中榕规划设计有限公司与湖南省粤森置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市望城区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）湘0112民初3014号

原告：杜光远，男，汉族，1958年6月9日出生，住湖南省长沙市开福区。

委托诉讼代理人：张婷，广东君言（长沙）律师事务所律师。

被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇，统一社会信用代码：914300006850121184。

法定代表人：沈宏波。

委托诉讼代理人：李幼德（系被告公司员工），男、汉族，1976年9月28日出生，住长沙市岳麓区。

委托诉讼代理人：肖芳（系被告公司员工），女，汉族，1992年5月9日出生，住长沙市望城区。

原告杜光远与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜光远及其委托诉讼代理人张婷，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司的委托诉讼代理人李幼德、肖芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告杜光远向本院提出诉讼请求：1、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司向原告杜光远支付违约金260052元（计算至2017年9月13日）；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年8月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以1110386元购买被告开发建设的位于长沙市望城区房屋。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，并办理了相关的贷款手续，贷款亦全部进入了被告的账户。在原告依约履行全部合同义务的情况下，被告同样也应当忠实履行自己的合同义务，在约定的时间内被告应向原告交付房屋，至今被告依然没有向原告交付房屋，电话通信、有线电视、宽带网络也没有铺设到户，被告存在明显的违约行为，损害了原告的合法权益。

被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司辩称：原、被告双方在2014年12月完成了房屋的拟制交付。2014年12月之后，原告房屋的空置损失应由原告自行承担，被告只承担修复费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”、第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，买受人拒收房屋的两个条件为：（1）、房屋主体结构结构质量不合格；（2）、房屋质量问题严重影响正常居住使用。除此之外的其他原因，都不能构成拒收房屋的正当事由。买受人拒收房屋的，一般情况下应当提出解除合同，要求出卖人赔偿损失。对于房屋存在的一般质量问题，买受人可以通知出卖人及时进行维修，出卖人在合理期限内没有履行维修责任的，买受人也可以自行或者委托他人维修，维修费用及修复期间的损失由出卖人承担。本案中，被告预售的房屋于2014年5月30日竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。原告提供的2015年3月17日的《房屋验收交接表》记载，原告已于2014年12月查验了房屋，提出了房屋可能存在的质量问题，双方已经完成了法律上的拟制交付。2015年3月17日，原告再次验收房屋，并在《房屋验收交接表》上签名确认，进一步明确了房屋已交接和转移。在房屋交接表上记载了一些揣测性质量问题，这些问题即使存在也是一般质量问题，而不是主体结构质量问题，双方签订的商品房买卖合同第十八条约定“在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按约定处理；没有退房约定的，出卖人应当在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。在保修期内，买受人发出书面保修通知书90日内，出卖人既不履行保修义务又不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担”，2015年3月17日原告认为修缮不到位，依法原告可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担即可，原告过分强调自己的权利，让被告无所适从。如原告认为房屋主体结构质量不合格不能交付使用或房屋存在严重质量问题，可以提出提出解除合同。现原告不提出解除合同的诉讼请求，一直强调揣测性质量问题，可见原告对房屋质量问题只是一种当心，故原告在2014年12月收房是原告的真实意思表示。以此可以认定逾期交房的期间为2014年7月1日-2014年12月31日，且该违约金是按日产生，每日的债务均为独立债务，应当独立计算诉讼时效。被告在2017年9月26日起诉，逾期交房违约金已超过《民法通则》第一百三十五条规定的两年期间的诉讼时效，被告要求逾期交房违约金的请求应予驳回。被告在2015年1月1日以后虽有承担维修费用的义务，但原告的维修费用尚未发生。另外，依据原告提供的2017年9月13日的房屋验收意见内容可知，原告所提事项均属瑕疵事项，不属于合同约定的保修承诺范畴，且对原告正常使用和居住无任何实质性影响。原告存在迟延付款的事实，原告应支付逾期付款违约金4843.15元，该违约金应与被告逾期交房违约金进行抵扣。双方约定的逾期交房违约金偏高，请求法院予以调整。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，被告对原告提供的“B区别墅区已售房屋业主复验房屋问题汇总表”提出来源不合法，该证据系被告统计，由被告职工提供，其来源合法，但所记载的原告所购房屋质量问题为2017年6月2日统计与原告2017年9月13日查验的结果不一致，只能作为认定本案事实的参考依据。原、被告对对方提供的其他证据均无异议，本院予以采信并在卷佐证。本院查明的事实如下：2013年8月2日原告支付574755元给被告，预订购望城奥莱小镇住宅一套，2013年8月5日原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：原告所购买的商品房为预售商品房，原告购买被告在长沙市望城区望变更国用（2011）第0087号地块上建设的第P034幢103号房屋。房屋建筑面积219.23平方米，层高3.0米，单价为5064.94元/㎡，总金额为1110386元，首付房款574755元，余款于2013年10月1日前支付424592元，交房前30日内支付111039元。房屋交付期限为2014年6月30日前，交房时应当符合竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如未达到交付条件，原告有权拒绝接收房屋；如在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应在90日内修复。如被告在90日内未修复，原告可以自行或聘请他人维修，合理的维修费用由被告承担。如房屋质量问题严重影响正常居住使用的，原告有权退房。并约定对被告逾期交房不超过150日的，自约定的最后交付期限的次日（2014年7月1日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过150日的，如合同继续履行，自约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房屋价款的万分之二的违约金。2013年11月23日原告交纳购房款200000元，2014年3月19日原告交纳购房款224592元，2014年5月30日原告订购的房屋已竣工验收备案，2014年5月31日原告交纳购房款90000元，2014年12月原告验收房屋，双方未办理相关交接手续，2015年3月17日双方对房屋进行验收交接，原告认为与2014年12月检查房屋时存在的问题一样，没有看到整改的效果，原告提出待整改后自行组织专家进行验收，未接收被告提交的房屋钥匙。2017年9月12日原告交纳购房款21039元，2017年9月13日原告再次验收房屋，认为经前几年的多次整改，房屋漏水、渗水问题基本解决，地下层仍存在渗水问题，地下室窗户关不严，需继续观察，未提出房屋问题汇总表上所记载的问题，也未提出房屋不符合约定交付条件方面的问题。

