某某、河南省依智建设有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

河南省邓州市人民法院

民 事 判 决 书

（2022）豫1381民初749号

原告：***，女，1973年1月20日出生，汉族，住河南省邓州市。

委托诉讼代理人：尚存晖，河南聚智律师事务所律师，执业证号××（特别授权）。

委托诉讼代理人：李晓强，河南聚智律师事务所律师，执业证号××（特别授权）。

被告：河南省依智建设有限公司，住所地南阳市建设西路北侧2幢4单元102室,统一社会信用代码：91411300716777974N。

法定代表人：郭天赋，系公司董事长。

委托诉讼代理人：王平，女，蒙古族，生于1963年2月20日，住河南省南阳市宛城区，系公司员工（特别授权）。

原告***与被告河南省依智建设有限公司（以下简称“依智公司”）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人尚存晖、李晓强，被告依智公司的委托诉讼代理人王平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款350000元及利息（自2015年2月2日起按照银行一年期同业拆借利率支付利息至款项结清之日止）；2、判令被告因违约给原告造成的装修费损失35000元；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：邓州市东方红经济适用房项目由南阳市淯阳房地产开发有限公司开发，被告南阳市三亚建筑有限公司（后更名为河南省依智建设有限公司）承建施工。工程竣工后由于南阳市淯阳房地产开发公司拖欠被告工程款，该公司将开发的部分房屋折价抵给了被告，2014年10月经原告与被告充分协商，被告将6号楼7号楼之间的3#4#门面房屋又出售给原告，自2014年9月17日起，原告分两次向被告指定的收款人账户汇入购房款350000元，被告向原告出具购房收据两份，原告经装修后使用。因南阳市淯阳房地产开发公司对外所负债务被他人起诉，判决生效后原告所购房屋现已被人民法院查封并拍卖。原告认为，原、被告之间买卖门面房的目的已无法实现，被告应依法返还原告的购房款并承担因此给原告造成的损失等，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。

原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

第一组证据：邓州市建设工程质量监督站复印的东方红项目现场检测记录，证实郑富强代表被告在检测记录单上签字，被告系东方红项目的承包人，郑富强是被告在东方红项目中的工作人员；

第二组证据：邓州市住房和城乡建设局复印的招标文件，证实被告系东方红项目的承包人，田光军是被告在东方红项目的质检员；

第三组证据：河南恒昕会计师事务所复印的供货合同等，证实田光军、郑富强代表被告签订外墙保温施工合同、水电施工合同等，田光军和郑富强均系被告的工作人员；

第四组证据：南阳市中级人民法院（2021）豫13民终4546号民事判决书，证明被告系邓州市东方红世纪园项目的承包人，田光军、杨长华和郑富强是被告的工作人员，三人在该项目建设过程中从事的合同签订、以项目部名义出具收据等行为系职务行为；南阳市中院（2019）豫13民初301号判决书和河南省高院（2020）豫民终9333号裁定书，证明东方红世纪园项目无论谁施工，最终支付工程款的责任主体是三亚公司，而本案争议的房产实质上系三亚公司应得的工程款抵回的房产，田光军作为东方红项目的项目负责人，前期实际施工人，其在施工过程中以三亚公司名义从事的向原告卖房行为，也即工程款抵房行为，系职务行为，本案虽然系房屋买卖合同纠纷，但无论是田光军、郑富强、还是杨长华均是以项目部名义从事的工程款变现民事行为，收款收据亦是加盖了三亚项目部的章，原告等人有理由相信其三人行为代表三亚公司，因田光军、杨长华、郑富强等人的卖房行为系职务行为，三亚项目部不具有独立诉讼主体资格，所以在该房屋买卖目的无法实现，需要返还购房款的直接责任主体就是三亚公司；

第五组证据：收据两张和银行转账流水两份，证实原告向被告指定的账户转账350000元，被告的工作人员郑富强给原告出具收款收据两份，将争议房产出售给原告；

第六组证据：卧龙区人民法院（2020）豫1303执恢573号之二执行裁定书一份，证实法院已经将涉案房产折价抵偿给王海泉，原被告之间的房屋买卖目的已经无法实现；

第七组证据：企查查黄页一份，证实南阳市三亚建筑有限公司更名为河南省依智建设有限公司；

第八组证据：装修费相关证据，证实原告取得房屋后装修支付35000元；

第九组证据：三亚公司发出的督办通知及东方红项目指挥部向信访科出具的情况说明两份，证实三亚公司自认田光军系东方红项目负责人，且项目指挥部的实际工作人员都知道该项目负责人是田光军。

被告依智公司辩称：1、依智公司不认识原告，没有与原告进行协商将案涉房屋出售给原告；2、郑富强、田光军等并非依智公司员工，依智公司没有委托和授权他们将房屋买卖交易，依智公司不是房屋买卖当事人，二人的行为均为个人行为，与依智公司无关；3、郑富强签字的收据不具有法律效力，依智公司也没收到购房款；4、原告诉求的利息没有依据，不应支持；5原告对案涉房屋进行装修，依智公司不知道，也没有过错，依智公司不应该承担原告的装修费用；6、本案已超诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。

