某某、某某二审民事判决书

辽宁省丹东市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽06民终774号

上诉人（原审原告）：**，男，1971年10月15日出生，汉族，丹东市诚之信二手车交易市场有限公司工作人员，住丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：佟志楠，辽宁中天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1967年9月4日出生，汉族，丹东市振安区益**态养殖场总经理，住丹东市振兴区。

委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：于雷，男，1969年10月28日出生，汉族，丹东兴泰科技有限公司经理，住丹东市元宝区。

被上诉人（原审被告）：丹东兴泰科技有限公司，住所地丹东市振兴区花园办事处宏升菜委会果树队。

法定代表人：于雷，该公司经理。

上诉人**因与被上诉人***、于雷、丹东兴泰科技有限公司（以下简称兴泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**的委托诉讼代理人佟志楠，被上诉人***的委托诉讼代理人许文东，被上诉人于雷暨被上诉人兴泰公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销丹东市元宝区人民法院（2019)辽0602民初1604号判决书第二项，改判停止对坐落于元宝区中富街17号楼4单元2409室房屋的执行。理由：一、上诉人有新证据证明上诉人执行异议成立。1、上诉人有新证据证明上诉人在法院查封之前已合法占有涉案房屋，上诉人与被上诉人于雷之间的房屋租赁关系是真实的。2、上诉人有新证据证明己支付全部价款，上诉人与被上诉人于雷之间的以房顶债协议是真实的。二、一审判决认为抵押权的存在并非涉案房屋未办理过户的唯一因素与事实不符。上诉人作为房屋买受人，固然可以行使涤除权，以结清贷款的方式涤除抵押权。但结清贷款需要大量资金，并非易事。且贷款偿还义务人是被上诉人于雷，上诉人偿还贷款会增加双方之间债权债务数额。于雷承诺由其偿还贷款，在于雷未清偿贷款之前，房屋未办理过户的原因不在上诉人。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，上诉人有新证据证明上诉人执行异议成立，请求二审法院依法改判。

***辩称，上诉人未提供证据证明已经合法占有该房屋，也没有证据证明支付全部房款，在所谓“买卖”时上诉人明知该房屋存在抵押不能办理过户手续，故未办理过户手续是由于上诉人自己的原因造成的，上诉人的上诉请求理由不能成立，应当予以维持一审判决。

于雷、兴泰公司辩称，同意上诉人的意见。

**向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于雷签订的房屋买卖合同有效；2、停止对坐落于元宝区中富街17号楼4单元2409室房屋的执行。

一审法院认定事实：2012年11月27日，被告于雷取得丹东市房权证元宝区字第××号房屋所有权证，系丹东市元宝区中富街17号楼4单元2409室房屋登记的单独所有权人。

2015年9月25日，被告于雷作为委托人，为受托人原告**在辽宁省丹东市公证处出具《委托书》，该《委托书》主要内容为：“委托人现有房屋一处，坐落于元宝区中富街17号楼4单元2409室，建筑面积173.92平方米(《房屋所有权证》编号：丹东市房权证元宝区字第××号)的房产，现全权委托**办理以下事宜：一、代理委托人出售上述房屋并依照有关法律、法规与买房人签订转让合同，收取房款，移交房产及有关证件。二、代理委托人到房产部门办理上述房屋的所有权转移登记和变更登记、注销登记手续。三、办理转移登记的过程中，如有房址、面积等一切与实际不符，受托人有权依照房产部门的规定，办理变更登记手续。四、代为办理与上述房产有关的其它手续(包括水、电、煤气、取暖等相关费用)。受托人在授权范围内所签署的与上述房产有关的文件及支付的相关费用，委托人予以承认。委托期限自公证之日起至办理完上述委托事项为止。本委托有转委托权。”辽宁省丹东市公证处于2015年9月29日出具(2015)丹辽证民字第5824号《公证书》，“兹证明于雷于二○一五年九月二十五日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。于雷的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”

2018年12月4日，被告***向一审法院申请诉前财产保全，该院以(2018)辽0602财保78号民事裁定，查封了于雷名下的坐落于丹东市元宝区房屋。2019年2月20日，该院以（2019）辽0602民初33号民事判决书，判决于雷与兴泰公司共同偿还***借款70万元及利息。该判决生效后，***申请一审法院强制执行。执行期间，案外人**提出**系该房屋的实际所有权人，法院的查封没有事实和法律依据，请求解除对元宝区中富街17楼4单元2409室房屋的查封。2019年7月17日，该院经审查作出（2019）辽0602执异18号执行裁定，并于2019年7月22日向**送达了该裁定。裁定认为，申请执行人***为保障自己的民事权益而申请诉前保全，其理由合理。该院依据申请执行人的申请，依法查封被执行人于雷名下的财产，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条一项的规定，裁定如下：驳回**的异议申请。**于法定期限内提起本次案外人执行异议之诉，该院于2019年8月7日立案受理。

庭审中，原告与被告于雷均认可现涉案房屋系由被告于雷居住使用。

一审法院认为，区别于执行异议审查以形式审查为原则，执行异议之诉作为审判程序应坚持实质审查原则，从案外人提出执行异议所依据的实体权利类型出发，审查其主张实体权利的相应法律基础。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当及时提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张其系涉案房屋买受人对登记在被告于雷名下的不动产提出异议，除应当证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同外，还须证明该合同的履行情况（包括是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产和是否已经支付了全部价款）以及非因买受人自身原因未办理过户登记。

关于原告与被告于雷签订的房屋买卖合同效力问题。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告于雷作为合同当事人，均认可曾共同签订售房协议书、房屋买卖协议的事实，现未有明确证据显示二人在订立合同时存在恶意串通，损害第三人利益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应当认定合同无效的情形。原告要求确认原告与被告于雷签订的房屋买卖合同有效，予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

