民事判决书

深 圳 市 罗 湖 区 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2013）深罗法民三初字第199号

原告深圳市雄兴盛投资有限公司，住所。。。

法定代表人庄桂雄，该公司董事长。

委托代理人谢伟平，该公司职员。

委托代理人吕宗兴，该公司职员。

被告深圳市华佳宏物业投资集团有限公司文锦广场管理处（以下简称文锦广场管理处），住所。。。

负责人陈艳妆。

委托代理人赵彦武，广东晟典（长沙）律师事务所律师。

委托代理人刘金文，该管理处主任。

被告朱增祥，男，汉族，。。。

委托代理人黄思斌，广东格威律师事务所律师。

被告深圳市华佳宏物业投资集团有限公司（以下简称华佳宏物业公司），住所。。。。

法定代表人侯亚军，该公司董事长。

委托代理人赵彦武，广东晟典（长沙）律师事务所律师。

委托代理人刘金文，该公司职员。

被告深圳市松木制冷机电设备有限公司（以下简称松木公司），住所。。。。

法定代表人朱增祥，该公司总经理。

委托代理人黄思斌，广东格威律师事务所律师。

上列原告深圳市雄兴盛投资有限公司诉被告深圳市华佳宏物业投资集团有限公司文锦广场管理处和被告朱增祥财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市华佳宏物业投资集团有限公司、深圳市松木制冷机电设备有限公司作为本案共同被告参加诉讼，并依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕宗兴、被告文锦广场管理处和被告华佳宏物业公司的共同委托代理人赵彦武及刘金文、被告朱增祥及其委托代理人黄思斌、被告松木公司的法定代表人朱增祥及其委托代理人黄思斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告起诉称，原告的位于深圳市罗湖区田贝一路文锦广场A座。。。办公场地于2012年1月开始进场进行室内装修，至2012年5月共花费装修费300多万元。就在整体装修工程进入结尾阶段之时，5月底的一个夜间，被告文锦广场管理处经理刘金文带着被告朱增祥，在未告知原告的情况下，擅自撬开正在装修的办公场所大门进入室内维修办公楼整体空调排水管道。在维修过程中，因操作不当水管爆裂，水大量流出，将整层办公场所地面浸泡，导致整层办公场所的玻璃地面托板、木质、地板、门套、墙套、落地木质办公壁柜、门柱等全部被水浸泡发霉开裂毁坏。由于办公场所当时的装修工艺是天花、墙壁跟地面脚线是连为一体的，此次水泡造成的损失如按原样恢复维修需33.5万元。事情发生之后，原告多次找两被告交涉，两被告虽然承认此次事故是他们人为造成，给原告造成了重大损失，并多次道歉请求原谅，但同时认为这次过失不是故意的，因此不愿意按上述工艺进行原样恢复损坏之处，于是提出按最简单、最便宜的方法进行恢复维修。本着“以人为本”的原则，加上要赶时间开业，原告无奈只好同意两被告的方案进行恢复维修。经双方多次沟通，两被告承诺从2012年6月25日起，用十天时间完成恢复维修工程，且恢复维修期间，办公场所的水电费、管理费、租金均由他们承担。维修工程开始后，由于两被告所请的施工队工艺水平等原因，经常做一段停一段，不仅不能在十天内完成恢复工程，在原告一再催促之下直到2012年8月29日才全面完成，时间足足推迟了两个多月。由于两被告的过错，致使原告的办公场所推迟三个月才开业，生意损失重大，且还承担物管费、水电费、租金等损失。基于上述事实，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告文锦广场管理处、被告朱增祥共同赔偿原告二个月租金人民币1033504.4元（80元/平方米×645.94平方米×2）；2、被告文锦广场管理处、被告朱增祥共同赔偿原告需要承担的二个月的管理费、水费、电费、空调维护费、本体基金、排污费、垃圾处理费，共计人民币17811.13元（其中7月份人民币8743.52元；8月份人民币9067.61元）；3、被告文锦广场管理处、被告朱增祥共同赔偿原告需支付四个员工两个月的工资人民币30614元；4、两被告承担本案诉讼费。本院追加被告华佳宏物业公司和被告松木公司作为本案共同被告后，庭审中，原告明确要求被告华佳宏物业公司和被告松木公司承担赔偿责任。

