厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门绘聚置业股份有限公司等与深圳华大基房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0203民初15970号

原告：厦门合立道工程设计集团股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路1号301至306单元。

法定代表人：曾志泓，该公司总经理。

原告：厦门绘聚置业股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路3号401单元。

法定代表人：张民主，该公司董事长。

上列原告共同委托诉讼代理人：谢燕，福建旭丰律师事务所律师。

上列原告共同委托诉讼代理人：何程，福建旭丰律师事务所实习律师。

被告：深圳华大基因医院管理控股有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。

法定代表人：蔡志明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪和平，该公司职员。

原告厦门合立道工程设计集团股份有限公司（以下简称合立道设计公司）、厦门绘聚置业股份有限公司（以下简称绘聚置业公司）与被告深圳华大基因医院管理控股有限公司（以下简称华大控股公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。合立道设计公司、绘聚置业公司的共同委托诉讼代理人谢燕、何程，华大控股公司的委托诉讼代理人邓再强、汪和平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

合立道设计公司、绘聚置业公司向本院提出诉讼请求：1.华大控股公司向合立道设计公司支付拖欠的2019年1月1日至2019年1月31日期间的租金271675.2元及逾期付款违约金（以欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付之日起计算至实际付款之日止）；2.华大控股公司向绘聚置业公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年4月2日期间的房屋租金561462.08元及逾期付款违约金（以欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金之日起计算至实际付款之日止）；3.华大控股公司依据合同解除时月租金标准271675.2元按日向绘聚置业公司支付房屋占用费2291127.52元（即按照9055.84元／日，自2019年4月3日计算至2019年12月11日）及逾期交还房屋违约金6602.31元（以合同解除时执行的日租金标准为基数，按日千分之三的标准，自2019年4月13日计算至2019年12月11日）；4.华大控股公司向绘聚置业公司支付违约金815025.6元；5.华大控股公司向绘聚置业公司支付房屋免租期损失1023309.92元；6.华大控股公司向绘聚置业公司支付代垫的2019年3月至6月物业管理费、公维金、电费、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元；7.华大控股公司向绘聚置业公司支付房屋恢复工程费用2246962.98元。事实与理由：2018年2月1日，合立道设计公司及案外人厦门合立道科技有限公司（以下简称合立道科技公司）与华大控股公司签订《房屋租赁意向书》，约定合立道设计公司拟将位于福建省厦门市思明区的房屋（以下简称案涉房屋）按现状租赁给华大控股公司。三方一致同意，租赁双方应于2018年3月1日之前签订正式的《房屋租赁合同》；如租赁双方签署合同的时间晚于上述时限的，则三方同意租期自2018年3月1日开始计算。2018年4月27日，合立道设计公司与华大控股公司签订《房屋租赁合同》，由华大控股公司向合立道设计公司租赁案涉房屋，房屋面积共计4527.92平方米。租赁期限为10年6个月，自2018年3月1日起至2028年8月31日止，其中免租装修期6个月，计租期自2018年9月1日起计算，2018年9月1日至2020年8月31日租金标准为271675.2元／月。租金按每三个月为一期结算，首期租金应于2018年8月15日前支付，以后各期租金承租人应于每期开始前15日内支付。租赁房屋用途为办公，若华大控股公司租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营，由此产生的费用由华大控股公司承担，除此之外不得擅自变更房屋用途。租赁期间与该房屋使用的有关费用，包括但不限于物业管理费、水电费等由承租人承担。合同还对解除条件、违约责任进行了约定。前述合同签订后，合立道设计公司即向华大控股公司交付了符合合同约定标准的房屋，但华大控股公司却一直未按照合同约定的时间按期足额支付租金，就其本应于2018年12月15日前支付的2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金，经多次催促，至今仍未支付，此后的租金亦未支付。2019年1月31日，合立道设计公司完成公司分立，设立绘聚置业公司，并将案涉房屋划归绘聚置业公司所有。2019年2月18日，合立道设计公司依约通知华大控股公司由绘聚置业公司承接合立道设计公司作为出租人继续履行案涉房屋租赁合同。2019年4月2日，二原告共同向华大控股公司发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大控股公司解除合同，要求华大控股公司尽快退房并结清相关费用。华大控股公司于2019年4月3日收到解除通知，租赁关系即已解除。华大控股公司既未缴纳拖欠的房屋租金及房屋使用相关费用，也未按合同的约定对装修损坏的房屋进行修复并交还房屋。其违约行为已经严重损害了二原告的权益，给二原告造成了重大经济损失。

