云南岱骏房地产开发有限公司与昆明超级体育有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市盘龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0103民初10460号 原告：云南岱骏房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区园博印象旅游文化城6幢6层18602室。 法定代表人：**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明超级体育有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区昆明螺蛳湾国际商贸城二期7幢4层05号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。 被告：***，男，1992年12月30日出生，汉族，陕西省榆林市人，住陕西省榆林市定边县。 委托诉讼代理人：***，云南云典律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南和泽环保科技有限公司，住所地：云南省昆明市嵩明县**工业开发***工业园5幢302号。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***、***，云南******事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆***体育文化发展有限责任公司，住所地：云南省昆明市盘龙白龙路510号园***城三楼15号商铺。 法定代表人：陆晋弢，系该公司总经理。 第三人：***，男，1978年2月10日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市会泽县。 委托诉讼代理人：***、***，云南******事务所律师，特别授权代理。 第三人：万泠汐，男，1996年7月1日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市昭阳区。 原告云南岱骏房地产开发有限公司与被告昆明超级体育有限公司、***及第三人云南和泽环保科技有限公司、昆***体育文化发展有限责任公司、***、万泠汐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序独任公开开庭进行审理，原告云南岱骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人***，被告昆明超级体育有限公司、被告***的共同委托诉讼代理人***，第三人云南和泽环保科技有限公司的委托诉讼代理人***，第三人昆***体育文化发展有限责任公司的法定代表人陆晋弢，第三人***的委托诉讼代理人***，第三人万泠汐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云南岱骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《“园***城”租赁合同》；2.依法判令被告在合同解除后十日内向原告腾还所租赁的全部房屋（年租金756000元），如超过十日未腾还房屋，按每日6000元支付房屋占用费，至原告实际占有并能使用房屋之日；3.依法判令被告向原告支付违约金1008000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费、执行费、律师费50000元等费用。事实和理由：2018年8月15日原被告签订一份《园***城租赁合同》，约定原告将盘龙区白龙路510号园博印象旅游文化城6幢3层房屋出租给被告，用于经营健身服务及相关。租期为6年，自2018年8月15日起至2024年8月14日止。并约定了租金计算标准及租金支付方式，及租赁房屋的移交、维修装修与使用双方的权利义务、合同的终止和解除、违约责任等内容。合同签订后，原告即按约将租赁房屋交予被告，被告对房屋进行了装修和使用。按照合同约定被告应于2019年6月15日前缴纳2020年1月1日至12月31日期间的租金，并要缴清物业服务费、水电费等费用。原告多次向被告发书面通知催收，被告一直未缴。直至2019年8月6日、7日被告分3次向原告转款20万元，剩余租金仍未缴纳。经原告了解得知，被告未经原告书面同意，还分别向第三人云南和泽环保科技有限公司和昆***体育文化发展有限责任公司转租了部分房屋。被告至今仍拖欠租金及租期内其应承担的电费、物业服务费等费用，并擅自转租，已构成违约。原告为了维护自己的合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告昆明超级体育有限公司（以下简称“超级体育公司”）、***共同辩称：第一，被告认为不能解除原被告双方签订的《原***租赁合同》。租赁房屋后，被告在场地上投入了近百万元的装修款，如果解除合同会给被告带来巨大的经济损失，故被告认为这个合同应该继续履行，之后被告会在约定的时间内支付租金；第二，被告对原告主张的实际损失756000元没有异议，但是应该扣除原告给被告带来的损失，因为房屋在交付过程中有瑕疵，有漏水的情况；第三，被告认为原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调整，依法作出判决即可；第四，原告主张的律师费不应该由被告承担。 