龙腾地产集团有限公司、玉溪市抚仙湖置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事判决书

云南省玉溪市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）云04民终304号

上诉人龙腾地产集团有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人玉溪市抚仙湖置业有限公司（以下简称玉溪置业公司）、玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司（以下简称玉溪抚投公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服云南省澄江县人民法院作出的（2019）云0422民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

龙腾公司上诉请求：1.撤销原判；2.判令玉溪置业公司赔偿损失1578746.22元；3.判令玉溪置业公司支付违约金200万元；4.判令玉溪抚投公司就赔偿损失及支付违约金承担连带责任；5.判令本案一审、二审的全部诉讼费用、保全费均由玉溪置业公司和玉溪抚投公司承担。理由如下：一、一审法院未查清“案涉目标地块是否发生了导致合同无法履行的规划调整”这一关键事实，就直接认定被上诉人解除合同的行为符合《房地产开发项目合作协议》中第十七条约定的合同终止条件，没有任何事实依据和法律依据。《房地产开发项目合作协议》第十七条约定：“双方合作中，如因政府原因调整规划或不可抗力，导致合同无法履行，双方协商解决，互不承担违约责任，甲方除返还实际收到乙方的保证金外（扣除已用于项目开发建设外）对乙方发生的其他所有费用，甲方不承担任何赔偿或补偿责任，对于乙方已投入资金所修建的建筑物或构筑物或其他材料或设施设备，均归乙方所有，甲方应配合乙方进行处置，处置所得均归乙方所有。”依据该条约定行使解约权的前提条件是：①目标地块因政府原因调整规划；②前述规划调整导致合同无法履行。本案中，被上诉人未提交任何证据证明目标地块规划条件发生了导致合同无法履行的调整，应承担举证不利的后果，认定被上诉人违法解约。况且，上诉人通过庭前走访澄江县自然资源局了解到：2019年9月19日，澄江县自然资源局（2019）规自局【29】号文件才出具目标地块新的规划条件，且新的规划条件与目标地块原规划条件没有实质性调整。对此，上诉人当庭播放了走访澄江县自然资源局的音频资料，并当庭递交《调查取证申请书》，申请法院调取（2019）规自局【29】号文件。上诉人认为：目标地块是否发生了导致合同无法履行的规划调整是本案至关重要的问题，直接影响被上诉人是否有权依据《房地产开发项目合作协议》第十七条约定解除合同。但是，在上诉人提供了清晰的证据线索的情况下，一审法院对该关键问题仍置之不理，在关键事实都未查明的情况下，直接认定被上诉人解约行为符合《房地产开发项目合作协议》第十条约定的合同终止条件，上诉人实在难以理解其法律依据在哪儿？事实依据在哪儿？二、一审法院认为“澄江县政府《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园）建设配置用地收回事宜的函》（以下简称《关于收回土地的函》）的性质属政府规划调整行为，没有任何事实依据或法律依据。上诉人认为：规划调整应根据法定调规程序开展，并以经批复的正式调规文件为准，《关于收回土地的函》并不能直接视为规划调整行为，且《关于收回土地的函》也明显不属于政府征收行为，不能直接产生收回目标地块的法律后果。一审法院认为《关于收回土地的函》的性质属于政府规划调整行为没有任何事实依据和法律依据。另，一审法院仅依据《关于收回土地的函》就认为上诉人与被上诉签订《房地产开发项目合作协议》的政策条件发生了根本性变化，请问：上诉人与被上诉人签订《房地产开发项目合作协议》时的政策条件是什么？被上诉人解约时的政策条件又是什么？发生了怎样的“根本性变化”？一审法院作出政策条件发生根本性改变的认定没有事实依据和法律依据。三、一审法院判决书完全无视庭审过程，对双方举证、质证和上诉人调查取证申请均未作任何评议或回应，对庭审中归纳的争议焦点也未作任何分析，存在严重错误。本案一审为公开开庭审理，且原被告双方对证据和事实分歧巨大，根据《人民法院民事裁判文书制作规范》，一审判决书应当写明当事人举证、质证情况，以及人民法院对证据和事实的认定情况，对有争议的证据，应当写明争议的证据名称及人民法院对争议证据认定的意见和理由，对有争议的事实，应当写明事实认定意见和理由。此外，本案开庭时，归纳了两个争议焦点：一是被上诉人解约是否达到《房地产开发项目合作协议》第十七条约定的条件？二是何为严重违约？但一审判决书中，完全没有提及争议焦点，也未对争议焦点问题做任何分析，完全当做本案没有开庭的过程，无视一审庭审的激烈抗辩，存在严重错误。综上所述，一审判决事实认定不清、适用法律错误，恳请贵院在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决，并改判支持上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。

