深圳华大基、厦门合立道工程设计集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽02民终2576号

上诉人（原审被告）：深圳华大基因医院管理控股有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EEPG3XY。

法定代表人：蔡志明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：厦门合立道工程设计集团股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路1号301-306单元，统一社会信用代码91350200737895267D。

法定代表人：曾志泓，该公司董事长。

被上诉人（原审原告）：厦门绘聚置业股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路3号401单元，统一社会信用代码91350200MA32G3B859。

法定代表人：张民主，该公司董事长。

两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢燕、沈丽琴，福建旭丰律师事务所律师。

上诉人深圳华大基因医院管理控股有限公司（以下简称华大基因公司）因与被上诉人厦门合立道工程设计集团股份有限公司（以下简称合立道工程公司）、厦门绘聚置业股份有限公司（以下简称厦门绘聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初15970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

华大基因公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院认为被上诉人不负有提供可用于医疗用途房屋的合同义务，华大基因公司未在约定的免租期内提出因政策原因导致房屋无法用于医疗用途，就应依约承担违约责任。该认定错误。（一）依《合同法》第216条，被上诉人作为出租人的基本义务，是交付符合约定用途的房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《房屋租赁意向书》即写明华大基因公司租赁房屋的用途是医院及医疗相关配套的经营。《房屋租赁合同》进一步明确，租赁物用于开展医院及医疗相关业务。被上诉人作为出租人，应当依法向华大基因公司交付可以用于开展医院及医疗相关业务用途的房屋，或者是交付可以临时变更为用于开展医院及医疗相关业务的房屋。但被上诉人根本无法履行这一基本义务，交付的房屋只能用于办公，无法用于经营医疗及医疗相关的业务，也不能按约定临时变更为医疗用途，因此被上诉人没有交付符合合同约定的房屋。（二）《租赁合同》第四条约定，被上诉人交付的租赁物客观上是可以临时变更用途的，也可以变更为医疗用途，被上诉人也是同意变更的，只是变更的费用由华大基因公司来承担，如果要变更其他用途，需要被上诉人另行同意。而根据厦门市自然资源和规划局给一审法院的回函，案涉房屋只能按照批准的办公用途使用，根本无法变更为医疗用途，因此被上诉人交付的租赁物根本不符合合同约定。（三）被上诉人前身为厦门市建筑设计院，系专业从事工程设计、城市规划的公司，其作为案涉房屋的所有权人，在原土地出让合同已明确房屋用途为办公的情形下，是明知房屋无法用于包括医疗在内的其他用途，也无法变更为医疗用途或其他用途。而且案涉房屋长期空置，由于房屋用途的问题而无法出租。可以说，在签订合同时，被上诉人是明知华大基因公司根本无法用案涉房屋经营医疗业务，却仍将房屋出租给经营医疗业务的华大基因公司，其存在明显的过错。（四）一审法院认为华大基因公司未在约定的免租期内提出因政策原因导致房屋无法用于医疗用途就应依约承担违约责任，显然是错误的。《房屋租赁合同》第十五条第10款约定“若因当地政府政策及法规限制无法开展医疗相关业务”，指的是华大基因公司能否取得开办医院的行政许可，不是房屋用途问题。实际上，2018年11月2日厦门市卫生和计划生育委员会已批准了华大基因公司在案涉房屋开展医疗业务。但被上诉人提供的房屋用途只能用于办公，无法用于或者临时变更用途为医疗，致使华大基因公司合同目的无法实现，损失巨大，故被上诉人应当承担违约责任。（五）华大基因公司不存在拖欠租金的行为。1、如前所述，被上诉人没有依约履行交付符合约定用途的房屋，无权收取租金。2、一审法院认定租期应自合同约定的2018年3月1日起算是错误的。《房屋租赁合同》第三条、第五条、第六条约定，免租装修期为六个月，自租赁期开始时计算。庭审中双方明确交付案涉房屋的时间为2018年5月8日，故案涉房屋租赁期限的起算时间与免租期的起算时间应自交付房屋之日即2018年5月8日起计算。因此，案涉房屋的免租期为2018年5月8日至2018年11月7日，华大基因公司应从2018年11月8日起开始支付租金。实际履行中，华大基因公司系于11月11日支付案涉租赁房屋的首期租金。因此，案涉房屋的租期自房屋交付之日2018年5月8日起计算系双方的真实意思表示，也符合公平原则。3、2018年10月30日，被上诉人关联公司厦门合立道科技有限公司（以下简称合立道科技公司）就以华大基因公司违约致函解除新乐大厦第3层的《房屋租赁合同》，由于华大基因公司租赁新乐大厦4-7层与租赁第3层系作为一个整体对外经营使用，是因被上诉人集团内部对房屋4至7层权属分配的问题，才分别签订了两份《房屋租赁合同》，但双方都清楚是整体租赁的，故2018年10月30日的解除合同通知，应视为对3-7层房屋租赁合同关系的整体解除。既然被上诉人已通知解除租赁合同，华大基因公司自2018年10月30日后无需再支付租金。4、退一步说，即便认定案涉《房屋租赁合同》自2019年4月3日才解除，且假设华大基因公司应当支付租金，华大基因公司也没有拖欠租金。华大基因公司于合同签订后依约支付了租金1086700.8元（相当于合同约定的4个月的租金，即2018年11月8日至2019年3月7日的租金）及履约保证金815000元。根据《房屋租赁合同》第七条约定，若华大基因公司未付清租金或者本合同约定的费用，可以从履约保证金中直接扣除相应金额。华大基因公司支付的履约保证金815000元，足以抵扣2019年3月8日至2019年4月3日期间的租金。综上，案涉合同解除的原因在于被上诉人根本违约，无法依合同约定交付可以用于或者可以临时变更用途为医疗的房屋，华大基因公司不存在拖欠租金的违约行为，更无需承担违约责任。

