某某与某某、某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽宁省丹东市元宝区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽0602民初1604号

原告：**，男，1971年10月15日出生，住丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：邹环宇,辽宁中天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：佟志楠,辽宁中天律师事务所律师。

被告：孙传东，男，1967年9月4日出生，住丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。

被告：于雷，男，1969年10月28日出生，住丹东市元宝区。

被告：丹东兴泰科技有限公司，住所地丹东市振兴区。

法定代表人：于雷，该公司经理。

原告**与被告孙传东、于雷、丹东兴泰科技有限公司（以下简称“兴泰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人佟志楠，被告孙传东的委托诉讼代理人许文东，被告兴泰公司的法定代表人暨被告于雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于雷签订的房屋买卖合同有效；2、停止对坐落于元宝区某室房屋的执行。事实与理由：2015年9月25日，原告与被告于雷签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定：被告于雷将其坐落于元宝区某室，建筑面积173.92平方米的房屋以80万元的价格出售给原告。协议签订后，原告交付了全部购房款（以房抵债），并实际取得该房屋使用至今。2018年12月4日，被告孙传东因与二、三被告之间债务纠纷一案，向丹东市元宝区人民法院申请诉前财产保全。法院以（2018)辽0602财保78号民事裁定，查封了涉案房屋。现该案己审结并进入执行程序。原告于2019年4月24日向法院提出执行异议，法院于2019年7月17日作出（2019)辽0602执异18号《执行裁定书》，驳回了原告的异议申请。原告为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》之有关规定，诉至法院，请求依法公正判决。

被告孙传东辩称，1、原告和于雷签订的房屋买卖协议是无效的，在2012年11月27日，于雷与农行丹东元宝支行签订了个人购房担保借款合同，于雷将涉案房屋抵押给银行，而于雷与原告签订了所谓的房屋买卖合同是在抵押期间形成的，未经过抵押权人的同意，根据物权法第一百九十一条第二款规定，双方买卖协议是无效的。2、在执行异议提出时，原告向法庭提供了2份购房合同，但是2份购房合同原告都没有提供全额缴纳房款的凭证。原告也没有提供证据证明已实际占有了该房屋，并且没有证据证明不是因他以外的原因未办理过户登记手续，因此原告起诉没有事实和法律依据，法庭应依法维持本院（2019）辽0602执异18号执行裁定。

被告于雷辩称，没有答辩意见。但陈述，于雷和原告在2012年就有债务关系，于雷干活没有钱就跟原告借钱。大概是在2013年、2014年，当时于雷干对朝贸易，跟原告借了80万元，分两三次借的，具体时间和每次借多少记不清了。借钱的时候讲，如果能还上就还，如果还不上就以房抵债。于雷是在收到传票之后才知道原告这次起诉的，于雷把房子抵顶给原告之后，没有将条收回来，因为毕竟钱还没还给原告。于雷还了原告一两年的利息，具体时间记不住了，可能是两年头，可能是一年多一点。2017年于雷还给了原告几万元利息。原告始终没有想做死于雷的房子。于雷签合同当时就将房照给原告了，钥匙可能是过几天给的。2017年夏天于雷找到原告，说自己现在没有地方住，所以暂时住在涉案房屋里，答应给原告一个月4000元房租，但是实际上没有给，现在于雷仍然在涉案房屋住着的。房屋抵押贷款也由于雷一直偿还。

被告兴泰公司辩称，没有答辩意见。

经审理查明：2012年11月27日，被告于雷取得丹东市房权证元宝区字第××号房屋所有权证，系丹东市元宝区某室房屋登记的单独所有权人。

2015年9月25日，被告于雷作为委托人，为受托人原告**在辽宁省丹东市公证处出具《委托书》，该《委托书》主要内容为：“委托人现有房屋一处，坐落于元宝区某室，建筑面积173.92平方米(《房屋所有权证》编号：丹东市房权证元宝区字第××号)的房产，现全权委托**办理以下事宜：一、代理委托人出售上述房屋并依照有关法律、法规与买房人签订转让合同，收取房款，移交房产及有关证件。二、代理委托人到房产部门办理上述房屋的所有权转移登记和变更登记、注销登记手续。三、办理转移登记的过程中，如有房址、面积等一切与实际不符，受托人有权依照房产部门的规定，办理变更登记手续。四、代为办理与上述房产有关的其它手续(包括水、电、煤气、取暖等相关费用)。受托人在授权范围内所签署的与上述房产有关的文件及支付的相关费用，委托人予以承认。委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。本委托有转委托权。”辽宁省丹东市公证处于2015年9月29日出具(2015)丹辽证民字第5824号《公证书》，“兹证明于雷于二○一五年九月二十五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。于雷的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”

