某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浙湖民终字第625号

上诉人（原审原告）：***。

委托代理人：邰ＸＸ，浙江振源律师事务所律师。

委托代理人：马煜华。

被上诉人（原审被告）：***。

被上诉人（原审被告）：***。

被上诉人（原审被告）：金法祥。

被上诉人（原审被告）：杭州港瑞建设工程有限公司，住所地：杭州市萧山区经济技术开发区建设四路5号。

法定代表人戚国瑞，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：蒋国祥。

上述五被上诉人共同委托代理人：陈顺，浙江东方正理律师事务所律师。

上诉人***为与被上诉人***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2015）湖安递民初字第150号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案通过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。

原审法院审理认定：2011年下半年，湖州钱塘“檀香园”二期1-9号住宅楼项目取得市政公用工程竣工验收备案证明书、建设项目竣工规划验收通知单、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、新建商品住宅项目工程交付验收备案通知单等材料，达到了验收交付标准。

2013年4月2日，***与湖州钱塘置业有限公司（以下简称“钱塘置业公司”）签订《商品房预定合同》，预定递铺镇云鸿社区檀香园2幢6室房屋及附属车库，总价款为238万余元，***支付定金20万元，另约定***在2013年4月17日前支付30%首付款并签订商品房买卖合同，享受优惠后总价款218万元。2013年4月17日，***与湖州钱塘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定钱塘置业公司销售位于递铺镇芝里社区檀香园2幢6号及附属车库商品房给***，总价款为217万元，且同日签订了补充协议及房屋交付结算单。***支付首付款66万元。

签订《商品房买卖合同》后，因房屋存在渗水等质量问题，钱塘置业公司自2013年9月14日起四次对房屋进行维修。2013年10月25日***、钱塘置业公司员工、物业公司工作人员等共同查看了涉案房屋。***至今未入住涉案房屋。2013年7月12日，钱塘置业公司代***办理了涉案房屋的登记手续，后将契证、涉案房屋钥匙等物品存放在物业公司处。钱塘置业公司已向物业公司交纳了涉案房屋至2013年12月止的物业费。

钱塘置业公司系由***、***、金法祥及杭州萧山国凯市政建筑有限公司四位股东共同出资设立，后杭州萧山国凯市政建筑有限公司名称变更为杭州港瑞建设工程有限公司，又增加蒋国祥为钱塘置业公司的新股东。2014年7月25日，钱塘置业公司作出股东会决议，决定解散公司并成立清算组。2014年12月10日钱塘置业公司作出清算报告，同日作出股东会决议，***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥一致通过清算报告并承诺如有遗漏或未清偿的债权债务，由公司股东继续承担清偿责任。2015年1月6日，钱塘置业公司登记注销。

***向原审法院起诉，请求判令：1.***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥立即向***交付符合使用条件的房屋；2.涉案房屋至交房前的物业费由***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥承担；3.***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥以月息2%赔偿***因购买涉案房屋从2013年5月22日起至交付房屋之日止首付款66万元的利息损失；4.***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥以中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿***因购买商品房从2013年10月起至交付房屋之日止所支付的按揭贷款本金的利息损失；5.***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥赔偿***因购买商品房从2013年10月起至交付房屋之日止所支付的按揭贷款利息损失；6.本案诉讼费由***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥承担。

***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥原审答辩称：首先，钱塘置业公司已将符合交付条件的涉案房屋及附属车库交予***，***向***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥主张交付符合交付条件的涉案房屋之诉请无事实及法律依据。

1、涉案房屋所属的“湖州钱塘檀香园二期1-9幢住宅楼”项目已验收通过，并在安吉县住房和城乡建设局完成竣工验收备案。安吉县住房和城乡建设局于2011年11月23日书面通知钱塘置业公司檀香园工程项目（包括檀香园住宅楼项目及1号-3号车库幢）已通过验收备案，准许办理交付手续。故涉案房屋于2011年11月23日已具备本案《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。

2、本案房屋买卖实为现房买卖，***于2013年4月2日与钱塘置业公司签订《商品房预定合同》之前及当日，已多次现场查看涉案房屋及附属车库状况。2013年4月17日，***及钱塘置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》就涉案房屋及附属车库进行验收交接，同时签订檀香园交付结算单予以确认交付内容，钱塘置业公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付给***。

3、钱塘置业公司已于2013年7月12日将涉案房屋产权过户给***，并办理完毕过户登记手续。涉案房屋实际已为***所有，故***主张交付涉案房屋之诉请本身就不能成立。

其次，***提出涉案房屋渗水问题，钱塘置业公司已履行保修责任，对涉案房屋完成维修，但***却无理由拒绝对维修工作进行确认，并拒收涉案房屋的契证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、备用钥匙等。