被告文锦广场管理处和被告华佳宏物业公司共同答辩称：1、被告文锦广场管理处未侵害原告的任何财产权益，不是本案适格主体。被告文锦广场管理处是被告华佳宏物业公司的分支经营机构，负责对文锦广场提供物业管理服务。原告承租的涉案办公场所和被告朱增祥承包的涉案中央空调设备安装工程的场所，均发生在被告文锦广场管理处提供物业管理服务的物业范围。本案所涉事故发生的直接原因是由被告松木公司安装和调试中央空调时漏水所引起的，而被告文锦广场管理处既不是安装和调试中央空调工程的发包方，也不是施工方，况且当时中央空调工程尚处在安装和调试阶段，也没有交付给被告文锦广场管理处进行物业管理，中央空调在安装和调试过程中发生的问题与被告文锦广场管理处无关。因此，被告文锦广场管理处绝不是原告所谓损失的加害方，不是本案的适格被告。2、本案所涉事故是被告松木公司安装和调试中央空调造成的，相关法律责任应由该公司处理和负责。被告松木公司在装修进场前向被告文锦广场管理处报送的装修审批表和装修管理责任书均证明因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，均由装修单位负责修复并赔偿全部损失。至于被告松木公司在安装和调试中央空调中，对原告是否有财产侵害行为、是否造成原告财产损失以及造成多少损失，与被告文锦广场管理处无关。3、在处置涉案事故和协调处理涉案纠纷中，被告文锦广场管理处已勤勉尽责。2012年5月20日上午，被告文锦广场管理处接到文锦广场A区7楼F单元业主（深圳市汇业文化发展有限公司）郑先生的电话，投诉其屋内天花板漏水很严重。被告文锦广场管理处当即通知水电班组工作人员张升望进行现场查看，搞清楚是被告松木公司安装中央空调试水所引起且漏水点在9楼后，被告文锦广场管理处立即通知被告松木公司停止试水并整改，同时通知了原告到场。如果不是被告文锦广场管理处进行及时处理，对原告造成的损害会更大。上述事故排除处理妥当后，被告文锦广场管理处于2012年5月31日对投诉的7楼客户进行了回访，该业主确认已解决了渗水问题。针对原告与被告松木公司之间的财产损失赔偿问题，被告文锦广场管理处曾组织原告和被告朱增祥进行了多次协商。根据原告提供的证据《关于文锦广场A座9楼办公室地脚线处理计划》证明：涉案事故是被告朱增祥的水管安装队引起；被告朱增祥对更换和修复损害的内容和期限均作出了书面明确，被告文锦广场管理处的工作人员刘金文进行了现场见证签字。根据被告文锦广场管理处提供的《协商会签到表》，证明被告文锦广场管理处又在2012年6月28日组织原告和被告朱增祥协调处理原告的办公场地被浸后的损坏问题，但没有达成协议。双方最终没有达成和解协议的直接原因是被告朱增祥出具的这份处理计划对更换和修复损坏的内容，与原告要求的范围和金额相差巨大，但与被告文锦广场管理处无关。4、原告诉讼请求的标的金额没有事实和法律依据，被告文锦广场管理处均不予认可。关于租金人民币103350.4元，原告主张的根据是其提供的证据《房屋租赁合同》，而这份合同的真实性及其实际履行情况无法确认，再是出租人郑永泰和承租人深圳市凯越国际货运代理有限公司之间的房屋租赁合同与本案没有任何关联性。关于物业管理费、空调维护费、本体基金、水电费、排污费、垃圾处理费，原告借故其与被告松木公司之间的财产损失赔偿问题未得到解决而拖欠被告文锦广场管理处2012年7月、8月的物业管理费、空调维护费、本体基金人民币16342.4元及2012年6月、7月的水电费、排污费、垃圾处理费人民币1468.73元，其主张被告文锦广场管理处赔偿无事实和法律依据，对于原告的拖欠行为，被告文锦广场管理处将另循法律途径向原告追索。关于原告主张的工资损失人民币30614元，原告所称的这些人与其是否形成真实劳动关系无法确认，且这些人即使与原告发生了真实的劳动关系，也与本案争议无关，更与被告文锦广场管理处无关。综上所述，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法驳回。