二、一审法院认为系华大基因公司未提供证据证明曾积极就交还房屋或房屋损害部分的修复赔偿问题与被上诉人协商，因此应承担2019年3月14日至2019年9月12日的房屋占有使用费及2019年3月至6月的物业管理费、公维金等房屋使用费。该认定错误。1、如上所述，被上诉人交付的房屋无法满足约定的用途，故华大基因公司根本无法对租赁房屋进行任何的使用。2、虽然双方于2018年5月8日办理了交接手续，但客观上华大基因公司并没有实际独自占有租赁房屋。在与市政府及各职能部门协调后，仍无法将租赁物用途变更为医疗的情况下，华大基因公司多次表示，房屋是空置的，双方办理一下交还手续，但被上诉人拒不办理。特别是在被上诉人通知解除合同后，华大基因公司又多次表示双方要办理交还手续，被上诉人均以房屋在装修时有损害为理由，而拒不同意办理交还手续。2019年4月16日，在双方明确确认装修存在的损失后，被上诉人仍然拒不办理交接手续。为此华大基因公司还多次派人专程来厦门协商，但被上诉人均不予理睬。3、华大基因公司为尽快解决案涉房屋租赁合同纠纷，维护自身合法权益，防止损失进一步扩大，故于2019年7月提起诉讼，诉请被上诉人违约，要求退还租金、履约保证金，并支付违约金。4、直至一审开庭后，被上诉人才在法庭的要求下于2019年9月12日办理了房屋交接手续。由此可见，始终不同意办理交接手续系被上诉人。而且2019年9月12日《交接清单》上载明的电表读数与2018年5月8日的《交接清单》的读数基本一致，也证明华大基因公司根本没有对租赁房屋进行任何的使用。华大基因公司认为，虽然交还房屋的手续没有办理，但也应当认定华大基因公司已经归还了房屋，理由是房屋始终是空置的，华大基因公司始终没有使用，被上诉人及物业均有房屋的钥匙，华大基因公司的钥匙亦早已交还，没有任何阻止交还房屋的行为或言论，更没有这个必要。被上诉人也从未因房屋交还的问题而催促过华大基因公司，实际上被上诉人已经控制、占有了房屋。华大基因公司多次协商办理交房手续，均遭拒绝。被上诉人拒不办理房屋交接手续的目的，就是让上诉人支付高额房屋占有使用费。

三、一审法院判令华大基因公司支付房屋占有使用费并支付三个月租金的违约金，显然是错误的。违约金以填平损失为原则，而案涉房屋因房屋用途问题长期空置无法对外出租，被上诉人根本不存在实际损失，若判令华大基因公司再支付三个月的违约金更属于重复赔偿，有失公允。

合立道工程公司、厦门绘聚公司答辩称，一、华大基因公司拖欠租金的违约事实清楚明确，一审判令其支付租金、承担违约责任有充分的事实和法律依据。《房屋租赁合同》第六条对租金支付进行了明确约定，华大基因公司仅支付首期（2018年9月1日-2018年11月30日）租金及第二期中的2018年12月份的租金，其余租金均未支付。被上诉人多次催讨无果后，于2019年4月2日依据合同约定行使合同解除权，并向华大基因公司主张违约责任，有充分的事实与法律依据。

