某某与某某、某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

浙江省安吉县人民法院

民 事 判 决 书

（2015）湖安递民初字第150号

原告：***。

委托代理人：邰ＸＸ。

委托代理人：马煜华。

被告：***。

被告：***。

被告：金法祥。

被告：杭州港瑞建设工程有限公司。

法定代表人：戚国瑞。

被告：蒋国祥。

五被告共同委托代理人：陈顺。

五被告共同委托代理人：林秋英。

原告***与被告***、***、金法祥、杭州港瑞建设工程有限公司、蒋国祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，依法适用简易程序由审判员李云兰独任审判，于2015年3月25日、4月15日公开开庭进行了审理。原告***的委托代理人邰ＸＸ、马煜华以及五被告的委托代理人陈顺、林秋英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***起诉称，2013年4月17日原告与湖州XX有限公司（以下简称“XX公司”）签订《商品房买卖合同》，约定XX公司销售位于递铺镇XX园X幢X号商品房给原告，《商品房买卖合同》对“商品房的计价方式与价款”、“付款方式与期限”、“交付期限及条件”、“出卖人逾期交房的违约责任”、“交接”等双方权利义务做出了约定，其中约定：“……出卖人应当在2011年9月11日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋……”。

2013年4月17日合同签订后，原告和XX公司一起对涉案房屋进行初步查验，原告发现涉案房屋存在诸多质量问题，无法装修入住，XX公司答复将涉案房屋修复好后再交付给原告。2013年9月14日，原告在XX公司及安吉XX物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）的陪同下对涉案房屋再次进行查验，发现涉案房屋仍存在诸多质量问题，房屋多处渗漏水，地面、照明也存在质量问题，XX公司同意再次修复。2013年10月14日，原告与XX公司、物业公司第三次对涉案房屋进行查验，发现涉案房屋经多次维修未果，仍无法装修入住。XX公司同意继续修复，但再无下文，至今未向原告交付涉案房屋。

2013年5月22日原告首付66万元，并向中国工商银行安吉县支行按揭贷款151万，一次性付清购房款217万元。因购房按揭贷款，原告每月等额还本8388.89元并支付购房贷款利息。

XX公司系由被告***、***、金法祥及杭州萧山国凯市政建筑有限公司四位股东共同出资设立，后杭州萧山国凯市政建筑有限公司名称变更为杭州港瑞建设工程有限公司，又增加被告蒋国祥为XX公司的新股东。2014年7月25日，XX公司作出股东会决议，决定解散公司并成立清算组。2014年12月10日XX公司作出清算报告，同日作出股东会决议，五被告一致通过清算报告并承诺如有遗漏或未清偿的债权债务，由公司股东继续承担清偿责任。2015年1月6日，XX公司登记注销。

综上，原告诉请本院判令：1.五被告立即向原告交付符合使用条件的房屋；2.涉案房屋至交房前的物业费由五被告承担；3.五被告以月息2%赔偿原告因购买涉案房屋从2013年5月22日起至交付房屋之日止首付款66万元的利息损失；4.五被告以中国人民银行公布的同期贷款基准利率赔偿原告因购买商品房从2013年10月起至交付房屋之日止所支付的按揭贷款本金的利息损失；5.五被告赔偿原告因购买商品房从2013年10月起至交付房屋之日止所支付的按揭贷款利息损失；6.本案诉讼费由五被告承担。

五被告答辩称，首先，XX公司已将符合交付条件的涉案房屋及附属车库交予原告，原告向五被告主张交付符合交付条件的涉案房屋之诉请无事实及法律依据。

1、涉案房屋所属的“湖州XX园二期1-9幢住宅楼”项目已验收通过，并在安吉县住房和城乡建设局完成竣工验收备案。安吉县住房和城乡建设局于2011年11月23日书面通知XX公司XX园工程项目（包括XX园住宅楼项目及1号-3号车库幢）已通过验收备案，准许办理交付手续。故涉案房屋于2011年11月23日已具备本案《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件。

2、本案房屋买卖实为现房买卖，原告于2013年4月2日与XX公司签订《商品房预定合同》之前及当日，已多次现场查看涉案房屋及附属车库状况。2013年4月17日，原告及XX公司签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）就涉案房屋及附属车库进行验收交接，同时签订XX园交付结算单予以确认交付内容，XX公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付给原告。

3、XX公司已于2013年7月12日将涉案房屋产权过户给原告，并办理完毕过户登记手续。涉案房屋实际已为原告所有，故原告向被告主张交付涉案房屋之诉请本身就不能成立。

