某某与宣城新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省宣城市宣州区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)皖1802民初2708号

原告：**，男，1965年11月8日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。

委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。

被告：宣城新华书店有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。

委托代理人：张化平，安徽今昔律师事务所律师。

委托代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。

原告**与被告宣城新华书店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托代理人徐兴德，被告宣城新华书店有限公司委托代理人张化平、储有雷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**向本院提出如下诉讼请求：请求解除原、被告于2017年6月19日签订的《租赁合同》；请求被告赔偿原告因合同解除遭受的直接经济损失1441454.53元；请求被告立即退还原告保证金50000元及装潢保证金10000元。事实与理由：2017年6月19日，作为乙方的原告与作为甲方的被告签订1份《租赁合同》，约定甲方将位于宣城宛陵湖阅生活西楼一楼，面积为796平方米的房屋出租给原告使用，其中第一部分通用条款：第一条租赁场地、租赁面积及租赁用途：1.4、乙方应当按照本合同约定的经营业种和品牌开展经营。第二条：租赁期限、装修免租期有续约：2.2装修免租期：2.2.1自进场日起至开业日前一日的期间。第二部分专用条款：第一条租赁场地、租赁面积及租赁用途：1.3乙方经营业种为【餐饮】，品牌为【宛陵湖海鲜大排档】。第二条租赁场地的交付：甲方拟于2017年6月10日（即进场日）将符合本合同约定的租赁场地交付乙方装修使用。具体交付时间由甲方提前10日书面通知乙方，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接受场地，进场开始装修。第四条租赁期限及租金：4.1租赁期限为【6年】。双方还就保证金、违约责任等作了约定。合同签订当日，原告缴纳保证金50000元，装潢保证金10000元。嗣后，被告交付了租赁房屋，原告依约对房屋进行了装修，并购置了“宛陵湖海鲜大排档”经营所需的设备、餐具等，同时招用了员工。为此，原告支付装修费共计1024044.53元，购置家具、设备、灯具、餐具等用品共计343400元。然而被告却于2017年8月31日向原告制发“关于调整经营业态的函”1份，载明：原告经营的餐饮业态与宛陵湖景区的整体定位不符，需停止经营重餐饮业态，改为轻食简餐餐饮。为此，原告亦于2017年9月1日向被告发函予以回复。原告认为，被告有关要求原告改变经营业态做法，严重违反了双方《租赁合同》中的明确约定，并导致原告的租赁合同目的不能实现，属根本违约，依据合同法规定，特向法院提起本案诉讼。

被告宣城新华书店有限公司辩称：被告同意解除与原告签订的《租赁合同》；同意退还原告缴纳的50000元租赁保证金及10000元装潢保证金；被告对案涉《租赁合同》的解除并没有过错，不应承担赔偿责任。理由如下：2017年8月31日被告向原告发送的《关于调整经营业态的函》不是导致租赁合同目的不能实现的违约行为，而是行使案涉《租赁合同》约定的监督权。因原告未办理相关卫生经营许可手续，未通过安全消防检查，存在安全隐患，导致众多群众举报并投诉至宣城市敬亭山旅游度假区管委会，经该委要求关停“海鲜大排档”。原告未再继续经营、导致其租赁合同目的不能实现的真正原因是宣城市里食品药品监督管理局没有许可其食品经营许可证的申请和宣州区公安消防大队对其作出责令停产停业的行政处罚，并导致2017年9月10日火灾事故的发生。被告已按照《租赁合同》的约定，向原告交付了租赁物，履行了全部合同义务。原告未按约办齐合法经营的手续，擅自经营，才导致被行政机关作出停产停业的处罚，故原告的相关损失应由原告自行承担。另原告诉请的直接经济损失数额应当经过评估或鉴定，其主张的金额缺乏事实依据。

