佳木斯奇建建筑工程有限责任公司与于锴申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

黑龙江省佳木斯市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）黑08民初110号

原告（申请执行人）：佳木斯奇建建筑工程有限责任公司，住所地黑龙江省佳木斯市向阳东区四丰路北段。

法定代表人：张喜林，总经理。

委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。

被告（案外人）：于锴，男，1972年9月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。

委托诉讼代理人：相来珍，黑龙江龙之剑律师事务所律师。

第三人（被执行人）：杨勇，男，1972年8月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市中山区。

委托诉讼代理人：李荣明，黑龙江博佳律师事务所律师。

原告佳木斯奇建建筑工程有限责任公司（以下简称奇建公司）与被告于锴、第三人杨勇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月22日、2018年5月25日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁伟、被告委托诉讼代理人相来珍、第三人委托诉讼代理人李荣明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

奇建公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告于锴对位于桦南县春天花园小区××楼××、××、××套房屋不享有排除强制执行民事权益；2.撤销佳木斯市中级人民法院（2017）黑08执异149号民事裁定书项下裁定事项，并准予对该案涉房屋继续执行；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、杨勇在与于锴签订该案涉3份房屋买卖合同时存在恶意串通、损害第三人利益之法定情形。因此，该案涉3份房屋买卖合同以及在房管局办理的预购登记均属无效，并自始不具有法律效力。1.两被告之间的房屋买卖关系是假，而以开具房屋买卖合同的形式设立抵押担保是真。2014年11月，杨勇为了满足于锴为其提供借款的先决条件，不惜以低于市场销售价的50%为于锴开具3份房屋买卖合同和办理预购登记的方式为其借款提供抵押担保。该案涉3份房屋买卖合同属于“名为买卖实为抵押”的法律关系。同时，由于二被告的真实意思表示不是房屋买卖，而是抵押借款担保，并且在房屋价格上也未恪守等价公平的原则，不仅扰乱社会经济环境、也严重侵害了包括原告在内第三人合法权益。因此，应当依法认定该案涉3份房屋买卖合同为无效合同。2.二被告以低于市场价50%买卖房屋的行为充分说明该双方在签订房屋买卖合同时具有恶意串通等违法情形，同时也证明杨勇与于锴之间的借贷属于高利贷借款，而高利贷借款并不受国家法律的保护。根据物权法第186条关于“债务人不能清偿到期债务时，其抵押房屋自动归属债权人的行为无效”的规定，亦应当认定该3份房屋买卖合同为无效，并且自始不具有法律效力。二、该案涉楼盘项下全部房屋已于2014年7月全部转让给原告所有，原告对该全部房屋拥有独占性和排他性物权，非经原告签署的房屋买卖合同均为无效合同。原告本系承建该春天花园小区项目施工方，自该工程开工到竣工整个过程中，全部工程款均由原告垫资完成，杨勇未投入任何资金。2014年7月，杨勇因无资金投入故与原告签订补充协议，将该楼盘所有房屋的所有权全部转让给原告。同时赋予原告专属售楼权即除原告外其他人（包括杨勇）均无权售楼，任何未经原告同意而私下签订的房屋买卖合同以及办理的预购登记均不能对抗原告之前受让取得的楼盘房屋。鉴于此，杨勇未经原告同意，擅自与于锴签订的3份“假买卖真抵押合同”以及嗣后办理的预购登记均属无效。三、按照国家法律关于工程款优先支付的原则，原告作为施工方和全部工程款投入者对以抵账取得的该楼盘全部房屋拥有合法的独占性和排他性物权。同时，原告作为整个楼盘房屋的物权所有人完全可以对抗和摒弃杨勇与于锴之间私下签订的3份“假房屋买卖合同”及其违规办理的预购登记。四、佳木斯市中级人民法院（2017）黑08执异149号裁定存在认定事实不清、证据不足和适用法律不当之错误。1.该裁定书并未甄别出二被告之间根本不具有该房屋买卖关系的客观事实以及签订该3份房屋买卖合同的目的是为借款而设立的抵押担保措施。2.《最高法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第30条规定的是“办理物权预告登记”，而本案中，二被告所办理的仅仅是商品房“预购”登记。该“预购”表明该买卖只是体现出买卖的“意向”，并没有真正实现买卖关系全部要件。对本案不应适用该规定第30条，而应适用第28条和29条。

于锴辩称，一、原告主张于锴与杨勇签订的房屋买卖合同是虚假合同，名为买卖实为借款抵押担保，该主张系主观臆断，没有事实依据。二、原告主张于锴与杨勇以低于市场价50%买卖房屋具有恶意串通，严重损害包括原告在内的第三者合法权益的观点是虚构的，根本不成立。三、原告主张该案涉楼盘项下全部房屋已于2014年7月全部转移给原告所有，对房屋具有独占性和排他性物权根本不成立。四、于锴在房产部门办理的是商品房预告登记不是原告认为的预购登记。五、佳木斯市中级人民法院（2017）黑08执异149号裁定认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，是正确的裁决。

