修合同》，约定：欧爵公司委托上海市C有限公司完成办公室装修工程，工程地点位于XX路XX号XX路7、8单元2、3楼，工程造价319,000元，2015年3月27日开工，2015年4月25日竣工。

2015年3月31日，欧爵公司与案外人上海D有限公司签订《室内工程装修合同》，约定：欧爵公司委托上海D有限公司完成欧爵国际贸易-XX路店现场装修工程，工程地点位于上海市长宁区XX路XX号XX单元XX路，工程工期自2015年4月5日至2015年5月30日，合同造价为239,000元。

2015年4月至5月期间，欧爵公司支付装修款558,000元。

2015年7月1日，贺海公司（甲方）与欧爵公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方自愿租用甲方位于XX路118-18和118-16作为商业用途使用，建筑面积约424平方米。租用的期限为两年，租期从2015年7月1日至2017年6月30日止。第一年月租金总额83,828元，单价6.5元/平米/每天，每年按365天计算；自第二年起，按第一年月租金的5%进行递增，每年在前一年的基础上递增5%。租金交付期限：合同签完五个工作日，一次性付款（一年度），计1,005,936元不含税；保证金：在本合同签订之日，乙方须向贺海公司交付两个月租金作为履约保证金，计167,656元；月物业管理费9元/平方/月计，同月租金一起由承租方支付，按季度付，每三个月交付，计11,448元；租赁期届满前，如果双方任何一方需要提前终止本合同，均需要提前一个月通知对方，且违约方须向对方支付当期两个月租金作为违约金。在合同期间，如果由于甲方原因合同无法履行或被迫中止，甲方需要退还已付的租金和押金，并承担赔偿乙方相应的装修费用及损失（除不可抗因素）。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的0.3%缴纳滞纳金。合同期满，合约将于租金年递增5%的条件下自动续约两年。

2015年9月10日，欧爵国际贸易（上海）有限公司长宁分公司（以下简称欧爵公司长宁分公司）成立，营业场所为上海市长宁区XX路XX号XX、XXXX路室，负责人为赵育敏，执照有效期至2016年10月17日。为办理欧爵公司长宁分公司的设立手续，上海XX大学及美华公司曾于2015年6月出具证明，确认：上海XX大学授权A公司经营出租房产资源，同意该公司授权美华公司作为国别商品中心（XX路XX街XX号XX号XX路临共13间商铺）的实际运营人。美华公司另出具租赁关系证明，确认：欧爵公司自2014年10月1日从贺海公司处租赁118-16商铺，该商铺为贺海公司2013年4月自B公司处租赁。该商铺是2015年1月1日B公司自美华公司处承租的118号沿街部分商铺其中的一间。美华公司同意该商铺租赁给欧爵公司、赵育敏经营及分公司运营。

2016年5月24日，美华公司向欧爵公司发送通知书，内容为：欧爵公司和贺海公司签订的租赁合同，系贺海公司从美华公司处转租给欧爵公司，2016年5月23日，美华公司与欧爵公司赵总的会议中，已口头通知欧爵公司暂缓向贺海公司支付房租，在贺海公司未向美华公司付清拖欠租金前，欧爵公司不要继续支付贺海公司房租，待贺海公司与美华公司结清欠付全部租金后，美华公司再书面通知欧爵公司向贺海公司支付后续租金。

2017年1月24日，贺海公司向欧爵公司发送律师函，要求欧爵公司支付截至2016年12月31日拖欠的商铺租金、保证金、物业费等合计2,298,512.80元。

2017年5月2日，赵育敏向贺海公司人员发送微信称：因贺海公司对房屋没有出租权限，也无法办理营业执照，因此解除双方合同。贺海公司人员回复称：欧爵公司长期拖欠房租导致的一切后果将由该公司承担，单方面提出解除合同不具备法律效力……。

2017年5月8日，美华公司向欧爵公司发送书面通知，内容为：鉴于欧爵公司已搬离涉讼房屋，请该公司不要将商铺钥匙等交给贺海公司，而是交付美华公司，由此引起的一切后果与欧爵公司无关。该通知尾部另写明：今收到欧爵公司XX路118-16、118-18商铺钥匙三把。签收人为程某，落款日期为2017年5月8日。