华大控股公司辩称，一、二原告诉请华大控股公司支付2019年1月1日至2019年4月2日期间的租金、逾期付款违约金、违约金、房屋免租期损失等无事实与法律依据。1.根据《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，《房屋租赁意向书》即写明华大控股公司租赁房屋的用途是医院及医疗相关配套的经营。双方在《房屋租赁合同》进一步明确，租赁物用于开展医院及医疗相关业务。但二原告交付的租赁房屋用途为办公，无法用于经营医疗及医疗相关的业务，也不能按约定临时变更为该用途。二原告未能依约履行交付符合约定用途房屋的合同义务，无权收取华大控股公司租金。2.华大控股公司不存在拖欠租金的违约行为。合同签订后，华大控股公司依约向合立道设计公司支付了租金1086700.8元及履约保证金815000元。根据《房屋租赁合同》第三条、第六条约定，免租装修期为六个月。双方合同签订后，直至2018年5月8日，合立道设计公司才向华大控股公司交付房屋，案涉房屋租赁期限的起算时间与免租期的起算时间，均应自交付房屋之日即2018年5月8日计算。因此，案涉房屋的免租期为2018年5月8日至2018年11月7日。华大控股公司应从2018年11月8日起开始支付租金，华大控股公司已经支付了2018年11月8日至2019年3月7日的租金，故二原告关于华大控股公司拖欠2019年3月7日之前租金的主张不成立。3.2018年10月30日，合立道设计公司的集团公司厦门合立道科技有限公司，就以华大控股公司违约致函解除新乐大厦第三层的《房屋租赁合同》。由于华大控股公司租赁4至7层房屋与租赁3层房屋系作为一个整体对外经营使用，故2018年10月30日的解除合同通知，应视为对3-7层房屋租赁合同关系的整体解除。既然二原告已通知解除租赁合同，华大控股公司自2018年10月30日后无需再支付租金。4.退一步说，即便认定案涉《房屋租赁合同》自2019年4月2日才解除、华大控股公司应当支付2019年4月2日前的租金，华大控股公司也没有拖欠租金，也无需支付逾期付款的违约金。根据《房屋租赁合同》第七条约定，若华大控股公司未付清租金或者本合同约定的费用，可以从履约保证金中直接扣除相应金额。华大控股公司支付的履约保证金815000元，足以抵扣2019年3月8日至2019年4月2日期间的租金，且之前的租金华大控股公司已经支付。二、关于二原告诉请华大控股公司支付房屋占有使用费、逾期交还房屋违约金及物业水电费等诉讼请求，亦无事实与法律依据。1.由于租赁房屋的用途，不能满足华大控股公司的要求，也不能临时变更为华大控股公司要求的用途，华大控股公司根本没有对租赁房屋进行任何的使用。2.虽然2018年5月8日双方办理了交接手续，但客观上华大控股公司并没有实际独自占有租赁房屋。在与市政府及各职能部门协调后，仍无法将租赁物用途变更为医疗用途的情况下，华大控股公司多次表示，房屋是空置的，双方办理一下交还手续，但合立道设计公司均以房屋在装修时有损害为理由，拒不同意办理交还手续。2019年4月16日，在双方确认装修存在的损失后，合立道设计公司、绘聚置业公司仍然拒不办理交接手续。三、合同解除后，案涉房屋的物业管理费、公维金、电费、公摊电费不应由华大控股公司承担。二原告诉请华大控股公司支付房屋恢复工程费2246962.98亦无依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

案涉的厦门市思明区湖滨南路107号第四层、第五层、第六层、第七层房屋登记于合立道设计公司名下，批准土地用途为办公。

2018年2月1日，合立道设计公司（出租方、甲方）、合立道科技公司（出租方、乙方）及华大控股公司（承租方、丙方）签订《房屋租赁意向书》，约定丙方拟分别向甲、乙方租赁案涉房屋及厦门市思明区湖滨南路107号第三层房屋，三方达成意向，作为订立正式合同的依据。甲方出租给丙方的房屋经批准的用途为办公。若丙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营。甲方、丙方同意，租赁双方应于2018年3月1日开始计算。丙方于本协议签订后5个工作日向甲方支付10万元作为签约保证金，丙方与出租方签订正式的《房屋租赁合同》后，上述保证金转为丙方支付甲方租赁房屋的履约保证金。