关于原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。除载明原告将房屋租赁给被告于雷的《房屋租赁合同》外，原告及被告于雷未提供其他证据辅证该租赁合同的真实性。

关于原告是否已支付全部价款的问题。原告及被告于雷均陈述是以债抵顶。但就双方之间原债权债务关系是何性质、何时形成、款项如何交付、具体数额是多少、债务何时到期等，原告及被告于雷均未提供相关证据。仅以现有证据无法认定二人之间原债权债务关系是否真实存在，无法认定买卖房屋价款是否实际支付。

关于涉案房屋未办理过户登记是否因原告自身原因的问题。原告及被告于雷均陈述涉案房屋有银行抵押贷款未结清，但未提供相应证据。即使存在抵押权，买受人可以行使涤除权，以结清贷款的方式涤除抵押权。故抵押权的存在并非该房屋未办理过户的唯一因素。

关于原告要求停止对涉案2409室房屋执行的问题，综合上述情况，仅有房屋买卖合同的订立，尚不足以认定原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。且案件审理中存在原告与被告于雷就原债权债务关系如何建立、租金数额等细节陈述不一致，2015年9月25日签订房屋买卖合同后又公证委托作为房屋买受人的原告出售该房屋、2017年被告于雷还在向原告偿还借款利息等疑点，该院综合考量认为，仅以现有证据不足以证明原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告该项诉讼请求本院无法予以支持。

一审法院判决：一、确认原告**与被告于雷签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告**的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告**承担。

二审中，上诉人**围绕其上诉请求，向本院提交五组证据。

证据一、中国农业银行业务凭证，银行卡取款凭条。证明：上诉人2015年4月15日通过其妻子林艳丽的银行卡向于雷转账30万元，2015年4月20日取款13万元，并将8万元现金借给于雷。

证据二、中国农业银行银行卡取款业务回单。证明：2014年12月28日上诉人通过现金方式借款给于雷15万元。2014年12月29日通过**妻子林艳丽给被上诉人转账15万元，共计30万元。

证据三、二手车买卖合同。证明：2015年1月23日上诉人**与被上诉人于雷因二手车交易，于雷尚欠上诉人车款12万元。

证据四、结婚证复印件一份，证明**与案外人林艳丽为夫妻关系。

证据五、中国建设银行个人活期账户交易明细。证明：2018年1月5日被上诉人于雷的女朋友由晓丽转给上诉人**妻子林艳丽8万元，该款项是**将涉案房屋租赁给于雷的房屋租金，上诉人**实际占有该房屋并将房屋租赁给于雷。

被上诉人***的质证意见为，对证据一的真实性无异议，但不是新证据。林艳丽和**的关系无法确认。通过转账凭证，在2015年4月20日存款30万不知道和上面4月15日的30万有无关系，看尾号都是06167，具体不太清楚。对证据二的真实性无异议，但是该证据也不是新证据，且林艳丽的身份需要上诉人提供证据证明。于雷现金存款15万不能证明是被上诉人向于雷的借款。对证据三的真实性无法确认，该证据也不是新证据，是否欠款与本案无关。对证据四没有异议。对证据五的真实性无异议，该证据不属于新证据，不能证明上诉人要证明的问题。该8万元金额过大，无法证明是房屋租金。

被上诉人于雷、兴泰公司的质证意见为，没有异议。

本院的认证意见为，对于证据一、证据二、证据四，被上诉人对真实性未提出异议，本院予以确认。对于证据三，仅凭该买卖合同无法证明于雷欠付上诉人车款12万，本院依法不予确认。对于证据五，无法证明转账8万元系被上诉人于雷履行给付租金义务，本院依法不予确认。

本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人**与被上诉人于雷于2015年9月25日签订《房屋买卖协议》、《售房协议书》，约定被上诉人于雷将坐落于元宝区中富街小区17号楼4单元2409室房屋出售给上诉人**，成交价格为捌拾万元整。同日，被上诉人于雷作为委托人，上诉人**作为受托人，在丹东市公证处办理公证手续。

本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的合法权益，能否排除法院的强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于上诉人主张在人民法院查封前已实际占有涉案房屋的问题。上诉人与被上诉人于雷虽签订书面买卖合同，但上诉人在法院查封前并未实际占有该房屋，其主张签订买卖协议后，将房屋出租给于雷并提供租赁合同及由晓丽向上诉人妻子转账8万元的凭证。经审查，上诉人与被上诉人于雷买卖合同签订于2015年9月，由晓丽于2018年1月5日转账给上诉人**妻子林艳丽8万元，从转款时间、转款数额及给付主体均无法证明该8万元与房屋租赁存在关联性。故认定该8万元系被上诉人于雷支付给上诉人的房屋租金不具有合理性。关于上诉人主张已支付涉案房屋的全部房款的问题。经审查，上诉人及上诉人的妻子与被上诉人于雷在房屋买卖协议签订前存在经济往来，上诉人亦认可涉案房屋是以房抵债，现仍由被上诉人于雷偿还房屋贷款，故上诉人提供的证据无法证明其已经向被上诉人于雷交纳了全部房款。关于上诉人主张涉案房屋无法过户并非上诉人原因的问题。经审查，即使涉案房屋在上诉人与被上诉人于雷签订买卖合同时存在抵押，上诉人也可以通过结清贷款的方式涤除抵押权，办理过户手续。综上，上诉人虽与被上诉人于雷签订了买卖合同，但其未实际占有房屋、也未支付全部购房款并办理过户手续。故上诉人不享有排除法院强制执行的合法权益，不能排除法院的强制执行。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张春霞

审判员　　李秀洁

审判员　　关　爽

二〇二〇年六月二十八日

书记员　　李益宁