陕西安康高新创艺装饰工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省安康市汉滨区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0902民初2819号

原告：***，男，汉族，1997年9月11日出生，安康市汉滨区人，住汉滨区，现住康泰园小区13号楼，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。

被告：陕西安康高新创艺装饰工程有限公司。

住所：安康市高新区XX社区XX号楼XX单元XX房。

统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3191。

法定代表人：肖由军。

委托诉讼代理人：秦波新，陕西持衡律师事务所律师。

原告***诉被告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序庭，公开开庭进行了审理。原告***、被告创艺装饰公司的法定代表人肖由军及其委托诉讼代理人秦波新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告向原告退回房屋租金50000元，房屋押金10000元，合计60000元；2.依法解除房屋租赁合同；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月1日原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定合同期为三年，房租一年一交，2020年7月24日原告预先支付被告合同期第二年租金人民币50000元现金，后经协商在2020年8月1日前补交剩余房租，被告就追要剩余房租，在此期间出现一位新房主（陈）找到原告，出示了相关房产证明并表达此租赁房屋是（陈）的，可以把租金交由给他，后原告才知房屋在2020年7月2日未被告知的情况下已出售给其他人，被告该行为已侵犯了原告作为租赁者的优先购买权，原告确定此房屋为纠纷房屋。2020年8月1日被告向原告继续催要房租，原告多次要求被告出示房屋相关租赁手续无果，后被告气急败坏采取锁门、用车堵门等野蛮方式逼迫原告交租。2020年8月20日被告又起诉索要房租，2020年10月24日原告实在无法经营，无奈之下被迫搬离此房屋，并通过先张贴告知书、后当面移交房屋钥匙等方式于被告，2020年11月5日开庭时原告再次在法庭告知已搬离此房屋，要求被告退还租金及押金，被告不予退还。现纠纷房屋也已出租给第三方，合同也并未解除。为维护原告合法权益，故依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。

被告创艺装饰公司答辩称，首先，被答辩人要求退回房屋租金50000元是没有事实依据和法律依据的。答辩人与被答辩人于2019年7月11日签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定，租赁期为三年，即2019年8月1日至2022年7月31日；第三条约定，租金按一年支付，第一年从2019年8月1日至2020年7月31日120000元；第一年租金到期后，被答辩人于2020年7月24日交来第二年（2020年8月1日至2021年7月31日）的房租50000元，后来答辩人多次催要剩余的房租无果于2020年8月25日向被答辩人发出《房租催缴函》，至今被答辩人未支付剩余租金。根据《民法典》第七百二十二条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。其次，被答辩人要求退还房屋押金10000元没有事实根据。被答辩人与答辩人签订的房屋租赁合同第八条明确约定，如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付甲方年租金10%作为违约金。被答辩人在租赁期未满中途退场，答辩人收取的押金按约定是不予退还的，被答辩人应支付的违约金，答辩人已经另行起诉。最后，答辩人同意解除2019年7月11日签订的房屋租赁合同且已另案起诉。综上，被答辩人的诉讼请求既没有事实根据也没有法律依据，为维护答辩人的合法权益，请求法院驳回被答辩人的无理诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

结合当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原告***（乙方）与被告创艺装饰公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将坐落于安康安康市汉滨区XX镇XX路XX小区XX号楼XX层（不包括楼梯间）租赁给原告。第二条约定：租赁期为三年，即2019年8月1日至2022年7月31日。第三条约定：租金按一年支付，第一年从2019年8月1日至2020年7月31日120000元。第四条约定：房租押金按年租金一个季度叁万元支付。第五条约定：租赁费交付方式及房屋使用，乙方付清年租金120000元和押金10000元后，甲方将租赁房屋交予乙方设计装饰使用。第七条约定，续租方式：甲乙双方协商决定租赁到期后，乙方如续租，年租金逐年递增10%。如不续租，乙方必须做到：1.结算交清营业期间所产生的水、电费，物业费等一切费用；2.按甲方要求处理乙方装饰租赁房增设的附加设施，交还给甲方完整无损的房屋。无论是否续租，乙方都得提前三个月告知甲方，以便甲方做下一步安排。第八条约定，如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付甲方年租金10%作为违约金。合同签订后，原告向被告支付第一年租金120000元及押金10000元，被告将房屋交付原告使用。第一年租赁期满后，原告于2020年7月24日向被告支付第二年租金50000元，剩余租金未支付。2020年8月25日，被告向原告发出《房租催缴函》，限原告三日内交纳房租或搬出租赁房屋，此后原告仍未交纳剩余租金，并于2020年10月25日搬离租赁房屋，于2020年11月22日将租赁房屋钥匙交还被告。此后，双方就解除租赁关系协商未果。原告遂诉至本院，请求判如所请。

本院认为，当事人应按照合同全面履行自己义务。原告因经营需要，与被告签订房屋租赁合同，双方对房屋租赁费用、租赁期限、违约责任等进行约定，该租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院认定为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。被告将房屋交付原告使用，原告应依约支付被告租赁费用。原告在租赁被告房屋后，交付了第一年租赁费，第二年仅交付50000元，剩余租赁费经被告多次催要未果，且原告中途自行搬离租赁房屋，原告的行为已违反双方合同约定，依法应承担违约责任。现原告要求解除双方于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退回房屋租金50000元及房屋押金10000元，因被告已另案起诉解除双方签订的合同，且本院已另案判决解除双方签订的房屋租赁合同，故本案对此不再重复处理。对于原告要求被告退回房屋租金50000元及房屋押金10000元的诉请，虽双方在签订《房屋租赁合同》时约定“如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付甲方年租金10%作为违约金。”，对于违约金的约定未违反法律相关规定，本院已依法支持，但双方关于“如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金”的约定，明显有失公平，故该约定应认定为无效。合同解除后，被告应退还原告交付的押金，对于房屋租金应以原告实际租赁时间并按双方约定标准计算，现原告已于2020年11月22日将房屋钥匙交还被告，应视为被告租赁期限截止2020年11月22日，2020年8月1日至2020年11月22日（按整月计算至11月30日）产生租赁费应为44000元（13200÷12×4），原告已交付50000元，被告应退回6000元（50000-44000），故原告该项请求合理部分，本院亦予以支持。原告诉称被告采取堵门等措施妨碍其经营造成了营业损失，被告出卖租赁房屋未向其告知，被告构成违约在先。被告对此否认，原告亦未提交有效证据佐证其主张，故本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司于本判决生效后10日内退还原告***房屋租金6000元、押金10000元，合计16000元；

二、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费减半收取650元，由被告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司负担173元，原告***负担477元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审判员　周　杰

二〇二一年六月二十六日

书记员　王 玥

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