2018年4月27日，合立道设计公司（甲方、出租方）与华大控股公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份。约定：房屋租赁期10年6个月，即自2018年3月1日起，至2028年8月31日止（其中免租装修期六个月，自租赁开始时计算：即2018年3月1日起至2018年8月31日止）。合同第四条“租赁用途”约定，甲方出租给乙方的房屋经批准的用途为办公，若乙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营。甲方同意乙方向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此产生的相关费用由乙方承担。除此之外，未经甲方同意，乙方不得擅自变更房屋用途。第五条“交付期限”并未就合立道设计公司应交付租赁房屋的时间做出约定，仅约定乙方应当在甲方交房之日接房。第六条“租金及其支付方式”约定，该房屋租金按建筑面积计价，租金从免租装修期届满后起算，租金标准按7%/24个月递增。甲方给予乙方6个月的免租装修期，自租赁期开始时计算，即自2018年3月1日起至2018年8月31日止。租金自2018年9月1日起计收。具体租金为：免租期2018年3月1日至2018年8月31日。2018年9月1日至2020年8月31日，月租金总额271675.2元，年租金总额3260102.4元，此后租金逐年递增。租赁期间租金总额为37495524.24元，租金按每三个月为一期结算，首期租金815025.6元于2018年8月15日之前支付，以后各期租金乙方应于每期开始前15日内付清该期的租金。第七条“履约保证金”约定，合同签订后15日内，乙方应向甲方支付履约保证金815000元。合同终止且乙方交还房屋后，如乙方已付清租金以及本合同该约定的费用，违约金及赔偿金的，甲方应于三日内将履约保证金退还给乙方；如乙方未付清租金或本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应金额，如有余额则退还乙方。甲方退还的履约保证金不计息。第十二条“房屋交还”约定，除另有约定外，乙方应不迟于租赁期满日或者在合同提前终止后10日内，搬迁出属于自己的全部物件，按照本合同第十一条要求把保持可正常使用状态的租赁房屋（包括钥匙）及其原附属设备交还给甲方。如乙方逾期不搬迁或不交还房屋的，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此而遭受的损失由乙方负责赔偿。第十三条“房屋的转让、转租与分租”第三款约定，在租赁期间，若甲方出现分立或重组，导致该房屋由甲方分立或重组后的其中一家公司承接的，乙方对此无条件同意本合同项下甲方的权利义务转让给新公司，由新公司与乙方共同履行本合同，但该权利义务的转让不得影响乙方的正常承租使用该房屋及优先续约权。第十四条“合同的变更与终止”约定，房屋租赁期间，乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（6）拖欠租金或履约保证金累计达30日的或累计达27万元的，或已经造成甲方支付费用或损失的。第十五条“违约责任”约定，1、一方违约，应当赔偿对方因此而遭受的直接经济损失；若约定的违约金不足以弥补损失的，违约方还应当继续赔偿不足的部分……3、乙方逾期付款的，每逾期一日，应按照逾期款额的万分之五向甲方支付逾期违约金；合同更因此被甲方依约解除的，按照本条第7款执行……7、甲方根据本合同因第十四条第3款第（3）、（4）、（5）、（6）、（7）和（8）项而解除合同的，除有权要求乙方向甲方支付三个月租金（按照解约当时执行的月租金标准计，免租期内则按照基准价计）作为违约金。8、本合同终止或提前解除时，若乙方逾期交还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原约定的日租金的千分之三缴纳逾期违约金，直到交还为止（日租金标准按解约或合同终止当时执行的月租金除以30日计算，免租期内日租金标准则按照基准价除以30日计）……10、在免租装修期内，如乙方因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务或未能就拟与厦门安宝医院合作的有关辅助生殖业务有关的项目与合作方达成合作协议，导致乙方租赁该房屋作为医疗项目的办公场所或用以开展医院及医疗相关业务的目的无法实现的，乙方有权提前一个月书面通知甲方终止本合同，合同因此终止的，双方应当根据已经履行的租赁时间（不足一月按照实际天数计算）按照租金基准价据实结算房屋租金（但最高不超过履约保证金总额）。11、因乙方违约导致合同在免租期内解除的（前款另有约定的除外），乙方除应当向甲方支付约定的违约金和逾期交房租金外，就解约前已执行的免租期还应当按日向甲方支付租金补偿金（按照租金基准价除以30日计）。

