山东海化集团有限公司、某某等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊市潍城区人民法院

山东省潍坊市潍城区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0702民初2478号

原告（反诉被告）：山东海化集团有限公司，住所地：潍坊滨海经济开发区。

法定代表人：方勇，总经理。

委托诉讼代理人：张美丽，山东诚公律师事务所律师。

被告：***，男，1965年6月17日生，汉族，住青岛市市南区。

委托诉讼代理人：孙冠英，山东海利丰律师事务所律师。

被告：***（反诉原告），男，1974年1月3日生，汉族，住潍坊市高新区。

委托诉讼代理人：刘法杰，山东格辉律师事务所律师。

原告山东海化集团有限公司与被告***、***租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东海化集团有限公司的委托诉讼代理人张美丽、被告***及其委托诉讼代理人孙冠英、被告***及其委托诉讼代理人刘法杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告、被告双方签订的《租赁合同》；2.请求法院依法判决被告立即腾退并按照现状向原告返还租赁物---潍坊站海化铁路专线（原潍坊钢厂线）、货场及设施；3.请求法院判决被告向原告支付拖欠的租赁物租金104万元；4.请求法院依法判决被告向原告支付租赁物占用费，按照每年26万元，自2012年9月1日起至被告实际腾退并返还原告租赁物时止（计算至2020年6月30日，暂计2037000元）；5.请求本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年8月31日，原告与青岛大航国际货运代理有限公司签订《租赁合同》，由青岛大航国际货运代理有限公司租赁原告所有的潍坊站海化铁路专线（原潍坊钢厂线）、货场及设施，合同中约定租赁期为2007年9月1日至2012年8月31日，年租金为26万元。合同签订后，原告依约交付租赁物，被告仅缴纳一年的租金，后期租金并未依约缴纳。合同到期后被告未返还租赁物，且占用至今，严重侵害了原告的合法权益。经查，青岛大航国际货运代理有限公司系自然人独资，被告***系唯一自然人股东，且2013年12月30日青岛大航国际货运代理有限公司核准注销，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，被告***应当作为本案当事人。被告***系涉案《租赁合同》的担保人，涉案租赁物的实际控制人，依法应当承担责任。

被告***辩称，一、原青岛大航国际货运代理有限公司与本案原告不存在租赁合同关系。原青岛大航国际货运代理有限公司与本案原告没有任何项目合作和经济往来，原告向法院提交的《租赁合同》并非原青岛大航国际货运代理有限公司签订，原告诉称的租赁物也从未向青岛大航国际货运代理有限公司交付，青岛大航国际货运代理有限公司也从未向原告支付过任何租金，原告工作人员与青岛大航国际货运代理有限公司工作人员也从未有过联系和交集，本案涉诉租赁与青岛大航国际货运代理有限公司无任何关系。二、《租赁合同》显示的印章并非是青岛大航国际货运代理有限公司所拥有，系他人私刻，目前答辩人已在公安机关报案处理。三、本案无任何证据显示构成表见代理。原青岛大航国际货运代理有限公司并未与本案原告有过任何项目合作，也从未授权任何人参与涉案的租赁项目，《租赁合同》显示印章系他人私刻，《租赁合同》中显示的人员李厚、常杰、***与原青岛大航国际货运代理有限公司无任何关系，《租赁合同》的履行与原青岛大航国际货运代理有限公司没有关联。四、本案原告存在严重的过错。青岛大航国际货运代理有限公司在2013年就已经注销，原告向其主张占有使用费，不符合逻辑也不正常，原告作为大型国企，在长达13年的涉案纠纷中，未及时按照《租赁合同》主张权利，也不落实合同的履行相对方，存在失职和侵犯国有资产等方面的事宜，在本案中，存有严重过错。五、青岛大航国际货运代理有限公司在2013年注销完毕，期间无任何对外债务，也无任何单位或个人向答辩人主张过任何权利，距今7年时间，均已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告***应赔偿我方支出的鉴定费用20000元。

被告***答辩称，对被告***的答辩意见予以认可，一、关于解除租赁合同，该合同早在2012年8月31日终止了，所以原告在合同终止后八年多时间才提出解除租赁合同，没有事实和法律依据，解除合同应当在知道解除事由一年内提出，己超出解除的期限，请求依法驳回原告的该项请求。二、原告提供的租赁合同标的物停运完全不能使用，是一种根本的违约行为。在2007年8月31日签订合同以后，我方按合同及时交纳了首期租金26万元，且为了更好的履行合同，原告对铁路专线货场地面、路基及围墙进行了建设改造，花费大约180多万元。专线自原告交付之后不到一个月开始停运至今，一直没有恢复，构成违约；在停运以后，由于原告没有根据租赁合同退还我方的租金，根据原告收取租金的行为，我方就继续占用货场，实际双方通过行为方式已经变更了原租赁合同约定的内容，变成了废弃货场的租赁关系，租赁合同的标的物发生了变更。租金的计算没有合同和法律依据，原告是按照专线正常运转计算的租金。原告主张的占用费也无事实和法律依据。三、我方提起反诉，原告应当退还我方租金238300元及利息（以238300元为基数，自2007年9月6日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；原告应赔偿因违反租赁合同约定给我方造成的损失1263517.89元以及承担评估费25000元；请求本案诉讼费用由原告承担。