被告朱增祥、被告松木公司共同答辩称：1、被告松木公司并非原告所在物业施工方，原告财产损害系因物业空调管井老化、维护不当所致，与被告松木公司无关。被告松木公司于2012年2月24日与被告华佳宏物业公司签订《中央空调及热水工程总承包合同》，由被告松木公司负责文汇中心即深圳艺嘉国际大酒店及艺嘉国际珠宝交易中心的空调机热水系统安装工程。工程所在的文锦广场原系统输送的冷气有文安中心、文盛中心、A栋三座大楼，被告松木公司负责安装新的大楼（文汇中心）的空调热水系统安装。2012年5月，被告松木公司调试冷气输送试水放水时，被告文锦广场管理处发现A栋9F空调管井漏水，因为文锦广场的冷气输送是一体的，所以被告文锦广场管理处通知被告松木公司暂停调试并协助其处理漏水问题。本案系因A栋管道老化造成的漏水，系因管道安装、维护不当（该管道系十几年前安装的）造成，被告松木公司只负责深圳艺嘉国际大酒店及艺嘉国际珠宝交易中心空调热水系统安装工作，漏水与其无关。但被告朱增祥、被告松木公司系本着诚心经营、以人为本的经营理念，无偿配合管理处帮助原告进行修复工作。2、原告所称修复工期与事实不符，该工程施工总工期为十天。2012年6月25日，经被告文锦广场管理处协调，被告朱增祥代表水管安装队同意无条件帮助原告修复漏水损坏的地方，并承诺10天内完成。6月25日，就组织拆玻璃的队伍、木工组马上按照业主的要求进场现场施工，紧跟着油漆工人进行修复，整个过程加班加点，总工期在10天整体完成。后被告朱增祥也告知被告文锦广场管理处已按照要求全面修复完毕。3、原告诉讼请求中主张的各项损失没有事实和法律依据。根据《深圳市经济特区房屋租赁管理条例》，房屋租赁实行租赁合同登记制度，原告提交的《房屋租赁合同》并无房屋租赁主管部门加盖的公章，并非合法登记的合同。且根据原告提交的证据“费用报销单”和“收款收据”证明系现金交付租金，原告自称租金为人民币51675.2元，但该款项金额较大且较零散，直接交付现金不符合交易习惯和正常逻辑。关于水电费、管理费等费用，两被告认为其已经无偿、无条件帮助原告修复损坏部分，该费用不应由两被告承担。关于原告要求支付工人工资损失，两被告认为该项诉讼请求与本案无关，且原告也未提交证明劳动关系存在的最基本证据“社保清单”。即便该四人确为原告的员工，但原告在进行修复前并没有进驻A座9F而在其他地方办公，所以修复工程并没有导致原告该项损失。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：

（一）案外人庄桂雄系原告的法定代表人，亦系位于深圳市罗湖区文锦北路文锦广场A区一段第9层房产（以下简称涉案房产）的所有权人。截止庭审之日，涉案房产仍未办理房地产证，但关于涉案房产的《拍卖成交确认书》之“标的物附记”一页中载明“拍卖物面积约为645.94平方米”。