第三人云南和泽环保科技有限公司（以下简称“和泽环保公司”）、***共同辩称：1.第三人和泽环保公司、***与被告存在合法的租赁关系，已经向被告缴纳了相应的租金和押金；2.第三人云南和泽环保科技有限公司未涉及案涉合同，已经对案涉房屋进行了装修，产生了装修费用325000元；3.因被告原因导致案涉房产一直被原告锁起来，第三人的办公设施一直无法搬离，如果因此产生损失，第三人保留追究原告以及被告相应责任的权利。 第三人昆***体育文化发展有限责任公司（以下简称“**体育公司”）辩称：**体育公司与被告***签订合同时，被告已经取得原告方的同意，**体育公司不应当承担责任。在原告提起诉讼之后，由于原告的阻挠，**体育公司的办公设备也无法搬离，**体育公司保留向原告和被告追求索赔的权利。 第三人万泠汐辩称：第三人万泠汐在与被告***签订租赁房屋的时候，被告***明确告知第三人万泠汐该房屋确保已经向房东支付完租金，保证该房屋的租赁不需要向房东承担责任，2018年10月份，第三人万泠汐与***签订《房屋租赁合同》，租赁期限为6个月，有半年的免租期，该租赁合同至2019年4月份已经终止了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《“园***城”租赁合同》《“园***城”租赁合同（和泽环保公司）》《房屋租赁合同（**体育公司）》、律师费发票，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的情况说明、照片、发票，本院予以认可其真实性，至于证明目的本院稍后陈述；3.被告提交的照片，因未有其他证据加以佐证，本院不予采信；4.第三人***提交的《租赁合同》，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2018年8月15日，原告与被告超级体育公司签订《“园***城”租赁合同》，约定原告将其所有坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层房屋出租给被告超级体育公司用于健身服务及相关，建筑面积为3500平方米，房屋按照18元/月/平方米的单价计算，租赁期限为6年，自2018年8月15日至2024年8月14日止。合同租赁期限内每两年以8%的标准递增，租金交付方式为先交钱后使用；租金金额与交付：第一年度：时间为2018年8月15日至2020年12月31日，其中，2018年8月15日至2019年12月31日为房屋装修免租期，共计16个月，该期限内不计算租金，但物业费、水电等相关费用不免除，自2020年1月1日起开始计租，租金价格为每月18元/平方米，2020年1月1日起至2020年12月31日年度租金总额为756000元，该笔租金被告超级体育公司须于2019年6月15日前一次性支付给原告；第二年度：时间为2021年1月1日至2021年12月31日，租金价格为每月18元/平方米，年度租金总额为756000元，被告超级体育公司须于2020年12月1日前一次性支付给原告；第三年度：时间为2022年1月1日至2022年12月31日，租金价格为每月19.44元/平方米，年度租金总额为816480元，被告超级体育公司须于2021年12月1日前一次性支付给原告；第四年度：时间为2023年1月1日至2023年12月31日，租金价格为每月19.44元/平方米，年度租金总额为816480元，被告超级体育公司须于2022年12月1日前一次性支付给原告；第五年度：时间为2024年1月1日至2024年8月14日，租金价格为每月21元/平方米，年度租金总额为622300元，被告超级体育公司须于2023年12月1日前一次性支付给原告。本合同签订之日，被告超级体育公司需向原告一次性支付保证金100000元。经原告同意，被告超级体育公司可将三层部分场地进行分租、转租，但需提前书面告知原告。未经原告同意，被告超级体育公司不得以任何形式，包括但不限于承包、分包、合作经营及转让经营权或承包经营权或将本合同概况性移转等形式，将该房屋的使用权、经营权全部或部分转让给第三人，被告超级体育公司不得将承租经营权抵押或将经营权质押给第三人。在合同到期终止或双方协商及单方解除合同后，十天内被告未按原告方、物业管理公司的通知付清有关费用或未按照要求赔偿设备设施损坏或取走遗留物或搬迁时间届满未将房屋交回等的情形下，造成甲方未能收回房屋时，甲方有权没收保证金，且每逾期一日、被告需向原告支付每日6000元的房屋占用费，至原告实际占有并能正常使用房屋之日止。因合同纠纷产生相关费用（包括但不限于运输费、垃圾处理费、公证费、律师费、诉讼费）由被告超级体育公司承担。被告超级体育公司须于2018年8月16日前向原告接收租赁房屋。合同的终止和解除：被告有下列行为的，原告有权单方面书面通知没收保证金、解除合同并收回房屋、已收取的租金和物业费不予退还，且由此给原告造成的损失，由被告负责赔偿。违约责任：除本合同另有约定外，一方未经过对方许可擅自单方终止本合同，则违约方应向守约方支付违约当年的年度租金1倍作为违约金；被告方逾期支付租金，每逾期一日，按当年度的租金、物业费的3%向原告支付违约金，逾期15日仍未缴清租金、物业费、水电等费用，原告有权要求物业公司停水、停电等措施，逾期30日仍未全部交清租金等相关费用时，原告可单方通知解除合同、没收保证金并收回房屋、已收取的租金和物业费不予退还，且违约金须付至相应款项全部付清之日。 