山东瑞康盛餐饮管理有限公司与淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司、淄博商厦有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省淄博市张店区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0303民初2908号

原告（反诉被告）：山东瑞康盛餐饮管理有限公司。住所地，淄博市张店区金晶大道**淄博远方金领数码科技城**。

法定代表人：徐海涛，经理。

委托诉讼代理人：张艺琪，山东格睿律师事务所律师。

被告（反诉原告）：淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司。住。住所地，淄博市张店区金晶大道**/div>

负责人：陈萍，经理。

被告：淄博商厦有限责任公司。住所地。住所地，淄博市张店区金晶大道**iv>

法定代表人：王亮方，董事长。

共同委托诉讼代理人：于龙，山东德衡（淄博）律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：孙秀娟，山东德衡（淄博）律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）山东瑞康盛餐饮管理有限公司（以下简称“瑞康盛公司”）与被告（反诉原告）淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司（以下简称“金贝公司”）、淄博商厦有限责任公司（以下简称“淄博商厦”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞康盛公司的委托诉讼代理人张艺琪，被告（反诉原告）金贝公司、淄博商厦的共同委托诉讼代理人于龙、孙秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告瑞康盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原被告之间的合同自2020年5月28日解除。2.请求判令被告金贝公司、淄博商厦减免2020年3月1日至2020年6月30日疫情期间的租金147715.20元。3.请求判令两被告返还原告履约保证金9万元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2015年起原告瑞康盛公司租赁被告金贝公司、淄博商厦场地。2019年7月1日，原被告三方签订《租赁合同》，约定瑞康盛公司租赁两被告场地，月租金36928.80元，原告缴纳履约保证金9万元。原告租赁场地是与张店恒丰昌餐饮部合作经营东方宫中国兰州牛肉拉面，但2020年初受新冠疫情影响，原告的合作方因无法招聘人员、肉品生产及采购出现困难等与原告终止合作关系。原告租赁场地的目的已经不能实现，继续履行合同显失公平，请求法院支持原告诉讼请求。

被告金贝公司、被告淄博商厦辩称，瑞康盛公司诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，任何一方均应按约定履行义务。原告与其合作方之间的合作关系破裂，单方面要求解除合同于法无据，也不符合租赁合同约定。2.在收到法院传票之前，答辩人没有收到原告任何解除合同的通知。合同法规定，当事人行使合同解除权时应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。答辩人于2020年7月1日收到法院传票，即便要解除合同，也应当以收到传票时间起算。3.原告拖欠房租已经构成违约，履约保证金不应返还。截至2020年6月30日，原告尚欠答辩人2020年2月至6月的租金184644元，原告已经构成违约。根据租赁合同第三条第7款，“如原告违约，被告有权解除合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理”。4.原告要求减免疫情期间的租金无事实和法律依据。今年的新冠疫情期间，租赁场地一直在原告控制之下，双方正常履行合同，新冠疫情没有导致合同不能履行，原告要求减免房租没有任何事实和法律依据。今年年初发生的新冠疫情对餐饮业的影响自2020年1月底开始，2020年3月初餐饮业的经营基本恢复正常。淄博市新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组于2020年2月28日发布《关于统筹抓好服务业疫情防控和有序开工复工的意见》，支持在严格抓好疫情防控措施的同时，有序组织服务业开工复产。原告应根据政策开工复产，由于其自身原因没有继续经营，损失由自己承担。原告的合作方张店三庄府餐饮部与其终止合作，与本案不是同一法律关系，原告可以另案主张，但不能以此作为其减免租金的理由。

反诉原告金贝公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付2020年2月1日至2020年6月30日的租金184644元。2.判令反诉被告向反诉原告支付2020年1月份的水电费1万元。3.判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月份的冷风费4104元。4.判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付2020年2月至6月租金的违约金55393.20元。事实与理由：反诉原被告于2019年7月1日签订租赁合同，约定反诉原告将营业面积342平方米的房屋租赁给反诉被告用于餐饮经营，租赁期间自2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准每月36928.80元，租金总额443146元，按月支付，反诉被告应于本租期首日前7天支付租金。同时反诉被告向反诉原告支付9万元履约保证金，此外，租赁合同还对违约责任、合同解除等作出约定。截至反诉之日，反诉被告尚欠反诉原告2020年2月1日至2020年6月30日的租金184644元、2020年1月份的水电费1万元、2020年6月份的冷风费4104元，合计198748元。租赁合同第九条第3项“如反诉被告未按期支付租金或其他应付的费用或未履行本合同其他相关条款，须支付违约金，每逾期一天，按照月租金的5%偿付”。根据上述条款，反诉被告应支付反诉原告违约金276966元。考虑数额较大及被告的履行能力，反诉原告按照尚欠租金的30%计算违约金为55393.20元。