（二）被告朱增祥系被告松木公司的法定代表人，被告文锦广场管理处系被告华佳宏物业公司设立的分支机构。2011年12月24日，被告华佳宏物业公司与被告松木公司签订《中央空调及热水工程总承包合同》，合同约定被告松木公司承包位于深圳市文锦北路1010号深圳艺嘉国际大酒店及艺嘉国际珠宝交易中心空调及热水系统安装工程；被告松木公司应合理安全使用水、电设施，否则引起的一切责任由被告松木公司承担。2011年12月28日，被告文锦广场管理处审批通过被告松木公司的装修申请；同日，被告朱增祥代表被告松木公司签订《装修管理责任书》，其中载明“因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，均由装修单位负责修复并赔偿全部损失”。之后，被告松木公司进入文锦广场进行装修直至2012年6月结束。

（三）2012年5月20日，被告文锦广场管理处接到文锦广场A区7楼业主的投诉称天花漏水，经被告文锦广场管理处员工查看确定漏水位置在A区9楼即涉案房产处，且涉案房产内已经进水。确定事故原因后，被告文锦广场管理处当即通知被告松木公司停止试水，并与被告松木公司的员工一同进入涉案房产。被告松木公司立即对中央空调管道进行维修且于当日修复完毕，而被告文锦广场管理处则进行屋内积水清理。原告系涉案房产的承租人，其租赁涉案房产以作办公场所，发生进水事故当日，涉案房产正处于装修阶段，房内无人，入口处有木板做的简易门加以隔离。

对于涉案房产发生进水事故的原因，被告文锦广场管理处及被告松木公司均陈述：因处于涉案房产内的大楼中央空调管道出现漏点，导致在中央空调试水的过程中发生漏水；有漏点的中央空调管道系文锦广场建设时安装预留的，但使用预留管道属被告松木公司负责的中央空调安装工程范围。而原告称，是被告文锦广场管理处带着被告朱增祥的安装队在未经原告同意的情形下进入涉案房产内维修空调管道，而在中央空调的调试、维修过程中发生水管爆裂所致。

（四）涉案房产发生进水事故后，被告朱增祥代表被告松木公司下属的水管安装队于2012年6月25日出具《关于文锦广场A座9楼办公室地脚线处理计划》，其中载明“我代表水管安装队这次对贵司9楼水泡地脚线深表歉意，我安装队愿意把损坏项目作出更换和修复，具体方案如下：1、将玻璃的地面托板全面更换，并做防腐处理，更换色板；2、对走廊门套、办公柜、门柱更换，做防腐处理，更换色板；3、墙体湿水处铲除修复；4、所有更换的材料按照原来的材质；5、整改在10天以内完成；6、水泡整改过程所产生的水电费、管理费、租金均属安装队负担……所有浸泡过水的地方要整改，恢复原来的装修格式”，被告文锦广场管理处的代表刘金文亦在该处理计划中签名。庭审中，原告确认被告四已按该处理计划列明的内容修复完毕。但对于修复时间，原告称修复时间为2012年6月26日至2012年8月29日；被告松木公司则称修复时间为2012年6月26日至2012年7月7日；被告文锦广场管理处亦称被告松木公司系2012年7月7日左右完成的修复，修复完成后，被告松木公司通知了被告文锦广场管理处而被告文锦广场管理处通知了原告的工作人员。

（五）涉案房产每月应交物业管理费人民币6459.40元、空调维护费人民币1550.30元、本体维修基金人民币161.50元；涉案房产6月应交水费人民币16.75元、电费人民币548.95元、排污费人民币5.40元、垃圾处理费人民币1.22元；涉案房产7月应交水费人民币20.10元、电费人民币868.37元、排污费人民币6.48元、垃圾处理费人民币1.46元。