二、华大基因公司上诉称无需承担违约责任无事实与法律依据，不应予以采纳。（一）被上诉人不存在违约交付情形，华大基因公司无权拒付租金。1、无论是《房屋租赁意向书》，还是《房屋租赁合同》，双方均明确，案涉房屋系办公用途，被上诉人仅需按现状交付房屋，从未约定被上诉人的交付义务还包括将房屋使用用途变更为医院用途。2、《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》均明确约定，若华大基因公司承租后需作为医院用途使用，应由华大基因公司自行申请、自行承担费用。被上诉人从未作出任何案涉房屋可以顺利变更为医用用途的承诺。（二）华大基因公司上诉称应自2018年5月8日起算免租期，称2018年11月8日前无需支付租金，违背了合同约定，应予驳回。1、《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》均明确约定，装修免租期自2018年3月1日起至2018年8月31日止。2、2018年9月29日华大基因公司向被上诉人出具的《情况说明函》中，华大基因公司也再次确认了免租期自2018年3月1日起至2018年8月31日止，自2018年9月1日起计算租金。同时其向被上诉人说明因其与合作方之间产生纠纷，请求被上诉人准许其于2018年10月底再补缴2018年9月起应支付的租金。由此可以说明，华大基因公司清楚知晓自2019年9月1日起计付租金系双方真实合意。3、华大基因公司起诉被上诉人的案件中[一审案号（2019）闽0203民初15890号，二审案号（2020）闽02民终字第1971号]，华大基因公司亦在起诉状中载明：“其中2018年3月1日至2018年8月31日为免租期。2018年9月1日起，房屋的租金标准前两年为每月271675.2元”。（三）华大基因公司称2018年10月30日房屋租赁合同业已解除，其无需再支付租金的上诉理由违背客观事实，应予驳回。被上诉人从未在2018年10月30日向华大基因公司出具过解除函，出具解除函的是另一独立公司法人主体合立道科技公司，所解除的也是另针对其他租赁标的物所签订的《房屋租赁合同》，与本案并无关联，更不会产生本案租赁合同解除的法律效果。更何况，即便华大基因公司与合立道科技公司的租赁合同，其双方也以华大基因公司继续支付房屋的方式达成继续履行的合意。（四）华大基因公司以租赁合同签订前房屋空置等为由主张无需支付违约金，没有任何依据。1、《房屋租赁合同》明确约定了违约金条款，一审判决合同依据。2、被上诉人的损失显然远超出3个月租金标准的违约金。被上诉人在基于租期为10年6个月的前提下，给予了华大基因公司6个月的装修免租期，但华大基因公司享受了6个月的装修免租期后，却仅支付3个租金后就违约导致合同解除，被上诉人10年的租金利益灭失。且华大基因公司至今未将其装修损坏部分进行任何修复，也影响了被上诉人收回房屋后顺利按市场价格另行出租，出租后还需给予新的承租方相应的免租修复期、装修期，该等损失显然也系因为华大基因公司违约所致，本应由华大基因公司承担。但一审法院综合考量后，仅依据合同约定判令华大基因公司承担3个月租金标准的违约金，已充分维护了华大基因公司的权益。至于案涉房屋之前是处于自用、出租还是空置的状态，显然不影响《房屋租赁合同》违约金条款的适用。

三、华大基因公司上诉称无需支付2019年4月3日（合同解除之日）-2019年9月12日（办理交房手续之日）期间的房屋占用费、物业费等没有任何事实依据，应予驳回。1、案涉合同于2019年4月2日解除，于2019年9月12日办理交接手续，就该期间的房屋占用使用费、物业费等相关费用的支付，双方亦已在《房屋租赁合同》中有明确，即华大基因公司应按租金标准支付房屋占有使用费，若逾期支付的，每逾期一日，还应承担日租金千分之三标准的逾期违约金。2、案涉房屋未能在合同解除后及时办理交接，系因华大基因公司原因所致。《房屋租赁合同》第十二条明确约定华大基因公司的交房标准是将保持可正常使用状态的租赁房屋交还出租方。被上诉人在2019年4月2日出具的《关于解除房屋租赁合同的通知》中，就明确催促华大基因公司尽快按办理退房手续。而华大基因公司所谓的要求办理交还手续，要么是在合同履行过程中，单方主张变更合同内容，要求将4-7层退租，只留3层；要么就在合同解除后，尚未对被其破坏的房屋进行任何修复就要求退房，该等所谓不符合合同约定标准且后患无穷的“退房方式”，显然不能视为已经履行交付义务，被上诉人也从未予以同意。3、至于华大基因公司还以接房后其自身将房屋空置、物业持有钥匙来主张无需支付费用，更是无任何依据。房屋交付后，承租方自身安排如何使用房屋，其是否将房屋空置，物业是否基于其与华大基因公司的物业服务关系持有钥匙，显然都不免除租赁合同项下华大基因公司支付租金的义务。更何况华大基因公司接房后就开始安排装修，即开始使用房屋，华大基因公司的该等上诉理由应予以驳回。

