某某、河南省依智建设有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省邓州市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫1381民初746号

原告：**，男，汉族，生于1981年8月3日，住邓州市。

委托诉讼代理人：尚存晖，河南聚智律师事务所律师，执业证号：××（特别授权）。

被告：河南省依智建设有限公司。现在地址：南阳市七一路669号，南阳市科技局二楼。

法定代表人：郭天赋，公司经理。

统一社会信用代码：91411300716777974N

委托诉讼代理人：王平，女，蒙古族，生于1963年2月20日，住南阳市宛城区，特别授权，公司员工）。

被告：杨长华，男，汉族，生于1990年6月18日，住南阳市卧龙区。

原告**诉被告河南省依智建设有限公司（以下简称“依智公司”）、杨长华为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人尚存晖，被告依智公司的委托诉讼代理人王平、被告杨长华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款484850元,并自2015年2月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息至款结清之日止；2、判令被告因违约给原告造成的装修费损失45000元；3、诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告放弃第二项诉讼请求即放弃对装修损失的请求。事实与理由：邓州市东方××房项目由南阳市淯阳房地产开发有限公司开发，被告南阳市三亚建筑有限公司（后更名为河南省依智建设有限公司）承建施工。工程竣工后由于南阳市淯阳房地产开发公司（以下简称淯阳公司）拖欠被告工程款，该公司将开发的部分房屋折价抵给了被告，被告施工过程中，原告向被告供应284850元砂石材料迟迟不能支付，2014年10月经原告与被告充分协商，被告将7号楼下的门面房以484850元价格出售给原告，原告又向被告的项目经理杨长华支付购房款200000元，杨长华向原告出具购房收据一份。原告经装修后使用。因淯阳公司对外所负债务被他人起诉，判决生效后原告所购房屋现已被人民法院查封并拍卖。原告认为，原、被告之间买卖门面房的目的已无法实现，被告应依法返还原告的购房款并承担因此给原告造成的损失等，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。

原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

第一组：邓州市建设工程质量监督站复印的东方红项目现场检测记录一份，用于证实郑富强代表被告在检测记录单上签字，被告系东方红项目的承包人，郑富强是被告的员工；

第二组：邓州市住房和城乡建设局复印的招标文件一份，用于证实被告系东方红项目的承包人，田光军是被告在东方红项目的质检员；

第三组：河南恒昕会计事务所复印的供货合同等，用于证明田光军、郑富强代表被告签订外墙保温施工合同、水电施工合同等，田光军和郑富强均系被告的员工；

第四组：南阳市中级人民法院（2021）豫13民终4546号民事判决书一份，用于再次证实被告系邓州市东方红世纪园项目的承包人，田光军、郑富、杨长华是被告的员工，三人在该项目建设过程中从事的合同签订、以项目部名义出具收据等职务行为；

第五组：收条一张和银行转账流水两份，用于证明被告欠原告材料款284850元后，原告又向被告指定的账户转账20万元，被告的员工杨长华向原告出具收条一份，将诉争房屋出售给原告；

第六组：卧龙区人民法院（2020）豫1303执恢573号之二执行裁定书一份，用于证明法院已经将案涉房产折价抵偿给王海泉，原被告之间的房屋买卖目的已经无法实现；

第七组：企查查依智公司信息一份，证实南阳市三亚建筑有限公司更名为河南省依智建设有限公司；

第八组：（2019）豫13民初301号民事判决书一份，用于证明被告作为承包方，由被告向袁彬支付工程款，另证明的目的同第四组的证明方向。

被告依智公司辩称：1、本案原告起诉诉讼主体错误，依智公司不是本案的适格被告，原告起诉没有事实依据和法律依据，原告没有给被告供货，被告也没有授权任何人将案涉房屋出售给原告，更没有授权和委托任何人给原告出具条据，原告与被告依智公司没有任何关系。另杨长华并非我公司的员工，其收取原告200000元的收款行为系个人行为，与被告无关；2、原告称2015年2月16日交清房款，但却从未向被告主张过任何权益，原告诉讼已超过法律规定的诉讼时效；3、利息无法律依据，不应得到支持；综上，应驳回原告的诉讼请求。

