深圳***与厦门合立道工程设计集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

福建省厦门市思明区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）闽0203民初15890号

原告：深圳***因医院管理控股有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5EEPG3XY。

法定代表人：蔡志明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汪和平，系该公司员工。

被告：厦门合立道工程设计集团股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路1号301至306单元，统一社会信用代码91350200737895267D。

法定代表人：曾志泓，该公司总经理。

第三人：厦门绘聚置业股份有限公司，住所地福建省厦门市湖里区岭下西路3号401单元，统一社会信用代码91350200MA32G3B859。

法定代表人：张民主，该公司董事长。

上列被告和第三人共同委托诉讼代理人：谢燕，福建旭丰律师事务所律师。

上列被告和第三人共同委托诉讼代理人：何程，福建旭丰律师事务所实习律师。

深圳***因医院管理控股有限公司（以下简称***因公司）与厦门合立道工程设计集团股份有限公司（以下简称合立道工程公司）、厦门绘聚置业股份有限公司（以下简称厦门绘聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法由审判员辛鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。***因公司委托的诉讼代理人邓再强、汪和平与合立道工程公司、厦门绘聚公司共同委托诉讼代理人谢燕、何程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***因公司向本院提出诉讼请求：1.合立道工程公司向***因公司退还已支付的租金1086700.8元；2.合立道工程公司向***因公司退还履约保证金815000元；3.合立道工程公司向***因公司支付违约金815025.6元（以三个月租金为标准）。事实及理由：2018年4月8日***因公司与合立道工程公司就厦门市思明区湖滨南路207号第4-7层房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定***因公司承租上述房屋，用以经营医院及医疗相关的业务，租赁期限为10年6个月，租赁期限自2018年3月1日至2028年8月31日，其中2018年3月1日至2018年8月31日为免租期。2018年9月1日起，房屋租金标准前两年为每月271675.2元，租金每24个月按照7%的标准递增。***因公司应于合同签订后15日内，向合立道工程公司支付履约保证金815000元。若因合立道工程公司违约行为导致解除合同的，合立道工程公司应向***因公司支付相当于三个月租金数额的违约金，并退还已付的租金及履约保证金。租赁合同签订后，***因公司依约向合立道工程公司支付了租金1086700.8元及履约保证金815000元。***因公司在办理相关手续过程中，发现租赁房屋不能用以经营医院及医疗相关业务。为此，***因公司多次与合立道工程公司协调，但由于合立道工程公司房屋用途的限制问题，***因公司的合同目的根本无法实现，***因公司在双方协商解决这一问题期间暂停了租金的支付。2018年10月30日及2019年3月12日合立道工程公司两次以***因公司违约致函***因公司解除租赁合同。鉴于租赁合同由于房屋用途限制的问题无法实际履行，且合立道工程公司已通知解除租赁合同，故***因公司不再承租上述房屋。租赁合同终止后，双方就终止后的事宜如何处理始终无法协商一致。***因公司认为，造成合同终止的责任在于合立道工程公司提供的房屋不能满足合同约定的用途，***因公司在此过程中不存在任何违约，合立道工程公司依法应退还***因公司已经支付的租金、履约保证金，并依据合同约定向***因公司支付违约金。***因公司已多次催讨，但合立道工程公司均未支付。

合立道工程公司公司辩称，合立道工程公司无任何违约情形，所交付的房屋符合合同约定，***因公司的诉讼请求均无事实与法律依据，应依法驳回。

一、双方已多次通过书面方式明确合立道工程公司仅需交付“办公用途”之房产，***因公司若需变更作为医院之用，应由***因公司自行向相关政府管理部门申请并承担费用。《房屋租赁意向书》的第2条“租赁用途”条款明确：“甲方、乙方出租给丙方的房屋经批准的用途为办公。若丙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先取得相关主管部门批准方可经营”。第5条的“交付标准”也明确：“该房屋以交付时现状租赁给丙方”此处的现状显然包括房屋使用用途为“办公”的现状。案涉《租赁合同》第四条再次明确：“甲方出租给乙方的房屋经批准的用途为办公。若乙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营。甲方同意乙方向相关主管部门申请在租赁期限内临时变更房屋用途，用于开展医院及医疗相关业务，由此产生的相关费用由乙方承担。除此之外，未经甲方同意，乙方不得擅自变更房屋用途。”以上条款清楚说明，合立道工程公司交付“办公用途”的房屋即已满足合同交付条件，若***因公司租赁后基于经营需要拟变更为医院等使用用途，所对应的向政府行政主管部门申请及费用承担的义务，均应由***因公司自行承担，与合立道工程公司无关。

