贵阳保德城市环境管理服务有限公司、遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省遵义市汇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0303民初9163号 原告：贵阳保德城市环境管理服务有限公司，住所：贵州省贵阳市云岩区北京路208号，统一社会信用代码：91520100761384520M。 法定代表人：***，职务：董事长。 委托诉讼代理人：***，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：***，贵州丰语***事务所律师。 被告：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼一楼，统一社会信用代码：915203033374510696。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，女，系该公司员工。 被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦16楼12、13号，统一社会信用代码：915203030856559886。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：**，女，系该公司员工。 原告贵阳保德城市环境管理服务有限公司（以下简称保德公司）与被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保德公司的委托诉讼代理人***、***，被告奥特莱斯公司的委托诉讼代理人***，被告聚银公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告保德公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司支付原告保洁服务费欠款1235391.20元及违约金；2、判决被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司退还原告履约保证金5万元；3、请求确认原告对被告贵州聚银投资置业有限公司位于遵义的房屋在拍卖、变卖后的款项享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由二被告承担。审理中，原告表示第一项诉讼请求违约金从2021年10月1日起按照日千分之一计算至欠款**之日止。事实及理由：2020年1月15日，原告与奥特莱斯公司签订《方圆荟．自由港广场保洁服务合同》，约定奥特莱斯公司委托原告为“方圆荟．自由港广场项目”提供日常保洁服务，保洁服务费每月146090元，合同期限于2021年1月15日止。同时，约定原告在合同签署后向奥特莱斯公司支付履约保证金5万元。合同签订后，原告支付了履约保证金，并提供了保洁服务，直至2020年10月31日，奥特莱斯公司多次未支付保洁服务费共计1347068元。原告与奥特莱斯公司、聚银公司为解决欠款事宜，签订了《补充协议》，约定上述欠款由奥特莱斯公司分期偿还，并由聚银公司提供位于奥特莱斯广场四期1层43号的商铺以备案转让的方式抵押给原告。截止2021年11月4日，根据补充协议确认保洁服务费，奥特莱斯公司尚欠原告保洁服务费809199.5元。2020年12月31日，原告又与奥特莱斯公司签订新合同，新合同约定服务期限至2023年1月15日止，其余约定与原合同一致。但是截止2021年8月31日，奥特莱斯公司又多次违约，欠款426191.7元。新合同、原合同产生的保洁费欠款共计达1235391.2元。上述欠款经原告多次催收，奥特莱斯公司拒不履行，构成根本违约，原告依法于2021年8月31日解除了新合同，并向奥特莱斯公司办理了相关交接手续。为此，原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。 奥特莱斯公司辩称，我方认可尚欠原告保洁服务费1235391.20元，但是原合同约定的违约金过高，我方请求法院按照我公司的同类案件标准年利率6%计算违约金。我公司同意退还原告履约保证金50000元。 聚银公司辩称，对于原告主张的第三项诉讼请求我方不认可，请求驳回。根据民法典第402条的规定，双方应办理抵押登记。本案中，补充协议约定我方以开发的不动产商铺进行抵押，但是该商铺没有办理抵押，协议约定奥特莱斯公司没有按期还款，该约定违反民法典第401条的禁止流押的规定。根据法律规定，享有优先受偿权的前提是先办理抵押登记，没有办理抵押登记不应享有优先受偿权。