反诉被告瑞康盛公司辩称，我方已经支付租金至2020年2月28日，根据法律规定，应当减免我方的房租，我方无需再支付房租。水电费需要看对方证据。冷风我方未使用，不应支付。在减免我方房租后，我方不存在违约问题，不应支付违约金。

瑞康盛公司提交《租赁合同》、淄博商厦收款收据各1件、银行流水1宗，以证实租赁场地、支付押金9万元，租赁费交付至2020年2月29日。金贝公司、淄博商厦质证认为，《租赁合同》及收款收据真实性无异议，银行流水无法核实。上述证据符合法律规定，本院予以采信并在卷佐证。

瑞康盛公司提交《投资、经营、管理、合作协议书》、《终止协议通知》、《关于减免房屋租赁费的申请》、邮件交寄单各1件，以证实受疫情影响向金贝公司申请减免房租被拒绝。金贝公司、淄博商厦对《投资、经营、管理、合作协议书》、《终止协议通知》不予质证，称未收到《关于减免房屋租赁费的申请》。《投资、经营、管理、合作协议书》、《终止协议通知》与本案无关，本院不予确认；《关于减免房屋租赁费的申请》、邮件交寄单缺乏收件人签收证明，不能证实是否送达当事人，瑞康盛公司待证事实未完成举证责任，本院依法确认证据真实性，对瑞康盛公司拟证明的事实不予确认。

瑞康盛公司提交金贝公司、淄博商厦企业登记材料1宗、提交《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号），以证实淄博商厦属于国有企业，应当依照规定减免瑞康盛公司3个月租金。金贝公司、淄博商厦质证认为，证据真实性无异议，淄博商厦已经不是国有企业，不适用该指导意见。发改投资规〔2020〕734号文适用范围是承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，瑞康盛公司提交的淄博商厦企业登记材料中显示，淄博商厦有限责任公司的股东有自然人王亮方，本案不属于该文件适用范围，本院对上述证据真实性予以确认，因证据与本案无关不予采信。

金贝公司、淄博商厦提交《关于统筹抓好服务业疫情防控和有序开业复工的意见》，以证实本年度本地新冠疫情影响至2020年2月28日，此后餐饮业可以正常开业经营。瑞康盛公司对证据真实性没有异议，认为只是国家允许餐饮业开始经营，并未否定疫情对服务业的严重影响，也不能免除出租方减免房租的义务。该意见要求包含酒店餐饮类经营者在严格落实疫情防控措施的前提下开业复工，与本案具有关联性，本院依法予以采信。

金贝公司提交《租赁合同》1份、淄博商厦收款收据4张，以证实双方约定及瑞康盛公司拖欠租赁费、水电费、冷风费、违约金共计254141.20元。经质证，瑞康盛公司对《租赁合同》真实性无异议，收据4份系复印件不予认可，认为证据不能证实对方主张。因《租赁合同》与瑞康盛公司证据完全一致，本院对其真实性予以确认；淄博商厦收款收据内容为水费、电费，因证据系复印件，本院对其真实性不予确认。

本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告（反诉被告）瑞康盛公司（乙方）与被告（反诉原告）金贝公司（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方场地用于餐饮，营业面积342平方米，租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日。《租赁合同》第二条约定，月租金36928.80元，每月支付一次，于本计租期首日前7日内交付。第三条第5款约定，乙方为经营需要所消耗的水电煤等费用由甲方按实际发生额代收，收费标准按照国家相关规定执行。第三条第7款约定，乙方须在本合同签订时向甲方交付履约保证金9万元。第九条第3款约定，乙方未按期支付租金或其他应付的费用或未履行本合同相关条款，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求追加赔偿，且甲方可行使约定的4项权利。第十条第3款约定，合同期内由于乙方自身原因要求解除合同，乙方应提前至少3个月向甲方发出解除合同的书面申请，甲方有权扣留全部保证金，并根据租期剩余时间收取违约金，具体金额为：（1）离租期结束多于6个月（包括6个月），收取相当于3个月的违约金；（2）离租期结束不足6个月，则收取相当于2个月租金的违约金。第十一条第4款约定，冷暖每季36元/平米，冷风12312元、暖风12312元。《租赁合同》同时约定了其他内容。由于乙方早在2015年即开始租赁上述场地至2019年7月1日，乙方于2015年4月27日即向甲方交付押金9万元。乙方向甲方支付租赁费至2020年2月29日，余款未付。

瑞康盛公司于2020年5月8日向金贝公司负责人陈萍邮寄关于减免房屋租赁费的申请，邮件是否送达收件人瑞康盛公司称不清楚，金贝公司称未收到邮件。

本院认为，原告（反诉被告）瑞康盛公司与被告（反诉原告）金贝公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。被告金贝公司系被告淄博商厦的分公司，被告淄博商厦应当对金贝公司的债务承担责任。就本案双方的争议本院评判如下：