前述《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》签订后，华大控股公司分别于2018年2月13日向合立道设计公司支付10万元、于2018年5月11日支付715000元、于11月14日支付475321.8元、于2018年11月15日支付271675.2元、于2018年11月16日支付339703.8元，前述金额包含履约保证金815000元，租金1086700.8元。

2018年5月8日，合立道设计公司与华大控股公司就案涉房屋签署房屋交接单，办理案涉房屋交接手续。

2018年9月29日，华大控股公司向合立道设计公司及合立道科技公司发送《情况说明函》，载明内容主要为：我司于2018年3月1日与贵司及贵司关联方就承租新乐大厦3-7楼物业签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为10年6个月，免租期为半年，从2018年3月1日起至2018年8月31日止，从2018年9月1日起，开始缴纳租金，租金按季度缴纳。此物业用于我司与合作方拓宽厦门安宝医院现有医院业务之需求。因目前三方合作遇到一些小状况，我们三方都正在努力，争取尽快解决。我司与合作方恳请贵司准许我们10月底再补缴原订于9月份应起缴之房租。

另查明，华大控股公司亦与案外人合立道科技公司就厦门市思明区湖滨南路107号第三层房屋订立《房屋租赁合同》。2018年10月30日，合立道科技公司向华大控股公司寄送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大控股公司因其拖欠租金而解除合同。华大控股公司于2018年11月11日向合立道科技公司支付租金265354.4元，后未再付租金。

2019年1月25日，华大控股公司致函合立道设计公司，协商仅承租新三层房屋，终止四至七层房屋租赁，并提出相关协商意见，合立道设计公司未予同意。

2019年1月31日，合立道设计公司完成公司分立，设立绘聚置业公司。华大控股公司与绘聚置业公司、合立道设计公司均确认案涉《房屋租赁合同》项下合立道设计公司的权利义务自2019年2月1日起由绘聚置业公司享有和承担。

2019年2月16日，合立道设计公司、绘聚置业公司向华大控股公司发送《关于催缴新乐大厦房屋租金的通知函》，要求华大控股公司尽快依约缴纳尚欠的房屋租金。

2019年4月2日，合立道设计公司及绘聚置业公司向华大控股公司发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知因华大控股公司未依约支付租金，根据双方合同第十四条第3款第（6）项规定，解除《房屋租赁合同》，要求华大控股公司承担相应违约责任并将房屋恢复至交房时原状后退还。并表示如华大控股公司同意将房屋恢复工程所需费用补偿绘聚置业公司、合立道设计公司，亦可按现状接房。华大控股公司于2019年4月3日签收该通知。

2019年4月16日，绘聚置业公司、合立道设计公司、华大控股公司及合立道科技公司等人员就包含案涉房屋在内的新乐大厦三至七层装修工程损害范围进行现场确认，并签署《新乐大厦三至七层承租方装修工程损坏范围现场确认纪要》，确认在2019年4月16日，新乐大厦三至七层办公楼已进行的装修损坏范围包括部分地板挖开、部分天花板拆除、部分楼层消控系统破坏、卫生间损坏等问题。另双方就部分问题的责任归属仍存在争议。此后，因就案涉房屋装修损害的修复问题存在争议，华大控股公司未与绘聚置业公司、合立道设计公司办理案涉房屋交接手续。

2019年5月21日，绘聚置业公司向华大控股公司发出通知，要求华大控股公司按照物业公司的要求尽快如数支付相关费用，并载明双方于2019年4月16日到新乐大厦察看了现场，华大控股公司并未就恢复工程及退房事宜给予绘聚置业公司确切时间，敦请华大控股公司尽快与绘聚置业公司办理退房及款项结算事宜。华大控股公司于2019年5月22日签收该通知。

2019年9月12日，华大控股公司与绘聚置业公司、合立道科技公司办理房屋交接手续，确认由华大控股公司将案涉房屋退给绘聚置业公司，并确认新乐大厦第三层至第七层现场状态与2019年4月16日签订的《新乐大厦三至七层承租方装修工程损害范围现场确认纪要》一致，新乐大厦第三层至第七层的消防系统与整栋大楼不能联动，不能报警。