对被告***的反诉，原告辩称，根据租赁合同第三条第四项，约定承租人必须经过出租人的同意才能对租赁资产进行改建，所有费用由承租人自担。对地面、路基改造及其他的维护，无偿归出租人所有，且也约定如果存在新建的不动产，租赁期满五年，也应无偿归出租方所有。本案合同解除的时间为2020年6月4日，租赁期早己满五年，所以即使存在新增也应无偿归原告所有。被告***的反诉请求，无事实和法律依据，要求驳回被告***的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月31日，原告（甲方）与青岛大航国际货运代理有限公司（乙方）签订了《租赁合同》，租赁标的为潍坊站海化铁路专线（原潍坊钢厂线）、货场及设施。租赁期限为5年，自2007年9月1日至2012年8月31日，租赁费为26万元/年。合同第四条第2项约定，因线路等原因造成本专运线停运，连续停运不超过1个月（含1个月），甲方不返还租赁费，连续停运超过1个月时，甲方按实际停运的满整月返还租赁费。合同乙方落款处加盖了“青岛大航国际货运代理有限公司合同专用章”，李厚签字。同日，原告山东海化集团有限公司（甲方）与常杰（乙方）、被告***（丙方）签订了《担保合同书》，约定根据甲方与青岛大航国际货运代理有限公司签订的《租赁合同》，现乙方、丙方愿作为青岛大航国际货运代理有限公司的担保人。2007年9月6日原告山东海化集团有限公司潍坊天成分公司向被告***出具收款单一份，载明为租赁费260000元。

2008年1月铁道部运输局发布《关于零担货物运输及停限装有关事宜的通知》（运营货管电[2008]0065号），根据该通知要求，2008年1月8日，济南铁路局潍坊站发布《潍坊站关于暂停办理货物发到业务的通知》，自2008年1月9日18点起潍坊火车站暂停办理货物发到业务，潍坊天成化工机械有限公司专用线同时暂停办理货物发到业务，根据上级通知恢复时起办理。通知中的潍坊天成化工机械有限公司专用线即涉案的潍坊站海化铁路专线。

原告提供中华人民共和国国有土地使用证一份，土地使用证号为：潍国用（2001）字第Ｂ××8号，证实原告对涉案租赁物拥有合法产权。

被告***提供2016年3月3日原告的物业管理分公司向集团公司发出的《关于铁路专用线租赁有关问题的请示》复印件一份，以及2016年3月21日，为解决原潍坊钢厂铁路专用线租赁遗留问题，原告公司内部各部门讨论形成的《会议纪要》复印件一份。其中载明，1、原告返还被告11个月租金23.83万元，退还被告垫付的维修费及改造费用，共计退还24.7万元；自五年合同期满后至2015年6月份被告继续实际占用且有利用场地经营的事实，按照3.5万元/年缴纳租赁费，共需缴纳三年租金10.5万元；上述两者相抵后应退还被告***14.2万元。2、自2016年1月1日起重新签订场地租赁合同，租金定为5万元/年，租期暂定3年，租赁期满后，双方无异议，续签租赁合同。另，该会议纪要还对被告前期投入的补偿事宜进行了约定。

被告***提供三份收款收据，证明其在签订《租赁合同》后对租赁物的货场地面、路基及围墙进行了修缮改造，共计支出1840000元。对该部分投入，2020年11月2日被告***又申请鉴定评估，本院依法委托普信达成项目管理有限公司进行了评估，该评估公司于2021年5月8日作出的鉴定结论分为两部分：1、现场测量工程量、现场取芯确认做法部分造价为：886031.6元；2、现场无法核实，根据委托人提供资料发表意见部分造价为377486.29元。被告***为此次鉴定支出25000元评估费。

