江苏省有色金属华东地质勘查局八一○队与**、南京泰居建筑工程有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终9119号

上诉人（原审原告）：江苏省有色金属华东地质勘查局八一○队，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街134号。

法定代表人：胡新贵，该队队长。

委托诉讼代理人：万巍，江苏世纪同仁律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1980年2月28日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。

被上诉人（原审被告）：南京泰居建筑工程有限责任公司，住所地江苏省南京市高淳区东坝镇工业园区158号。

法定代表人：孔长国，该公司总经理。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张艳，北京德和衡（南京）律师事务所律师。

原审被告：扬州意匠轩园林古建筑营造有限公司，住所地江苏省扬州市文昌中路18号文昌国际大厦402室。

法定代表人：梁宝富，该公司总经理。

上诉人江苏省有色金属华东地质勘查局八一○队（以下简称八一○队）因与被上诉人**、南京泰居建筑工程有限责任公司（以下简称泰居建筑公司），原审被告扬州意匠轩园林古建筑营造有限公司（以下简称意匠轩园林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

八一○队上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持八一○队一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实严重错误，损害上诉人合法权益，造成国有资产流失。一审法院以上诉人内部请示文件为主要依据，认定双方构成附期限的租赁合同关系明显违背客观事实。实际上，上诉人的主管部门并未正式批准上诉人的请求，故上诉人未能与被上诉人签订任何书面协议。**、泰居建筑公司实际完成翻建施工并实际使用了房屋及场地。其后，双方均了解到涉案房屋可能列入拆迁计划，**可能难以实际使用10年期限，双方为此又达成新的意向，如果在10年使用期限届满前发生拆迁事项，**应及时交还土地，八一○队自行享受拆迁补偿利益，**的房屋翻建工程费由八一○队负担，**按实际使用期限支付租金及土地使用费。2、一审判决适用法律错误。**并未在本案中提出反诉要求结算房屋翻建费，故一审法院直接将场地使用费与房屋翻建费抵扣，属于适用法律错误。双方未签订书面合同，依法属于不定期租赁合同关系。

**、泰居建筑公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不能成立，请求本院予以驳回。

原审被告意匠轩园林公司未提交答辩意见。

八一○队向一审法院起诉请求：1、解除双方不定期租赁合同，**、泰居建筑公司、意匠轩园林公司腾空并返还房屋、场地；2、由**、泰居建筑公司、意匠轩园林公司支付房屋租赁费用196566元、场地租赁使用费66000元（从2010年6月1日起暂计算至2016年5月31日，以实际归还房屋之日为准）；3、由**、泰居建筑公司、意匠轩园林公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：

诉争的房屋及场地系八一○队所有，八一○队持有房屋所有权证及土地使用权证。该房屋建设于1964年，2008年5月，经南京市房屋安全鉴定处鉴定，整栋房屋均属“危房”，需要拆除翻建。经协商，八一○队同意**以泰居建筑公司的名义，对该房屋进行翻建。八一○队同时于2008年8月20日以书面形式向其上级单位江苏省有色金属华东地质勘查局请示，主要内容为：“我单位栖霞油坊基地左邻九乡河、右邻栖霞北村，形似三角，基地内房屋呈L型分布（见平面图），土地面积为1091.3㎡，房屋面积为621.5㎡。房屋为砖木结构平房，原有二十间，现倒塌后仅剩十五间。由于地势低洼，汛期期间被水淹没，且无水、无电，所以从上世纪90年代起到现在，房屋和土地一直荒芜着，杂草丛生，房屋的屋顶大部分瘫塌，木门木窗已腐烂，目前已无法居住和使用。另外，基地周围围墙已倒塌，存在着安全隐患，2007年4月，曾有我队一名职工家属被砸死在油坊基地内，影响了单位的日常工作。现有一当地建筑施工单位，要求承租我油坊基地，作为办公和仓储场所，租用土地十年，按10000元/年的费用一次性支付给我单位，并自行在土地上新建办公用房，建房费用自理。十年租期结束后，房屋所有权归属我单位。我单位领导认真进行了研究，认为由当地建筑施工单位施工效果较好，一是解决了无资金和人手的问题，二是解决了和当地老百姓之间协调难的问题，所以意向性认为可出租该土地。当否，请批示”。之后，**与泰居建筑公司出资对该房屋进行翻建、维修。2010年6月，工程完工。**与泰居建筑公司使用该房屋及场地。2014年11月3日，八一○队与泰居建筑公司及**签订审计协议书，一致同意对翻建的项目进行审计。审计结果为743227.96元。**及泰居建筑公司提出另外又增加了部分工程，八一○队未予确认，之后双方产生矛盾。2016年4月11日，八一○队向**及泰居建筑公司发函，主要内容为：“该项工程，于2008年10月正式动工，2010年6月竣工。自2010年6月起，房屋及场地由**及泰居建筑公司实际租赁使用。双方存在不定期租赁合同关系。由于没有签订书面合同，翻建工程竣工后，双方对如何结算工程款，如何确定租赁期限及租金数额等主要权利义务问题，一直持有不同意见。2014年11月，双方订立审计协议书，确认工程款数额为743227.96元。其后，**提出在审计确认的数额之外增加工程款，八一○队未予同意。鉴于此，八一○队提出解除双方不定期租赁合同，要求**及泰居建筑公司在2016年6月1日前腾空房屋并归还八一○队。并在2016年4月25日前，至八一○队结清翻建工程款和房屋场地租赁费”。**及泰居建筑公司对此未予理睬，八一○队遂向一审法院起诉**及泰居建筑公司主张相应权利。一审法院第一次庭审中，**及泰居建筑公司认为目前系意匠轩园林公司租用此房和场地。八一○队于是追加意匠轩园林公司为一审被告，并向意匠轩园林公司发函。意匠轩园林公司回函，认为其并未租用此房屋及场地，**只是其公司的项目经理，**在外租赁场地只是其个人行为，与公司无关。在一审法院第二次庭审中，**提供“苏色八一零队综字【2008】10号”文，并认可目前租用的房屋及场地实际使用者为**和泰居建筑公司，与意匠轩园林公司无关。同时认为八一○队出具的文件中明确注明租赁期限为10年，现租期尚未到期。

