中榕规划设计有限公司与湖南省粤森置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市望城区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）湘0112民初3468号

原告：中榕规划设计有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星北路万泰大厦第1栋1016号、1017号、1018号、1019号、1020号。

法定代表人：周旭，总经理。

委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所。

委托诉讼代理人：陈颖，湖南湘博律师事务所。

被告：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。

法定代表人龙海洋，董事长。

委托诉讼代理人:佘智海，湖南天地人律师事务所。

委托诉讼代理人:刘昱琬，湖南天地人律师事务所。

原告中榕规划设计有限公司与被告湖南省粤森置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中榕规划设计有限公司的委托诉讼代理人陈颖、被告湖南省粤森置业有限公司的委托诉讼代理人佘智海、刘昱琬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告中榕规划设计有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金113747.04元（违约金从2017年1月1日起计算至2017年10月31日止1895784×0.0002×30×10）；2、被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实和理由：原告中榕规划设计有限公司于2016年10月23日与被告湖南省粵森置业有限公司签订合同编号:201500231020《长沙市商品房买卖合同》,购买了被告开发的位于长沙市望城区房屋,房屋总价款1895784元,原告于2016年10月9日支付了该房屋的全部购房款及维修资金,至此原告已履行完所有的合同义务。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十条约定,“出卖人应当在2016年12月31日前,依据国家和地方人民政府的有关规定,将具备验收条件并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用”。但被告在合同约定时间到期前并没有将符合交付条件的房屋交付给原告使用,直到2017年11月1日才通过在长沙晚报登报的方式通知业主收房,直接造成了原告的经济损失。《长沙市商品房买卖合同》第十一条约定,由于出卖人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。《合同法》第四十条,“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。因此,原告根据《长沙市商品房买卖合同》的约定及法律规定,向被告主张按已付房款日万分之二的标准支付违约金。综上所述,原告依约履行了合同约定的全部义务,被告却严重违约,造成了原告直接经济损失,应承担相应的违约责任。为依法维护原告的合法权益,特诉诸法院,望判如所请。

被告湖南省粤森置业有限公司辩称，原告要求被告支付违约金113747.04元没有任何依据。1、被告已于2017年3月20日完成房屋交易；2、逾期违约金的总额应以买受人累计已付款的百分之二为限；3、原告要求被告支付的违约金根据法律规定应当减少。

本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年10月23日签订了合同编号为201500231020《长沙市商品房买卖合同》，被告将位于长沙市望城区的商品房出售给原告，房屋总价款1895784元。原告于2016年10月9日支付了该房屋的全部购房款及维修资金。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”合同第十一条约定:“房屋交接及违约责任。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该商品房进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋验收交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起。30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之二向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之贰的违约金。但本条约定出卖人承担的违约金总额以买受人累计已付款的百分之二为限。”

另查明，涉案房屋于2016年12月28日经相关单位验收合格。

2017年3月20日，原告与案涉房屋的物管长沙市鑫福物业管理有限公司办理了的《收楼确认书》，并支付了2017年3月20日至9月19日的物管费。原告向物业申报2017年3月24日至2017年6月20日进行装修。原告现已实际使用案涉房屋。

上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、湖南增值税普通发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收缴款书（税务收现专用）、转账记录、授权委托书、入伙会签表、收楼确认书、物业费收据、装修签约文件、违章装修整改告知函等予以证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了自己的义务，但被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋，构成了违约，应承担本案的全部民事责任，即被告应支付原告逾期交房违约金。被告逾期交房未超过90日，根据双方签订的合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行。关于案涉房屋交付的时间，2017年3月20日，原告与案涉房屋的物管长沙市鑫福物业管理有限公司办理了的《收楼确认书》，并支付了半年物管费，又随即向物业申报进行装修，且涉案房屋已于2016年12月28日经相关单位验收合格，本院认为，原告虽然是与物管长沙市鑫福物业管理有限公司办理的案涉房屋交接手续，结合案涉房屋实际上已由原告占有使用及当地目前商品房交付习惯，且案涉房屋已经验收合格，本院认为，被告已于2017年3月20日将案涉房屋交付原告。被告逾期交房期间为2017年1月1日至2017年3月20日。原告请求被告按已付房款日万分之二的标准支付逾期交房违约金113747.04元（违约金从2017年1月1日起计算至2017年10月31日止），本院部分予以支持，被告应向原告支付从2017年1月1日起至2017年3月20日止每日按房价款万分之二计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告湖南省粤森置业有限公司于本判决生效后十日内向原告中榕规划设计有限公司支付从2017年1月1日起至2017年3月20日止按房价款1895784元的日万分之二计算的违约金；

二、驳回原告中榕规划设计有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件因适用简易程序审理减半收取受理费1289元，由湖南省粤森置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　刘典闳

二〇一八年十一月一日

书记员　　黄　宇

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。