其次，原告提出涉案房屋渗水问题，XX公司已履行保修责任，对涉案房屋完成维修，但原告却无理由拒绝对维修工作进行确认，并拒收涉案房屋的契证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、备用钥匙等。

1、针对原告先后提出的房屋渗水等问题，XX公司于2013年10月20日完成全部维修工作。2013年10月25日，XX公司维修人员蒋某某及物业公司人员共同陪同原告进行维修工作验收，经现场查看，原告未提出任何问题，但拒绝对维修工作签字确认。

2、涉案房屋的入户门锁凭藉密码开启，但有备用钥匙。在2013年4月2日《商品房预定合同》签订并收到原告支付的定金后，XX公司已将入户门锁的密码告知原告，原告也凭藉该密码多次入室查看房屋。另外，涉案房屋的备用钥匙由XX公司存放在物业公司，XX公司及物业公司均多次通知原告前往领取，并同时领取涉案房屋契证、住宅质量保证书、住宅使用说明书等材料，但原告均不领取。

再次，本案原告第2项至第6项诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。

1、XX公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付原告，故相应物业费应由原告全额承担并支付。

2、鉴于涉案房屋已交付的事实并结合原告诉请第1项，原告诉请之第2至第5项缺乏事实及法律依据。

综上，XX公司已经向原告交付涉案房屋，并办理房屋产权过户，同时根据有关规定及原告要求履行房屋保修义务，故在本案中无任何过错。五被告系XX公司股东，现XX公司已清算完毕并完成注销，作为公司股东的五被告对公司未清偿完毕之债务仅限于在清算分配所得财产范围内承担金钱上的给付义务，而不能代为公司履行交付房屋等非金钱上的作为义务，本案原告要求五被告代XX公司履行交付涉案房屋的诉请本身就是错误的。故请求法院驳回原告的全部诉请。

原告***为证明自己的主张，向本院提供了以下证据：

1.商品房预订合同；

2.商品房买卖合同；

证据1、2共同证明2013年4月17日原告与XX公司签订合同，约定XX公司销售位于递铺镇XX园X幢X号商品房给原告。五被告质证对证据1无异议；对证据2无异议，但称本案实为现房买卖，合同约定为预售商品房买卖系因该合同已由安吉县房地产管理处备案并监管，安吉县房地产管理处不同意对商品房买卖合同进行更改；案涉房屋成交价为6669.01元/平方米，总价款为217元。

3.安吉县商品房销售本案调整价格公示—钱塘·XX园及XX园住宅销售价目表；

4.投诉函及收条；

证据3、4共同证明原告与XX公司签订的预售合同价格高于其备案价格，存在价格欺诈，违反诚实信用原则，并违规收取中介费的事实。五被告质证对证据3有异议，称无法确定证据3的真实性，且与本案无关；对证据4有异议，称对投诉函内容真实性有异议，五被告及XX公司并非投诉函涉及的当事人，所反映的内容与本案无关，且中介已返还原告2万元，收条原件已当场撕毁；

5.XX园房屋验收反馈单，以证明XX公司对涉案房屋9月、10月进行了两次查验。五被告质证对证据5无异议，但称反馈单反映的问题XX公司已于2013年10月20日维修完毕，原告现场查看后未提出任何问题，但拒绝签字；2013年10月14日反馈单备注与事实不符。

6.物业公司证明两份，第一份以证明XX公司对该房屋先后四次维修，第二份以证明原告至今尚未获取商品房钥匙的事实。五被告质证有异议，称证人未出庭作证。

7.林秋英录音及其文字整理材料，以证明补充协议签订时间为2013年4月17日，与商品房买卖合同同时签订，出卖人并未向买受人提及过，买受人对补充协议的内容一无所知，出卖人也未将补充协议交付给买受人，因涉案房屋多次进行维修，原告至今未拿到房屋钥匙的事实。五被告质证无异议，但称原告在谈话中多处诱导性询问，搅乱交接、交付概念，证人在录音中意思完整性、真实性受限；文字整理材料仅摘录部分谈话内容，该录音未经林秋英同意，原告私自录制，该录音不得作为证据使用。

