某某、宣城新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省宣城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖18民终754号

上诉人（一审原告）：**，男，1965年11月8日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。

委托诉讼代理人：周忠明，安徽郎宣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵静，安徽郎宣律师事务所实习律师。

上诉人（一审被告）：宣城新华书店有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区锦城路207号。

法定代表人：方明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张化平，安徽今昔律师事务所律师。

委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。

上诉人**因与上诉人宣城新华书店有限公司（以下简称新华书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2018）皖1802民初2708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.变更一审判决主文第三项，增加新华书店赔付**财产损失263748元；2.一、二审诉讼费由宣城新华书店有限公司负担。事实和理由：1.一审中**系以新华书店构成根本违约导致合同目的不能实现为由解除合同，**并无过错，就本案损失非**事后采取积极、合理措施就可以减轻的，因此不应判决**自行负担损失36231.22元。2.**购买的家具、设备、灯具、餐具等，系“宣城宛陵湖大排档”的专用设备，合同解除后，这些设备对**无任何用处，因本案纠纷为新华书店违约所致，**仅开业一个多月，因此应将设备判决给新华书店，再由其按照目前市场价263748元赔付于**。3.《宣城宛陵湖海鲜大排档委评设备、附属物及装饰装修项目资产评估报告》对其中鱼缸等物品价格的鉴定错误，该部分物品不属于可移动物品，一旦移动即是报废品，故应按市场价格全额计算，而不应按折旧后的价值计算。

新华书店辩称，**应承担本案纠纷的主要责任。**的损失已由人民法院委托南京国恒造价公司进行评估，即使新华书店有过错，也应当就其造成的损失进行赔偿，而不是由新华书店购买**的全部设施。因二审中不可以增加上诉请求，故**在上诉中请求增加263748元损失，不符合法律规定。请求二审法院驳回**的上诉请求。

新华书店上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判驳回**要求新华书店赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.新华书店与宣城市机关事务管理局签订的《合作协议》约定经营业种包括轻餐饮，新华书店与**签订的《租赁合同》约定的经营业种为餐饮，而**经营的宛陵湖海鲜大排挡没有被定义为重餐饮，故一审认定海鲜大排档为重餐饮，缺乏事实依据。2.**在签订《租赁合同》时明知新华书店与宣城市机关事务管理局签订的《合作协议》中经营业种包括轻食简餐餐饮，却在一审庭审中陈述在海鲜大排档停业后才知道《合作协议》中约定的是轻餐饮，明显与事实不符。3.新华书店与**签订《租赁合同》后，**取得营业执照开始经营，其在经营过程中由于存在环境污染和安全隐患，且未取得食品经营许可证和消防安全检查合格证，新华书店要求**改变经营业态，从事轻餐饮。**对新华书店的要求未予理睬，导致2017年9月10日火灾事故的发生。火灾事故发生后，**未再继续经营的原因是宣城市食品药品监督管理局没有许可其食品经营许可证的申请和宣州区公安消防大队对其作出了责令停产停业的行政处罚。这是《租赁合同》目的不能现实的根本原因。4.双方签订的《租赁合同》对宛陵湖海鲜大排挡系轻餐饮还是重餐饮没有明确约定。租赁合同履行的过程中，新华书店只要交付了租赁物便履行了合同义务，且**对宛陵湖区域只能营业轻餐饮也是明知，其停业的根本原因是其未取得食品经营许可证和消防安全检查合格证，违法经营后发生火灾，导致被行政机关处以停产停业的处罚。因此，**对其所遭受的损失应负全部责任，新华书店无需承担责任。一审认定新华书店承担主要责任错误。

**辩称，1.从轻食简餐餐饮字面意思就可以直接了解到该类餐饮是一种快速、简便的餐饮，主要是限于咖啡、奶茶、甜品等既方便又没有任何污染的餐饮模式，宛陵湖海鲜大排挡明显不属于轻餐饮是众所周知的客观事实，该类事实根据法律规定无需提供证据证明。另从新华书店发给**的函告中明确要求**停止经营重餐饮状态，说明**经营的确属重餐饮，一审认定宛陵湖海鲜大排挡属重餐饮正确。2.新华书店与宣城市机关事务管理局签订的《合作协议》已明确载明经营业种包含轻食简餐餐饮，并不包括重餐饮，新华书店作为协议的一方当事人对该区域的经营规划是明知的，在知道**经营的是海鲜大排挡时，却仍将房屋租赁于**，存在欺诈。**自收到新华书店发出的“关于调整经营业态函”后，才得知所租赁房屋不能经营海鲜排挡等重餐饮，故**对于停业经营，导致无法履行合同没有过错。3.从新华书店交付房屋到**为宛陵湖海鲜大排挡装饰装修、购买设备、招录员工需要一段时间，而相关手续都在申请办理中，因案涉房屋不能经营重餐饮导致手续无法获批，而被要求停止经营。并非如新华书店所述因**未取得食品经营许可证和消防安全检查合格证而被要求改变经营业态。**无法经营一方面是因为宛陵湖海鲜大排挡属重餐饮业态与景区规划不符，另一方面是房屋本身的建造、结构不适宜经营重餐饮业务，是租赁物本身的问题以及新华书店在签订合同时未尽到告知租赁物经营业种范围，导致合同目的无法实现，故有关损失应由新华书店承担。请求二审法院驳回新华书店的上诉请求。