二、变更使用用途的义务在于***因公司，变更不能的后果也应由***因公司自行承担，合立道工程公司自始至终从未对房屋使用用途能否顺利变更作出任何承诺。***因公司的经营范围包括“医疗机构管理、受托医院管理、医院建设咨询”，显然，相对于合立道工程公司，***因公司显然更清楚案涉房屋能否变更用途，能否满足其使用目的。合立道工程公司从未隐瞒房屋系“办公”用途，***因公司基于自身专业判断及商业考量，承租了案涉房屋，显然后果应由其自行承担。从案涉意向书及租赁合同可以看出，案涉房产的使用用途存在无法临时变更为医院的风险，***因公司在租赁合同签订时就完全清楚地明白了这一点；合立道工程公司也已极为宽容地为***因公司在厦门投资项目给予较长的免租期优惠并且分担了风险。双方在《租赁合同意向书》及《租赁合同》的约定进一步说明自2018年2月1日意向书签订之日起至免租期届满之日（2018年8月31日），合立道工程公司已经给予了以***因公司长达7个月的时间作为其厦门项目落实经营场所的准备工作（包括为其商业目的申请临时变更房屋使用用途），期间包括给予***因公司在免租装修期内无需承担违约责任的“反悔权”。但此后***因公司无权再以房屋使用用途无法满足其所有的商业目的为由向合立道工程公司主张权利。即便免租期届满后案涉房屋确实无法变更作为医院使用，该等风险也未超出***因公司的预期。其在免租期届满之前的七个多月的时间内，也从未要求终止合同，其解除权已灭失。更何况，截至今日，***因公司未提供任何证据证明其已履行提交申请变更用途之手续，相关政府部门拒不办理变更的相关材料。在合同已明确租赁房屋交付时的现状是“办公用途”，明确若要变更为医院及医疗相关用途应由***因公司承担申请义务、承担费用的情况下，***因公司却连“案涉房屋无法变更使用用途”的证据都未提供，就直接以因合立道工程公司交付房产系“办公用途”为由要求合立道工程公司承担“违约责任”，显然背离合同约定，也违背了最基本的诚实信用原则。

三、因***因公司长期拖欠租金，绘聚置业公司已依约解除合同，并提起诉讼。案涉租赁合同真实的履行情况为：合立道工程公司依约履行交付义务，***因公司却多次拖延向合立道工程公司及绘聚置业公司支付租金。就免租装修期届满后的第一期约75万元的租金，合同约定***因公司应于2018年8月15日前支付。***因公司却以其与案外人厦门安宝医院等的合作存在纠纷为由拖延数月未付，合立道工程公司多次催讨，***因公司直至2018年11月15日、16日才分别通过自身账户及其指定的厦门华大安宝医院付清2018年9月1日-2018年11月30日期间的租金。但后续本应于2018年11月15日前付清的第二期（2018年12月1日-2019年2月28日）约75万元的租金，***因公司又仅支付2018年12月的租金，余下的仍拖延至今未付。***因公司起诉称其系基于房屋使用用途限制原因，在与合立道工程公司协商期间自行暂停支付租金，无任何合同依据。依据租赁合同约定，免租期届满后，无论***因公司是否能变更完成房屋使用用途，都不影响合同继续履行，不影响其应向合立道工程公司支付分立前（2019年1月份）的租金，应向绘聚置业支付分立后（2019年2月1日起）的租金，其无权以此为由“暂停”支付租金。就***因公司拖延支付租金违约行为，案涉租赁合同的出租方绘聚置业公司于2019年3月2日出具解除函，合同解除后，***因公司既未付清拖欠租金，也未返还房产，就此合立道工程公司及绘聚置业也已向贵院提起诉讼。

基于以上，本案合立道工程公司交付的房产符合合同约定，无任何违约行为，即便在免租期内***因公司房屋使用用途无法变更而依约行使终止权，其仍应按已履行的租赁期间支付租金，更何况本案其已丧失合同解除权，更无任何理由要求退还已履行期间的租金。至于履约保证金，基于***因公司拖欠租金等违约情形，其应向合立道工程公司承担的未付租金、逾期支付租金的违约金、损失赔偿金额（暂计至合立道工程公司起诉之日已近610万元），远远超出履约保证金金额，合立道工程公司及绘聚置业也共同向法院提起诉讼，因此，在其向合立道工程公司付清全部租金、违约金、赔偿款之前，合立道工程公司有权不予退还履约保证金。