还查明，绘聚置业公司向案涉房屋物业管理公司分三笔转账支付案涉房屋2019年3月至4月期间物业费、公维金及公摊电费30382.3元、5月物业费、公维金及公摊电费15197.4元、6月物业费、公维金及公摊电费15199.4元，前述金额合计60779.1元。

审理中，本院向厦门市自然资源和规划局函询案涉房屋能否对外出租用于经营医疗及医疗相关业务以及是否可临时变更用途用于开展上述业务。2019年10月28日，厦门市自然资源和规划局回函称“新乐大厦第三层至第七层为办公用房......建设单位应当按照批准的用途使用房屋；目前我市无办公建筑临时改为医疗用途的相关政策”。

另，绘聚置业公司、合立道设计公司于2019年12月16日向本院申请撤回第七项诉讼请求，即撤回要求华大控股公司向绘聚置业公司支付房屋恢复工程费用2246962.98元的诉讼请求。

本院认为，绘聚置业公司、合立道设计公司撤回第七项诉讼请求符合法律规定，应予准许。合立道设计公司与华大控股公司就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。

（一）合立道设计公司是否存在未能提供符合合同约定租赁物的违约行为

根据双方合同约定，合立道设计公司在双方签订《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》之时，均已明确告知华大控股公司案涉房屋的批准用途为办公，并约定如华大控股公司拟将案涉房屋用于医疗等用途，应依法取得相关主管部门批准，合立道设计公司亦同意华大控股公司将案涉房屋临时改为医疗用途。因此，华大控股公司如拟将案涉房屋用于医疗等配套用途，负有房屋用途转换审批义务的主体为华大控股公司，并非合立道设计公司。此外，根据双方合同第十五条第10款的约定，华大控股公司如在免租装修期内因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务，华大控股公司有权提前一个月书面通知终止合同而无需承担违约责任。该约定亦已赋予华大控股公司在无法取得相关房屋用途转换批准时得以解除合同的权利。综合上述条款约定，合立道设计公司并不负有向华大控股公司提供可用于医疗用途的房屋之合同义务。因此，华大控股公司以合立道设计公司提供租赁物不符合合同约定为由主张合立道设计公司存在违约行为不能成立。

（二）双方合同的解除时间

如前分析，合立道设计公司已依约提供租赁物，华大控股公司应依约履行支付租金义务。

结合《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》有关租赁开始期限的约定，华大控股公司承诺如双方合同签订时间晚于2018年3月1日，仍从2018年3月1日开始计算租赁期限。此外，双方在2018年4月27日签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋尚未办理交接手续，时间亦晚于2018年3月1日，双方仍在合同中明确约定房屋租赁期限自2018年3月1日开始计算，并明确将装修免租期约定为2018年3月1日至2018年8月31日，还约定了2018年9月1日以后的房屋租金金额。前述约定表明，房屋租赁期限及免租期自2018年3月1日开始计算系双方当事人的真实合意。再结合华大控股公司2018年9月29日向合立道设计公司发送的《情况说明函》，亦对装修免租期至2018年8月31日，应从2018年9月1日开始缴纳租金予以认可。因此，华大控股公司现再以双方实际于2018年5月8日办理交接手续为由，认为应从2018年5月8日开始计算租赁期限及免租期与双方约定不符，有悖诚信。

华大控股公司依约应于2018年8月15日之前支付首期租金815025.6元，于2018年11月15日之前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间租金815025.6元，华大控股公司未依约支付租金，构成违约。

各方对于2019年2月1日起案涉《房屋租赁合同》出租人的权利义务由绘聚置业公司享有和承担均无异议，因此，合立道设计公司及绘聚置业公司有权依据合同约定行使解除权。

关于双方合同解除时间，合立道设计公司及绘聚置业公司于2019年4月2日向华大控股公司发出解除通知，该解除通知于2019年4月3日到达华大控股公司，双方合同于2019年4月3日解除。合立道设计公司及绘聚置业公司并未在2018年10月30日向华大控股公司提出解除案涉《房屋租赁合同》，且华大控股公司此后在2018年11月14日、15日、16日仍陆续向合立道设计公司支付案涉房屋租金，故华大控股公司辩称案涉《房屋租赁合同》已于2018年10月30日解除缺乏事实依据。