经审查，被告向原告支付租金200000元、保证金100000元。被告未经原告同意将房屋转租给第三人，具体为：2018年11月2日，被告超级体育公司与第三人和泽环保公司签订《“园***城”租赁合同》，约定被告超级体育公司将位于白龙路510号园珠宝城3-9房屋出租给第三人和泽环保公司使用，租赁面积355平方米。租赁期限为6年，自2018年9月30日至2024年8月14日。2019年8月7日，被告超级体育公司与第三人**体育公司签订《房屋租赁合同》约定：被告将位于云南省昆明市盘龙区用于击剑培训，建筑面积313.6平方米，租赁期限自2019年6月1日至2019年12月31日，共计7个月。租金为65856元，保证金5000元，共计70856元，签订此合同时支付52000元，剩余款项18856元在2019年9月之前付清。2018年10月29日，被告与第三人***签订《租赁合同》约定，被告将位于白龙路510号园***城3-10及3-11房屋租赁给第三人用于办公使用，建筑面积276平方米。租赁期限为6年，自2018年10月29日至2024年8月14日止。2018年10月2日，被告与第三人万泠汐签订《租赁合同》约定：被告将位于白龙路510号园***城3-13号房屋出租给第三人万泠汐用于跆拳道培训。建筑面积251.5平方米，租期为2年，自2018年10月15日至2020年12月31日止。 另查，截止开庭之日，四名第三人已向被告付清已使用房屋期限内的租金及相关费用。2019年7月1日，被告***向原告出具《付款承诺书》载明：根据合同约定，本公司应于2019年6月15日前一次性付清“岱骏”公司2020年1月1日至2020年12月31日的租金，租金金额为756000元，本公司至今未付此款项。为此，本公司及本人向“岱骏”公司做出如下承诺：本公司及本人于2019年7月15日前一次支付500000元，剩余款项共计256000元，本公司及本人于2019年9月30日前向“岱骏”公司一次性支付完毕。如本公司及本人没有如约履行该承诺，则本公司及本人在承诺约定的履约期限届满之日起停止营业，因本公司及本人的违约行为，本公司及本人同意“岱骏”公司有权向本公司及本人追收未交付租金所产生的违约金，并且同意“岱骏”公司对本公司及本人所承租的商铺进行断电断水，本公司将所租赁的场所清空交还“岱骏”公司，由此引发的一切不利后果由本公司及本人自行承担。 再查，2019年5月10日、2019年5月20日、2019年6月5日，原告分别向被告发出催款《通知》载明：我公司正式向你收取2020年1月1日至2020年12月31日的租金，金额为756000元，请您在接到本通知后，于2019年6月15日前将该笔租金一次性转入我公司账户：15×××00；2019年6月24日，原告向被告发出催款《通知》载明：您应于2019年6月15日前向我公司支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金共计756000元，截止今天（2019年6月24日），您仍未向我公司支付该笔租金，请您在接到本通知后的3个工作日内，将该笔租金一次性转入我公司以下账户：15×××00；2019年7月29日，原告向被告发出停电、停水《通知》载明：您公司应于2019年6月15日前一次性支付2020年1月1日至2020年12月31日的租金，但你公司未按照约定支付该笔租金，后您公司法人***承诺于2019年7月15日前向我公司支付500000元，截止今日，您公司及法人仍没有如约履行该承诺。目前，您公司还拖欠租赁房屋所属物业公司的水电费等费用。根据合同8.2条款：“乙方逾期15日仍未缴清租金、物业服务费、水电费等费用，甲方有权要求物业公司采取停水、停电措施。”现我公司要求物业公司于2019年7月29日下午17:00时正式对您方进行停水、停电。至您方支付完相应的租金、水电费等费用后，我公司才给予恢复水电供应。 本院认为：双方的争议焦点系：1.原被告签订的园***城租赁合同是否应当解除？2.综合本案的实际情况，本案中的违约主体有哪些？所承担的违约责任是什么？ 针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告将房屋交付给被告使用，被告未按照合同约定如期支付租金，且经原告多次催告被告作出承诺后仍未支付租金，被告逾期支付租金的行为已然构成违约，基于合同中约定逾期支付租金30日且仍未交清的，出租方可以解除合同的条件，故解除合同的条件已经成就，原告的解除的诉讼请求本院予以支持。因解除权系形成权，应当以意思表示通知送达对方之日视为解除之日，被告于2019年9月10日电子送达收到原告诉状，故《园***城租赁合同》于2019年9月10日解除。合同解除后，被告应当将承租的房屋腾还给原告，其中，对于被告擅自转租的房屋，基于原告系合法所有权人，而实际占有房屋的第三人是基于未经原告同意租赁产生的占有，该占有不能对抗所有权人，故第三人应当将从被告处承租的房屋返还原告。