某某、海南海新电力建设有限公司等其他案由执行审查执行裁定书

海南省海口市美兰区人民法院 执行裁定书 （2023）琼0108执异512号 异议人（案外人）：***，女，1959年9月15日出生，汉族，住北京市丰台区。公民身份号码:XXX。 申请执行人：海南海新电力建设有限公司，住所地海南省海口市秀英区长彤路38号。统一社会信用代码：914600006203088074。 法定代表人：***，总经理。 委托代理人：***，海南昌宇律师事务所律师。 被执行人：海南维德投资有限公司，住所地海南省海口市桂林洋开发区兴洋大道开维生态城。统一社会信用代码：91460000754367087G。 法定代表人：***。 在本院办理申请人海南海新电力建设有限公司与被申请人海南维德投资有限公司（以下简称维德公司）建设施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封登记在维德公司名下位于海口市美兰区桂林洋经济开发区兴洋大道181号开维生态城一期S5地块二期住宅3#楼2单元4层405房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）***向本院提出异议请求：依法解除对异议人所有的位于海口市美兰区桂林洋经济开发区兴洋大道181号开维生态城一期S5地块二期住宅3#楼2单元4层405室的查封。事实和理由：2019年1月14日，异议人***与维德公司签订了《开维生态城S5红树洋房项目认筹协议书》，该协议中明确载明了意向户型房号为海口开维生态城S5红树洋房项目3-405房，房屋折后的总价款为2305682元。后本人儿子***分别于2019年1月14日向海南维德投资有限公司支付了意向金100000元、于2019年1月30日支付了意向金2203191元，***于2022年10月31日支付了意向金2491元，以上三笔款项总计2305682元，即涉案房屋之买受人***已于2022年10月31日向海南维德投资有限公司支付了海口开维生态城S5红树洋房项目3-405房的全部购房款2305682元。现异议人突然得知个人已付清全款认购的开维生态城红树洋房3幢405房因贵院受理的申请执行人海南海新电力建设有限公司与被执行人海南维德投资有限公司与工程施工合同纠纷一案被查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，异议人认为贵院所作出的该查封行为明显有误，贵院应立即解除查封。 申请执行人海南海新电力建设有限公司辩称，首先，***提供的证据无法证明其与被执行人签订了合法有效的《商品房买卖合同》。其次，***非海南省户籍，根据海南省房屋限购有关政策规定，其需在满足限购政策下签订《商品房买卖合同》，才可依法办理房屋登记备案并依法对房屋享有权利，***提交的证据显然并不满足上述任何条件，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对涉案房屋的权利无法排除执行。综上，被答辩人***的请求于法无据，应当驳回。 被执行人维德公司未作陈述。 本院审查查明，位于海口市美兰区桂林洋经济开发区兴洋大道181号开维生态城一期S5地块二期住宅3#楼2单元4层405房系维德公司开发建设。2019年1月14日，***与维德公司签订《开维生态城.认购协议书》，约定***以折后的总价款2305682元购买维德公司开发建设的开维生态城红树洋房3幢405房屋。其后，***及其儿子***以银行转账形式向维德公司支付购房款，截至2022年10月31日已向维德公司支付了全部购房款2305682元。 另查明，海南海新电力建设有限公司诉维德公司建设工程施工合同纠纷一案[（2022）琼0108民初7971号]，因维德公司未履行已经发生法律效力的（2022）琼0108民初7971号民事调解书所确定的金钱给付义务，本院根据海南海新电力建设有限公司的执行申请，于2023年7月7日立案[（2023）琼0108民初7082号]执行。在执行过程中，本院于2023年9月8日以（2023）琼0108执7082号执行裁定书及协助执行通知书，对登记在维德公司名下位于海口市美兰区桂林洋经济开发区兴洋大道181号开维生态城一期S5地块二期住宅3#楼栋2单元4层405室的房产进行了查封。 以上事实，有《开维生态城.认购协议书》《居民户口簿》、银行转账凭证、（2022）琼0108民初7971号民事调解书、协助执行通知书、（2023）琼0108执7082号执行卷宗及当事人陈述等为凭。 本案中，异议人***要求解除对涉案房屋的查封，其实质是主张对涉案房屋享有排除执行的权利，要求本院中止对涉案房屋的执行。 本院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人与维德公司签订合法有效认购协议书及全额支付购房款的时间均在本院查封之前，没有证据证明异议人***购买涉案房产不是用于居住以及其在海口还有其他用于居住的房产。据此，本院认定购房人***对涉案房产享有的权利能够排除执行，应中止对涉案房产的执行。对于异议人***提出解除对该房产查封事宜，由异议人向本院执行实施部门申请办理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 中止对海南维德投资有限公司名下位于海口市美兰区桂林洋经济开发区兴洋大道181号开维生态城一期S5地块二期住宅3#楼栋2单元4层405室的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月四日 书记员*** 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十八条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第四百六十三条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院 应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 撰稿及审核：***校对：***印刷：*** 海南省海口市美兰区人民法院2024年1月4日印制 （共印10份）