故请求法院判决驳回对我方的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年起，原告为奥特莱斯公司购物广场提供保洁，并向奥特莱斯公司交纳50000**约保证金。2020年1月15日，原告（乙方）与奥特莱斯公司（甲方）签订编号为XB-2020-CGB-001的《方圆荟．自由港广场保洁服务合同》（以下简称合同一），约定奥特莱斯公司委托原告为“方圆荟．自由港广场项目”提供日常保洁服务，合同期限12个月即2020年1月16起至2021年1月15日止，保洁服务费每月146090元，按月支付，每月5日前，甲方对乙方的服务进行考核，考核合格并由甲乙双方确认上月甲方应支的保洁服务费用。乙方每月10日前提供有效发票至甲方财务部，甲方在收到乙方增值税专用发票后在当月月底前，以银行转账的方式向乙方支付上月保洁费用。若乙方收取合同价款前未提交等额完税发票的，甲方有权拒绝支付，若甲方未按时支**洁服务费，则以应付金额为基数，每日按千分之一支付违约金直至实际支付之日止。双方还约定了其他内容。合同签订后，原告提供了清洁服务，但奥特莱斯公司没有按约支**洁服务费。 2020年11月20日，奥特莱斯公司（甲方）、原告（乙方）、聚银公司（丙方）签订《自游港?奥特莱斯保洁服务合同补充协议》，约定：1、甲乙双方确认截止2020年10月31日甲方累计欠付乙方保洁服务费1347068元。2、乙方同意甲方分期支付：首期付款为欠付保洁费总额的30%即404120元（本协议签订生效之日起3个工作日内支付乙方100000元，2020年12月15日前支付304120.40元），剩余70%即942947.60元由甲方于2021年1月起，分24期（两年）**，自2021年1月起甲方需在每月支付乙方后续产生的保洁服务费时，另行按39289.50元／月向乙方支付上述欠付的保洁服务费。若甲方任何一期逾期支付乙方保洁费欠款的，乙方有权要求甲方一次性**乙方所欠的全部保洁费用，丙方也立即履行本协议约定的法律责任。3、甲乙丙三方同意，由丙方提供其开发建设的遵义商铺（建筑面积131.31平方米，价值2626200元）作为甲方欠乙方保洁服务费的抵押物，抵押方式为由乙丙双方网签签该商铺的《商品房买卖合同》（2020年12月31日前完成网签）。甲方**欠付乙方保洁费后，乙方与丙方签订的《商品房房买卖合同》自动解除，乙方需配合丙方办理解除《商品房买卖合同》相关手续。若甲方未按期支付乙方任何一期上述保洁费欠款的，乙方与丙方签署的上述《商品房买卖合同》产生买卖房屋的效力，丙方向甲方按照上述《商品房买卖合同》履行出卖上述房屋的全部法律义务，甲方尚欠乙方的保洁费用于抵扣丙方的购房款，甲方与丙方之间的款项追偿由甲方与丙方自行协商处理，与乙方无关。同时，甲方尚欠乙方的保洁服务费不足以抵偿丙方购房款的，差额部分由乙方与丙方另行协商补足购房款的支付方式。4、自2021年1月1日起，甲方需按甲乙双方签订的保洁服务合同约定每月按时支付乙方后续保洁服务产生的服务费，并同时支付2020年11月1日前所欠乙方的保洁服务费分期金额39289.50元／月。丙方未经乙方书面同意，在甲方未**乙方保洁服务费的情况下，将上述商铺进行处置（包括但不限于第三人转让、设置抵押、又向第三人提供担保、出租等）的，丙方在上述房屋的价值范围内与甲方共同向乙方承担连带支付保洁服务费欠款的法律责任。后，原告与聚银公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向聚银公司购买第大底盘裙楼1层1-43号房，建筑面积131.31平方米，总价款2626200元。 2021年1月15日，原告与奥特莱斯公司又签订编号XB-2021-CGB-001的《方圆荟．自游港广场保洁服务合同》（以下简称合同二），约定原告为方圆荟．自游港广场红线范围内的日常保洁及定期保养工作，合同期限24个月即2021年1月16日起至2023年1月15日止，保洁费每月146090元。合同关于付款时间及违约金的约定与“合同一”内容相同。 上述合同签订后，奥特莱斯公司仍未按约支付保洁服务费，原告多次催收，奥特莱斯公司表示因疫情影响商场经营困难处于持续亏损状态导致未能及时支付保洁服务费及相关补充协议费用，承诺于2021年5月31日前支付逾期欠款286616.6元。后奥特莱斯公司违约。2021年8月13日，原告向奥特莱斯公司发函要求奥特莱斯公司在2021年8月27日前**截止2021年8月1日前的保洁服务费欠款1173175.50元，否则要求撤回人员及设备。同年8月25日，奥特莱斯公司向原告回函表示这两年由于疫情影响加上市场不景气，公司资金比较紧张，恳请给予一定的期限，并承诺在2021年12月10日前支付欠款的50%，剩余50%在2022年3月15日前**。