合立道工程公司、厦门绘聚公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.华大基因公司向合立道工程公司支付拖欠的2019年1月1日至2019年1月31日期间的租金271675.2元及逾期付款违约金（以欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付之日起计算至实际付款之日止）；2.华大基因公司向厦门绘聚公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年4月2日期间的房屋租金561462.08元及逾期付款违约金（以欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金之日起计算至实际付款之日止）；3.华大基因公司依据合同解除时月租金标准271675.2元按日向厦门绘聚公司支付房屋占用费2291127.52元（即按照9055.84元/日，自2019年4月3日计算至2019年12月11日）及逾期交还房屋违约金6602.31元（以合同解除时执行的日租金标准为基数，按日千分之三的标准，自2019年4月13日计算至2019年12月11日）；4.华大基因公司向厦门绘聚公司支付违约金815025.6元；5.华大基因公司向厦门绘聚公司支付房屋免租期损失1023309.92元；6.华大基因公司向厦门绘聚公司支付代垫的2019年3月至6月物业管理费、公维金、电费、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元；7.华大基因公司向厦门绘聚公司支付房屋恢复工程费用2246962.98元。

一审法院认定事实：案涉的厦门市思明区湖滨南路107号第四层、第五层、第六层、第七层房屋登记于合立道工程公司名下，批准土地用途为办公。

2018年2月1日，合立道工程公司（出租方、甲方）、合立道科技公司（出租方、乙方）及华大基因公司（承租方、丙方）签订《房屋租赁意向书》，约定丙方拟分别向甲、乙方租赁案涉房屋及厦门市思明区湖滨南路107号第三层房屋，三方达成意向，作为订立正式合同的依据。甲方出租给丙方的房屋经批准的用途为办公。若丙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营。甲方、丙方同意，租赁双方应于2018年3月1日开始计算。丙方于本协议签订后5个工作日向甲方支付10万元作为签约保证金，丙方与出租方签订正式的《房屋租赁合同》后，上述保证金转为丙方支付甲方租赁房屋的履约保证金。

2018年4月27日，合立道工程公司（甲方、出租方）与华大基因公司就案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份。约定：房屋租赁期10年6个月，即自2018年3月1日起，至2028年8月31日止（其中免租装修期六个月，自租赁开始时计算：即2018年3月1日起至2018年8月31日止）。合同第四条“租赁用途”约定，甲方出租给乙方的房屋经批准的用途为办公，若乙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营。甲方同意乙方向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此产生的相关费用由乙方承担。除此之外，未经甲方同意，乙方不得擅自变更房屋用途。第五条“交付期限”并未就合立道工程公司应交付租赁房屋的时间做出约定，仅约定乙方应当在甲方交房之日接房。第六条“租金及其支付方式”约定，该房屋租金按建筑面积计价，租金从免租装修期届满后起算，租金标准按7%/24个月递增。甲方给予乙方6个月的免租装修期，自租赁期开始时计算，即自2018年3月1日起至2018年8月31日止。租金自2018年9月1日起计收。具体租金为：免租期2018年3月1日至2018年8月31日。2018年9月1日至2020年8月31日，月租金总额271675.2元，年租金总额3260102.4元，此后租金逐年递增。租赁期间租金总额为37495524.24元，租金按每三个月为一期结算，首期租金815025.6元于2018年8月15日之前支付，以后各期租金乙方应于每期开始前15日内付清该期的租金。第七条“履约保证金”约定，合同签订后15日内，乙方应向甲方支付履约保证金815000元。合同终止且乙方交还房屋后，如乙方已付清租金以及本合同该约定的费用，违约金及赔偿金的，甲方应于三日内将履约保证金退还给乙方；如乙方未付清租金或本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应金额，如有余额则退还乙方。甲方退还的履约保证金不计息。第十二条“房屋交还”约定，除另有约定外，乙方应不迟于租赁期满日或者在合同提前终止后10日内，搬迁出属于自己的全部物件，按照本合同第十一条要求把保持可正常使用状态的租赁房屋（包括钥匙）及其原附属设备交还给甲方。如乙方逾期不搬迁或不交还房屋的，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此而遭受的损失由乙方负责赔偿。第十三条“房屋的转让、转租与分租”第三款约定，在租赁期间，若甲方出现分立或重组，导致该房屋由甲方分立或重组后的其中一家公司承接的，乙方对此无条件同意本合同项下甲方的权利义务转让给新公司，由新公司与乙方共同履行本合同，但该权利义务的转让不得影响乙方的正常承租使用该房屋及优先续约权。第十四条“合同的变更与终止”约定，房屋租赁期间，乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……（6）拖欠租金或履约保证金累计达30日的或累计达27万元的，或已经造成甲方支付费用或损失的。第十五条“违约责任”约定，1、一方违约，应当赔偿对方因此而遭受的直接经济损失；若约定的违约金不足以弥补损失的，违约方还应当继续赔偿不足的部分……3、乙方逾期付款的，每逾期一日，应按照逾期款额的万分之五向甲方支付逾期违约金；合同更因此被甲方依约解除的，按照本条第7款执行……7、甲方根据本合同因第十四条第3款第（3）、（4）、（5）、（6）、（7）和（8）项而解除合同的，除有权要求乙方向甲方支付三个月租金（按照解约当时执行的月租金标准计，免租期内则按照基准价计）作为违约金。8、本合同终止或提前解除时，若乙方逾期交还房屋的，则每逾期一日应向甲方支付原约定的日租金的千分之三缴纳逾期违约金，直到交还为止（日租金标准按解约或合同终止当时执行的月租金除以30日计算，免租期内日租金标准则按照基准价除以30日计）……10、在免租装修期内，如乙方因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务或未能就拟与厦门安宝医院合作的有关辅助生殖业务有关的项目与合作方达成合作协议，导致乙方租赁该房屋作为医疗项目的办公场所或用以开展医院及医疗相关业务的目的无法实现的，乙方有权提前一个月书面通知甲方终止本合同，合同因此终止的，双方应当根据已经履行的租赁时间（不足一月按照实际天数计算）按照租金基准价据实结算房屋租金（但最高不超过履约保证金总额）。11、因乙方违约导致合同在免租期内解除的（前款另有约定的除外），乙方除应当向甲方支付约定的违约金和逾期交房租金外，就解约前已执行的免租期还应当按日向甲方支付租金补偿金（按照租金基准价除以30日计）。

