某某、济宁一建建设集团有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省济宁市任城区人民法院 执行裁定书 （2023）鲁0811执异711号 异议人（案外人）：***，男，汉族，1985年1月20日出生，住济宁市任城区。 申请执行人：济宁一建建设集团有限公司，统一社会信用代码913708111660011420，住所地济宁市任城区税务街8号济阳街道办事处综合办公楼。 法定代表人：***，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：***，男，1974年1月6日出生，该公司法务部职工，住济宁市。 被执行人：济宁市顺昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码91370811688262753A，住所地济宁市任城区环城北路11号。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1978年11月7日出生，汉族，系该公司职工，住济宁市高新区。 本院在执行济宁一建建设集团有限公司（以下简称一建集团公司）与济宁市顺昌房地产开发有限公司（以下简称顺昌房地产公司）建设工程合同纠纷一案中，异议人***向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人***称，请求解除对济宁菱花化肥厂片区（北湖春天）7号楼12层1201-1205号房屋的查封。事实与理由：一建集团公司诉顺昌房地产公司一案，双方于2020年10月26日达成调解，由济宁市任城区人民法院作出（2020）鲁0811民初10913号民事调解书。后一建集团公司向任城区人民法院申请执行，法院于2023年7月17日查封济宁菱花化肥厂片区（北湖春天）7号楼11、12层共计86间房产，其中包括7号楼12层1201-1205号五套房屋。该五套房屋系异议人于一建集团公司诉顺昌房地产公司建设工程施工合同纠纷前就交付全部购房款购买，并已交付使用，案涉五套房屋实际不属于被执行人顺昌房地产公司的财产，是异议人所有的合法财产，故请求法院解除对上述房产的查封。 异议人***为证明其主张，向本院提供如下证据： 一、2018年11月5日，顺昌房地产公司与济宁兴胜建筑工程有限公司签订的《北湖春天小区雨水、污水管道、电力管道工程承包合同》，证明***以济宁兴胜建筑工程有限公司的名义承包顺昌房地产公司发包的北湖春天小区雨水、污水管道等工程施工；二、青岛国信工程咨询有限公司于2020年7月27日出具的《北湖春天室外管网及配电室、热交换站、燃气调压站工程结算审核报告》，证明案涉小区配套管网工程造价经审核为2434027.56元；三、2020年8月5日，顺昌房地产公司与异议人***签订的《北湖春天认购书》五份（房号为7号楼1单元1201-1205号），证明因顺昌房地产公司以案涉五套公寓房产抵付工程款，***购房事实；四、2020年8月5日顺昌房地产公司济宁北湖区分公司向异议人***出具的收据六份，金额分别为312228元、190134元、216552元、203280元、107700.56元和90875.44元，证明***购买（抵付）房屋的价值以及实际补交的房屋差价等。 一建集团公司质证认为，《北湖春天小区雨水、污水管道、电力管道工程承包合同》，没有显示济宁兴胜建筑工程有限公司与异议人***之间存在债权关系；《北湖春天室外管网及配电室、热交换站、燃气调压站工程结算审核报告》不能去确认付款节点是否真实；《北湖春天认购书》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定，双方应签署正式的商品房买卖合同，该认购书不属于书面的合法有效的商品房买卖合同；请法院核实收据真实性、合法性。 顺昌房地产公司对异议人***提交的证据均无异议，认可《北湖春天认购书》具有商品房买卖合同的效力，承认原告主张的案涉房屋系以抵付工程款的方式购买，物权权利实际属于异议人的事实，并称因其公司手续原因未及时为异议人办理过户手续，现在涉案楼号可以依据历史遗留原因等政策，办理不动产登记证。 本院查明，2020年10月26日，一建集团公司与顺昌房地产公司建设工程合同施工合同纠纷一案，本院作出（2020）鲁0811民初10913号民事调解书，确认：“一、被告济宁市顺昌房地产开发有限公司于2021年1月1日前支付原告济宁一建建设集团有限公司工程款3217019.82元；二、被告济宁市顺昌房地产开发有限公司于2021年6月30日前返还原告济宁一建建设集团有限公司质保金1122615.88元，原告济宁一建建设集团有限公司在该支付期限前在其施工质量维修范围内积极配合被告济宁市顺昌房地产开发有限公司进行工程维修；三、如被告济宁市顺昌房地产开发有限公司未按上述第一、二项约定的付款期限履行支付义务，则需另行向原告济宁一建建设集团有限公司加付违约金15万元，以折抵2015年12月31日至2020年12月31日期间的利息，2021年以后的利息按照一年期贷款市场报价利率的计算标准进行支付。