玉溪置业公司辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。理由为：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人合作、开发房地产过程中，因澄江县人民政府对案涉两个地块进行归划调整，触发合同约定的解约条件，经上报共同的上级玉溪市人民政府并得到批复后，答辩人解除合作开发合同，不违反法律规定及合同约定。 玉溪抚投公司辩称，同意玉溪置业公司答辩意见。针对答辩人在涉案项目中承担保证责任的问题，答辩人认为玉溪置业公司在开发合作工程中并没有任何的违约行为不应该承担责任，答辩人作为担保方，担保责任是从属义务，也不应当承担连带责任。

龙腾公司向一审法院起诉请求：1．判令玉溪置业公司赔偿损失人民币1578746.22元；2．判令玉溪置业公司支付违约金人民币200万元；3．判令玉溪置业公司和玉溪抚投公司就赔偿损失及支付违约金承担连带责任；4．请求玉溪置业公司和玉溪抚投公司共同承担本案全部诉讼费、保全费。

一审法院认定案件事实：龙腾公司成立于2003年1月21日，经营范围：一级房地产开发。玉溪置业公司成立于2013年10月12日，股东为玉溪抚投公司独家投资。经营范围：房地产开发经营；土地一级开发整理；物业管理；……。2014年7月14日，玉溪置业公司通过竞拍取得澄江县国土资源局国有挂牌出让的编号为ＣＴＣ（2013）18-1号、ＣＴＣ（2013）18-2号地块。同年8月21日玉溪置业公司与澄江县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，2014年9月24日玉溪置业公司取得了澄江县国土资源局颁发的国有土地使用证澄国用（2014）第323号、澄国用（2014）第××号，土地使用权人均为玉溪置业公司；2018年玉溪置业公司就案涉地块开发进行招标，期间，澄江县人民政府向玉溪抚投公司发出《关于抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期项目资源配置土地有关事宜的函》“2014年政府债务纳入预算管理清理甄别时，将龙润园安置房建设债务95752万元锁定为澄江县政府债务，由澄江县按要求申请省政府存量债务置换债券资金进行置换，玉溪置业公司不再承担龙润园安置房建设债务。鉴于抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期项目资产（包括资源配置的120.66亩土地）应归澄江县所有……鉴于双方正在协商抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期建设项目有关资产的移交工作，请贵公司立即停止以澄江县作为抚仙湖北岸湿地安置房龙润园一期建设项目资源配置的120.66亩土地开发利用有关的单方面招商活动”。龙腾公司参与了投标，2018年7月23日玉溪置业公司和旺和招标咨询有限公司向龙腾公司发出了《中标通知书》。2018年7月27日，玉溪置业公司作为甲方，龙腾公司作为乙方，玉溪抚投公司作为丙方签订了《房地产开发项目合作协议》，该协议载明：……6.1.2甲方保证为项目土地的使用权人、除澄国用（2014）第323号土地已抵押给银行外，项目两宗土地无其他任何产权争议、无其他物权和担保物权的存在，无查封冻结等司法强制情况等可能妨碍双方进行本协议项下联合开发的事项，并且在双方合作开发期间，也不会因甲方原因发生妨碍双方进行本协议项下联保开发的事项。6.3.1丙方自愿为甲方履行本协议项目下的全部义务向乙方提供连带责任担保，担保期限为本协议项下甲方全部义务履行期限届满之日起两年。7.10三方提供的任何资料、信息、数据、文件等均是最新的、客观的、真实的、完整的，并且不存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述，如存在任何虚假、侵权、故意疏忽或虚伪陈述的，责任方应赔偿另两方。12.1根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知告知以及双方的文件往来及与本协议有关的通知告知和要求等，必须用书面形式（可采用书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达时，方可采取公告送达的方式。