2018年12月4日，被告孙传东向本院申请诉前财产保全，本院以(2018)辽0602财保78号民事裁定，查封了于雷名下的坐落于丹东市元宝区房屋。2019年2月20日，本院以（2019）辽0602民初33号民事判决书，判决于雷与兴泰公司共同偿还孙传东借款70万元及利息。该判决生效后，孙传东申请本院强制执行。执行期间，案外人**提出**系该房屋的实际所有权人，法院的查封没有事实和法律依据，请求解除对元宝区某室房屋的查封。2019年7月17日，本院经审查作出（2019）辽0602执异18号执行裁定，并于2019年7月22日向**送达了该裁定。裁定认为，申请执行人孙传东为保障自己的民事权益而申请诉前保全，其理由合理。本院依据申请执行人的申请，依法查封被执行人于雷名下的财产，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一项的规定，裁定如下：驳回**的异议申请。**于法定期限内提起本次案外人执行异议之诉，本院于2019年8月7日立案受理。

庭审中，原告与被告于雷均认可现涉案房屋系由被告于雷居住使用。

本院所确认的上述事实，有原告提供的（2019）辽0602执异18号执行裁定书及送达回证、辽宁省丹东市公证处于2015年9月29日出具的(2015)丹辽证民字第5824号《公证书》、《房屋所有权证》以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭审查，可以采信。关于原告提供的售房协议书、房屋买卖协议、房屋租赁合同，将在本院认为部分综合论述。三名被告均未向本院提出证据。

本院认为,区别于执行异议审查以形式审查为原则，执行异议之诉作为审判程序应坚持实质审查原则，从案外人提出执行异议所依据的实体权利类型出发，审查其主张实体权利的相应法律基础。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当及时提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张其系涉案房屋买受人对登记在被告于雷名下的不动产提出异议，除应当证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同外，还须证明该合同的履行情况（包括是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产和是否已经支付了全部价款）以及非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于原告与被告于雷签订的房屋买卖合同效力问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告于雷作为合同当事人，均认可曾共同签订售房协议书、房屋买卖协议的事实，现未有明确证据显示二人在订立合同时存在恶意串通，损害第三人利益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的情形。原告要求确认原告与被告于雷签订的房屋买卖合同有效，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

关于原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。除载明原告将房屋租赁给被告于雷的《房屋租赁合同》外，原告及被告于雷未提供其他证据辅证该租赁合同的真实性。

关于原告是否已支付全部价款的问题。原告及被告于雷均陈述是以债抵顶。但就双方之间原债权债务关系是何性质、何时形成、款项如何交付、具体数额是多少、债务何时到期等，原告及被告于雷均未提供相关证据。仅以现有证据本院无法认定二人之间原债权债务关系是否真实存在，无法认定买卖房屋价款是否实际支付。

关于涉案房屋未办理过户登记是否因原告自身原因的问题。原告及被告于雷均陈述涉案房屋有银行抵押贷款未结清，但未提供相应证据。即使存在抵押权，买受人可以行使涤除权，以结清贷款的方式涤除抵押权。故抵押权的存在并非该房屋未办理过户的唯一因素。

关于原告要求停止对涉案某室房屋执行的问题，综合上述情况，仅有房屋买卖合同的订立，尚不足以认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。且案件审理中存在原告与被告于雷就原债权债务关系如何建立、租金数额等细节陈述不一致，2015年9月25日签订房屋买卖合同后又公证委托作为房屋买受人的原告出售该房屋、2017年被告于雷还在向原告偿还借款利息等疑点，本院综合考量认为，仅以现有证据不足以证明原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告该项诉讼请求本院无法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、确认原告**与被告于雷签订的房屋买卖合同有效；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由原告**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

审　判　长　付 宏 伟

审　判　员　于巍巍*

人民陪审员　卢 鑫 磊

二〇一九年十二月二十七日

书　记　员　夏 慧 恬

书　记　员　王 倩 竹