原告**为证明主张，向本院提交如下证据材料：

1、原告身份证、被告工商登记资料复印件各1份，证明原、被告身份主体资格的事实；

2、《租赁合同》原件1份，证明2017年6月9日原告与被告之间形成租赁关系，双方约定原告承租房屋的目的产为了开设餐饮业“宛陵源海鲜大排档”；

3、营业执照复印件1份，证明原告已经领取了个体工商户营业执照；

4、收据复印件3张，证明原告交纳50000元租赁保证金及10000元装潢保证金的事实；

5、收款收据复印件1份，证明原告为装修而支付的设计费10000元；

6、《工程造价司法鉴定意见书》、《宣城市宛陵湖海鲜大排档委评设备、附属物及装饰装修项目资产评估报告》原件各1份，证明原告装修损失及因购买物品所造成的损失；

7、《关于调整经营业态的函》原件1份，证明被告于2017年8月31日向原告发函，要求停上重餐饮（即宛陵湖海鲜大排档）经营业态的事实；

8、《关于调整经营业态函的回复》复印件1份，证明原告收到被告出具的函后回复认为原告经营宛陵湖海鲜大排档并没有违反双方租赁合同的约定；

9、《合作协议》复印件1份，证明被告租赁给原告的案涉场所实际上是不允许开设重餐饮的事实；

10、食品经营许可证的《申请受理通知书》复印件1份，证明原告于2017年8月31日申请食品经营许可证但未得批准的事实；

11、宣州区公安消防大队的《建设工程消防设计备案凭证》复印件1份，证明原告向消防部门申请消防设计备案的事实。

被告宣城新华书店有限公司为证明其主张，向本院提交如下证据材料：

1、宣城市食品药品监督管理局出具的《关于宣城市宛陵湖海鲜大排档食品经营许可证申请相关情况的说明》原件1份，证明原告未按合同约定办理合法经营的手续，不具备正常经营的条件的事实；

2、宣州区公安消防大队出具的《行政处罚决定书》复印件1份，证明原告未按合同约定办理消防手续，存在重大的安全隐患，不具备正常经营条件的事实；

3、照片两张，证明2017年9月10日因宛陵湖海鲜大排档发生火灾，宣州区公安消防大队对火灾区域予以封闭的事实。

经庭审质证，被告宣城新华书店有限公司对原告**所举各项证据发表如下质证意见：对原告所举第（1）、（3）、（4）项证据的“三性”不持异议；对原告所举第（2）项证据的“三性”无异议，但不能达到被告的证明目的；对原告所举第（5）项证据的“三性”均有异议，该证据与本案无关联性；对原告所举第（6）项证据的“三性”无异议，但对证明目的有异议，报告结论并不是设备和附属物的损失，而只是目前的市场价值，损失应当是重置价格减去市场价格；对原告所举第（7）、（8）项证据的“三性”均无异议，但不能达到原告的证明目的，被告向原告发函只是行使租赁合同约定的监督权且调整经营业态是上级主管部门的要求，被告并未违约。且原告是因为发生火灾被消防大队处以停产停业；对原告所举第（9）项证据的真实性无异议，但是与本案无关联性，上面并未禁止开设重餐饮；对原告所举第（10）、（11）项证据的真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性，更不能达到原告的证明目的，因办理消防、卫生等相关手续是原告经营餐饮的必要条件，也是双方签订《租赁合同》中约定的原告义务。

经庭审质证，原告**对被告宣城新华书店有限公司所举各项证据发表如下质证意见：对被告所举第（1）项证据的真实性无异议，但与本案无关联性，原、被告间合同不能履行是因为不能开设重餐饮；对被告所举第（2）项证据质证意见同对证据（1），发生火灾与本案并无关联性；对被告所举第（3）项证据的质证意见同前二项证据的质证意见。

根据证据的真实性、合法性、关联性，并结合原、被告各自的质证意见，本院对原、被告所举各项证据认证如下：原告**所举第（1）、（2）、（3）、（4）、（6）—（11）项证据，经庭审审查，均符合本案证据的“三性”，故本院对上述各项证据证明的事实予以认定；对原告所举第（5）项证据，因原告向本院提交的系复印件，且为普通收款收据，其内容缺乏必要的客观性，故本院认定被告宣城新华书店有限公司的质证意见成立，对原告所举该项证据的证明事实不予采信；被告宣城新华书店有限公司所举三项证据，经本院审查符合本案证据的“三性”，故对被告上述三项证据的证明事实予以认定。