被告依智公司为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据：

1、河南省建设工程安全施工措施备案表一份，用于证明郑富强是淯阳公司的工作人员，而不是依智公司的安全员；2、淯阳公司的经理兼股东田子京出具的情况说明一份，用于证明淯阳公司认可田光军是其公司的执行经理，淯阳公司将1-7号楼的门面房作为工程款抵付给田光军，淯阳公司说不足部分由淯阳公司支付，任何单位和个人如有异议，可直接与淯阳公司接洽。

被告杨长华辩称：1、我在案涉工地负责材料，是案涉工程项目的材料员。2、收到原告284850元的材料及协商以房抵材料款属实，田光军授权我收取原告200000元的款项，由我为原告出具条据。但我不应当承担责任，我收款和出具条据的行为系职务行为。

被告杨长华为证明自己的辩称主张，向本院提交（2021）豫13民终4546民事判决书一份，用于证明其是工地的工作人员，当时的行为是职务行为。

原、被告提交的证据经当庭质证，被告对原告提交的第一组证据有异议，认为没有加盖质检站印章，且郑富强也不是三亚公司的员工；被告对原告提交的第二组证据有异议，认为田光军是质量员，但不是被告聘请的；被告对原告提交的第三组证据有异议，认为合同上未加盖其公司公章，项目部的印章系田光军私自刻制。被告对原告提交的第四组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，认为判决书的事实认定有瑕疵，已向高院申请再审。被告对原告提交的第五组证据有异议，不认可杨长华的签字及加盖项目部的章子，认为与其公司无关，其公司也未收到该款项；被告对原告提交的第六组、第七组证据真实性不持异议；被告对原告提交的第八组证据真实性无异议，但对证明方向有异议，认为袁彬已撤回对其公司的执行申请。

原告对被告提交的第一组证据的证明方向有异议，认为在其他资料中，显示郑富强系依智公司的安全员，说明郑富强在案涉工程中可能存在两个身份；原告对被告提交的第二组证据的证明方向有异议，恰恰说明三亚公司是中标人，田光军是实际施工人，并以三亚公司的名义在干案涉工程，应由三亚公司承担责任。被告杨长华对原告及依智公司的证据均不持异议。

对上述原、被告不持异议证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人持有异议的证据，本院结合庭审查明的其他事实，在评理部分作综合分析认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年11月1日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司与被告依智公司（原南阳市三亚建筑有限公司）签订了《施工总承包合同》，将邓州市东方红世纪园经济适用房住房建设项目工程发包给被告依智公司。被告依智公司所承包工程中的1-7号楼项目由田光军具体负责实施。工程施工期间，田光军对外签订合同时加盖“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”的印章。郑富强、杨长华系“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员。

2014年8月15日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具情况说明一份，内容为：“今有我单位南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负责开发的邓州市新华东路东方红经济适用房工程，全部执行经理田光军同志负责垫资施工，由于我公司在经营过程中未及时拨付给田光军工程款，故使田光军无力负担众多的农民工工资和材料款，为保障该民心工程有力推进，为保障农民工的心血，为保障减少各职能部门的压力及材料款，经公司研究决定：将位于邓州市新华东路东方××房××＃楼的全部商业建筑作为工程款抵扣给田光军同志，由田光军负责组织该项目部管理自行买卖。买卖所得的款项用于支付农民工工资和材料款，不足部门有淯阳公司另行支付。任何单位和个人有异议，可直接与淯阳公司接洽。”

2014年10月，原告与被告项目部协商，被告项目部将邓州市东方××房7号楼下门面房屋以484850元的价格出售给原告。

2015年1月7日，原告通过银行转账的方式向“南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负责开发的邓州市新华东路东方红经济适用房工程”全部执行经理田光军农业银行账户转账100000元；2015年2月16日，原告通过银行转账的方式向“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员杨长华尾号85047的建设银行账户转账100000元，2015年2月14日，杨长华给原告出具收条一份，内容为：“收条，今收到**东方红经济适用房七号楼商业房款￥484850元整，肆拾捌万肆仟捌佰伍拾元整。（备注：用于房款含材料款284850元（贰拾捌万肆仟捌佰伍拾元整），收现金200000元整（贰拾万元整）转农行拾万、转建行拾万，合计：肆拾捌万肆仟捌佰伍拾元整，￥484850元），代收款人：杨长华，2015年2月14日”。