本院认为，原告杜光远与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故杜光远与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司之间签订的商品房预售合同合法有效。被告作为房地产开发单位和商品房出卖人，其交付的房屋应当符合约定条件，在交付过程中，有约定的应按双方的约定办理，无约定的应当依照法律规定进行。对于能实现合同目的，又符约定条件的房屋应当交付，但对于交付存在质量问题的房屋仍属于不适当履行，被告的不适当履行行为给原告造成的合理损失应承担违约赔偿责任。从查明的事实可知被告在2014年12月、2015年3月17日的两次交房均已超过约定交房期限，原告选择继续履行合同，并提出房屋质量问题嫌疑，而被告不能证明该房屋已无质量问题，也不能证明原告对逾期交房违约金的放弃，但原告在2015年3月17日提出房屋质量问题嫌疑或待观察的问题之后，双方均采取放任的态度，未确认房屋是否存在质量问题或存在哪些问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，原告应当在发现房屋质量不符合约定的合理期间内通知被告修缮或主动采取补救措施，而不应采取放任的态度，被告也应当确认是否存在质量问题，如存在应主动修缮，完成房屋交付。现原、被告在两年的合理期限内均未向对方发出书面通知，应当视为房屋质量已符合约定，对于符合约定的房屋被告应当交付，原告应当接收。即使未交付、未接收，也应当视为在两年合理期限内完成交付，即2017年3月17日前完成交付，房屋交付后逾期交房违约金不再产生。被告以逾期交房违约金已超过诉讼时效进行抗辩，因合同约定逾期交房违约金按日计算，在合同履行过程中违约金按日不断产生，因而每日产生的违约金均为独立违约金，违约金的诉讼时效也应当按日独立计算，原告2017年9月13日双方进行的房屋验收应当认定为逾期交房违约金时效的中断，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定，2015年9月12日-2017年3月17日共552天的逾期交房违约金均在诉讼时效内，被告应当支付原告逾期交房违约金120264元（1089347×552×0.02%）。

综上所述，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求予以部分支持，超出部分不予支持。对于被告的时效抗辩理由本院予以部分支持，被告提出的原告逾期付款违约金已过诉讼时效本院不予支持；被告要求调整逾期交房违约金数额，因双方均未提交因逾期交房所造成损失方面的证据，被告的要求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告杜光远逾期交房违约金120264元。

被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司如未按上述第一项指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告杜光远的其他诉讼请求。

本案受理费5200元，由原告杜光远承担2794元，被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司承担2406元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　　彭小斌

人民陪审员　　谭厚成

人民陪审员　　王　星

二〇一八年一月一十五日

书　记　员　　宋金文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百五十八条当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十七条人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的”合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。

合同法第一百五十八条第二款规定的”两年”是最长的合理期间。该期间为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》

第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《中华人民共和国立法法》

第九十三条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。