前述《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》签订后，华大基因公司分别于2018年2月13日向合立道工程公司支付10万元、于2018年5月11日支付715000元、于11月14日支付475321.8元、于2018年11月15日支付271675.2元、于2018年11月16日支付339703.8元，前述金额包含履约保证金815000元，租金1086700.8元。

2018年5月8日，合立道工程公司与华大基因公司就案涉房屋签署房屋交接单，办理案涉房屋交接手续。

2018年9月29日，华大基因公司向合立道工程公司及合立道科技公司发送《情况说明函》，载明内容主要为：我司于2018年3月1日与贵司及贵司关联方就承租新乐大厦3-7楼物业签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为10年6个月，免租期为半年，从2018年3月1日起至2018年8月31日止，从2018年9月1日起，开始缴纳租金，租金按季度缴纳。此物业用于我司与合作方拓宽厦门安宝医院现有医院业务之需求。因目前三方合作遇到一些小状况，我们三方都正在努力，争取尽快解决。我司与合作方恳请贵司准许我们10月底再补缴原定于9月份应起缴之房租。

另查明，华大基因公司亦与案外人合立道科技公司就厦门市思明区湖滨南路107号第三层房屋订立《房屋租赁合同》。2018年10月30日，合立道科技公司向华大基因公司寄送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知华大基因公司因其拖欠租金而解除合同。华大基因公司于2018年11月11日向合立道科技公司支付租金265354.4元，后未再付租金。

2019年1月25日，华大基因公司致函合立道工程公司，协商仅承租新三层房屋，终止四至七层房屋租赁，并提出相关协商意见，合立道工程公司未予同意。

2019年1月31日，合立道工程公司完成公司分立，设立厦门绘聚公司。华大基因公司与厦门绘聚公司、合立道工程公司均确认案涉《房屋租赁合同》项下合立道工程公司的权利义务自2019年2月1日起由厦门绘聚公司享有和承担。

2019年2月16日，合立道工程公司、厦门绘聚公司向华大基因公司发送《关于催缴新乐大厦房屋租金的通知函》，要求华大基因公司尽快依约缴纳尚欠的房屋租金。

2019年4月2日，合立道工程公司及厦门绘聚公司向华大基因公司发送《关于解除房屋租赁合同的通知》，告知因华大基因公司未依约支付租金，根据双方合同第十四条第3款第（6）项规定，解除《房屋租赁合同》，要求华大基因公司承担相应违约责任并将房屋恢复至交房时原状后退还。并表示如华大基因公司同意将房屋恢复工程所需费用补偿厦门绘聚公司、合立道工程公司，亦可按现状接房。华大基因公司于2019年4月3日签收该通知。

