无锡市环境卫生服务股份有限公司、无锡市城市环境科技有限公司房地产开发经营合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省无锡市滨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0211民初8013号 原告：无锡市环境卫生服务股份有限公司，住所地无锡市南湖大道588号613-B2室。 法定代表人：**，该公司经理。 委托代理人：***，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。 被告：无锡市城市环境科技有限公司，住所地无无锡市塘南一支路3号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托代理人：***，江苏创***事务所律师。 委托代理人：**，江苏创***事务所实习律师。 原告无锡市环境卫生服务股份有限公司（以下简称环卫公司）与被告无锡市城市环境科技有限公司（以下简称城环公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告环卫公司的委托诉讼代理人***到庭,被告的诉讼代理人***、**参加诉讼。本案现已审理终结。 原告环卫公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告签订的《工程建设及房屋产权事宜协议》有效；2、判令被告立即协助原告办理无锡市××巷街道青龙山对安咀188号由原告出资建造房屋的产权过户手续。事实和理由：2009年7月1日，被告与原告签订《土地租赁合同》，约定由被告将位于无锡市××巷街道青龙山对安咀188号（无锡市生活固体废弃物处理场生活区）内的5亩土地的使用权出租给原告使用，租赁期限8年；合同生效后原告可以在该宗土地上自主建设，自主开发，自主经营；合同期满后经双方协商一致可以续签合同。2010年11月5日，被告与原告又签订《土地租赁合同》，重新约定无锡市××巷街道青龙山对安咀188号内的5亩租赁土地期限为2011年1月1日至2018年12月31日止。2011年9月23日，被告与原告签订《工程建设及房屋产权事宜协议》，约定位于无锡市××巷街道青龙山对安咀188号内东北角一块土地（占地面积5亩）租赁给原告进行迁建综合用房建设，工程是以被告名义报建，实际投资和建设由原告承担；原告负责办理所有建设的相关手续，费用均由原告承担；协议第六条约定该项目房屋产权初始登记完成后，被告协助原告办理房屋产权过户等手续。《工程建设及房屋产权事宜协议》签订后，原告即依照规划审批在租赁土地上完成了房屋建设，所有的建设费用全部由原告支付。被告至今未按照《工程建设及房屋产权事宜协议》第六条的约定，将该项目房屋的产权过户给原告，构成违约。 被告城环公司辩称:原告要求房屋产权过户与物权法及行政法规冲突，故2011年协议第六条应属无效。根据房地一体的法律规定，在涉案土地使用权属于被告且土地性质为划拨的情况下，其无法为原告办理房屋登记。另外，2012年原告自行委托第三方将房屋产权办理到被告名下，说明原被告双方合意变更了2011年协议第六条的约定，房屋物权属于被告，原告对于房屋所享有的权利应为使用及收益的债权，而无权请求确认物权。 经审理查明：环卫公司原名无锡市环境卫生服务有限公司，系2002年由市环境卫生清洁服务中心改制而成立。城环公司原名无锡市城市环境卫生有限公司，公司性质为国有制。2009年7月1日，环卫公司（乙方）与城环公司（甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于无锡市××巷街道青龙山对安咀188号（无锡市生活固体废弃物处理场生活区）内的5亩土地的使用权出租给乙方使用。二、租赁期限8年，自2009年7月1日至2017年6月30日止。三、租金及支付方式。经甲乙双方商定，租金的交纳采取按年支付先付后用的方式，第一年租金为5万元，第二年开始租金以前一年的10%逐年递增，乙方于每年7月10日前交纳给甲方。如逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金。四、乙方所占用的该宗土地如需交纳土地使用税，则土地使用税由乙方支付。五、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。六、本合同生效后，乙方可以在该宗土地上自主建设，自主开发，自主经营，投资的所有财产归承租方。乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。由乙方负责办理相关建设手续，如因政策、法律原因导致建设手续不能办理的，甲方不承担任何违约责任。九、合同期满后经双方协商一致可以续签合同，如乙方需继续租赁，应在合同到期五天前到甲方办理租赁手续；否则，将视乙方自动终止合同。2010年11月5日，双方再次签订土地租赁合同，该份合同于2009年合同内容一致，仅租赁期限变更为2011年1月1日至2018年12月31日止。 2011年9月23日，环卫公司（乙方）与城环公司（甲方）签订《工程建设及房屋产权事宜协议》一份，约定经甲、乙双方友好协商，甲方同意将其位于荣巷街道青龙山对安咀188号内东北角一块土地（占地面积5亩）租赁给乙方进行迁建综合用房建设，根据2010年11月5日签订的《土地租赁合同》及《关于〈关于要求明确无锡市环境卫生服务有限公司迁建综合用房土地、房屋产权的请示〉的批复》（锡环司[2010]27号文件），现对该工程前期报建、后续施工建设和房屋产权办理及过户的相关事宜达成如下一致内容：一、该工程是以甲方名义报建，实际投资和建设由乙方承担。