另查明，2013年10月17日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海XX大学发出沪长建临（2013）FB31010520134026号临时建设工程规划许可证，该许可证载明：建设项目名称为国别商品展示中心，建设位置为长宁区XX路XX号（上海XX大学内），建筑物名称为临时商业用房，层数为二层，总建筑面积920.79平方米，有效期至2015年10月17日。同时注明：凡未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。未经发证机关许可，本证的各项规定均不得随意变更。本证有效期为二年，期满后即行失效。届时建设单位必须自行将临时建筑物、构筑物拆除，恢复原状。确需延长使用的，应在期满前三十日内向本机关申请延期，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。2015年9月25日，上海市长宁区规划和土地管理局向上海XX大学发出规划管理业务通知单，同意该校申请，将上述《临时建设工程规划许可证》延期至2016年10月17日，其内容和要求不变。

2014年8月7日，上海市公安局长宁分局仙霞路派出所出具编订（变更）门弄（楼）号牌通知，仙霞路派出所对上海XX大学申请门弄楼号牌，经同意批准如下：XX路XX号XX路-16、XX路XX号XX路-18……。

一审审理中，欧爵公司确认：1、其在与贺海公司签订《商铺租赁合同》前曾至涉讼房屋进行勘察；2、其于2017年5月8日搬离涉讼房屋。

一审法院认为，贺海公司与欧爵公司、赵育敏存在以下争议：

一、贺海公司与欧爵公司就涉讼房屋所签订的租赁合同是否有效。贺海公司主张在临时建设工程规划许可证有效期内的租赁合同有效，超出有效期的租赁合同无效。欧爵公司抗辩称，租赁合同自始无效。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。欧爵公司租赁涉讼房屋作商业用途，最终确定的租赁期至2017年6月30日，而临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月17日即已届满，在本案一审法庭辩论终结前，贺海公司也未能提供证据证明涉讼房屋已取得有效建设工程规划许可证。同时，临时建设工程规划许可证中核定的临时商业用房层数为二层，而涉讼房屋为三层，显然未按照核准规划进行建造。综上，贺海公司与欧爵公司就涉讼房屋签订的租赁合同应属无效，贺海公司关于租赁合同部分有效的主张不予采纳，欧爵公司要求确认租赁合同无效的反诉请求予以支持。

二、贺海公司是否需向欧爵公司返还保证金167,656元。欧爵公司主张，租赁合同无效，贺海公司应向其返还保证金167,656元。贺海公司抗辩称，虽然保证金收据上加盖了贺海公司的公章，但贺海公司帐户内未查询到欧爵公司支付的保证金，故不同意该项反诉请求。一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。欧爵公司提供了保证金收据，证明其已经向贺海公司支付保证金，该收据上加盖贺海公司公章，且注明现金收讫。贺海公司对该公章的真实性并无异议，亦未能提供反驳证据，故欧爵公司的该项反诉请求合法有据，予以支持。

三、欧爵公司是否需向贺海公司支付涉讼房屋的占有使用费及滞纳金。贺海公司主张，欧爵公司已经对涉讼房屋进行装修、使用，应向贺海公司支付涉讼房屋的租金，并按照租金标准支付房屋使用费。欧爵公司抗辩称，贺海公司工作人员曾口头承诺自其取得营业执照之日支付租金，现因租赁合同无效，其也无需再向贺海公司支付租金。一审法院认为，虽然租赁合同无效，但贺海公司已经将涉讼房屋交付欧爵公司，而欧爵公司也对涉讼房屋进行装修、使用，并以涉讼房屋为营业场所设立了欧爵公司长宁分公司，故欧爵公司应向贺海公司支付占有使用费。就16号商铺，贺海公司与欧爵公司2014年8月28日签订的租赁合同中虽然约定租赁期为2014年9月1日至2016年8月31日，但在该合同尾部另注明合同起始日期顺延至2015年3月1日，贺海公司还在该注明内容处加盖公章进行确认。据此可以认定，贺海公司未能按原约定向欧爵公司交付16号商铺，双方经协商，对该商铺的起租日进行了变更，故欧爵公司应自2015年3月1日起向贺海公司支付16号商铺的占有使用费。就18号商铺，双方曾签订租赁合同，约定租赁期为2015年3月1日至2017年2月28日。虽然欧爵公司主张贺海公司未按期交付房屋，但根据其提供证据可以认定，其在2015年3月即委托案外人对涉讼房屋进行装修，并于2015年4月至5月期间支付了装修款，故欧爵公司主张与事实不符。此外，在双方人员通话过程中虽提及租金及营业执照的问题，但难以据此认定贺海公司承诺免除2015年7月1日前的租金或自欧爵公司长宁分公司取得营业执照之日起再收取租金。在租赁合同被认定为无效的前提下，欧爵公司也应自其实际占有涉讼房屋之日即2015年3月1日起向贺海公司支付18号商铺的占有使用费。综上，欧爵公司的该项抗辩意见不予采纳。关于占有使用费的标准，双方并未进行约定，考虑到临时建设工程规划许可证的有效期至2016年10月17日届满，欧爵公司长宁分公司营业执照的有效期也同样至该日届满，故自2016年10月18日起，欧爵公司对涉讼房屋的使用及经营活动受到一定影响。据此，结合双方对涉讼房屋租金所作约定，法院酌情确定欧爵公司应按照每月83,828元的标准支付2015年3月1日起至2016年10月17日的占有使用费，按照每月67,062元的标准支付2016年10月18日起至2017年5月8日止的占有使用费。扣除欧爵公司先行向贺海公司支付的1,005,940元，其还应向贺海公司支付涉讼房屋的占有使用费共计1,094,786元。贺海公司另主张欧爵公司支付滞纳金，但滞纳金系贺海公司与欧爵公司在租赁合同中就逾期支付租金应承担责任作出的约定，现租赁合同无效，贺海公司的该项主张缺乏依据，不予支持。欧爵公司另抗辩称，租金的诉讼时效为一年，贺海公司所主张的2016年7月5日之前的租金已经超过诉讼时效，贺海公司则不予认可。一审法院认为，虽然贺海公司与欧爵公司在租赁合同中约定租金按季度支付，但该合同已经被认定无效，故欧爵公司需向贺海公司支付的是涉讼房屋的占有使用费而非租金，诉讼时效应为二年。而贺海公司也曾于2017年1月24日向欧爵公司发送律师函催讨欠款，据此，欧爵公司的该项抗辩意见于法无据，不予采纳。