1.关于原告瑞康盛公司诉求的合同解除。瑞康盛公司以起诉的日期2020年5月28日作为合同解除的日期，该日期实际是瑞康盛公司书写起诉状的日期，并非原告向本院立案或本院受理的日期。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条对合同的约定解除和法定解除作出了规定，瑞康盛公司没有提供证据证实其诉讼请求符合上述规定，其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。

2.关于原告瑞康盛公司诉求的减免租金147715.20元。本年度发生的新冠疫情对服务业影响较大，各级政府出台指导意见引导企业在积极防控疫情的同时采取措施减少损失，适当减免租金符合公平原则。瑞康盛公司租金已经交至2020年2月29日，本院认为以免除其2020年3月1日至2020年3月31日的租金36928.80元较为合理。

3.关于履约保证金9万元。履约保证金即原告瑞康盛公司于2015年4月27日交付的押金9万元。案涉合同约定租赁期间为2019年7月1日至2020年6月30日，在本案法庭辩论终结时合同履行期间已经届满，在扣除必要的损失后如有余额，被告金贝公司、淄博商厦应予返还。

4.关于租金184644元。瑞康盛公司租金预交至2020年2月29日，减免租金1个月后，2020年4月1日至2020年6月30日的租金110786.40元（36928.80元/月×3月）亦应支付。

5.关于水电费1万元。根据《租赁合同》第三条第5款约定，水电费是反诉被告瑞康盛公司应当负担的费用，应以实际发生为准。反诉原告金贝公司估算2020年1月份的水电费为1万元，但未提交水费、电费发生期间及实际使用量的证据，无法认定其金额，反诉原告可在完善证据后另行处理。

6.关于冷风费4104元。《租赁合同》第十一条第4款约定了冷风费的负担，每季36元/平米，反诉原告金贝公司主张每年6月、7月、8月为冷风计算周期，计算6月份冷风费为4104元。瑞康盛公司认为，6月份已经停止经营，未使用冷风，冷风费不应由其承担。《租赁合同》第十一条第4款未约定冷风使用的时间段，反诉原告亦未提供证据证实2020年6月向瑞康盛公司提供了冷风，本院对反诉原告金贝公司冷风费4104元不予确认，反诉原告可在完善证据另行解决。

7.关于违约金55393.20元。按照《租赁合同》第二条的约定，租金按月支付，应于本计租期首日前7日支付。第九条第3款的约定，瑞康盛公司未按期支付租金或其他应付的费用或未履行本合同相关条款，每逾期一天，应按月租金的5%支付违约金。反诉原告金贝公司据此要求瑞康盛公司支付违约金有合同依据，但支付标准过高，应予调整。由于瑞康盛公司租金已经支付至2020年2月29日，免除2020年3月租金，瑞康盛公司尚需支付2020年4月、5月、6月租金，并应分别提前7日支付，自逾期之日应承担违约责任。反诉原告金贝公司在审理中以36928.80元为基数，要求按照日利率5%的20%计算2020年2月1日至2020年6月30日违约金，该利率折算为年利率为365%，金贝公司主张的利率仍为过高，本院按照2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率3.85%上调30%（5.005%），计算反诉被告瑞康盛公司应支付的违约金为1012.76元（36928.80元×5.005%·年÷365天/年×97天＋36928.80元×5.005%?年÷365天/年×67天+36928.80元×5.005%?年÷365天/年×36天）。

综上所述，对原告及反诉原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、确认被告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司免除原告山东瑞康盛餐饮管理有限公司2020年3月租金36928.80元；

二、被告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司应返还原告山东瑞康盛餐饮管理有限公司履约保证金（押金）9万元，反诉被告山东瑞康盛餐饮管理有限公司应支付反诉原告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司2020年4月1日至2020年6月30日的租金110786.40元，上述款项折抵后，反诉被告山东瑞康盛餐饮管理有限公司支付反诉原告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司租金20786.40元，于本判决生效后十日内付清；

三、反诉被告山东瑞康盛餐饮管理有限公司支付反诉原告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司违约金1012.76元，于本判决生效后十日内付清；

四、驳回原告山东瑞康盛餐饮管理有限公司、反诉原告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费2433元，由原告山东瑞康盛餐饮管理有限公司负担1014元，被告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司、淄博商厦有限责任公司负担1419元；反诉案件受理费2556元，由反诉原告淄博商厦有限责任公司金贝电子分公司负担1288元，反诉被告山东瑞康盛餐饮管理有限公司负担1268元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。

审判员　　李功成

二〇二〇年十二月十六日

书记员　　张　雪