1、针对***先后提出的房屋渗水等问题，钱塘置业公司于2013年10月20日完成全部维修工作。2013年10月25日，钱塘置业公司维修人员蒋健康及物业公司人员共同陪同***进行维修工作验收，经现场查看，***未提出任何问题，但拒绝对维修工作签字确认。

2、涉案房屋的入户门锁凭藉密码开启，但有备用钥匙。在2013年4月2日《商品房预定合同》签订并收到***支付的定金后，钱塘置业公司已将入户门锁的密码告知***，***也凭藉该密码多次入室查看房屋。另外，涉案房屋的备用钥匙由钱塘置业公司存放在物业公司，钱塘置业公司及物业公司均多次通知***前往领取，并同时领取涉案房屋契证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料，但***均不领取。

再次，本案***第2项至第6项诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。

1、钱塘置业公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付***，故相应物业费应由***全额承担并支付。

2、鉴于涉案房屋已交付的事实并结合***诉请第1项，***诉请之第2至第5项缺乏事实及法律依据。

综上，钱塘置业公司已经向***交付涉案房屋，并办理房屋产权过户，同时根据有关规定及***要求履行房屋保修义务，故在本案中无任何过错。***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥系钱塘置业公司股东，现钱塘置业公司已清算完毕并完成注销，作为公司股东的***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥对公司未清偿完毕之债务仅限于在清算分配所得财产范围内承担金钱上的给付义务，而不能代为公司履行交付房屋等非金钱上的作为义务，本案***要求***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥代钱塘置业公司履行交付涉案房屋的诉请本身就是错误的。故请求法院驳回***的全部诉请。

原审法院认为：不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。涉案房屋于2013年7月12日办理了房产登记，该房产登记手续虽由钱塘置业公司代办，但在房产登记后一段时间***理应知道案涉房屋已登记在其名下，其为实际权利人，可以占有涉案房屋，并且应该占有，且根据补充协议，***与钱塘置业公司已于2013年4月17日对涉案房屋及附属车库进行验收交接，故钱塘置业公司已将涉案房屋交付***。涉案房屋于2013年7月12日登记在***名下，故2013年7月12日前的涉案房屋物业费由钱塘置业公司承担，而钱塘置业公司已经缴纳了至2013年12月止的物业费。***购买涉案房屋，其应依合同约定支付房屋价款，***因房屋质量问题要求***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥承担其为购房支出的房屋价款及按揭的利息损失无法律依据，故***一至五项诉请本院均不予支持。本院于2015年7月15日2015年第9号台风灿鸿过后组织双方当事人查看案涉房屋，未发现漏水等问题，但存在车库墙面有裂缝，二楼东北角墙顶有部分墙面脱落等问题，该房屋尚在保修期内，钱塘置业公司应承担修复责任；若钱塘置业公司拒绝修复或者在合理期限拖延修复，***可以自行修复或委托他人修复，修复费用由钱塘置业公司承担。钱塘置业公司已登记注销，由***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥承担上述责任。涉案房屋因质量问题造成***其他损失的，***可明确损失另案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费40元（已减半），由***负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。

***不服原审判决，向本院提起上诉称：一、钱塘置业公司违反合同约定、逾期交房。2013年4月17日，上诉人与钱塘置业公司签订《商品房买卖合同》，约定钱塘置业公司销售位于递铺镇芝里社区檀香园2幢6号商品房给上诉人，《商品房买卖合同》对“商品房的计价方式与价款”、“付款方式与期限”、“交付期限及条件”、“出卖人逾期交房的违约责任”、“交接”等双方权利义务做出了约定，其中约定：“……出卖人应当在2011年9月11日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……”。合同还对双方其他权利义务做出了约定。2013年4月17日合同签订后，上诉人和钱塘置业公司一起对涉案房屋进行初步查验，发现涉案房屋存在诸多质量问题，无法装修入住，钱塘置业公司答复将涉案房屋修复好后再交付给上诉人。2013年9月14日，上诉人在钱塘置业公司及物业公司的陪同下对涉案房屋再次进行查验，发现涉案房屋仍存在诸多质量问题，房屋多处渗漏水，地面、照明也存在质量问题，钱塘置业公司同意再次修复。2013年10月14日，上诉人与钱塘置业公司、物业公司第三次对涉案房屋进行查验，发现涉案房屋经多次维修未果，仍无法装修入住。钱塘置业公司同意继续修复，但再无下文，至今未向上诉人交付涉案房屋。另上诉人至今未收到办理商品房交付的书面通知，整套商品房钥匙仍存放于物业公司处，钱塘置业公司履行交房义务是不完全的，应承担违约责任。至于在双方签订《商品房买卖合同》的同时签订的补充协议，钱塘置业公司未对补充协议的各项条款，尤其是前置条款作出任何说明，前置条款的实际含义是上诉人依照约定对商品房进行查验，而不是向上诉人进行交房。二、原审法院依据《物权法》第六条处理本案，无事实依据，适用法律错误，原审推定房产登记后一段时间内上诉人理应知道涉案房屋已登记在其名下是错误的，且法律并未规定实际权利人可以并且应当占有涉案房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案商品房因维修被被上诉人占有至今，未按合同约定向上诉人交房，严重违约。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。