8.浙江省统一收款收据，以证明原告涉案房屋首付款66万元的事实。五被告质证无异议。

9.牡丹灵通卡帐户历史明细清单，以证明原告每月等额支付按揭款本金8388.89元。五被告质证称与本案无关。

10.中国人民银行贷款利率表，以证明中国人民银行贷款基准利率。证据8-10系原告损失的计算材料。五被告质证有异议，称系原告单方制作。

11.湖州XX有限公司工商登记材料，以证明XX公司系由被告***、***、金法祥及杭州萧山国凯市政建筑有限公司四位股东共同出资设立，后杭州萧山国凯市政建筑有限公司名称变更为杭州港瑞建设工程有限公司，又增加被告蒋国祥为XX公司的新股东。2014年7月25日，XX公司作出股东会决议，决定解散公司并成立清算组。2014年12月10日XX公司作出清算报告，同日作出股东会决议，五被告一致通过清算报告并承诺如有遗漏或未清偿的债权债务，由公司股东继续承担清偿责任。2015年1月6日，XX公司登记注销。五被告质证无异议。

12.照片，以证明涉案房屋于2013年10月20日之后仍存在多处渗漏水问题。五被告质证有异议，照片不能反映系案涉房屋，且原告自述照片所载时间未向物业领取钥匙，亦不知入户密码，对原告获取照片的途径有异议。

13.电费交易记录，以证明原告从未验收交接房屋，但涉案房屋产生了十几次电费，印证该房屋一直在维修的事实。五被告质证对真实性、合法性无异议，但称案涉房屋存在公摊费用，每月均有少许电量消耗，若房屋尚在维修，不可能只产生1.67元电费，且原告经常进出该房屋，部分电费与此有关。

五被告为证明其反驳主张，向本院提供以下证据：

14.市政公用工程竣工验收备案证明书、环境卫生竣工验收备案证明书、园林绿化工程竣工验收备案证明书、防雷装置竣工验收意见书、建设项目竣工规划验收通知单、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、新建商品住宅项目工程交付验收备案通知单，以证明涉案房屋所属的XX园工程项目已通过验收并完成竣工验收备案，已于2011年11月23日具备交付条件的事实。原告质证无异议。

15.商品房买卖合同补充协议、XX园房屋交付结算清单，以证明XX公司已于2013年4月17日将涉案房屋及附属车库交付给原告的事实。原告质证对结算清单无异议，对补充协议有异议，补充协议与正式合同日期一致，系格式合同，内容与事实不符，原告当天只是查验房屋质量，并未验收交接。

16.安吉县房屋登记审批表、房产证，以证明XX公司已于2013年7月12日将涉案房屋产权过户给原告，并办理完毕过户登记手续的事实。原告质证无异议。

17.证明，以证明针对原告先后提出的房屋渗水等问题，XX公司于2013年10月20日完成全部维修工作，经原告方现场查看，原告方未对房屋提出其他问题；涉案房屋的备用钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、契证等材料均存放在物业公司处，虽经XX公司及物业公司多次通知，但原告均不予领取的事实。原告质证有异议，案涉房屋2013年10月20日并未修复完毕，原告提供的照片可以证明2013年11月17日仍有多处漏水未修复，房屋的整套钥匙均存放在物业公司处，原告从未接到XX公司及物业公司通知领取钥匙等资料。

18.证人胡某的证言，以证明原告提出的房屋渗水等问题，XX公司于2013年10月20日左右完成全部维修工作，原告现场查看未对房屋提出其他问题；房屋钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、契证等材料由XX公司存放在物业处，XX公司及物业公司多次通知，原告均不领取的事实。原告质证有异议，称物业公司两次通知原告母亲交纳物业费，而不是领取钥匙；2013年10月25日原告看房提出养水、下水道、墙体、屋面楼顶等质量问题，XX公司与物业公司员工均表示会再次维修。

经审查，原告提供的证据1、2、5、7、8、11五被告均无异议，故本院对上述证据予以认定；证据14、证据15中的房屋交付结算单、证据16原告质证无异议，本院予以认定；证据3，原告欲证明商品房预定合同价格高于备案价格，但XX园价格调整备案日期为2013年5月17日，备案在原告与XX公司签订商品房买卖合同之后，且商品房预定合同中已备注“乙方于2013年4月17日前支付30%首付款，并签订商品房买卖合同，可享受优惠后总房价款（含车库）218万元整”，实际预定价格及最终成交价格均低于备案价格，故本院仅对证据3的真实性予以认定；证据4，投诉函系原告向住建局投诉金艺中介，收条原告未提供原件，且原告认可中介已退还中介费2万元，投诉函及收条均与本案无关，本院不作认定；证据6、17，该两份证据分别由原被告提供，证明事实基本相同，均载明XX公司四次对案涉房屋进行维修，案涉房屋钥匙等物品存放于物业公司处，故本院对两份证据一致部分予以认定；证据9，原告未提供原件，且被告不予认可，故本院不予认定；证据10，经本院核实，原告提供的贷款利率与中国人民银行公布的同期贷款利率一致，故本院对其真实性予以认定；证据12，该照片无法反映系涉案房屋，被告亦不予认可，故本院不予认定；证据13，原被告均认可XX公司自2013年9月14日起四次对房屋进行维修，而电费明细自2013年9月至2014年7月期间交纳7次金额接近的电费，根据生活常识，原告提出的漏水等房屋质量问题修复无需持续11个月之久，原告亦未提供其他证据佐证，但被告对证据13的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；证据15中的补充协议，原告母亲马煜华认可该协议是其所签，原告未提供证据证实合同内容与事实不符，故本院对证据15中的补充协议予以认定；证据18，证人胡某陈述2013年10月20日维修后，10月25日其陪同原告母亲马煜华、XX公司员工蒋某某查看房屋，业主要求再次养水，其他有无质量问题记不清楚，故本院对证据18不予认定。