同年8月28日，原告再次发函给奥特莱斯公司，表示你司无法在我司催告的付款期限内一次性全额支付补充协议约定的欠款，我司不接受你***的付款方式及时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，我司决定于2021年8月31日解除与贵司签订的《方圆荟?自游港广场保洁服务合同》，并决定在2021年8月31日撤除在贵司服务的全部人员及设施、设备，并依法追究你方违约责任。之后，原告向奥特莱斯公司交付了相应的发票。同年9月7日，原告与奥特莱斯公司办理了移交手续，原告撤出了方圆荟．自由港广场项目的物业清洁人员及设备。 因奥特莱斯公司拖欠原告保洁服务费未付，原告诉来我院。 庭审中，原告***银公司提供抵押物并与原告签订了《商品房买卖合同》，构成让与担保，原告对抵押房屋享有优先受偿权。 上述事实，有《方圆荟．自游港广场保洁服务合同》及补充协议、收据、中国建设银行客户专用回单、《商品房买卖合同》、律师函、回复函、撤场交接确认单及各方的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因奥特莱斯公司长期拖欠清洁服务费未付导致原告与其解除《方圆荟．自游港广场保洁服务合同》并撤场，奥特莱斯公司应支付原告的清洁服务费。庭审中，奥特莱斯公司对于原告主张的清洁服务费数额123591.20元及履约保证金50000元均无异议，并同意支付，本院予以确认。关于违约金，奥特莱斯公司对于原告主张自2021年10月1日起计算无异议，但要求将合同约定的违约金标准日千分之一调低至年利率6%，对此，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少……”原告庭审中未提交证据证明被告违约给其造成的损失，本院综合本案情况，酌情将违约金调整为按年利率6%。关于聚银公司如何承担责任，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第三款规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。首先，三方在《补充协议》明确约定由聚银公司提供其开发建设的遵义商铺作为奥特莱斯公司欠原告保洁服务费的抵押物，抵押方式为双方网签该商铺的《商品房买卖合同》，可见，双方订立《商品房买卖合同》目的是为奥特莱斯公司应承担的清洁费作担保，由于该商铺未在不动产登记部门办理抵押登记，抵押权未设立。其次，让与担保作为非典型性担保，具有物权的前提是当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。具体来说，动产已经交付给债权人，不动产或者股权已经变更登记在债权人名下。仅签订合同，未完成财产权利变动公示，不具有物权效力。本案中，原告与聚银公司仅签订《商品房买卖合同》约定提供商铺为奥特莱斯公司的清洁费作为抵押，未完成财产权利的变动，不构成让与担保。故原告要求对聚银公司提供的抵押房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持，但双方之间的抵押合同合法有效，聚银公司在奥特莱斯公司不履行清洁费用时应在抵押物的现有价值范围内对奥特莱斯公司应承担的清洁服务费承担担保责任。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告贵阳保德城市环境管理服务有限公司清洁服务费1235391.20元及违约金（以尚欠的清洁服务费为基数，自2021年10月1日起按年利率6%计算至清洁服务费**之日止）； 二、被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司于本判决生效后十日内退还原告贵阳保德城市环境管理服务有限公司履约保证金50000元； 三、被告贵州聚银投资置业有限公司应对上述第一项债务中的清洁服务费1235391.20元，在被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司不能清偿的范围内以位于遵义的房屋（建筑面积131.31平方米）现有价值范围为限承担担保责任； 四、驳回原告贵阳保德城市环境管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8184元（已依法减半收取），由原告贵阳保德城市环境管理服务有限公司负担184元，被告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员　*** 二〇二二年二月十日 法官助理　郭　霞 书 记 员　***