四、欧爵公司是否需向贺海公司支付物业管理费。贺海公司要求欧爵公司自2015年7月1日起按照租赁合同的约定支付物业管理费。欧爵公司抗辩称，租赁合同无效，其无需支付物业管理费。一审法院认为，虽然租赁合同无效，但欧爵公司已经实际占有、使用涉讼房屋，接受物业服务，且曾向贺海公司支付涉讼房屋的物业管理费11,448元，据此可以认定欧爵公司对其应承担支付物业管理费的义务及物业管理费的标准均无异议，现贺海公司要求其支付2015年7月1日至2017年5月8日的物业管理费84,969.60元，该项诉讼请求与法不悖，予以准许。鉴于欧爵公司已于2017年5月8日搬离涉讼房屋，故贺海公司要求其支付2017年5月9日至5月31日期间的物业管理费，于法无据，不予准许。

五、贺海公司是否需向欧爵公司赔偿装修损失。欧爵公司主张，因贺海公司的过错导致租赁合同无效，致使其遭受损失，故贺海公司应承担赔偿责任。贺海公司抗辩称，欧爵公司搬离涉讼房屋时距双方约定的租期届满日只有一个月，其也未提供证据证明损失存在，故不同意进行赔偿。一审法院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。贺海公司作为出租人，提供的涉讼房屋与临时建设工程规划许可证中审核建造的房屋不符，故贺海公司存在过错。欧爵公司在一审审理中曾表示，贺海公司未向其出示过临时建设工程规划许可证。但是其作为经营者，租赁涉讼房屋作商业用途，在贺海公司未提供涉讼房屋权属证明等资料的情况下就与贺海公司签订租赁合同、支付租金及物业管理费等费用，并对涉讼房屋进行装修，显然与常理不合。此外，欧爵公司长宁分公司营业执照有效期至2016年10月17日届满，临时建设工程规划许可证有效期也同样至2016年10月17日届满，而办理营业执照时申请人需要提供营业场所房屋资料，临时建设工程规划许可证亦包括在内。据此可以认定，欧爵公司对涉讼房屋的临时建设工程规划许可证是知晓的。在该许可证上明确载明有效期为二年，申请延期以一次为限，期限不得超过一年。在该许可证所附临时建筑工程项目表中，更明确载明核准建房为二层。欧爵公司在与贺海公司签订租赁合同之前曾至涉讼房屋现场勘察，对涉讼房屋为三层的情况是明知的，但其并未提出异议，故欧爵公司也存在一定过错。欧爵公司于2017年5月8日搬离涉讼房屋，而其与贺海公司约定的租赁期至2017年6月30日就将届满，其所提供的证据亦不足以证明其所遭受的实际损失，结合其已经占有、使用涉讼房屋且其自身也存在一定过错等因素，其要求贺海公司赔偿装修损失的反诉请求缺乏依据，难以支持。

