龙腾地产集团有限公司与玉溪市抚仙湖置业有限公司、玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

云南省澄江县人民法院

民事案件判决书

（2019）云0422民初1178号

原告龙腾地产集团有限公司（以下简称龙腾公司）与被告玉溪市抚仙湖置业有限公司（以下简称玉溪置业公司）、玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司（以下简称玉溪抚投公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙腾公司的委托诉讼代理人李维，被告玉溪置业公司的委托诉讼代理人郭勇，被告玉溪抚投公司的委托诉讼代理人金子尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产作为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，龙腾公司、玉溪置业公司均系房地产开发企业，双方以玉溪置业公司提供土地使用权，龙腾公司提供项目开发、建设、销售所需资金及项目开发管理支持团体签订的《房地产开发项目合作协议》及补充协议系双方当事人真实意思表示,没有违反我国法律法规的强制性规定,应当自成立时起生效。龙腾公司同意玉溪抚投公司为玉溪置业公司提供连带责任担保意思真实，担保有效。在履行合同过程中，本案因玉溪置业公司、玉溪抚投公司解除合同而引起的纠纷，解除合同是否有效是本案的关键。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”。玉溪置业公司对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块取得了登记机关颁发的土地使用权证，即具有对外以两地块使用权签订合作开发合同的主体资格，龙腾公司提交的证据不能充分证明玉溪置业公司案涉地块有产权争议。澄江县人民政府《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园）建设配置用地收回事宜的函》系澄江县人民政府为加快城市建设发展，完善城市功能布局，而对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块规划进行了调整，特函请贵公司积极配合澄江县自然资局对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块的有偿回收，其性质属政府规划调整行为，综上，玉溪置业公司与龙腾公司签订涉案协议时的政策条件已经发生根本性改变,导致协议无法正常履行,而合同系双方当事人意思表示一致的产物,在合同履行环境发生重大改变,影响合同无法正常履行且合同双方未能协商一致,对合同作出变更的情况下玉溪置业公司解除合同的行为符合双方在《房地产开发项目合作协议》中十七条约定的合同终止条件。双方签订的《房地产开发项目合作协议》及补充协议已于2019年7月4日解除。根据双方对合同终止及合同终止后关于违约及损失的约定，对龙腾公司要求玉溪置业公司支付损失、承担违约金及玉溪抚投公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条《中华人民共和国担保法》第十八、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:

本院经审理认定事实如下：龙腾公司成立于2003年1月21日，经营范围：一级房地产开发。玉溪置业公司成立于2013年10月12日，股东为玉溪抚投公司独家投资。经营范围：房地产开发经营；土地一级开发整理；物业管理；……。2014年7月14日，玉溪置业公司通过竞拍取得澄江县国土资源局国有挂牌出让的编号为CTC（2013）18-1号、CTC（2013）-18-2号地块。同年8月21日玉溪置业公司与澄江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2014年9月24日玉溪置业公司取得了澄江县国土资源局颁发的国有土地使用证澄国用（2014）第323号、澄国用（2014）第324号，土地使用权人均为玉溪置业公司；2018年玉溪置业公司就案涉地块开发进行招标，期间，澄江县人民政府向玉溪抚投公司发出《关于抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期项目资源配置土地有关事宜的函》“2014年政府债务纳入预算管理清理甄别时，将龙润园安置房建设债务95752万元锁定为澄江县政府债务，由澄江县按要求申请省政府存量债务置换债券资金进行置换，玉溪置业公司不再承担龙润园安置房建设债务。鉴于抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期项目资产（包括资源配置的120.66亩土地）应归澄江县所……鉴于双方正在协商抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期建设项目有关资产的移交工作，请贵公司立即停止以澄江县作为抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期建设项目资源配置的120.66亩土地开发利用有关的单方面招商活动”。龙腾公司参与了投标，2018年7月23日玉溪置业公司和旺和招标咨询有限公司向龙腾公司发出了《中标通知书》。2018年7月27日，玉溪置业公司作为甲方，龙腾公司作为乙方，玉溪抚投公司作为丙方签订了《房地产开发项目合作协议》，该协议载明：……6.1.2甲方保证为项目土地的使用权人、除澄国用（2014）第323号土地已抵押给银行外，项目两宗土地无其他任何产权争议、无其他物权和担保物权的存在，无查封冻结等司法强制情况等可能妨碍双方进行本协议项下联合开发的事项，并且在双方合作开发期间，也不会因甲方原因发生妨碍双方进行本协议项下联保开发的事项。6.3.1丙方自愿为甲方履行本协议项目下的全部义务向乙方提供连带责任担保，担保期限为本协议项下甲方全部义务履行期限届满之日起两年。7.10三方提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述，如存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伤陈述的，责任方应赔偿另两方。12.1根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知告知以及双方的文件往来及与本协议有关的通知告知和要求等，必须用书面形式（可采用书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达时，方可采取公告送达的方式。十七、合同终止，双方合作中，如因政府原因调整规划或不可抗力，导致合同无法履行，双方协商解决，互不承担违约责任，甲方除返还实际收到乙方的保证金外（扣除已用于项目开发建设外）对乙方发生的其他所有费用，甲方不承担任何赔偿或补偿责任，对于乙方已投入资金所修建的建筑物或构筑物或其他材料或设施设备，均归乙方所有，甲方应配合乙方进行处置，处置所得归乙方所有。2018年9月13日，玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司三方就成立“龙腾御锦项目部”签订了《房地产开发项目合作协议》。2018年11月19日，玉溪市人民政府有关领导主持召开了就澄江县作为资源配置的龙润园120.66亩土地相关事宜会议，并形成会议纪要：（一）由玉溪抚投公司负责，委托具有土地评估资质的公司，对澄江县作为资源配置的龙注园120.66亩土地进行评估，澄江县按照评估价格收回。（二）由澄江县负责，按照土地出让有关政策要求，向市场供应同等价值的土地，玉溪抚投公司应按有关程序参与招拍挂，获取土地。（三）澄江县与玉溪抚投公司龙润园120.66亩土地以及未来向市场供应的同等价值的土地，双方协商签订具体的合作协议，约定土地收回及供应相关事宜。玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司均有派人参加此次会议。2018年11月23日，玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司相关负责人就龙润园二期120.66亩土地置换相关事宜召开会议并形成会议纪要：一、同意按照2018年11月19日由玉溪市人民政府副市长蔡四宏主持召开的《澄江县人民政府与玉溪抚投公司相关事宜专题会议》提出的方案，由澄江县人民政府另外提供同等价值地块进行置换。二、由龙润园二期120.66亩土地所有权权益单位，玉溪市抚仙湖置业有限公司参与置换地块的“澄江县体育馆片区地块”招拍挂获取土地所有权。三、澄江县人民政府按照评估价格支付龙润园二期120.66亩土地回收款，玉溪置业公司不挪作他用，将该笔款项抵扣置换地块土地价格。四、土地回收款与置换地块价格款的差额部分，由龙润园二期合作方龙腾地产集团有限公司负责筹措，注入置业公司用于置换地块土地价款。五、关于置换地块的分配方案，同意按照龙润园二期合作协议分配条款执行，即商业、住宅、车位部分，分配到置业公司的面积与龙润园二期相同。2018年11月26日玉溪抚投公司向玉溪市人民政府报送《关于置换龙润园二期地块相关工作的请示》，要求市政府同意其下属全资子公司玉溪置业公司作为置换主体进行龙润园二期地块置换的责任单位等，市政府同意将玉溪抚投公司依法取得的CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块（面积约120.66亩）土地使用权，通过第三方具有土地评估资质公司评估，由澄江县按照评估价格回收，用于推进实施澄江县提质扩容项目建设。2019年6月18日澄江县人民政府向玉溪抚投公司发出《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园项目）建设配置用地收回事宜的函》明确“为加快城市建设发展，完善城市功能布局，澄江县对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块规划进行了调整，特函请贵公司积极配合澄江县自然资局对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块的有偿回收工作……”。2019年6月25日玉溪置业公司向龙腾公司发出《玉溪市抚仙湖置业公司〈关于龙润园二期项目合作开发协议解除事宜〉的涵》商请龙腾公司于2019年6月2日前来商议合同解除相关事宜。2019年7月4日玉溪抚投公司、玉溪置业公司向龙腾公司发出《合同解除通知函》“一、自本通知函送达之日起解除《房地产开发项目合作协议》及其补充协议。二、请贵公司收到本通知函五个工作日内前来协商有关合同解除的善后事宜。若逾期，所有法律后果和责任由贵公司承担”。2019年8月21日澄江县土地储备中心作为甲方，玉溪置业公司作为乙方签订了《有偿收回国有建设用地使用权协议》，将玉溪置业公司土地使用权证为澄国用（2014）第323号、澄国用（2014）第324号登记的土地使用权按170万元∕亩价格收回。2019年9月11日龙腾公司以玉溪置业公司与澄江县政府就合作地块存在争议和产权纠纷，玉溪置业公司未告知，导致龙腾公司未能获知合作地块及合作项目全面、真实的情况，玉溪置业公司构成违约向本院提诉讼，望判如所求。

驳回原告龙腾地产集团有限公司对被告玉溪市抚仙湖置业有限公司、玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费35430元，减半收取17715元（原告龙腾地产集团有限公司已预交），由原告龙腾地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。

审判员　　张云华

书记员　　朱芳荣