（六）原告根据其向本院提交的其与庄桂雄于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准即月租金为人民币51675.20元（645.94平方米×80元/平方米）主张租金损失，该租赁合同未在房屋租赁主管部门办理备案。原告亦在举证期限内向本院提交了一份文锦广场文安中心1311房的《房屋租赁合同》，合同约定租金为人民币48元/平方米·月、租赁房屋用途为办公。涉案房产所在地段2012年租赁指导租金标准为人民币50元/平方米·月。

以上事实有企业法人营业执照、（2004）深中法民二破产字第3-30号民事裁定书、（2004）深中法民二破产字第3-30号协助执行通知书、拍卖成交确认书、中央空调及热水工程总承包合同、装修审批表、装修管理责任书、业主用户来电来访记录、关于文锦广场A座9楼办公室地脚线处理计划、文锦广场收款通知单、两份房屋租赁合同、委托授权书等书面证据及当事人的庭审陈述予以证明。

本院认为，原告系涉案房产的承租人，其租赁涉案房产以作办公场所，且发生进水事故当日，涉案房产正处于装修阶段，而涉案房产因进水造成装修损坏，故原告有权要求责任人予以修复并赔偿相应损失。

关于承担赔偿责任的主体。1、事故发生原因。原告称，涉案房产发生进水事故的原因是被告文锦广场管理处带着被告朱增祥的安装队在未经原告同意的情形下进入涉案房产内维修空调管道，而在中央空调的调试、维修过程中发生水管爆裂所致。对此，本院认为，涉案房产发生进水事故时，原告的员工及装修人员均无人在场，且对于原告所诉称的事故发生原因，除了与原告具有利害关系的证人证言外，原告并未提交其他有效证据加以证明，因此，本院不予认定。相反，从文锦广场A区7楼业主投诉天花漏水及整个处理过程来看，涉案房产发生进水事故的原因应当是处于涉案房产内的大楼中央空调管道出现漏点而在中央空调试水的过程中发生漏水所致。2、被告朱增祥和被告松木公司是否承担赔偿责任？庭审中，被告文锦广场管理处及被告松木公司均认可，有漏点的中央空调管道系文锦广场建设时安装预留的，但使用预留管道属被告松木公司负责的中央空调安装工程范围。对此，本院认为，被告松木公司在安装中央空调的过程中若不重新铺设管道而使用原预留的管道，就负有审慎义务即应当对其要使用的管道进行检查以确保管道的安全使用，因此，对于涉案房产因中央空调管道有漏点而发生进水，被告松木公司存在过错，而对于原告因此遭受的损失，被告松木公司应当承担侵权赔偿责任。被告朱增祥系被告松木公司的法定代表人，对管道漏水处进行修理及对涉案房产损坏部分进行修复是被告朱增祥的职务行为而非其个人行为，因此，本案所涉赔偿责任应由被告松木公司承担而不应由被告朱增祥承担。3、被告文锦广场管理处和被告华佳宏物业公司是否承担赔偿责任？本院认为，被告文锦广场管理处的代表刘金文在《关于文锦广场A座9楼办公室地脚线处理计划》中签名的行为并不能证明被告文锦广场管理处同意承担赔偿责任，因为从该处理计划的内容来看，应当是被告朱增祥代表被告松木公司下属的水管安装队对涉案房产因进水造成的损坏承认过失并同意进行修复及赔偿损失。另外，事故发生后，原告的员工及装修人员均无人在场，面对涉案房产内大面积积水并向楼下严重渗漏的紧急情况，被告文锦广场管理处的工作人员直接进入涉案房产进行处理以防止损失的进一步扩大当属积极履行物业管理义务的行为而非侵权行为，且对于进水事故的发生，被告文锦广场管理处并不存在过错，因此，被告文锦广场管理处和被告华佳宏物业公司对于原告因涉案房产进水所遭受的损失不应当承担赔偿责任。