案件受理费减半收取计21753元，财产保全费5000元，由被告济宁市顺昌房地产开发有限公司负担。” 后因顺昌房地产公司到期不履行上述调解书确认的义务，一建集团公司向本院申请强制执行，案号（2021）鲁0811执1335号。2021年8月16日，本院作出（2021）鲁0811执1335号执行裁定书，以本案被执行人暂无可供执行的财产并已经申请执行人确认为由，终结本次执行程序。后本院查询到被执行人财产线索，于2023年7月作出（2021）鲁0811执1335号执行裁定书，并于2023年7月17日向济宁市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封被执行人顺昌房地产公司名下位于济宁菱花化肥厂片区北湖春天7号楼第14层、15层、16层、17层共计44间房产；7号楼7层、8层、11层、12层共计42间房产；查封期限三年。2023年9月18日，本案恢复执行，案号（2023）鲁0811执恢2015号。后***、***、***等人向本院提出异议，其实际占有及已支付全部房款为由要求排除对北湖春天7号楼12层房产的执行。 2020年8月5日，顺昌房地产公司作为甲方、异议人***作为乙方，签订《北湖春天订购书》五份，内容主要约定，乙方认购甲方位于济宁市××路××路××房号××号楼××单元××号房，认购价格为4200元／平方米，房屋面积分别为约74.34平方米、45.27平方米、51.56平方米、48.40平方米和47.28平方米，认购房屋总金额分别为312228元、190134元、216552元、203280元和198576元；付款方式为：一次性付款客户：须于甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》之日7日内全款付清并签署《商品房买卖合同》。认购条款约定：1.乙方必须以现金缴付认购金……3.如甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》之日7日内乙方未按方已缴付的认购金及其它费用，即视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方一件的认购金及其他费用并有权将该物业另行出售……7.本认购书自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即时作废。该认购书均加盖顺昌房地产公司合同专用章，***签名捺印。同日，顺昌房地产公司济宁北湖区分公司向***出具收据六份，均载明交款人为***，金额分别为312228元、190134元、216552元、203280元、107700.56元和90875.44元。收款方式为“***工程收抵”，其中金额为90875.44元的收据载明的收款方式为“现金”；收款事由为“7-1-1201房款”、“7-1-1202房款”、“7-1-1203房款”、“7-1-1204房款”及“7-1-1205房款”。收据均加盖“顺昌房地产公司济宁北湖区分公司财务专用章”。 另查明，异议人***为济宁兴胜建筑工程有限公司股东，曾担任该公司法定代表人。 本案争议的焦点问题为:案外人***对本院查封的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益? 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，顺昌房地产公司作为《北湖春天小区雨水、污水管道、电力管道工程承包合同》的发包人对异议人***实际为合同相对方（实际施工人）的事实无异议，认可以抵付工程款的方式与***签订“认购协议”，形式上虽系预约合同，但双方在预约合同中包含有商品房基本状况、销售方式、商品房价款、付款方式、争议解决方法等内容，具备商品房买卖合同的主要条款内容，且异议人***通过抵顶工程款的方式向顺昌房地产公司支付购房款，双方签订的认购协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议合法有效。顺昌房地产公司认可收受购房款，且认可与异议人***与存在实际商品房买卖合同（后期办证通知换取）关系，故本院确认异议人***与顺昌房地产公司之间的“认购协议”为商品房买卖合同。案外人***提交的承包合同、结算审核报告、认购书及收据等证据足以证实，其在本院查封诉争房产之前已与被执行人顺昌房地产公司签订商品房买卖合同，案外人***已缴纳全部购房款。案外人***对于没有办理房权证没有主观过错，故案外人***提出的排除对案涉房屋执行的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够阻却本案执行，依法应予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条的规定，裁定如下: 中止对济宁菱花化肥厂片区（北湖春天）7号楼12层1201-1205号房屋的执行。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十二月二十三日 书记员***