厦门绘聚公司述称，厦门绘聚公司是本案适格第三人。厦门绘聚公司系由合立道工程公司派生分立而来，于2019年1月31日完成分立。依据分立协议的约定，房产产权自分立完成之日起归属厦门绘聚公司所有。2019年2月18日，合立道工程公司书面告知***因公司该等分立事宜，并告知其自分立完成起（2019年1月31日）由厦门绘聚公司作为出租方承接案涉租赁合同项下的权利义务。***因公司基于案涉租赁合同提起本案诉讼，但自2019年1月31日起，租赁合同的合同双方主体是“***因公司”与“绘聚置业”，本案的审理结果将影响绘聚置业另案起诉***因公司支付拖欠租金、赔偿损失及违约金的审理结果，即，本案审理结果与绘聚置业有法律上的利害关系，绘聚置业是本案的适格第三人。其余答辩意见与合立道工程公司的答辩意见一致。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

厦门市湖滨南路107号第四层至第七层（以下简称讼争房屋）登记在合立道工程公司名下，批准土地用途为办公。

2018年4月8日，合立道工程公司（甲方）与***因公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称讼争合同），合同第一条约定甲方将讼争房屋出租给乙方，建筑面积4527.92平方米；第三条约定租赁期限自2018年3月1日至2028年8月31日止（其中免租装修期六个月即2018年3月1日起至2018年8月31日止）；第四条约定甲方出租给乙方的房屋经批准的用途为办公，若乙方租赁该房屋后拟用于医院及医疗相关配套经营的，应当事先依法取得相关主管部门批准方可经营；甲方同意乙方向相关主管部门申请在租赁期内临时变更房屋用途，用以开展医院及医疗相关业务，由此产生的相关费用由乙方承担；第五条约定甲方于本协议签订之日起5日内将房屋交付给乙方；第六条约定2018年9月1日至2020年8月31日的年租金为3260102.4元，后续租金按每24个月7%递增；租金按每三个月为一期结算，首期租金815025.6元于2018年8月15日之前支付，后续各期租金应于每期开始前15日内付清；第七条约定本合同签订后15日内，乙方应向甲方支付履约保证金815000元。合同终止且乙方交还房屋后，如乙方已付清租金以及本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方应于三日内将履约保证金退还乙方。如乙方未付清租金或本合同约定的费用、违约金及赔偿金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应金额，若有余额则退还乙方；第十三条约定在租赁期间，若甲方出现分立或重组，导致该房屋由甲方分立或重组后的其中一家公司承接的，乙方对此无条件同意本合同项下甲方的权利义务转让给新公司，由新公司与乙方共同履行本合同，但该权利义务的转让不得影响乙方的正常承租使用该房屋及优先续约权；第十四条约定双方经协商一致可以变更或终止本合同。乙方拖欠租金或履约保证金累计达30日的或累计达270000元的，甲方有权单方解除合同（通知到达乙方时本合同提前终止）并收回房屋；第十五条约定甲方逾期交房的，每逾期一日按每日1000元向乙方支付违约金，合同因此被乙方解除的，有权要求甲方在合同解除之日起五日内退还预付的租金、履约保证金且向乙方支付三个月租金作为违约金。乙方逾期付款的，每逾期一日，应按逾期款项万分之五向甲方支付逾期违约金，合同因此被甲方依约解除的，除有权要求乙方按照约定缴纳租金外并有权要求支付三个月的租金作为违约金。乙方违反法律规定本合同约定，单方解除合同的，应向对方支付三个月的租金作为违约金。在免租装修期内，如乙方因当地政府政策及法规限制，无法开展医疗相关业务或未能就拟与厦门安宝医院合作的有关辅助生殖业务有关的项目与合作方达成合作协议，导致乙方租赁该房屋作为医疗项目的办公场所或用以开展医院及医疗相关业务的目的无法实现的，乙方有权提前一个月书面通知甲方终止本合同，合同因此终止的，双方应当根据已经履行的租赁时间（不足一个月按照实际天数计算）按照租金基准价据实结算房屋租金（但最高不超过履约保证金总额）。合同签订后，***因公司于2018年2月13日和2018年5月11日共支付履约保证金815000元，于2018年11月14日、2018年11月15日和2018年11月16日共支付租金1086700.8元。