**向一审法院起诉请求：1.判令解除**与新华书店于2017年6月19日签订的《租赁合同》；2.判令新华书店赔偿**因合同解除遭受的直接经济损失1441454.53元；3.判令新华书店立即退还**保证金50000元及装潢保证金10000元。

一审法院认定事实：2017年6月9日，**与新华书店签订《租赁合同》1份，双方约定将新华书店位于宣城宛陵湖阅生活西楼一楼，面积为796㎡的场地出租给**经营餐饮，其店名招牌为“宛陵湖海鲜大排档”，租赁期限6年。合同签订次日，新华书店将《租赁合同》约定的场地交付给**进场装修。**则按约向新华书店交付装潢保证金10000元、租赁保证金50000元，并分别向宣城市食品药品监督管理局、宣州区公安消防大队申请（申报）《食品经营许可证》及海鲜大排档室内装修建设工程的消防设计备案，相关部门亦依法予以受理（备案）。后因**经营的海鲜大排档与宛陵湖景区整体定位不符，敬亭山管委会约谈新华书店公司负责人要求限期整改。2017年8月31日，新华书店向**发函要求其立即停止“宛陵湖海鲜大排档”店名店招的使用；停止经营重餐饮业态并相关方案报批敬亭山管委会审批后方可继续经营。**对此虽提出异议，但事后双方就停业时间亦进行了多次协商。2017年9月10日，**经营的宛陵湖海鲜大排档发生火灾，宣州区公安消防大队在封闭事故现场后于同月18日向**出具《行政处罚决定书》，责令宛陵湖海鲜大排档停产停业并处罚款40000元。宣城市食品药品监督管理局亦于同月15日对宛陵湖海鲜大排档食品经营许可证的申请做出不予许可的决定。自此宛陵湖海鲜大排档一直停业经营至今。事后，双方曾协商解除《租赁合同》的相关事宜，但因双方对由此造成**的财产损失赔偿一直无法达成一致。2018年5月17日，**向法院提起诉讼。诉讼中，**请求对宛陵湖海鲜大排档装修损失费用进行评估。经双方共同委托，南京国衡工程造价有限公司对宛陵湖海鲜大排档装修损失费用进行了评估，鉴定结论为：装修损失费用总价款为567446.72元，**为该次鉴定支付鉴定费用8200元；另双方共同委托了江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对宛陵湖海鲜大排档购置的木柄钢丝漏勺、恒温机、鱼池处排水沟、灯具等设备、附属物及装饰装修的市场价值进行评估，鉴定结论为：委评资产的市场价值为263748元。该评估金额与**当初购置价相差68784.5元，**为该次鉴定支付鉴定费用3500元。综上，**因宛陵湖海鲜大排档停业经营造成的直接经济损失额共计636231.22元（567446.72元+68784.5元），另因二次鉴定评估共支付鉴定费用11700元（8200元+3500元）。另查明，新华书店租赁给**经营的宣城宛陵湖阅生活西楼系宣城市直单位国有资产。

宣城市机关事务管理局系该国有资产的主管部门。2016年2月23日，宣城市机关事务管理局与新华书店签订《合作协议》一份，约定：宣城市机关事务管理局将上述房地产租赁给新华书店经营“阅生活”品牌，并由其主营复合型书店，经营业种中包括轻食简餐餐饮。而**承租经营的“宛陵湖海鲜大排档”属于重餐饮，与宣城新华书店和宣城市机关事务管理局协议约定经营的范围不同。