***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥二审共同答辩称：一、上诉人作为买受人，与钱塘置业公司于2014年4月17日签订的《商品房买卖合同》之合同目的是为了取得涉案房屋的所有权，故钱塘置业公司的主要合同义务是转移涉案房屋的所有权予上诉人。因房屋属于不动产，根据《物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，故涉案房屋需变更登记至上诉人名下，上诉人始依法取得涉案房屋所有权。在本案中，钱塘置业公司已于2013年7月12日将涉案房屋及附属车库的所有权变更登记至上诉人名下，故上诉人已是涉案房屋的合法所有权人，钱塘置业公司已履行完毕主要合同义务。而上诉人在上诉理由中述称“交房最主要的义务是交付房屋钥匙”是理解法律错误，房屋所有权的变更以登记为准，而非以房屋钥匙的变更占有为准。

二、法律意义上的所有权是指所有人依法对自己的财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。因此，除非上诉人的占有被妨碍，作为房屋所有权人的上诉人应被认定为房屋的实际占有人。上诉人与钱塘置业公司已于2013年4月17日签订《商品房买卖合同补充协议》对涉案房屋及附属车库进行验收交接，故钱塘置业公司于2013年4月17日已将涉案房屋转移予上诉人占有。此后，钱塘置业公司及被上诉人也不存在强制占有涉案房屋等侵害上诉人占有房屋的行为，故上诉人为涉案房屋的实际占有人。上诉人在本案中陈述“未入住涉案房屋”实质是其对房屋进行闲置处理，而这也是属于所有权人使用房屋的一种形式，而并非“未入住即未占有”，涉案房屋的实际占有人仍是上诉人。

三、上诉人于2013年9月及之后所提出的涉案房屋部分位置渗水问题属于房屋售后保修事项范畴，钱塘置业公司也从未怠于履行房屋售后保修责任。基于上诉人先后提出的房屋渗水等问题，钱塘置业公司已于2013年10月20日完成全部维修工作，并于2013年10月25日指派维修人员蒋健康随及安吉洁兰物业管理有限公司人员共同陪同上诉人对维修工作验收，经现场查看，上诉人未提出任何问题。

四、现钱塘置业公司已清算完毕并完成注销，作为公司股东对公司未清偿完毕之债务仅限于在清算分配所得财产范围内承担金钱上的给付义务，而不能代为公司履行交付房屋等非金钱上的给付义务。本案上诉人要求履行交付涉案房屋的诉讼本身就是错误的。综上所述，本案一审判决事实认定及法律适用均正确无误，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。

二审中，双方均无新的证据提交。

本院确认一审法院查明的事实。

本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：钱塘置业公司是否已经交付涉案房屋，是否存在逾期交付的问题。

涉案房屋为现房，上诉人于2013年4月17日与钱塘置业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并签署了房屋交付结算单，对涉案房屋及附属车库进行验收交接，后因房屋质量问题，钱塘置业公司四次对房屋进行维修，维修工作于2013年10月完成，维修工作按照补充协议第5条的规定，不影响上诉人按合同约定对该房屋进行验收交接，应当认定为钱塘置业公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付给上诉人，不存在逾期交付的问题。

二、2013年7月12日钱塘置业公司代上诉人办理了涉案房屋登记手续，上诉人成为该房屋的所有权人，应当认定上诉人为该房屋的实际权利人，后钱塘置业公司将契证、房屋钥匙等存放于物业公司处，不存在涉案房屋被被上诉人占有至今的情况。

原审法院于2015年7月15日2015年第9号台风灿鸿过后组织双方当事人查看涉案房屋，未发现漏水问题。在房屋保修期内，如涉案房屋出现其他质量问题，钱塘置业公司应承担修复责任，因钱塘置业公司已登记注销，由五被上诉人承担上述责任。涉案房屋因质量问题造成上诉人其他损失的，上诉人应明确具体损失情况，另案主张。

原审其他诉讼请求，即上诉人要求五被上诉人承担物业费、房屋首付款及按揭贷款利息损失无法律依据，本院均不予支持。

综上，上诉人***的上诉理由不充分，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　李培华

代理审判员　　黄丽琴

代理审判员　　顾月丹

二〇一五年十一月十六日

书　记　员　　任飞飞