杨勇述称，涉案的5起案件都是借款的抵押担保，不是房屋买卖，但是其中李宏伟名下的有9套房屋是杨勇认可的房屋买卖，并且杨勇收到近100万元的房款，剩余的24套不是房屋买卖是借款担保。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：奇建公司提供证据五、杨勇销售春天花园价格表及案涉房屋价格比对明细。欲证明：一、杨勇销售春天花园商铺和公寓的价格最低为5500元/平方米，普通住宅房屋价格为3000元/平方米以上。二、杨勇向于锴等人出售案涉房屋的价格明显不合理，即商铺和公寓的价格仅为2700元/平方米，住宅房屋的价格为1500元/平方米，低于正常价格的50%。于锴质证认为：对该证据真实性有异议。一、此房是桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆房产）开发的，而此价格表的盖章为信昌公司公章。二、此价格表与原告提供的补充协议书上约定的价格2500元/平方米和住宅2400元/平房米起价相互矛盾。三、于锴是与鑫隆房产签订的商品房销售合同，原告无权干涉。杨勇质证认为：一、在开发初期杨勇确实挂靠鑫隆房产名下，但是在开发过程中杨勇注册了信昌公司，公司注册之后公司的经营、销售都用信昌公司的名义。二、于锴等人杨勇并不熟悉，本案的真正情况是杨勇向张立坤借款，张立坤向杨勇提供了于锴等5人的信息材料到房产部门办理了房屋预售登记，明为房屋买卖实为借款抵押担保。三、房屋的价格也明显低于市场价格，应当是市场销售价格的50%左右。本院经审查，因该证据系杨勇方单方出具，且无其他证据佐证，本院不予采信。杨勇提供证据一、证人吴某出庭作证。欲证明当时情况，即于锴等5人虽然办理了房屋登记，但是实为借款，做手续的时候分别用了于锴等5人的自然人身份办理的相关手续，实际借款人是张立坤。于锴质证认为：证人的证言不属实，证人与杨勇有利害关系，所以其证言倾向杨勇一方，证人在很多关键问题上说不清楚，所证实的很多问题都是听杨勇所说，系传来证据，证实张立坤借给杨勇钱，却拿出不任何证据，借款时间、借款数额都不能准确证明，证人证实没收到于锴等5人的房款，却给于锴等5人开具了购房款收据，此举不符合常理，其证言不能推翻商品房买卖合同购房款收据及在房产局的预告登记。原告质证认为：一、33套房屋买卖合同都不是购房者本人签字，都是李宏伟代签的，33套房屋总面积为1857平方米，总价款456万元，购房者本人不到场，显然不合常理，也能够证明于锴等5人只不过是顶名，因此能够说明33套房屋买卖合同存在虚假性。二、证人证明开具的价格存在着虚假性，与公司销售价格有50%的差价。三、证人在开具合同及收据时并未收到钱，而是其老板杨勇电话指示要证人这么开的，而杨勇也正是为了急于借款而满足张立坤借款条件，开具的收据和购房合同。当借款偿还完毕时，杨勇收回抵押担保案涉房屋。四、证人的证言也证明了杨勇与于锴等5人毫无任何关系。本院经审查，因证人原系杨勇公司员工，其证言没有其他证据佐证，本院对该证人证言不予采信。证据三、录音资料一份。证明：涉案33套房屋都是借款的抵押担保，不是房屋买卖，也没有交付全部的购房款，同时证明张立坤是幕后的借款出借人。原告质证认为：该录音资料与证人存在紧密关系，合同的开具和款项的收取，杨勇是最清楚的。于锴质证认为：对录音的真实性有异议，该录音无法证实是杨勇与张立坤之间的对话。一没有张立坤的证实，二没有张立坤的声音，三其通话的内容与本案没有关联性。本院经审查，因无其他证据佐证，对该证据不予采信。证据四、2014年8月25日进款明细。欲证明：该笔款项是张立坤借给杨勇的50万元。原告质证认为没有异议。于锴质证认为：一、对真实性有异议，该明细系复印件。二、50万元无法证实是张立坤汇入。三、张立坤与杨勇的借贷关系与本案无关。本院经审查，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。

根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：奇建公司2014年为杨勇施工，就拖欠工程款纠纷，双方于2016年12月5日在佳木斯市中级人民法院达成调解，佳木斯市中级人民法院作出（2016）黑08民初80号民事调解书一份，奇建公司于2016年9月22日，申请佳木斯市中级人民法院查封了桦南县春天花园小区4号楼120套房屋。2014年11月3日，案外人于锴与鑫隆房产签订3份商品房买卖合同，并到桦南县房地产管理局办理了备案登记。2017年9月份，于锴向本院提出执行异议。

本院认为，本案案外人于锴主张本院（2016）黑08民初80-1号民事裁定书查封的鑫隆地产开发的位于桦南县春天花园小区××楼××套争议房产，是其于2014年11月3日在鑫隆地产购买所得，请求解除对争议房产的查封，并向法院提供了争议房产的商品房买卖合同、购房款收据、桦南县房地产管理局出具的商品房备案证明等证据，因第三人杨勇否认与于锴的商品房买卖合同关系，且于锴不能提供交纳购房款的证据，桦南县房地产管理局出具的证明不能等同于物权预告登记，所以于锴的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，其权利不能够排除执行。

综上所述，奇建公司的诉讼请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，判决如下：

准许执行（2016）黑08民初80-1号民事裁定书查封的位于桦南县春天花园小区4号楼011403、011304、011303号共计3套房屋。

案件受理费9490元，由于锴负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

本院（2017）黑08执异149号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长　　姜广武

审判员　　韩国斌

审判员　　王雪洁

二〇一八年六月十三日

书记员　　王胜权