经审理查明:2017年6月9日，原告**与被告宣城新华书店有限公司签订《租赁合同》1份，双方约定将被告位于宣城宛陵湖阅生活西楼一楼，面积为796㎡的场地出租给原告经营餐饮，其店名招牌为“宛陵湖海鲜大排档”，租赁期限6年。合同签订次日，被告将《租赁合同》约定的场地交付给原告进场装修。原告则按约向被告交付装潢保证金10000元、租赁保证金50000元，并分别向宣城市食品药品监督管理局、宣州区公安消防大队申请（申报）《食品经营许可证》及海鲜大排档室内装修建设工程的消防设计备案，相关部门亦依法予以受理（备案）。后因原告经营的海鲜大排档与宛陵湖景区整体定位不符，敬亭山管委会约谈被告公司负责人要求限期整改，2017年8月31日，被告向原告发函要求其立即停止“宛陵湖海鲜大排档”店名店招的使用；停止经营重餐饮业态并相关方案报批敬亭山管委会审批后方可继续经营。原告对此虽提出异议，但事后原、被告就停业时间亦进行了多次协商。2017年9月10日，原告经营的宛陵湖海鲜大排档发生火灾，宣州区公安消防大队在封闭事故现场后于2017年9月18日向原告出具《行政处罚决定书》，责令宛陵湖海鲜大排档停产停业并处罚款40000元。宣城市食品药品监督管理局亦于2017年9月15日对宛陵湖海鲜大排档食品经营许可证的申请做出不予许可的决定。自此宛陵湖海鲜大排档一直停业经营至今。事后，原、被告曾协商解除《租赁合同》的相关事宜，但因双方对由此造成原告的财产损失赔偿一直无法达成一致，原告遂于2018年5月17日向本院提起诉讼。诉讼中，原告**向本院提出申请，请求对宛陵湖海鲜大排档装修损失费用进行评估，经双方共同委托，南京国衡工程造价有限公司对宛陵湖海鲜大排档装修损失费用进行了评估，鉴定结论为：装修损失费用总价款为567446.72元，原告**为该次鉴定支付鉴定费用8200元；另原、被告双方共同委托了江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司对宛陵湖海鲜大排档购置的木柄钢丝漏勺、恒温机、鱼池处排水沟、灯具等设备、附属物及装饰装修的市场价值进行评估，鉴定结论为：委评资产的市场价值为263748元。该评估金额与原告当初购置价相差68784.5元，原告为该次鉴定支付鉴定费用3500元。综上，原告**因宛陵湖海鲜大排档停业经营造成的直接经济损失额共计636231.22元（567446.72元+68784.5元），另因二次鉴定评估共支付鉴定费用11700元（8200元+3500元）。

另查明，被告宣城新华书店有限公司租赁给原告经营的宣城宛陵湖阅生活西楼系宣城市直单位国有资产，宣城市机关事务管理局系该国有资产的主管部门。2016年2月23日，宣城市机关事务管理局与被告宣城新华书店有限公司签订《合作协议》1份，约定：宣城市机关事务管理局将上述房地产租赁给被告宣城新华书店有限公司经营“阅生活”品牌，并由其主营复合型书店，经营业种中包括轻食简餐餐饮。而原告承租经营的“宛陵湖海鲜大排档”属于重餐饮，与被告宣城新华书店与宣城市机关事务管理局协议约定经营的范围不同。

本院认为：原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租宛陵湖阅生活西楼一楼场地经营海鲜大排档，而在合同履行过程中因其经营的餐饮业态与宛陵湖景区整体规划定位不符，并最终导致原告经营的“宛陵湖海鲜大排档”停业经营至今，双方事实上已无法继续履行合同所约定的内容，现原告诉请解除双方签订的《租赁合同》并请求退还原告交纳的租赁保证金、装潢保证金共计60000元，被告对此表示无异议，故本院对原告的上述诉请依法予以准许。本案争议的焦点在于对本院已认定的原告直接财产损失636231.22元，应由谁承担相应赔偿责任的问题。被告宣城新华书店有限公司将不可经营重餐饮的店面场地租赁给原告**用于开设海鲜大排档，并导致原告在经营过程中因与景区整体定位规划不符而被政府主管部门告知限期整改，期间海鲜大排档又发生火灾被宣州区消防大队责令停业，其经营所需的食品经营许可证亦未被许可，这一系列原因最终导致了原告经营的“宛陵湖海鲜大排档”停业经营至今。纵贯本案发生的事实，海鲜大排档经营的餐饮业态与宛陵湖景区整体定位不符是导致原、被告签订《租赁合同》不能实现合同目的的直接原因，而后续发生的其他原因发生与否均并不必然引起案涉合同约定经营内容的终止履行。被告宣城新华书店有限公司在明知租赁的店面场地不能经营重餐饮的情况下交由原告承租经营，并导致合同无法履行，由此造成原告的财产损失，被告方应承担主要过错责任。同时原告事后未采取积极、合理的措施以尽力避免、减轻损害进一步发生和扩大，对该行为而造成的相应财产损失，原告亦应承担一部分责任。综上，本院对原告的直接财产损失酌情认定被告宣城新华书店有限公司承担600000元，原告**自行负担36231.22元。对原告诉请过高部分，本院不予支持。对被告有关原告未办齐合法经营手续，擅自经营，导致被行政机关作出停产停业的处罚，相关损失应由原告自行承担的辩解，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告**与被告宣城新华书店有限公司于2017年6月9日签订的《租赁合同》；

二、被告宣城新华书店有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告**装潢保证金、租赁保证金共计60000元；

三、被告宣城新华书店有限公司于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告**财产损失共计600000元；

四、驳回原告**其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费18313元，鉴定费11700元，合计30013元，原告**负担7913元，被告宣城新华书店有限公司负担22100元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。

审　判　长　　张　勇

人民陪审员　　徐成虎

人民陪审员　　王小川

二(一九年三月十三日

书　记　员　　林　昕

附法律条文:

《中华人民共和国民法通则》

第一百一十五条合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。

《中华人民共和国合同法》

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。