十七、合同终止，双方合作中，如因政府原因调整规划或不可抗力，导致合同无法履行，双方协商解决，互不承担违约责任，甲方除返还实际收到乙方的保证金外（扣除已用于项目开发建设外）对乙方发生的其他所有费用，甲方不承担任何赔偿或补偿责任，对于乙方已投入资金所修建的建筑物或构筑物或其他材料或设施设备，均归乙方所有，甲方应配合乙方进行处置，处置所得归乙方所有。2018年9月13日，玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司三方就成立“龙腾御锦项目部”签订了《房地产开发项目合作协议》。2018年11月19日，玉溪市人民政府有关领导主持召开了就澄江县作为资源配置的龙润园120.66亩土地相关事宜会议，并形成会议纪要：（一）由玉溪抚投公司负责，委托具有土地评估资质的公司，对澄江县作为资源配置的龙润园120.66亩土地进行评估，澄江县按照评估价格收回。（二）由澄江县负责，按照土地出让有关政策要求，向市场供应同等价值的土地，玉溪抚投公司应按有关程序参与招拍挂，获取土地。（三）澄江县与玉溪抚投公司龙润园120.66亩土地以及未来向市场供应的同等价值的土地，双方协商签订具体的合作协议，约定土地收回及供应相关事宜。玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司均有派人参加此次会议。2018年11月23日，玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司相关负责人就龙润园二期120.66亩土地置换相关事宜召开会议并形成会议纪要：一、同意按照2018年11月19日由玉溪市人民政府副市长蔡四宏主持召开的《澄江县人民政府与玉溪抚投公司相关事宜专题会议》提出的方案，由澄江县人民政府另外提供同等价值地块进行置换。二、由龙润园二期120.66亩土地所有权权益单位，玉溪置业公司参与置换地块的“澄江县体育馆片区地块”招拍挂获取土地所有权。三、澄江县人民政府按照评估价格支付龙润园二期120.66亩土地回收款，玉溪置业公司不挪作他用，将该笔款项抵扣置换地块土地价格。四、土地回收款与置换地块价格款的差额部分，由龙润园二期合作方龙腾公司负责筹措，注入玉溪置业公司用于置换地块土地价款。五、关于置换地块的分配方案，同意按照龙润园二期合作协议分配条款执行，即商业、住宅、车位部分，分配到玉溪置业公司的面积与龙润园二期相同。2018年11月26日玉溪抚投公司向玉溪市人民政府报送《关于置换龙润园二期地块相关工作的请示》，要求市政府同意其下属全资子公司玉溪置业公司作为置换主体进行龙润园二期地块置换的责任单位等，市政府同意将玉溪抚投公司依法取得的ＣＴＣ（2013）18－1号、ＣＴＣ（2013）18-2号地块（面积约120.66亩）土地使用权，通过第三方具有土地评估资质公司评估，由澄江县按照评估价格回收，用于推进实施澄江县提质扩容项目建设。2019年6月18日澄江县人民政府向玉溪抚投公司发出《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园项目）建设配置用地收回事宜的函》明确“为加快城市建设发展，完善城市功能布局，澄江县对ＣＴＣ（2013）18－1号、ＣＴＣ（2013）18-2号地块规划进行了调整，特函请贵公司积极配合澄江县自然资源局对ＣＴＣ（2013）18－1号、ＣＴＣ（2013）18-2号地块的有偿回收工作……”。2019年6月25日玉溪置业公司向龙腾公司发出《玉溪市抚仙湖置业公司〈关于龙润园二期项目合作开发协议解除事宜〉的函》商请龙腾公司于2019年6月2日前来商议合同解除相关事宜。2019年7月4日玉溪抚投公司、玉溪置业公司向龙腾公司发出《合同解除通知函》“一、自本通知函送达之日起解除《房地产开发项目合作协议》及其补充协议。二、请贵公司收到本通知函五个工作日内前来协商有关合同解除的善后事宜。若逾期，所有法律后果和责任由贵公司承担”。2019年8月21日澄江县土地储备中心作为甲方，玉溪置业公司作为乙方签订了《有偿收回国有建设用地使用权协议》，将玉溪置业公司土地使用权证为澄国用（2014）第323号、澄国用（2014）第××号登记的土地使用权按170万元∕亩价格收回。2019年9月11日龙腾公司以玉溪置业公司与澄江县政府就合作地块存在争议和产权纠纷，玉溪置业公司未告知，导致龙腾公司未能获知合作地块及合作项目全面、真实的情况，玉溪置业公司构成违约向一审法院提诉讼。