青岛大航国际货运代理有限公司是自然人独资公司，由被告***个人出资于2003年6月18日成立，后于2013年12月24日依法清算，核准注销登记。被告***表示青岛大航国际货运代理有限公司在存续期间并未设立《租赁合同》中的“青岛大航国际货运代理有限公司合同专用章”，只有公章，且被告***在庭审中认可是其私刻青岛大航国际货运代理有限公司的合同专用章。在被告***提供的“2007年9月9日《建设工程施工合同》”和“2007年12月14日《山东华安泰恒信建设工程项目管理有限公司潍坊分公司报告书》”中均加盖了青岛大航国际货运代理有限公司的公章，2020年12月4日被告***提出对该两份检材中的公章与青岛大航国际货运代理有限公司在工商档案中《公司变更登记申请书》、《章程修正案》以及两份租赁合同中的公章是否为同一枚公章进行鉴定，本院依法委托山东浩德物证司法鉴定所进行了鉴定，该鉴定机构于2021年6月3日作出鉴定结论，上述两份检材与样本中的公章不是同一枚印章。亦说明了被告***存在私刻印章的行为，被告***亦不是青岛大航国际货运代理有限公司的职工，被告***已经向公安机关报案，尚未处理。被告***为此次鉴定支出费用20000元。

本院认为，被告***私刻青岛大航国际货运代理有限公司印章与原告签订《租赁合同》，除该合同中的合同专用章外，原告并未提供其他与青岛大航国际货运代理有限公司存在业务往来的证据，被告***亦不是青岛大航国际货运代理有限公司员工，不存在表见代理情形，后续支付租赁费以及交付、占有使用租赁物均是原告与被告***之间发生的行为，应当认为真实的意思表示是原告与被告***之间签订该《租赁合同》，青岛大航国际货运代理有限公司不是本合同主体，被告***不是本案适格被告，亦不应当承担责任。被告***存在过错，应当支付被告***支出的20000元鉴定费。后因涉案铁路专线停止运行，致使合同目的不能实现。

关于《会议纪要》的效力，原告方答辩称该证据系复印件对真实性不认可，但该证据系原告公司会议纪要，原件显然是由原告保管，被告无法提供。且根据双方的行为来看，自2012年8月31日《租赁合同》期满后，原告并未向被告主张返还租赁物，到2020年6月4日才发出限期搬离清场告知书，被告亦未返还租赁物，应当认为双方以实际行动认可了《会议纪要》的内容，双方之间形成了事实租赁关系。结合《会议纪要》、《租赁合同》、以及铁路部门于2008年1月下发的停运通知，双方《租赁合同》实际只履行了4个月，被告***应交纳租赁费86666.7元；自2008年1月至2015年底共计8年按照场地租赁的实际情况，参照《会议纪要》每年租赁费35000元，被告***应交纳租赁费共计280000元，扣除已支付的260000元，被告***还应交纳租赁费106666.7元；双方的铁路专运线合同自2016年1月1日起转为普通货场的场地租赁合同，租金为5万元/年。即场地出租给被告***，被告***有权从事相关营利活动，所得收益原告亦无权主张。

关于合同的解除。2020年6月4日原告发出限期搬离清场告知书，应当认为双方的场地租赁合同自此解除。综上，至2016年1月1日，被告***应向原告交纳租金106666.7元；2016年1月1日至2020年6月4日合同解除，被告***应向原告交纳225000元场地租赁费（50000元×4.5年），另合同解除后被告***继续占用场地长达一年，应当向原告支付占用费，参照一年租金50000元计算，即被告***应当向原告支付租金及占用费共计275000元；以上租金及占用费共计381666.7元。因合同目的不能实现，对于被告***的前期投入原告应当予以返还。关于被告***的投入，根据鉴定结论，本院依法仅对现场测量工程量、现场取芯确认做法部分造价886031.6元予以确认，因现场无法核实，根据委托人提供资料发表意见部分造价不予认可。另原告应当支付被告***支出25000元鉴定费，原告应当赔偿被告***损失共计911031.6元。

综上，原告主张解除合同、返还铁路专线，合法有据，本院予以支持。原告主张被告支付租金及占用费，本院支持641666.7元，对超出部分，不予支持。扣除被告***已支付的260000元，还应支付381666.7元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百二十条、第七百二十一条之规定，判决如下：

一、原告山东海化集团有限公司与被告***签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除，被告***返还原告山东海化集团有限公司租赁物---潍坊站海化铁路专线（原潍坊钢厂线）、货场及设施，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

二、被告***向原告山东海化集团有限公司支付租金381666.7元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

三、原告山东海化集团有限公司赔偿被告***损失911031.6元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

四、被告***支付被告***鉴定费20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。

五、驳回原告其他诉讼请求。

六、驳回被告***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费31416元，由原告山东海化集团有限公司负担24865元，被告***负担6551元。

反诉案件受理费10680元，由原告山东海化集团有限公司负担5392元，被告***负担5288元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。

审　判　长　　姜　涛

人民陪审员　　秦学军

人民陪审员　　杨志武

二〇二一年七月十三日

书　记　员　　赵成友