一审法院认为：**与新华书店签订《租赁合同》，约定**承租宛陵湖阅生活西楼一楼场地经营海鲜大排档，而在合同履行过程中因其经营的餐饮业态与宛陵湖景区整体规划定位不符，并最终导致**经营的“宛陵湖海鲜大排档”停业经营至今，双方事实上已无法继续履行合同所约定的内容，现**诉请解除双方签订的《租赁合同》并请求退还**交纳的租赁保证金、装潢保证金共计60000元，新华书店对此表示无异议，故对**的上述诉请依法予以准许。案件争议的焦点在于对法院已认定的**直接财产损失636231.22元，应由谁承担相应赔偿责任的问题。新华书店将不可经营重餐饮的店面场地租赁给**用于开设海鲜大排档，并导致**在经营过程中因与景区整体定位规划不符而被政府主管部门告知限期整改，期间海鲜大排档又发生火灾被宣州区消防大队责令停业，其经营所需的食品经营许可证亦未被许可，这一系列原因最终导致了**经营的“宛陵湖海鲜大排档”停业经营至今。纵贯案件发生的事实，海鲜大排档经营的餐饮业态与宛陵湖景区整体定位不符是导致双方签订《租赁合同》不能实现合同目的的直接原因，而后续的其他原因发生与否均并不必然引起案涉合同约定经营内容的终止履行。新华书店在明知租赁的店面场地不能经营重餐饮的情况下交由**承租经营，并导致合同无法履行，由此造成**的财产损失，新华书店方应承担主要过错责任。同时**事后未采取积极、合理的措施以尽力避免、减轻损害进一步发生和扩大，对该行为而造成的相应财产损失，**亦应承担一部分责任。综上，对**的直接财产损失酌情认定新华书店承担600000元，**自行承担36231.22元。对**诉请过高部分，不予支持。对新华书店有关**未办齐合法经营手续，擅自经营，导致被行政机关作出停产停业的处罚，相关损失应由**自行承担的辩解，不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条规定，判决：一、解除**与新华书店于2017年6月9日签订的《租赁合同》；二、新华书店于判决生效之日起五日内返还**装潢保证金、租赁保证金共计60000元；三、新华书店于判决生效之日起五日内一次性赔偿**财产损失共计600000元；四、驳回**其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18313元，鉴定费11700元，合计30013元，**负担7913元，新华书店负担22100元。

二审中，**提交宣城市宛陵湖北部B幢宣城市梧桐巷咖啡馆的营业执照和食品经营许可证复印件各一份，拟证明因宣城市宛陵湖区域管理业态和区域划分不明确，梧桐巷咖啡馆等其他经营门店办理食品许可证在2018年2月之后，**经营的“宛陵湖海鲜大排档”不能办理食品许可证的原因系行政机关原因导致。

新华书店质证认为，对**提交证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能达到**的证明目的。

本院认为，**提交的两份证据与本案无关联性，不能证明因行政机关原因导致**经营的宛陵湖海鲜大排档不能办理食品许可证，应不予采纳。

新华书店提交2016年宣城市政府95号会议纪要复印件一份，拟证明租赁的房屋可以接通燃气，即可以经营餐饮业务。

**质证认为，对该份纪要的真实性无异议，但该证据与本案无关联性，接通燃气并不代表可以从事重餐饮业。

本院认为，新华书店提交的证据与本案无关联性，应不予采纳。

经对一审证据的审查，并结合当事人陈述，本院对一审证据采信及查明的基本事实予以认定。

本院认为，本案的争议焦点为：1.一审对**为宛陵湖海鲜大排档购置的木柄钢丝漏勺、恒温机、鱼池处排水沟、灯具等设备、附属物及装饰装修的财产处理是否恰当；2.一审对造成**财产损失的责任认定是否适当。

关于争议焦点一，依据江苏国恒土地房地产资产评估咨询有限公司对“宛陵湖海鲜大排档”购置的木柄钢丝漏勺、恒温机、鱼池处排水沟、灯具等设备、附属物及装饰装修的市场价值进行评估，委评时的市场价值为263748元，当初购置时的价格为332532.5，因该部分设备并非完全不可移动或不能再行利用，一审认定“宛陵湖海鲜大排档”此项经济损失为评估价与购置价的差额68784.5元，并无不当。**认为应将上述设备等判给新华书店，再由新华书店按上述设备的市场价赔付**，该上诉理由本院不予支持。

关于争议焦点二，首先要审查“宛陵湖海鲜大排档”属何种餐饮的问题。所谓重餐饮就是以炒菜、炒饭等热食为主要经营项目，该餐饮会产生大量油烟、垃圾和噪音污染等，而轻食简餐餐饮则是指经营环境清新，以低热量、低糖、低盐、低油为主要食材的餐饮业，无太大噪音或污染。本案中，**经营的宛陵湖海鲜大排档应属重餐饮，一审对此认定并无不当。新华书店认为宛陵湖海鲜大排档不能定义为重餐饮，没有事实依据，理由不能成立。2016年2月23日，宣城市机关事务管理局与新华书店签订的《合作协议》中明确了轻食简餐餐饮为新华书店经营业种之一。新华书店明知租赁的店面场地不能经营重餐饮而未告知**并交由其承租经营，导致**经营的宛陵湖海鲜大排档因经营业态与宛陵湖景区整体定位不符而不能实现《租赁合同》目的，**由此造成的财产损失，新华书店应承担主要责任。而**在宛陵湖景区经营海鲜大排档时亦未注意到该区域内是否允许经营重餐饮业，故其存在一定过错，且事后未能采取合理措施减少损失扩大，亦应承担相应的责任。一审酌情认定新华书店承担600000元，**自行承担36231.22元，并无不当。新华书店认为**对其所遭受的损失应负全部责任，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，新华书店和**的上诉理由均不能成立，上诉请求均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15056元，由宣城新华书店有效公司负担9800元，由**负担5256元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　马　烈

审 判 员　　王鸿梅

审 判 员　　汪令璋

二〇一九年五月三十一日

法官助理　　梁　翔

书 记 员　　姚玉勤

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……