某某与陕西安康高新创艺装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

陕西省安康市汉滨区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)陕0902民初2820号

原告：陕西安康高新创艺装饰工程有限公司。

住所：安康市高新区XX社区XX号楼XX单元XX房。

统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3191。

法定代表人：肖由军。

委托诉讼代理人：秦波新，陕西持衡律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1997年9月11日出生，安康市汉滨区人，住汉滨区，现住康泰园小区13号楼，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。

原告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司（以下简称创艺装饰公司）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序庭，公开开庭进行了审理。原告创艺装饰公司的法定代表人肖由军及其委托诉讼代理人秦波新、被告***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令原、被告解除2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告支付原告约定的违约金13200元；2.依法判令被告结清2020年12月31日前的物业费及垃圾费12975元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月11日签订《房屋租赁合同》，甲方是原告，乙方是被告，其中第二条约定：租赁期为三年，即2019年8月1日至2022年7月31日；第三条约定，租金按一年支付，第一年从2019年8月1日至2020年7月31日120000元；第七条约定，续租方式：甲乙双方协商决定租赁到期后，乙方如续租，年租金逐年递增10%。如不续租，乙方必须做到：1.结算交清营业期间所产生的水、电费，物业费等一切费用；2.按甲方要求处理乙方装饰租赁房增设的附加设施，交还给甲方完整无损的房屋。无论是否续租，乙方都得提前三个月告知甲方，以便甲方做下一步安排。第八条约定，如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付乙方年租金10%作为违约金。第一年租金到期后，被告***于2020年7月24日交来第二年（2020年8月1日至2021年7月31日）的房租50000元，后来原告多次催要剩余的房租无果，于2020年8月25日向被告***发出《房租催缴函》，至今被告未支付剩余租金。2019年8月1日至2020年7月31日欠物业费及垃圾费7153元，2020年8月1日至2021年7月31日需交纳物业费及垃圾费13972元，被告***于2020年11月22日将房屋钥匙交给原告，原告发现所出租的房屋已搬空，未结清物业费及垃圾费。为维护原告合法权益，故向贵院起诉，请求支持原告的诉讼请求。

被告***答辩称，同意解除房屋租赁合同，对于原告起诉要求被告支付违约金，不是被告违约在先，是原告在未告知被告的情况下，将房屋卖给他人，原告构成违约在先，租赁期间的物业费、水电费被告认可，超期的不认，但原告采取堵门等措施妨碍被告经营的行为也造成了被告的营业损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

结合当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月11日，原告创艺装饰公司（甲方）与被告***（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于安康安康市汉滨区XX镇XX路XX小区XX号楼XX层（不包括楼梯间）租赁给被告。第二条约定：租赁期为三年，即2019年8月1日至2022年7月31日。第三条约定：租金按一年支付，第一年从2019年8月1日至2020年7月31日120000元。第四条约定：房租押金按年租金一个季度叁万元支付。第五条约定：租赁费交付方式及房屋使用，乙方付清年租金120000元和押金10000元后，甲方将租赁房屋交予乙方设计装饰使用。第七条约定，续租方式：甲乙双方协商决定租赁到期后，乙方如续租，年租金逐年递增10%。如不续租，乙方必须做到：1.结算交清营业期间所产生的水、电费，物业费等一切费用；2.按甲方要求处理乙方装饰租赁房增设的附加设施，交还给甲方完整无损的房屋。无论是否续租，乙方都得提前三个月告知甲方，以便甲方做下一步安排。第八条约定，如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付甲方年租金10%作为违约金。合同签订后，被告向原告支付第一年租金120000元及押金10000元，原告将房屋交付被告使用。第一年租赁期满后，被告于2020年7月24日向原告支付第二年租金50000元，剩余租金未支付。2020年8月25日，原告向被告发出《房租催缴函》，限被告三日内交纳房租或搬出租赁房屋，此后被告仍未交纳剩余租金，并于2020年10月25日搬离租赁房屋，于2020年11月22日将租赁房屋钥匙交还原告。此后，双方就解除租赁关系协商未果。原告遂诉至本院，请求判如所请。

另查明，康泰园物业服务中心于2020年8月出具物业费欠费证明，证实该租赁房屋欠2019年8月1日至2020年7月31日物业费及垃圾费7153元，2020年8月1日至2021年7月31日需物业费及垃圾费13972元。

本院认为，当事人应按照合同全面履行自己义务。被告因经营需要，与原告签订房屋租赁合同，双方对房屋租赁费用、租赁期限、违约责任等进行约定，该租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院认定为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。原告将房屋交付被告使用，被告应依约支付原告租赁费用。被告在租赁原告房屋后，交付了第一年租赁费，第二年仅交付50000元，剩余租赁费经原告多次催要未果，且被告中途自行搬离租赁房屋，被告的行为已违反双方合同约定，依法应承担违约责任。现原告要求解除双方于2019年7月11日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付其约定的违约金13200元，因被告同意解除合同，且其已搬离租赁房屋并交还房屋钥匙，故对原告要求解除双方房屋租赁合同的请求依法予以支持；对于原告要求被告支付违约金13200元的诉请，因双方在签订《房屋租赁合同》时约定“如果租赁期未满乙方在中途退场，甲方不予退还租金和押金，且乙方还要支付甲方年租金10%作为违约金。”，该违约金的约定未违反法律相关规定，依法应予支持。因双方约定年租金逐年递增10%，即第二年房屋租金应为132000元（120000×110%），违约金应为13200元（132000×10%）。关于原告主张要求被告支付拖欠物业费及垃圾费12975元的请求，因双方在房屋租赁合同中明确约定“如不续租，乙方必须做到：1.结算交清营业期间所产生的水、电费，物业费等一切费用”，且被告亦认可其应支付实际租赁期间的拖物业费和垃圾费，现被告已于2020年11月22日将房屋钥匙交还原告，应视为被告租赁期限截止2020年11月22日，结合康泰园物业服务中心出具的物业费欠费证明，被告自2019年8月1日至2020年7月31日拖欠物业费及垃圾费为7153元，2020年8月1日至2020年11月22日（计算至11月30日）产生物业费及垃圾费应为4657.33元（13972÷12×4），合计11810.33元，因此期间被告实际在使用房屋，且双方合同亦约定应由被告承担上述费用，故原告该项请求合理部分，本院亦予以支持。被告辩称原告采取堵门等措施妨碍其经营造成了营业损失，原告出卖租赁房屋未向其告知，原告构成违约在先。原告对此否认，被告亦未提交有效证据佐证其辩解意见，故本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司与被告***于2019年7月11日签订的房屋租赁合同；

二、被告***向原告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司支付违约金13200元；

三、被告***向原告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司支付拖欠的物业费及垃圾费11810.33元；

四、驳回原告陕西安康高新创艺装饰工程有限公司的其他诉讼请求；

五、上述二、三项判决内容，限本判决生效后10日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。

案件受理费减半收取227元，由被告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。

审判员　周　杰

二〇二一年六月二十六日

书记员　王 玥

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