2019年4月16日，厦门绘聚公司、合立道工程公司、华大基因公司及合立道科技公司等人员就包含案涉房屋在内的新乐大厦三至七层装修工程损害范围进行现场确认，并签署《新乐大厦三至七层承租方装修工程损坏范围现场确认纪要》，确认在2019年4月16日，新乐大厦三至七层办公楼已进行的装修损坏范围包括部分地板挖开、部分天花板拆除、部分楼层消控系统破坏、卫生间损坏等问题。另双方就部分问题的责任归属仍存在争议。此后，因就案涉房屋装修损害的修复问题存在争议，华大基因公司未与厦门绘聚公司、合立道工程公司办理案涉房屋交接手续。

2019年5月21日，厦门绘聚公司向华大基因公司发出通知，要求华大基因公司按照物业公司的要求尽快如数支付相关费用，并载明双方于2019年4月16日到新乐大厦察看了现场，华大基因公司并未就恢复工程及退房事宜给予厦门绘聚公司确切时间，敦请华大基因公司尽快与厦门绘聚公司办理退房及款项结算事宜。华大基因公司于2019年5月22日签收该通知。

2019年9月12日，华大基因公司与厦门绘聚公司、合立道科技公司办理房屋交接手续，确认由华大基因公司将案涉房屋退给厦门绘聚公司，并确认新乐大厦第三层至第七层现场状态与2019年4月16日签订的《新乐大厦三至七层承租方装修工程损害范围现场确认纪要》一致，新乐大厦第三层至第七层的消防系统与整栋大楼不能联动，不能报警。

还查明，厦门绘聚公司向案涉房屋物业管理公司分三笔转账支付案涉房屋2019年3月至4月期间物业费、公维金及公摊电费30382.3元、5月物业费、公维金及公摊电费15197.4元、6月物业费、公维金及公摊电费15199.4元，前述金额合计60779.1元。

审理中，本院向厦门市自然资源和规划局函询案涉房屋能否对外出租用于经营医疗及医疗相关业务以及是否可临时变更用途用于开展上述业务。2019年10月28日，厦门市自然资源和规划局回函称“新乐大厦第三层至第七层为办公用房......建设单位应当按照批准的用途使用房屋；目前我市无办公建筑临时改为医疗用途的相关政策”。

另，厦门绘聚公司、合立道工程公司于2019年12月16日向本院申请撤回第七项诉讼请求，即撤回要求华大基因公司向厦门绘聚公司支付房屋恢复工程费用2246962.98元的诉讼请求。

一审法院认为，厦门绘聚公司、合立道工程公司撤回第七项诉讼请求符合法律规定，应予准许。合立道工程公司与华大基因公司就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。

（一）合立道工程公司是否存在未能提供符合合同约定租赁物的违约行为

根据双方合同约定，合立道工程公司在双方签订《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》之时，均已明确告知华大基因公司案涉房屋的批准用途为办公，并约定如华大基因公司拟将案涉房屋用于医疗等用途，应依法取得相关主管部门批准，合立道工程公司亦同意华大基因公司将案涉房屋临时改为医疗用途。因此，华大基因公司如拟将案涉房屋用于医疗等配套用途，负有房屋用途转换审批义务的主体为华大基因公司，并非合立道工程公司。此外，根据双方合同第十五条第10款的约定，华大基因公司如在免租装修期内因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务，华大基因公司有权提前一个月书面通知终止合同而无需承担违约责任。该约定亦已赋予华大基因公司在无法取得相关房屋用途转换批准时得以解除合同的权利。综合上述条款约定，合立道工程公司并不负有向华大基因公司提供可用于医疗用途的房屋之合同义务。因此，华大基因公司以合立道工程公司提供租赁物不符合合同约定为由主张合立道工程公司存在违约行为不能成立。

（二）双方合同的解除时间

如前分析，合立道工程公司已依约提供租赁物，华大基因公司应依约履行支付租金义务。

结合《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》有关租赁开始期限的约定，华大基因公司承诺如双方合同签订时间晚于2018年3月1日，仍从2018年3月1日开始计算租赁期限。此外，双方在2018年4月27日签订《房屋租赁合同》时，案涉房屋尚未办理交接手续，时间亦晚于2018年3月1日，双方仍在合同中明确约定房屋租赁期限自2018年3月1日开始计算，并明确将装修免租期约定为2018年3月1日至2018年8月31日，还约定了2018年9月1日以后的房屋租金金额。前述约定表明，房屋租赁期限及免租期自2018年3月1日开始计算系双方当事人的真实合意。再结合华大基因公司2018年9月29日向合立道工程公司发送的《情况说明函》，亦对装修免租期至2018年8月31日，应从2018年9月1日开始缴纳租金予以认可。因此，华大基因公司现再以双方实际于2018年5月8日办理交接手续为由，认为应从2018年5月8日开始计算租赁期限及免租期与双方约定不符，有悖诚信。