被告为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据：

第一组证据：《河南省建设工程安全施工措施审查备案表》，证明郑富强是淯阳公司的安全员，不是依智公司员工；

第二组证据：《情况说明》，证明田光军买卖房产是田光军个人的事，与依智公司无关。

原、被告提交的证据经当庭质证，被告对原告提交的第一组证据有异议，认为郑富强不是三亚公司的员工，是淯阳公司的安全员；被告对原告提交的第二组证据有异议，认为田光军是涉案工程的实际施工人；被告对原告提交的第三组证据有异议，认为郑富强是田光军所雇人员；被告对原告提交的第四组证据有异议，认为判决书是另一个案件，我公司未参加庭审；被告对原告提交的第五组证据有异议，认为指定的账户非我公司账户。我公司也未收到该款项；被告对原告提交的第六组证据不予质证，认为与本案无关；被告对原告提交的第八组证据有异议，装修是原告自己的事，与本案无关，我公司不予认可；被告对原告提交的第九组证据的真实性无异议，但证明方向有异议，该证据反证田光军的身份。

原告对被告提交的第一组证据真实性无异议，但证明方向有异议,该组证据更能证实淯阳公司用门面房抵扣工程款的事实，至于后续工程款是淯阳公司支付给三亚公司还是淯阳公司直接支付三亚公司项目部用于项目建设，与本案争议的返还购房款没有关系；原告对被告提交的第二组证据有异议，作为发包方的淯阳公司不是建筑公司，根本不需要设立安全员职位，即使是真实的，根据原告提交的前三组证据，亦能证明郑富强是三亚公司东方红项目部的工作人员，不排除郑富强存在两种身份的可能性。

对上述原、被告不持异议证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人持有异议的证据，本院结合庭审查明的其他事实，在评理部分作综合分析认定。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2012年11月1日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司与被告依智公司（原南阳市三亚建筑有限公司）签订了《施工总承包合同》，将邓州市东方红世纪园经济适用房住房建设项目工程发包给被告依智公司。被告依智公司所承包工程中的1-7号楼项目由田光军具体负责实施。工程施工期间，田光军对外签订合同时加盖“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”的印章。郑富强、杨长华系“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员。

2014年8月15日，南阳市淯阳房地产开发有限责任公司出具情况说明一份，内容为：“今有我单位南阳市淯阳房地产开发有限责任公司负责开发的邓州市新华东路东方红经济适用房工程，全部执行经理田光军同志负责垫资施工，由于我公司在经营过程中未及时拨付给田光军工程款，故使田光军无力负担众多的农民工工资和材料款，为保障该民心工程有力推进，为保障农民工的心血，为保障减少各职能部门的压力及材料款，经公司研究决定：将位于邓州市新华东路东方××房××＃楼的全部商业建筑作为工程款抵扣给田光军同志，由田光军负责组织该项目部管理自行买卖。买卖所得的款项用于支付农民工工资和材料款，不足部门有淯阳公司另行支付。任何单位和个人有异议，可直接与淯阳公司接洽。”

2014年9月，原告与被告项目部协商，被告项目部将邓州市东方红经济适用房6#-7#楼中间（3.4）门面房以35万元的价格出售给原告。

2014年9月16日，原告通过银行转账向田光军交付购房款150000元,同日，郑富强给原告出具收据（编号：0039053）一份，内容为：“收据今收到周晓蕾（雷）预购商业房订金人民币拾伍万元整，￥150000元，系付邓州市东方红经济适用房6#-7#楼中间（3.4）门面房，收款人：郑富强（签名）。”2015年2月2日，原告通过银行转账的方式向“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员杨长华尾号6973的农业银行账户转账200000元，同日，郑富强给原告出具收据（编号：0190089）一份，内容为：“收据今收到周晓蕾（雷）预购商业房订金人民币贰拾万元整，￥200000元，系付邓州市东方红经济适用房6#-7#楼中间（3.4）门面房，南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部（印章），收款人：郑富强（签名）。”上述款项共计350000元。

2021年2月25日，河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303执恢573号之二民事裁定书确定：将邓州市东方红世纪园经济适用房项目一楼面朝西自南向北14间门面房以3518521.6元价格交付给王海泉抵偿南阳市淯阳房地产开发有限公司对其所负债务。该裁定所确定的抵债房屋包括了案涉房屋。2022年1月24日，原告诉至本院，要求被告返还原告购房款、装修费及利息，并承担本案诉讼费用。

另查明，1、“南阳市三亚建筑有限公司”已更名为“河南省依智建设有限公司”；2、原告购买被告邓州市东方红经济适用房6#-7#楼中间（3.4）门面房后对所购买房屋进行装修并使用，装修花费35000元。