一审法院认为，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产作为基本内容的协议。合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，龙腾公司、玉溪置业公司均系房地产开发企业，双方以玉溪置业公司提供土地使用权，龙腾公司提供项目开发、建设、销售所需资金及项目开发管理支持团体签订的《房地产开发项目合作协议》及补充协议系双方当事人真实意思表示,没有违反我国法律法规的强制性规定,应当自成立时起生效。龙腾公司同意玉溪抚投公司为玉溪置业公司提供连带责任担保意思真实，担保有效。在履行合同过程中，本案因玉溪置业公司、玉溪抚投公司解除合同而引起的纠纷，解除合同是否有效是本案的关键。《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失”。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”。玉溪置业公司对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块取得了登记机关颁发的土地使用权证，即具有对外以两地块使用权签订合作开发合同的主体资格，龙腾公司提交的证据不能充分证明玉溪置业公司案涉地块有产权争议。澄江县人民政府《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园）建设配置用地收回事宜的函》系澄江县人民政府为加快城市建设发展，完善城市功能布局，而对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块规划进行了调整，特函请贵公司积极配合澄江县自然资源局对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块的有偿回收，其性质属政府规划调整行为，综上，玉溪置业公司与龙腾公司签订涉案协议时的政策条件已经发生根本性改变,导致协议无法正常履行,而合同系双方当事人意思表示一致的产物,在合同履行环境发生重大改变,影响合同无法正常履行且合同双方未能协商一致,对合同作出变更的情况下玉溪置业公司解除合同的行为符合双方在《房地产开发项目合作协议》中十七条约定的合同终止条件。双方签订的《房地产开发项目合作协议》及补充协议已于2019年7月4日解除。根据双方对合同终止及合同终止后关于违约及损失的约定，对龙腾公司要求玉溪置业公司支付损失、承担违约金及玉溪抚投公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：“驳回原告龙腾地产集团有限公司对被告玉溪市抚仙湖置业有限公司、玉溪市抚仙湖保护开发投资有限责任公司的全部诉讼请求。”

二审中，龙腾公司向本院提交了澄江市自然资源局、澄江市政府采购和出让中心CJS-TDPM（2020）2号国有土地出让公告和澄江市自然资源局、澄江市政府采购和出让中心CJS-TDCJ（2020）03号国有土地使用权拍卖出让成交公示各一份，证明案涉两宗土地新的规划条件是2020年才确定的，并且没有发生导致合同无法履行的实质性变更，二被上诉人向上诉人发函解除合作协议的时候，案涉两宗土地的规划条件没有发生任何变更，不存在发生了导致合同无法履行的规划变更。被上诉人解约没有法律依据和事实依据，应当依法承担违约责任和赔偿责任。经质证，玉溪置业公司认为该两份证据是打印件，不属于电子信息资料制作者自行制作的副本，对真实性、合法性、关联性不予认可，两份证据都不能证实相关地块与本案涉诉地块具有唯一的关联性，所以不能用现在地块去套用以前的地块。玉溪抚投公司对真实性、合法性、关联性不予认可，从打印件无法判断真实性，无法反映出其中地块就是本案诉争的地块。本院认为，上诉人提交的证据来源于政府信息公开的相关网络，对真实性予以确认。

经二审审理查明，2018年9月13日，玉溪置业公司、龙腾公司、玉溪抚投公司三方签订了《补充协议》。双方当事人对一审认定的其余事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方当事人在履行《房地产开发项目合作协议》及补充协议过程中，澄江县人民政府于2019年6月18日向玉溪抚投公司发出[2019]98《关于抚仙湖北岸生态湿地项目一期安置房（龙润园一期）建设配置用地收回事宜的函》载明：“为加快城市建设发展，完善城市功能布局，澄江县对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块规划进行了调整，特函请贵公司积极配合澄江县自然资源局对CTC（2013）18－1号、CTC（2013）18-2号地块的有偿回收工作”，根据《房地产开发项目合作协议》第十七条关于合同终止的情形约定：“如因政府原因调整规划或不可抗力，导致合同无法履行，双方协商解决，互不承担违约责任,甲方除返还实际收到乙方的保证金外（扣除已用于项目开发建设外）对乙方发生的其他所有费用，甲方不承担任何赔偿或补偿责任”，因澄江县人民政府调整规划需回收涉案地块，导致涉案合同不具备继续履行的客观条件，故玉溪置业公司和玉溪抚投公司于2019年7月4日向龙腾公司发函解除涉案的《房地产开发项目合作协议》及补充协议不构成违约，龙腾公司要求玉溪置业公司支付违约金及赔偿损失，并由玉溪抚投公司承担连带责任的请求无事实依据，一审判决予以驳回并无不当。 综上，龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判 二审案件受理费35430元，由龙腾地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　龚　辉 审判员　荆　燕 审判员　吴晓琳

书记员　简昱佳