关于赔偿损失部分。本院认为，虽然被告松木公司已对涉案房产因进水而损坏的部分进行了修复，但对于原告因此遭受的其他损失，被告松木公司也应当进行赔偿。且根据《关于文锦广场A座9楼办公室地脚线处理计划》中的约定“水泡整改过程所产生的水电费、管理费、租金均属安装队负担”及原告的诉讼主张，可以认定原告与被告松木公司已就被告松木公司赔偿修复期间的水电费、管理费及租金损失达成了一致意见。1、关于修复时间。原告称修复时间为2012年6月26日至2012年8月29日，被告松木公司则称修复时间为2012年6月26日至2012年7月7日。本院认为，对于因侵权所遭受的损失，应当由原告承担举证责任，故原告应当举证证明被告松木公司完成修复的时间。而原告为证明其主张，只向本院提供了两名证人即庄桂城、李保华的证言，因庄桂城与原告的法定代表人庄桂雄具有亲属关系，且庄桂城、李保华系原告的装修项目负责人，均与原告具有利害关系，且原告未提交其他证据加以证明，因此，原告应当承担举证不能的法律后果，本院认定，被告松木公司修复涉案房产损坏部分的时间为2012年6月26日至2012年7月7日。2、关于修复期间的租金损失。原告主张按《房屋租赁合同》约定的人民币80元/平方米·月计算租金，对此，本院认为，涉案房产的所有权人庄桂雄系原告的法定代表人，合同签订双方具有关联及利害关系，且庄桂雄与原告签订的该份租赁合同未在房屋租赁主管部门办理备案，并原告向本院提交的一份文锦广场文安中心1311房（租赁用途为办公）的《房屋租赁合同》中约定租金仅为人民币48元/平方米·月，故本院无法确认庄桂雄与原告签订的《房屋租赁合同》的真实性，对于合同约定的租金标准，本院不予认可。而参照涉案房产所在地段2012年租赁指导租金标准人民币50元/平方米·月，故被告松木公司应当赔偿原告租金损失人民币12918.8元（645.94×50×12/30）。3、关于修复期间的水电费、管理费损失。经查，涉案房产每月应交物业管理费（包括空调维护费、本体维修基金）计人民币8171.20元（6459.40＋1550.30＋161.50），因此，被告松木公司应当赔偿原告物业管理费（包括空调维护费、本体维修基金）计人民币3268.48元（8171.20×12/30）。涉案房产2012年6月应交水费、电费、排污费和垃圾处理费计人民币572.32元（16.75＋548.95元＋5.40＋1.22），因此，被告松木公司应当赔偿原告2012年6月26日至2012年6月30日期间的上述费用计人民币95.39元（572.32×5/30）。涉案房产2012年7月应交水费、电费、排污费和垃圾处理费计人民币896.41元（20.10＋868.37＋6.48＋1.46），因此，被告松木公司应当赔偿原告2012年7月1日至2012年7月7日期间的上述费用计人民币202.42元（896.41×7/31）。4、关于原告主张的员工工资损失。本院认为，发生进水事故时，涉案房产是处于装修阶段而非营业阶段，并被告四已按处理计划对损坏部分进行了及时修复，因此，原告不存在员工工资损失，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第一百一十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告深圳市松木制冷机电设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市雄兴盛投资有限公司支付修复期间的租金损失赔偿款人民币12918.80元；

二、被告深圳市松木制冷机电设备有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市雄兴盛投资有限公司支付修复期间的物业管理费、空调维护费、本体维修基金、水费、电费、排污费和垃圾处理费损失赔偿款人民币3566.29元；

三、驳回原告深圳市雄兴盛投资有限公司的其他诉讼请求。

如果被告深圳市松木制冷机电设备有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3336元，由原告深圳市雄兴盛投资有限公司负担人民币3000元、被告深圳市松木制冷机电设备有限公司负担人民币336元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审 判 长 李春华

代理审判员 田小蓉

人民陪审员 许小莉

二○一三年六月七日

本件与原本核对无异

沈 楠

书 记 员

易丽娟