一审法院认为，此案系房屋租赁合同而引起的纠纷。主要争议焦点是双方租赁关系属于八一○队所称的不定期租赁还是属于**及泰居建筑公司所称的附期限租赁。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。而从查明的基本事实看，本案双方确系没有书面的租赁合同，但八一○队向其主管单位报批的对栖霞油坊基地出租的请示中明确提出“现有一当地建筑施工单位，要求承租我油坊基地，作为办公和仓储场所，租用土地十年，按10000元／年的费用一次性付给我单位，并自行在土地上新建办公用房，建房费用自理。十年租期结束后，房屋所有权归属我单位”。根据此内容，八一○队与**协商一致后，**及泰居建筑公司才组织人员进场施工。工程竣工后，**及泰居建筑公司即租赁使用该房屋、场地。在其后的几年中，双方相安无事。**及泰居建筑公司均是按照八一○队方“请示”中的内容履行,八一○队也未提起过租金及租期，直至八一○队向一审法院起诉前夕。根据合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，双方租赁合同成立，且双方对租赁房屋及场地有约定，即租期十年，土地按10000元／年计算，房屋不存在租赁费。合同法第四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届满时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。根据此规定，即使按照八一○队自认，自2010年6月起**及泰居建筑公司租赁使用该房屋及场地，也应当到2020年5月底租期届满。因此，八一○队以双方存在不定期租赁合同来要求解除租赁关系的请求不能成立，一审法院不予支持。因**及泰居建筑公司尚有几十万元的工程款在八一○队处，与八一○队主张的土地使用费可以相应的充抵。因意匠轩园林公司并未租赁和占用八一○队诉争的房屋及场地，故此请求不能成立。如果该诉争的房屋及场地涉及到拆迁或公共利益需要解除，则应当以新的事实和法律关系另行起诉。据此，一审法院依据合同法第三十六条、第四十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回八一○队的诉讼请求。一审案件受理费5398元，减半收取2699元，由八一○队负担。

一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。

本院认为，**、泰居建筑公司虽然未与八一○队签订书面的租赁合同，但**、泰居建筑公司组织人员进入涉案场地施工，施工结束后，**、泰居建筑公司即租赁使用涉案房屋，八一○队对此并未提出异议，一审法院依据以上事实并结合八一○队于2008年8月20日向其上级主管部门的请示内容，认定**、泰居建筑公司与八一○队之间的租赁合同成立，有事实与法律依据。双方之间的租赁期限为10年，租用土地费每年1万元，不计算房屋租赁费，房屋建设费用由**、泰居建筑公司代垫。八一○队主张**、泰居建筑公司在租赁使用房屋、场地过程中与其又达成了新的意向，但未提供充分的证据证实，本院不予采信。因**、泰居建筑公司代八一○队垫付了房屋建设费用，故八一○队主张的场地使用费可以从房屋建设费中抵扣。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5398元，由江苏省有色金属华东地质勘查局八一○队负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　周　晔

审　判　员　　张旭东

代理审判员　　王　路

二〇一七年二月十六日

书　记　员　　王　慧