某某、海南海新电力建设有限公司等房屋买卖合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省澄迈县人民法院 执行裁定书 （2023）琼9023执异200号 海南省澄迈县人民法院 执行裁定书 （2023）琼9023执异200号 异议人（案外人）：***，男，1995年8月3出生，汉族，住海南省澄迈县，公民身份号码：XXX。 申请执行人：海南海新电力建设有限公司，住所地海南省海口市秀英区长彤路38号。 法定代表人：***，该公司总经理。 被执行人：海南智城实业有限公司，住所地海南省老城高新技术产业示范区海南生态软件园。 法定代表人：***，该公司总经理。 本院在执行申请执行人海南海新电力建设有限公司与被执行人海南智城实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人***对本院查封位于海南省澄迈县老城镇美伦熙语1#17楼层1708房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人***提出异议请求：申请法院解除对位于海南省澄迈县老城镇经济开发区南一环路与美伦交界处海南生态软件园E-O1地块美伦熙语1#17楼层1708房（下称“该房屋”）的包括财产查封等强制执行措施。事实与理由：一、该房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的包括财产查封等强制执行措施的解除条件。近期，异议人得知，贵院查封了该房屋（案号：（2023）琼9023执784号）。事实上，在贵院查封该房屋之前，该房屋已由异议人购买，异议人与开发商已签署《商品房买卖合同》（详见附件1），且异议人已付清全款（详见附件2），并已收房入住（详见附件3）。该房屋目前尚未办理过户登记至异议人名下，是因为海南智城实业有限公司还没有为异议人办理产权证，并非因异议人原因未办理过户登记。鉴于以上事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，该房屋应解除包括财产查封等强制执行措施。二、该房屋还符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的包括财产查封等强制执行措施的解除条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019〕254号）第125条规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。由于异议人在该房屋所在地的澄迈县仅有该房屋用于居住，除此之外，异议人名下在澄迈县没有其他用于用于居住的房屋，即该房屋是异议人在澄迈县的唯一用于居住的房屋。而且，如前所述，在贵院查封该房屋之前，该房屋已由异议人购买，异议人与开发商已签署《商品房买卖合同》（详见附件1），且异议人已付清全款（详见附件2）。因此，该房屋应解除包括财产查封等强制执行措施。三、异议人对该房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023）1号）第二条规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。如前所述，异议人购买该房屋是用于居住的，故按照司法解释的规定，异议人对该房屋的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，贵院应当对该房屋依法解除包括财产查封等强制执行措施。综上所述，本案该房屋应当解除包括财产查封等强制执行措施。 异议人***为证明其主张，提交以下证据：《中国农业银行网上银行电子回单》《海南省商品房买卖合同》《代付承诺书》《房屋交付物品领用登记表》《海南省不动产（房产）登记信息查询》《海南智城实业有限公司收款收据》。 申请执行人海南海新电力建设有限公司，被执行人海南智城实业有限公司未提出答辩意见，亦未提交证据材料。 本院查明，原告海南海新电力建设有限公司诉被告海南智城实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2022年9月13日作出（2022）琼9023民初2167号民事判决书，判决如下：一、被告海南智城实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告海南海新电力建设有限公司支付拖欠的工程款1223587.48元及逾期付款的违约金（以1223587.48元为基数，按照年利率3.65%标准计算，自2021年12月16日起计至实际清偿之日止）；二、驳回原告海南海新电力建设有限公司的其他诉讼请求。海南智城实业有限公司不服上述判决向海南省第一中级人民法院上述，该院作出（2022）琼96民终3816号民事判决书，维持了一审判决。 判决生效后，海南智城实业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，海南海新电力建设有限公司向本院申请执行，本院于2023年4月10日立案，执行案号为（2023）琼9023执784号。案在执行中，本院于2023年7月6日依法查封被执行人海南智城实业有限公司名下位于海南省澄迈县老城镇美伦熙语1#17楼层1708房，查封期限为3年。 另查明，2021年12月1日，***（乙方）与海南智城实业有限公司（甲方）签订《海南省商品房买卖合同》，购买美伦熙语1#17楼层1708房（房号），建筑面积104.39平方米，总价915390元。***委托***于2021年11月29日向海南智城实业有限公司代为转帐支付915390元。2023年8月4日，海南智城实业有限公司向***出具的编号为P028400008234、P028400008235的两张海南智城实业有限公司收款收据，表明收到***支付的案涉房屋房款500000元、865390元，共计915390元。 再查明，2023年9月8日出具的海南省不动产（房屋）登记信息查询证明：“依***申请，经查询海南省不动产统一登记信息管理系统（自助查询系统），共有0套房产”。 本院认为，本案审查焦点为异议人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，***与海南智城实业有限公司于2021年12月1日签订《海南省商品房买卖合同》，购买美伦熙语1#17楼层1708房，异议人已支付购房款共计915390元，海南智城实业有限公司已交付房屋，双方关于商品房买卖合同的主要权利义务已基本履行完毕。且***名下在当地无其他用于居住的房屋。综上，异议人***的异议请求理由充分，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下： 中止对海南省澄迈县老城镇美伦熙语1#17楼层1708房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年十一月十六日 法官助理*** 书记员*** 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院 关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省澄迈县人民法院2023年11月16日印制 （共印8份）