2019年2月18日，合立道工程公司向深圳***因公司寄送一封《关于通知分立并变更新乐大厦出租方的函》，载明合立道公司已于2018年9月30日公告分立事项，并于2019年1月31日完成公司分立，派生出新设公司厦门绘聚公司，将讼争房屋划归新设公司所有。该函通知***因公司讼争合同项下合立道工程公司的权利义务已转让给新公司厦门绘聚公司，自上述分立完成时起由厦门绘聚公司作为出租方履行合同。深圳基因公司于2019年2月19日收到该函。

2019年2月26日，合立道工程公司与厦门绘聚公司向***因公司寄送一封《通知函》，要求***因公司将尚欠的2019年1月租金支付至合立道工程公司，将2019年2月租金支付至厦门绘聚公司。

2019年4月2日，合立道工程公司与厦门绘聚公司向***因公司寄送一封《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知***因公司因其欠付租金而解除讼争合同，并要求其补齐租金、办理退房和结算事宜。***因公司于2019年4月3日收到上述通知。

另查明，2018年10月30日，厦门合立道科技有限公司（以下简称合立道科技公司）向***因公司寄送《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知***因公司因其拖欠新乐大厦第三层租金而解除合同，并要求***因公司尽快办理退房及结算事宜。2019年2月1日，合立道科技公司以《催款函》的形式向***因公司催要新乐大厦第三层2018年12月1日起的租金。2019年3月12日，合立道科技公司向***因公司再次寄送一封《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知***因公司因其拖欠新乐大厦第三层的租金而解除合同，并要求***因公司尽快办理退房及结算事宜。

审理中，本院向厦门市自然资源和规划局函询讼争房屋能否对外出租用于经营医疗及医疗相关业务以及是否可临时变更用途用于开展上述业务。2019年10月28日，厦门市自然资源和规划局回函称“新乐大厦第三层至第七层为办公用房......建设单位应当按照批准的用途使用房屋；目前我市无办公建筑临时改为医疗用途的相关政策”。

双方均确认讼争合同已解除，***因公司主张解除时间为合立道科技公司第一次发函解除之日即2018年10月30日。合立道工程公司和厦门绘聚公司主张合同解除时间为***因公司收到其发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》之日即2019年4月3日，并认为合立道科技公司的发函与本案无关。

本院认为，***因公司与合立道工程公司签订的讼争合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。根据讼争合同第十三条的约定，厦门绘聚公司于公司分立之日承接讼争租赁关系。***因公司在订立合同时已明知讼争房屋为办公用房，合立道工程公司对此并无隐瞒。而为从事医疗经营的公司法人，***因公司应当知晓开设医疗机构所需的相关审批手续。根据讼争合同第四条之约定，若***因公司租赁后需要开设医院，则变更房屋用途以及取得政府行政主管部门审批等义务及费用均由***因公司承担，合立道工程公司对此仅负有配合义务，***因公司对租赁讼争房屋开设医疗机构存在风险应予知晓。同时，讼争合同第十五条赋予了***因公司就未能实现合同目的风险救济途径，在其已知无法取得相关审批时未积极行使该条款以减少损失，其在合同履行期间拖欠租金的行为已构成违约，合立道工程公司和厦门绘聚公司解除合同的行为并无不当，***因公司要求合立道工程公司承担违约责任的诉求，缺乏依据，不予支持。

合立道科技公司虽发函解除新乐大厦第三层的租赁合同，但发函主体以及涉及标的均与本案讼争租赁关系无关，讼争合同应于***因公司收到合立道工程公司和厦门汇聚公司发出通知之日即2019年4月3日解除，***因公司在此之前仍应缴纳相应租金。***因公司仅支付租金至2018年12月，且并未证明其已交还讼争房屋，亦未证明双方已结清合同第七条所约定之款项，退还履约保证金的条件尚未成就，故***因公司要求返还租金及履约保证金的诉求，于法无据，不予支持。***因公司在双方结清相应款项后就履约保证金另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

驳回深圳***因医院管理控股有限公司的诉讼请求。

案件受理费14267元，由深圳***因医院管理控股有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

审 判 员　　辛　鹏

二〇一九年十二月九日

代书记员　　陈娟娟

附件：本案所适用的法律法规、司法解释

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

法官提示

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：

申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。