明发集团(漳州)房地产开发有限公司、东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省漳州市龙文区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽0603民初1658号

原告：东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区和兴路26号，统一社会信用代码912301001269765199。

法定代表人：潘建平，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林楠，福建闽浩律师事务所执业律师。

委托诉讼代理人：郭巧玲，福建国远律师事务所执业律师。

被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市水仙大道与龙江路交叉路口边，统一社会信用代码91350600798370691B。

法定代表人：冯建民，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕琪翔，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：朱夏静，女，该公司员工。

原告东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司（以下简称“东北林业公司”）与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东北林业公司的委托诉讼代理人林楠、郭巧玲，被告明发公司的委托诉讼代理人朱夏静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东北林业公司向本院提出诉讼请求：1、判令明发公司向东北林业公司支付逾期办证违约金（违约金每日按东北林业公司已付款606840元的0.01%计算，从2018年9月1日起计算至明发公司履行完协助办证义务之日止，暂计至2022年5月31日的违约金为83076.4元）；2、本案的诉讼费用由明发公司承担。事实与理由：原东北林业大学工程监理部（于2011年12月30日依法注销，其一切业务、债权、债务由改制后的东北林业公司承继）向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房（下称“讼争商品房”）并与明发公司签订《商品房买卖合同》约定：⑴购房总金额为606840元；⑵明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由明发公司提供的资料交付东北林业公司。如因明发公司原因，东北林业公司不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、东北林业公司不退房，明发公司自逾期之日起每日按东北林业公司已付款的0.01%向东北林业公司支付违约金等内容。合同签订后，东北林业公司已依约支付了全部购房款；明发公司虽于2014年9月16日将讼争商品房交付给东北林业公司使用，但明发公司却至今仍未依法履行协助办证义务，致使东北林业公司至今未能取得商品房房屋权属证书，明发公司应当承担相应的违约责任；虽然合同附件六合同补充协议第二十二条对逾期办证违约金的约定进行了变更（将合同示范条款第十四条约定的按日以东北林业公司已付款的0.01%计付的违约金变更为按东北林业公司已付房价款的1%支付的一次性违约金），但该条款系明发公司提供的格式条款，该格式条款不仅是减轻、限制明发公司责任的条款，同时也是与东北林业公司有重大利害关系的条款，明发公司未采取合理的方式提示东北林业公司注意该格式条款，致使东北林业公司没有注意这与其有重大利害关系的条款，该格式条款依法不能成为合同的内容；退一步讲，即使合同附件六合同补充协议第二十二条这一格式条款能够成为合同的内容，但因明发公司逾期协助办证违约行为持续至今已长达7年多之久，很显然该格式条款已成为明发公司不合理地减轻其自身在合同示范条款第十四条中的责任和限制东北林业公司基于合同示范条款第十四条的主要权利的条款，该格式条款依法应当认定为无效条款；再退一步讲，即使合同附件六合同补充协议第二十二条能够成为合同的内容且该条款有效，但因明发公司的逾期协助办证违约行为持续至今已长达7年多之久，且讼争商品房何时能办证仍然遥遥无期，东北林业公司所遭受的损失必将因明发公司违约行为的持续而扩大，一次性违约金根本不足以弥补东北林业公司持续扩大的损失，约定的一次性违约金明显过低，如果按照约定的一次性违约金判决，明发公司逾期协助办证将毫无时间限制、可无期限拖延，这将严重违反公序良俗原则、诚信原则和公平原则并导致双方利益严重失衡，据此，东北林业公司依法请求人民法院调整本案逾期办证违约金为每日按东北林业公司已付房款的0.01%计付，以发挥违约金惩罚和督促违约方继续履行合同的功能。

明发公司辩称，1、东北林业公司关于逾期办证违约金计算标准错误，应依法予以调整。根据案涉合同附件六补充协议第二十二条约定，应按已付房款1%计算逾期办证违约金。2、不考虑前述标准，东北林业公司逾期办证违约金也已部分过诉讼时效，应依法予以驳回。明发公司已于2014年9月16日向东北林业公司交付房屋，根据案涉合同附件六补充协议第二十二条、二十三条约定，应于房屋交付后90日内取得房屋权属证书，东北林业公司于2021年10月11日方提起诉讼主张权利，应认定2018年10月12日前的逾期办证违约金已过诉讼时效。综上所述，东北林业公司关于逾期办证违约金的诉求明显缺乏事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。