本院认为，本案争议焦点为：1、“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”对外实施的民事行为是否代表依智公司，2、郑富强、杨长华是否系“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员，对外实施的民事行为是否系职务行为，3、原告支付的购房款被告依智公司应否返还，4、原告主张的利息及装修费用能否得到支持，5、本案是否超过诉讼时效。

1、“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”对外实施的民事行为是否代表依智公司。本案中，南阳市三亚建筑有限公司更名为“河南省依智建设有限公司”，企业名称的变更对债务的履行不产生影响，依智公司应对企业名称变更前南阳市三亚建筑有限公司对外实施的民事行为承担责任。淯阳公司将东方红世纪园经济适用房工程发包给依智公司，依智公司投标时在“项目管理机构组成表”中将田光军作为“质量员”列入投标文件中，由此证明田光军在后续所实施的“邓州市东方红经济适用房项目”中的民事行为代表依智公司，是职务行为；田光军在对外实施民事行为时使用的是：“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章，涉案中标合同系依智公司，依智公司在没有证据证实“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章系非法刻制情况下，应当认定“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”系依智公司设立。“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”和田光军对外实施的民事行为均代表依智公司，所产生的法律后果由依智公司承担。本案淯阳公司将位于邓州市新华东路东方××房××＃楼的全部商业建筑作为工程款抵给田光军，按照依智公司中标时的投标文件证明，田光军只是依智公司的质量员，淯阳公司用东方红经济适用房1-7＃楼的全部商业建筑作为工程款抵给田光军的行为，应视为将上述房产抵给了依智公司。

2、郑富强、杨长华是否系“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”工作人员，对外实施的民事行为是否系职务行为。本案中，2014年8月15日，淯阳公司出具“情况说明”，把东方红经济适用房1-7#楼的全部商业建筑作为工程款抵给田光军，而原告支付被告购房款的时间是2015年2月13日，从时间上对比，淯阳公司已不可能再收取东方红经济适用房1-7#楼的全部商业建筑的购房款，据此可认为杨长华、郑富强收取原告购房款的行为代表依智公司。另外，南阳市中级人民法院（2021）豫13民终4546号民事判决书已认定，杨长华、郑富强系南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目的工作人员，虽然二人并不在原南阳市三亚建筑有限公司工作人员花名册中，但是二人确实在涉案项目工地履行了一定职责，其二人的行为，均属职务行为，其行为后果由依智公司承担。本案中，原告把购房款打到杨长华的账户，郑富强出具收据，在收款人处签名，并加盖“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章，按照本院查明的事实和生效判决书认定的事实，应当认为杨长华、郑富强的行为代表依智公司，是职务行为。

3、原告支付的购房款被告依智公司应否返还。根据本案查明的事实，原告将购房款转账给依智公司工作人员田光军、杨长华，依智公司工作人员郑富强出具其个人签名，加盖“南阳市三亚建筑有限公司东方红世纪园经济适用房项目部”印章的收据，以上行为均代表依智公司。作为购房人的原告也有理由相信田光军等系代表依智公司出售房屋。原告支付全部购房款后，被告把房屋交付给原告，原被告之间形成了房屋买卖合同关系，由于案涉房屋因案外人南阳市淯阳房地产开发有限责任公司拖欠他人债务而抵偿给其债务人，致使原告不能实现合同目的，故原告要求被告依智公司退还购房款，理由正当，本院予以支持。被告依智公司应承担返还原告购房款的责任。

4、原告主张利息能否得到支持。按照一般生活常识，消费者购房应到有售房资质的房地产公司售楼处购买，项目部是负责工程施工的机构。而本案原告则是到承建方的项目部购房，其购房时没有对其行为后果和可能存在的风险进行充分考量，其本人对于所发生的合同不能履行的结果有一定的责任，而且，原告购房目的不能实现，是不可归责于被告的不可抗力的原因，故原告要求被告支付的购房款利息及因装修房屋产生的装修费用，本院不予支持。

5、本案是否超过诉讼时效。原告购买被告东方红世纪园门面房后，已实际占有、使用。时至2021年2月25日，南阳市卧龙区人民法院将原告占有、使用的房屋拍卖后以物抵债，此时，原告知道自己权利受到侵犯,自原告权利受到侵害之日（2021年2月25日）起至原告起诉之日（2022年1月24日），期间不到一年时间，原告起诉未超过诉讼时效。故被告请求驳回原告诉讼请求的理由,不能成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百三十二条、第五百九十二条、第五百九十三条之规定，判决如下：

一、被告河南省依智建设有限公司于本判决后生效后十日内返还原告***购房款350000元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7075元，由被告河南省依智建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　史林亚

二〇二二年六月八日

法官助理　肖怡楠

书 记 员　杨　娟