（三）违约责任的承担

华大控股公司并未在双方合同约定的免租期内提出因政策问题导致其承租案涉房屋用于医疗用途的目的无法实现，应依约承担违约责任。

合立道设计公司、绘聚置业公司要求华大控股公司依约支付截止2019年4月2日期间的房屋租金应予支持。华大控股公司已支付租金1086700.8元，尚欠2019年1月1日至2019年1月31日期间租金271675.2元，2019年2月1日至2019年4月2日期间的租金561462.08元，应分别向合立道设计公司、绘聚置业公司支付。关于逾期付款违约金，双方合同第十五条第3款约定，合同因华大控股公司逾期付款被合立道设计公司、绘聚置业公司依约解除的，按照第7款执行。第7款约定的违约责任为合立道设计公司、绘聚置业公司有权要求华大控股公司依约支付租金及逾期交还房屋的违约金，并有权要求华大控股公司支付三个月租金作为违约金。该条款并未就合同解除情形下华大控股公司应承担逾期支付租金的违约责任予以约定。再结合双方合同第七条有关履约保证金的约定，在华大控股公司欠付相关费用时，合立道设计公司、绘聚置业公司有权从履约保证金中直接扣除相应金额，华大控股公司已支付的履约保证金815000元基本能够涵盖华大控股公司欠付的租金金额。绘聚置业公司、合立道设计公司要求华大控股公司承担逾期支付租金的违约金责任本院不予支持。扣除履约保证金815000元，华大控股公司还应向绘聚置业公司支付租金差额18137.28元。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，华大控股公司依约负有将案涉房屋返还合立道设计公司、绘聚置业公司之义务。虽然双方于2019年4月16日就房屋装修损害范围进行了确认，但迟至2019年9月12日双方实际办理房屋交接之时，华大控股公司仍未就房屋损坏部分进行修复。且在案亦无证据证明华大控股公司曾积极向合立道设计公司、绘聚置业公司提出交还房屋或就房屋损坏部分的修复赔偿问题积极与绘聚置业公司、合立道设计公司进行协商。故华大控股公司应承担2019年4月3日至2019年9月12日期间的房屋占用费用，并依约支付逾期交还房屋的滞纳金。其中，逾期占用费参照租金标准，按照每日9055.84元计算，逾期交还房屋滞纳金按照每日27.17元计算。华大控股公司已于2019年9月12日交还案涉房屋，绘聚置业公司要求占用费及滞纳金计算至2019年12月11日缺乏合同依据。至于因交付房屋尚未修复给绘聚置业公司造成的损失，绘聚置业公司可另行主张权利。

如前分析，根据双方合同第十五条第7款的约定，绘聚置业公司要求华大控股公司支付三个月租金815025.6元作为违约金符合合同约定，应予支持。

双方合同第十五条第11款约定，如因华大控股公司违约导致在免租期内解除合同的，华大控股公司需要就解约前已执行的免租期按日向绘聚置业公司支付补偿金。现案涉《房屋租赁合同》并未在免租期内解除，故绘聚置业公司依该约定要求华大控股公司承担房屋免租期损失1023309.92元缺乏依据。

华大控股公司依约还应承担案涉房屋交还绘聚置业公司之前所发生的物业管理费、公维金、公摊电费等费用。现绘聚置业公司已代为支付2019年3月至6月物业管理费、公维金、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元，该费用用应由华大控股公司承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、被告深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门绘聚置业股份有限公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年4月2日期间的房屋租金18137.28元；

二、被告深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门绘聚置业股份有限公司支付2019年4月3日至2019年9月12日期间的房屋占用费（（按照9055.84元/日，自2019年4月3日计算至2019年9月12日）及逾期交还房屋违约金（按照27.17元/日，自2019年4月13日计算至2019年9月12日）；

三、被告深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门绘聚置业股份有限公司支付违约金815025.6元；

四、被告深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向原告厦门绘聚置业股份有限公司支付2019年3月至6月物业管理费、公维金、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元；

五、驳回原告厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门绘聚置业股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17710元，由原告厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门绘聚置业股份有限公司负担5490元，被告深圳华大基因医院管理控股有限公司负担12220元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审　判　员　（刘远萍）

二〇二〇年一月十六日

代书记员（　蔡奇　特）

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。