二、乙方负责办理所有建设的相关手续，包括规划、招标、房屋产权证等地办理，甲方予于配合。由此产生的各项规费、服务费、押金等费用均由乙方承担。三、规划建设申请和勘察设计、监理、基建施工等招标工作以甲方名义办理，具体办理和定夺由乙方负责，产生的费用全部由乙方承担。四、在该工程的施工建设中产生的所有建筑安装费以及水、电、气的接管接线费由乙方承担。五、该工程的施工建设管理及验收由乙方承担，由此产生的费用由乙方承担，由于违法违规、质量和安全事故造成的责任和损失全部由乙方承担。六、该项目房屋产权初始登记完成后，甲方协助乙方办理房屋产权过户等手续。该项目房屋产权初始登记和过户办理由乙方负责，所产生的所有费用由乙方承担。七、乙方应严格按照规划审批的内容进行建设，不得无故擅自更改建设内容。如乙方擅自更改建设内容，且未到相关部门进行变更备案，导致建设手续不合法的，甲方不承担任何责任，乙方承担全部责任及相应的处罚，且乙方必须及时到相关部门办理手续，将建设手续合法化。八、2011年9月1日签订的《企业住所（经营场所）租赁协议》、《房屋租赁合同》和《无锡市房屋租赁备案登记具结保证书》仅供乙方办理营业执照单位住所变更使用。 根据土地证显示，安咀188号共计27442.3平方米的土地使用权人为城环公司，土地性质为划拨。双方签订土地租赁协议后，环卫公司即开始出资建设涉案房屋，根据无锡市规划局2009年9月22日的建设项目选址意见书，涉案用房的建设项目名称为环卫公司迁建综合用房，建设单位是城环公司，建设用地面积约2740平方米。2012年3月综合用房竣工，2012年4月24日办理了综合用房的房产证，房屋所有权人为城环公司，显示座落为安咀188-1。房屋建成后由环卫公司实际使用至今。 以上事实，由《土地租赁合同》、《工程建设及房屋产权事宜协议》、房产证、土地证、建设项目选址意见书等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为：本案的争议焦点为《工程建设及房屋产权事宜协议》性质和效力。 关于协议性质，签约双方分别为事业单位转制企业和国有企业。双方约定由城环公司出地，环卫公司出资金建设迁建综合用房用于环卫公司办公。签约时，讼争土地登记为划拨土地，建设房屋时以环卫公司迁建综合用房为由，办理了立项、报建、规划等手续。房屋建成后，环卫公司从2012年起占有使用至今。双方签订协议的内容实质是由划拨用地使用权人城环公司将土地中的部分交由环卫公司使用，双方未擅自以售房等开发项目用于获益，故双方签订协议的性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同。 关于协议效力。从协议书的首部包含《关于〈关于要求明确无锡市环境卫生服务有限公司迁建综合用房土地、房屋产权的请示〉的批复》（锡环司[2010]27号文件）以及无锡市规划局2009年9月22日的建设项目选址意见书可见，双方履行了申请迁建综合用房项目报批、开工建设审批、向上级主管部门报批等行政审批手续，并无规避法律规定、违反城市整体规划或项目规划、偷逃出让金或国家税款等违规行为，也不存在擅自变更讼争建设项目占地的划拨性质，或违背划拨土地用途，擅自将划拨土地用于房地产开发，损害国家利益或社会公共利益等违法行为。关于城环公司提出的房地一体的意见，相关房地一体的规定仅是在办理房产证时的相应条件，至于该条件的成就与否而不当然导致双方协议第六条的约定无效。双方在《工程建设及房屋产权事宜协议》中的有关约定内容，并未违反法律、法规强制性规定，本院认为《工程建设及房屋产权事宜协议》有效。 关于涉案房产在本案应如何处理的问题。协议约定“该项目房屋产权初始登记完成后，甲方协助乙方办理房屋产权过户等手续”，但鉴于涉案房屋所在土地仍为国有划拨，如需过户，尚需履行规划审批及报经有批准权的人民政府批准、与土地管理部门签订出让合同等法定程序；如不改变用地性质，变更部分划拨用地的使用权人，也需报有批准权的人民政府审批。故涉案房屋目前尚不具备办证的法定条件，环卫公司要求办理产权过户手续的请求应予驳回。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，判决如下： 一、确认2011年9月23日无锡市环境卫生服务股份有限公司与无锡市城市环境科技有限公司签订的《工程建设及房屋产权事宜协议》有效。 二、驳回无锡市环境卫生服务股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费36948元，由无锡市环境卫生服务股份有限公司负担36868元，由无锡市城市环境科技有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年十二月十六日 法官　助理　　杨　牧 书　记　员　　蒋　龄 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》： 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国城市房地产管理法》： 第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。