华大基因公司依约应于2018年8月15日之前支付首期租金815025.6元，于2018年11月15日之前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间租金815025.6元，华大基因公司未依约支付租金，构成违约。

各方对于2019年2月1日起案涉《房屋租赁合同》出租人的权利义务由厦门绘聚公司享有和承担均无异议，因此，合立道工程公司及厦门绘聚公司有权依据合同约定行使解除权。

关于双方合同解除时间，合立道工程公司及厦门绘聚公司于2019年4月2日向华大基因公司发出解除通知，该解除通知于2019年4月3日到达华大基因公司，双方合同于2019年4月3日解除。合立道工程公司及厦门绘聚公司并未在2018年10月30日向华大基因公司提出解除案涉《房屋租赁合同》，且华大基因公司此后在2018年11月14日、15日、16日仍陆续向合立道工程公司支付案涉房屋租金，故华大基因公司辩称案涉《房屋租赁合同》已于2018年10月30日解除缺乏事实依据。

（三）违约责任的承担

华大基因公司并未在双方合同约定的免租期内提出因政策问题导致其承租案涉房屋用于医疗用途的目的无法实现，应依约承担违约责任。

合立道工程公司、厦门绘聚公司要求华大基因公司依约支付截止2019年4月2日期间的房屋租金应予支持。华大基因公司已支付租金1086700.8元，尚欠2019年1月1日至2019年1月31日期间租金271675.2元，2019年2月1日至2019年4月2日期间的租金561462.08元，应分别向合立道工程公司、厦门绘聚公司支付。关于逾期付款违约金，双方合同第十五条第3款约定，合同因华大基因公司逾期付款被合立道工程公司、厦门绘聚公司依约解除的，按照第7款执行。第7款约定的违约责任为合立道工程公司、厦门绘聚公司有权要求华大基因公司依约支付租金及逾期交还房屋的违约金，并有权要求华大基因公司支付三个月租金作为违约金。该条款并未就合同解除情形下华大基因公司应承担逾期支付租金的违约责任予以约定。再结合双方合同第七条有关履约保证金的约定，在华大基因公司欠付相关费用时，合立道工程公司、厦门绘聚公司有权从履约保证金中直接扣除相应金额，华大基因公司已支付的履约保证金815000元基本能够涵盖华大基因公司欠付的租金金额。厦门绘聚公司、合立道工程公司要求华大基因公司承担逾期支付租金的违约金责任本院不予支持。扣除履约保证金815000元，华大基因公司还应向厦门绘聚公司支付租金差额18137.28元。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，华大基因公司依约负有将案涉房屋返还合立道工程公司、厦门绘聚公司之义务。虽然双方于2019年4月16日就房屋装修损害范围进行了确认，但迟至2019年9月12日双方实际办理房屋交接之时，华大基因公司仍未就房屋损坏部分进行修复。且在案亦无证据证明华大基因公司曾积极向合立道工程公司、厦门绘聚公司提出交还房屋或就房屋损坏部分的修复赔偿问题积极与厦门绘聚公司、合立道工程公司进行协商。故华大基因公司应承担2019年4月3日至2019年9月12日期间的房屋占用费用，并依约支付逾期交还房屋的滞纳金。其中，逾期占用费参照租金标准，按照每日9055.84元计算，逾期交还房屋滞纳金按照每日27.17元计算。华大基因公司已于2019年9月12日交还案涉房屋，厦门绘聚公司要求占用费及滞纳金计算至2019年12月11日缺乏合同依据。至于因交付房屋尚未修复给厦门绘聚公司造成的损失，厦门绘聚公司可另行主张权利。

如前分析，根据双方合同第十五条第7款的约定，厦门绘聚公司要求华大基因公司支付三个月租金815025.6元作为违约金符合合同约定，应予支持。

双方合同第十五条第11款约定，如因华大基因公司违约导致在免租期内解除合同的，华大基因公司需要就解约前已执行的免租期按日向厦门绘聚公司支付补偿金。现案涉《房屋租赁合同》并未在免租期内解除，故厦门绘聚公司依该约定要求华大基因公司承担房屋免租期损失1023309.92元缺乏依据。