2021年2月25日，河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303执恢573号之二民事裁定书确定：将邓州市东方红世纪园经济适用房项目一楼面朝西自南向北14间门面房以3518521.6元价格交付给王海泉抵偿南阳市淯阳房地产开发有限公司对其所负债务。该裁定所确定的抵债房屋包括了案涉房屋。2022年1月24日，原告诉至本院，要求被告返还原告购房款及利息，并承担本案诉讼费用。

另查明，“南阳市三亚建筑有限公司”已更名为“河南省依智建设有限公司”。

本院认为，本案争议焦点为：1、“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”对外实施的民事行为是否代表依智公司？2、田光军、杨长华收取原告购房款的行为是否由依智承担？3、原告主张的利息及装修费用能否得到支持？4、本案是否超过诉讼时效？

1、关于“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”对外实施的民事行为是否代表依智公司问题。本案中，南阳市三亚建筑有限公司更名为“河南省依智建设有限公司”，企业名称的变更对债务的履行不产生影响，依智公司应对企业名称变更前南阳市三亚建筑有限公司对外实施的民事行为承担责任。淯阳公司将东方红世纪园经济适用房工程发包给依智公司，依智公司在没有证据证实“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章系非法刻制情况下，只能认为“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”系依智公司设立。以“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”对外实施的民事行为均代表依智公司，所产生的法律后果由依智公司承担。

2、关于田光军、杨长华收取原告购房款的行为是否由依智公司承担的问题。本案中，淯阳公司将东方红世纪园经济适用房工程发包给依智公司，而田光军系依智公司在邓州市东方××房项目的实际负责人，郑富强、杨长华系该项目的工作人员，田光军垫资施工，在施工过程中，因发包方淯阳公司未及时向田光军拨付工程款，故出具“情况说明”，把东方红经济适用房1-7＃楼的全部商业建筑作为工程款抵给田光军，由田光军负责组织该项目管理、自行买卖，田光军将案涉房屋出售给原告，原告按要求将款项支付至田光军及杨长华账户上，杨长华出具收据，在收款人处签名，并加盖“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章，杨长华行为系职务行为，作为购房人的原告有理由相信田光军等系代表依智公司出售房屋。原告支付全部购房款后，被告把房屋交付给原告，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。由于案涉房屋因案外人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司拖欠他人债务而抵偿给其债务人，致使原告不能实现合同目的，故原告要求被告依智公司退还购房款，理由正当，本院予以支持。被告依智公司应承担返还原告购房款的责任。

3、关于原告主张利息能否得到支持的问题。按照一般生活常识，消费者购房应到有售房资质的房地产公司售楼处购买，项目部是负责工程施工的机构。而本案原告则是到承建方的项目部购房，其购房时没有对其行为后果和可能存在的风险进行充分考量，其本人对于所发生的合同不能履行的结果有一定的责任，而且，原告购房目的不能实现，是不可归责于被告的不可抗力的原因，故原告要求被告支付购房款的利息，本院不予支持。审理中，原告自愿放弃对装修费用的诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以准许。

4、关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告购买被告东方红世纪园门面房后，已实际占有、使用。时至2021年2月25日，南阳市卧龙区人民法院将原告占有、使用的房屋拍卖后以物抵债，此时，原告知道自己权利受到侵犯，自原告权利受到侵害之日（2021年2月25日）起至原告起诉之日（2022年1月24日），期间不到一年时间，原告起诉未超过诉讼时效。故被告请求驳回原告诉讼请求的理由，不能成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十二条、第五百九十二条、第五百九十三条之规定，判决如下：

一、被告河南省依智建设有限公司于本判决生效后十日内返还原告**购房款484850元；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9098元，由被告河南省依智建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　杨霞

二〇二二年六月十五日

书记员　　韩晗