六、赵育敏是否需对欧爵公司的债务承担连带责任。贺海公司主张，欧爵公司为一人公司，赵育敏系该公司股东，应对该公司债务承担连带责任。赵育敏抗辩称，欧爵公司的财产与其个人财产相互独立，故其不应对公司债务承担连带责任。一审法院认为，赵育敏提供了欧爵公司的审计报告，结合欧爵公司提供的装修费支付凭证等证据，可以证明欧爵公司有独立的财务凭证，不存在与赵育敏资产混同的事实，故贺海公司的该项本诉请求缺乏依据，不予支持。

据此，一审法院于二○一九年二月二十八日依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，作出判决：一、贺海（上海）实业有限公司与欧爵国际贸易（上海）有限公司就上海市长宁区XX路118-16、118-18商铺签订的《商铺租赁合同》无效；二、欧爵国际贸易（上海）有限公司应于判决生效之日起十五日内向贺海（上海）实业有限公司支付上海市XX区XX路118-16、118-18商铺的占有使用费1,094,786元；三、欧爵国际贸易（上海）有限公司应于判决生效之日起十五日内向贺海（上海）实业有限公司支付上海市长宁区XX路118-16、118-18商铺的物业管理费84,969.60元；四、贺海（上海）实业有限公司应于判决生效之日起十五日内向欧爵国际贸易（上海）有限公司返还上海市XX区XX路118-16、118-18商铺的保证金167,656元；五、驳回贺海（上海）实业有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回欧爵国际贸易（上海）有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25,695.34元，由贺海（上海）实业有限公司负担10,277.54元，欧爵国际贸易（上海）有限公司负担15,417.80元。反诉案件受理费5,528.28元，由贺海（上海）实业有限公司负担1,826.56元，欧爵国际贸易（上海）有限公司负担3,701.72元。

二审审理中，上诉人欧爵公司递交（2017）沪0105民初7281号民事判决书，以证明本案租约于2016年6月9日解除，本案租赁面积仅有292.58平方米，标的房屋通过消防验收时间为2015年5月19日，标的房屋起租日为2015年7月1日。经质证，被上诉人贺海公司对其形式真实性未提出异议，但认为，前案判决书载明的是本案租赁合同的上位租赁关系，与本案无实质关联性。本院经审查，上述证据真实、有效，查其载明内容不能证明其主张事实，本院不能采信。

经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人欧爵公司与被上诉人贺海公司2014年8月28日及其后、2015年7月1日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示。根据查明事实，租赁标的房屋系根据“临时建设工程规划许可证”兴建，有效期至2016年10月17日，该房其后未获得正式规划批准，且实际建筑面积远超规划面积，原判确定其未按照核准规划进行建造应属准确，考虑到其临时规划批准期满后未有合法规划、建设手续，且房屋建设当时存在未按批准内容建设，双方由之建立的房屋租赁关系依法应属无效，上诉人所谓合同解除等主张缺乏基本事实与法律依据，本院不能采纳。

关于标的房屋的实际使用费，自2016年10月17日后，因出租房屋上述法律瑕疵直接造成了承租人使用、经营负面影响，比照80%约定租金标准确定实际使用费，该等实际使用费标准确定符合（现有查明事实中）双方租约履约实际。上诉人主张“租金”（使用费）应自标的房屋2015年5月通过消防验收后之同年7月1日再次签订租赁合同之日起起算，租赁面积应按当时临时规划面积计算等。应该认为，实际使用费系无效合同项下适用价值返还原则之运用，通常在“租赁”状态下比照市场标准、双方确认之价值标准给付。本案租金、租赁面积皆为双方明确约定，尽管存在规划面积与实际租赁面积差异，亦存消防验收实际批准日期，但一、二审期间，并无证据表明，消防验收批准日、超临时规划之面积对承租人房屋正常使用存在实质性影响，相关上诉主张，本院难予采信。

关于装修损失，上诉人一、二审中坚持主张之。无效租赁合同项下（经同意）装修形成的损失，出租方不同意再行利用者，依法应按过错责任比例负担。原判业已就之阐述详尽、有据，需要强调的是，本案合同无效，双方系共同过错，而上诉人实际搬离房屋日期与约定租期仅差月余，后者在无相反证据条件下应视为装修折旧到期日，即装修残值价值比例极低，考虑到上诉人关于装修价值举证本身未达到高度盖然性证明标准，在现有证据条件下原判未支持装修损失应属合理，本院予以维持。

关于物业管理费，查上诉人实际入住、使用（占有）标的房屋，而该等期间，房屋的（经营）使用正常，使用人应支付产生之物业服务费用，上诉人业已实际支付部分，其所谓之无物业服务提供并无任何依据，该部上诉请求不能支持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币19,119.52元，由上诉人欧爵国际贸易（上海）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　金绍奇

审判员　　叶振军

审判员　　许　军

二〇一九年七月十六日

书记员　　莫　莉

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

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