华大基因公司依约还应承担案涉房屋交还厦门绘聚公司之前所发生的物业管理费、公维金、公摊电费等费用。现厦门绘聚公司已代为支付2019年3月至6月物业管理费、公维金、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元，该费用用应由华大基因公司承担。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门绘聚置业股份有限公司支付拖欠的2019年2月1日至2019年4月2日期间的房屋租金18137.28元；二、深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门绘聚置业股份有限公司支付2019年4月3日至2019年9月12日期间的房屋占用费（按照9055.84元/日，自2019年4月3日计算至2019年9月12日）及逾期交还房屋违约金（按照27.17元/日，自2019年4月13日计算至2019年9月12日）；三、深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门绘聚置业股份有限公司支付违约金815025.6元；四、深圳华大基因医院管理控股有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门绘聚置业股份有限公司支付2019年3月至6月物业管理费、公维金、公摊电费等房屋使用费共计60779.1元；五、厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门绘聚置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费17710元，由厦门合立道工程设计集团股份有限公司、厦门绘聚置业股份有限公司负担5490元，深圳华大基因医院管理控股有限公司负担12220元。

双方于二审中均未提交新证据。

二审中，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕华大基因公司的上诉请求进行审理。

首先，双方签订的《房屋租赁意向书》及《房屋租赁合同》合法有效，双方应依合同约定严格履行各自的义务。合同中已清楚披露讼争房屋的用途是办公，讼争房屋的产权证亦作为了合同附件，合同中还约定了合立道工程公司同意华大基因公司向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此可知，华大基因公司对讼争房屋用途是办公是明知的，且要开展医院及医疗相关业务，其且负有向相关主管部门申请临时变更房屋用途的义务，而合立道工程公司同意华大基因公司申请变更的行为，但合同中并无合立道工程公司应保证该申请必会得到主管部门同意的约定，因此，华大基因公司上诉称被上诉人作为出租人，应当依法向其交付可以临时变更为开展医院及医疗相关业务用途的房屋，缺乏合同依据。华大基因公司作为申请变更房屋用途的义务方，应对其是否能完成该义务承担责任，其无证据而主张被上诉人明知案涉房屋无法用于医疗，存在明显过错，该主张本院不予采纳。

其次，2018年10月30日合立道科技公司发出解除其与华大基因公司租赁合同通知后，华大基因公司于2018年11月支付了本案讼争合同的当期租金及之后1个月的租金。华大基因公司现提出在合立道科技公司发出解除其与华大基因公司另案租赁合同通知后，本案讼争租赁合同亦于2018年10月30日解除，其无需支付之后的租金，本院不予支持。华大基因公司未按期支付2019年1月1日起的租金，已构成违约，被上诉人于2019年4月2日发函解除合同，华大基因公司于4月3日收到该函件，双方的租赁合同依法于该日解除。

第三、《房屋租赁意向书》签订于2018年2月1日，《房屋租赁合同》签订于2018年4月27日，《房屋租赁合同》约定房屋于签订之日起5日内交付，并约定免租装修期六个月即2018年3月1日起至2018年8月31日止，可见，双方已明确约定在本案的租赁关系履行过程中，讼争房屋的免租装修期起算时间是确定不变的，并不以房屋的实际交付为前提，因此，华大基因公司上诉称讼争房屋的免租期应为房屋实际交付之日的2018年5月8日至2018年11月7日，其应支付租金的起算时间为2018年11有8日，不能成立。《房屋租赁合同》对华大基因公司应缴交租金的期限进行了约定，未按约定缴纳，即构成违约。华大基因公司支付的履约保证金虽然约定可以直接用于抵扣未清的租金等，但不能因此改变华大基因公司未按期付清的事实，因此，华大基因公司称其以履约保证金抵扣租金后，即未拖欠租金，不存在违约行为，缺乏事实与法律依据，不能成立。

第四、从双方于2019年4月16日就包含案涉房屋在内的新乐大厦三至七层装修工程损害范围进行现场确认，并签署《新乐大厦三至七层承租方装修工程损坏范围现场确认纪要》可以看出，华大基因公司接收讼争房屋后即开始使用讼争房屋，且至2019年4月16日双方在确认房屋的具体损坏情况。华大基因公司未能举证证明其之后对损坏进行了维修，并要求将房屋交还被上诉人，因此，华大基因公司应承担合同解除后至双方办理房屋交接手续的2019年9月12日这一期间的房屋占用费及物业费、公维金等。华大基因公司主张其一直要求交房，无须支付合同解除后的房屋占用费，证据不足，本院不予采纳。

第五、被上诉人在华大基因公司承租10年的情况下给予其6个月的免租期，华大基因公司仅履行了不到1年即解约，被上诉人诉求华大基因公司按合同约定支付三个月的租金作为违约金及免租期损失1023309.92元，一审法院充分衡平了双方的利益，仅判令华大基因公司支付违约金，合理合法，本院依法予以维持。

综上，华大基因公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费35420元，由华大基因公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　曾　聆

审判员　李向阳

审判员　柯艳雪

二〇二〇年六月二十三日

书记员　林加仁

附本案适用法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。