同时，合同解除后被告还应向原告支付从2019年9月10日起至实际返还房屋之日止按照合同约定年租金756000元计算的房屋占有使用费，但被告向原告支付了200000元租金，且庭审中原告不主张2020年度租金，故被告支付的租金应当抵消产生的房屋占用使用费，经折算抵消97天的房屋占有使用费后（200000元÷（756000元÷366天）=97天），被告应当向原告支付从2019年12月16日起至实际返还房屋之日止按照合同约定年租金756000元计算的房屋占有使用费。 针对第二个争议焦点，本院认为，根据第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告签订的《园***城租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行，被告超级体育公司逾期支付租金的行为已然构成违约，应当承担违约责任；被告***向原告出具《付款承诺书》，其内容构成债务加入，亦应承担该债务及产生的违约责任。原被告签订的《“园***城”租赁合同》中约定年度租金的1倍作为惩罚性违约金，但庭审中，被告在答辩中认为违约金过高，对此，本院认为，原告在本案中主张的违约金为合同中约定的违约金，被告请求法院进行***减，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。***减，应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。本院分析如下：其一，关于实际损失，本案中，原告提交证据中可以看出实际损失为756000元未付房屋租金以及产生的占用费；其二，关于过错程度，本案中，被告超级体育公司拖欠租金及擅自转租的行为足以证明可归责性在于其一方；其三，本案中被告尚欠原告2020年租金756000元未支付，该款项被告并无异议，但原告在庭审中放弃主张2020年租金；其四，合同解除后，被告在返还房屋之前依然继续占有使用原告的房屋，基于前述认定的合同解除时间，被告从2019年9月10日起至实际返还房屋之日的期间内占用该房屋，应当产生相应的房屋占有使用费，该占有使用费前面已经论述，且可以弥补原告的履行利益损失；综合上述四方面，本院认为，对于被告提出的违约金过高的辩称，符合***减的各方面衡量，本院予以认可，被告逾期支付租金、擅自转租的情况有违市场交易的诚信原则，故对于原告主张的违约金，本院酌情予以支付100000元，但被告已向原告支付100000元保证金，故两笔金额抵消后，被告不须向原告支付违约金。另对于原告主张按每日6000元计算的房屋占用费，其本身带有违约金惩罚功能，基于前述，本院已经***减，故原告主张按每日6000元计算的标准本院不予采信，且房屋占有使用费已在第一个争议焦点进行论述。 此外，对于原告主张的执行费、律师费的诉讼请求，执行费未实际产生，本院不予支持，律师费原被告合同中有约定，且原告提交律师费发票，本院予以支持。基于被告擅自转租导致第三人受损的情形，第三人可以另案向被告主**关权利予以解决，本案中不予处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下： 一、原告云南岱骏房地产开发有限公司与被告昆明超级体育有限公司签订的《“园***城”租赁合同》于2019年9月10日解除； 二、被告昆明超级体育有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南岱骏房地产开发有限公司返还坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层房屋，具体为：第三人云南和泽环保科技有限公司向原告云南岱骏房地产开发有限公司腾还坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层3-9房屋；第三人昆***体育文化发展有限责任公司向原告云南岱骏房地产开发有限公司腾还坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层A15房屋；第三人***向原告云南岱骏房地产开发有限公司腾还坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层3-10、3-11房屋；第三人万泠汐向原告云南岱骏房地产开发有限公司腾还坐落于昆明园博印象旅游文化城6幢三层3-13房屋，其他剩余房屋由被告昆明超级体育有限公司向原告云南岱骏房地产开发有限公司返还； 三、被告昆明超级体育有限公司、***于本判决生效之日起十日内共同向原告支付从2019年12月16日起至实际返还房屋之日止按照合同约定年租金756000元计算的房屋占有使用费； 四、被告昆明超级体育有限公司、***于本判决生效之日起十日内共同向原告云南岱骏房地产开发有限公司支付律师费50000元； 五、驳回云南岱骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21201元，由被告昆明超级体育有限公司承担9377元，由原告云南岱骏房地产开发有限公司承担11824元。第三人昆***体育文化发展有限公司承担案件受理费50元，因其撤回诉讼请求，由第三人昆***体育文化发展有限公司负担。第三人***和环保科技有限公司承担案件受理费50元，因其撤回诉讼请求，由第三人***和环保科技有限公司承担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员　**** 二〇二〇年八月十七日 书记员　金 玉 洁