本案争议焦点在于涉案房屋有无修复完毕。原被告均认可XX公司四次对涉案房屋进行修复，原告主张其在2013年10月25日查验房屋时还提出养水、下水道、墙体、屋面楼顶等一系列质量问题，XX公司员工表示会再次维修，但原告未能提供证据证明其上述主张。

综上，本院认定本案事实如下：

2011年下半年，湖州钱塘“XX园”二期1-9号住宅楼项目取得市政公用工程竣工验收备案证明书、建设项目竣工规划验收通知单、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、新建商品住宅项目工程交付验收备案通知单等材料，达到了验收交付标准。

2013年4月2日，原告与XX公司签订《商品房预定合同》，原告预定递铺镇XX社区XX园X幢X室房屋及附属车库，总价款为238万余元，原告支付定金20万元，另约定原告在2013年4月17日前支付30%首付款并签订商品房买卖合同，享受优惠后总价款218万元。2013年4月17日，原告与湖州XX有限公司签订《商品房买卖合同》，约定XX公司销售位于递铺镇XX园X幢X号及附属车库商品房给原告，总价款为217万元，且同日签订了补充协议及房屋交付结算单。原告支付首付款66万元。

签订《商品房买卖合同》后，因房屋存在渗水等质量问题，XX公司自2013年9月14日起四次对房屋进行维修。2013年10月25日原告、XX公司员工、物业公司工作人员等共同查看了涉案房屋。原告至今未入住涉案房屋。2013年7月12日，XX公司代原告办理了涉案房屋的登记手续，后将契证、涉案房屋钥匙等物品存放在物业公司处。XX公司已向物业公司交纳了涉案房屋至2013年12月止的物业费。

XX公司系由被告***、***、金法祥及杭州萧山国凯市政建筑有限公司四位股东共同出资设立，后杭州萧山国凯市政建筑有限公司名称变更为杭州港瑞建设工程有限公司，又增加被告蒋国祥为XX公司的新股东。2014年7月25日，XX公司作出股东会决议，决定解散公司并成立清算组。2014年12月10日XX公司作出清算报告，同日作出股东会决议，五被告一致通过清算报告并承诺如有遗漏或未清偿的债权债务，由公司股东继续承担清偿责任。2015年1月6日，XX公司登记注销。

本院认为，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人。涉案房屋于2013年7月12日办理了房产登记，该房产登记手续虽由XX公司代办，但在房产登记后一段时间原告理应知道案涉房屋已登记在其名下，其为实际权利人，可以占有涉案房屋，并且应该占有，且根据补充协议，原告与XX公司已于2013年4月17日对涉案房屋及附属车库进行验收交接，故XX公司已将涉案房屋交付原告。涉案房屋于2013年7月12日登记在原告名下，故2013年7月12日前的涉案房屋物业费由XX公司承担，而XX公司已经缴纳了至2013年12月止的物业费。原告购买涉案房屋，其应依合同约定支付房屋价款，原告因房屋质量问题要求五被告承担其为购房支出的房屋价款及按揭的利息损失无法律依据，故原告一至五项诉请本院均不予支持。本院于2015年7月15日2015年第9号台风灿鸿过后组织原被告双方查看案涉房屋，未发现漏水等问题，但存在车库墙面有裂缝，二楼东北角墙顶有部分墙面脱落等问题，该房屋尚在保修期内，XX公司应承担修复责任；若XX公司拒绝修复或者在合理期限拖延修复，原告可以自行修复或委托他人修复，修复费用由XX公司承担。XX公司已登记注销，由五被告承担上述责任。涉案房屋因质量问题造成原告其他损失的，原告可明确损失另案主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案受理费40元（已减半），由原告***负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

审判员　　李云兰

二〇一五年八月七日

书记员　　李梦君