东北林业公司为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1、哈尔滨市工商行政管理局出具的《证明》、企查查企业信息，拟证明东北林业大学工程监理部已于2011年12月30日依法注销，其一切业务、债权、债务由改制后的东北林业公司承继，东北林业公司主体适格。2、《商品房买卖合同》，拟证明东北林业大学工程监理部向被告购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房并与明发公司签订《商品房买卖合同》的事实及合同约定的内容。3、销售不动产统一发票，拟证明东北林业公司已依约支付给明发公司全部购房款等事实。4、房屋交接验收单，拟证明明发公司直到2014年9月16日才将讼争商品房交付给东北林业公司使用等事实。5、立案信息截图、漳州市龙文区人民法院（2021）闽0603民初2739号民事裁定书，拟证明东北林业公司于2021年9月1日向人民法院提交起诉材料，要求明发公司支付讼争商品房逾期办证违约金的事实。

明发公司的质证意见：对证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议。证据5，民事裁定书真实性无异议，但是证明内容有异议，无法确定递交时间是2021年9月份；网上立案截图的真实性、合法性、关联性均不予认可，由法院查实。

明发公司没有证据提交。

本院对上述证据认定如下：东北林业公司提交的证据，真实性本院均予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实作如下认定：

2012年1月4日，原东北林业大学工程监理部为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，东北林业大学工程监理部向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积111.49平方米，每平方米5443元，总金额606840元等。

《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”

《合同补充协议》第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”该补充协议第二十三条约定：“双方一致同意若出卖人在约定的时间内向房屋权属登记机关提供了需由出卖人提供的办理权属登记的相关资料，则视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。”

上述合同及补充协议签订后，东北林业大学工程监理部依约履行了全部付款义务。2014年9月16日，东北林业大学工程监理部实际接收案涉商品房。截至目前，明发公司尚未完成“明发商业广场7幢”不动产初始登记。

另查明，哈尔滨市工商行政管理局于2011年12月30日出具《证明》，该《证明》载明：东北林业大学工程勘察设计院于2011年12月30日重组改制为有限公司，改制后企业名称为东北林业大学工程咨询设计研究有限公司。根据教育部科技发展咨询[2011]219号文件的审核意见，原东北林业大学工程勘察设计院、原东北林业大学工程监理部（已于2011年12月30日依法注销）的一切业务、债权、债务由改制后的东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司承继。

还查明，东北林业公司曾于2021年9月1日向本院递交诉讼材料，向明发公司主张逾期办证违约金。本院曾于2021年11月2日作出（2021）闽0603民初2739号民事裁定，裁定该案按东北林业公司撤回起诉处理。

本院认为，原东北林业大学工程监理部与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，明发公司应协助买受人办理漳州市龙文区“明发商业广场”7幢2001号商品房房屋权属证书，但明发公司至今尚未完成案涉商品房的初始预登记，且不能举证证明不能办证非其原因所致，应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的问题。东北林业公司主张《合同补充协议》第二十二条为格式条款，减轻、限制明发公司责任，且明发公司未采取合理的方式提示东北林业公司注意该与其有重大利害关系的条款，则该格式条款依法不能成为合同的内容；即使该格式条款能够成为合同内容，亦已成为明发公司不合理地减轻其自身责任和限制东北林业公司主要权利的条款，亦无效。尽管该条款是格式条款，约定按已付房价款的1%支付一次性逾期办证违约金，变更了《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付的约定。但因双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，违约行为是否发生以及违约可能持续的时间，均不可预见，在签订合同时尚无法确定，因此一次性违约金的约定并不必然减轻明发公司的违约责任，故东北林业公司该主张不能成立。

关于东北林业公司要求明发公司以已付款的0.01%按日支付自2018年9月1日起至明发公司履行完协助办证义务之日止的逾期办证违约金。因明发公司违约行为持续至今已达八年之久，且至今尚未能够办理初始预登记，东北林业公司所受损失必将因违约行为的持续而扩大，一次性违约金并不足以补偿东北林业公司持续扩大的损失，如果不对违约金予以调整，违约金亦将无法发挥惩罚和督促违约方继续履行合同的作用。为使违约方能够积极继续履行合同，以及弥补守约方因违约行为而持续扩大的损失，根据本案的具体情况，本院酌定本案逾期办证违约金为已付房款的0.005%按日支付。因按日计算的逾期办证违约金性质上属于继续性债权，每日产生的逾期办证违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。东北林业公司系于2021年9月1日向明发公司主张逾期办证违约金，现其要求明发公司支付自2018年9月1日起的逾期办证违约金，本院予以支持。则自2018年9月1日起暂计至2022年5月31日止的逾期办证违约金为41538.2元（606840元×0.005%×1369天），2022年6月1日以后的逾期办证违约金，东北林业公司可另行主张。东北林业公司请求调整逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付，该诉求明显超过其实际损失，不予支持。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：

一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司逾期办证违约金41538.2元（2018年9月1日至2022年5月31日）；

二、驳回东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1877元，因适用简易程序审理减半收取计938.5元，由东北林业大学工程咨询设计研究院有限公司负担469.25元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担469.25元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。

审 判 长　　薛　萌

二〇二二年八月二十九日

法官助理　　郑惠燕

书 记 员　　林　颖

附执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百四十六条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。