赤峰市永兴房地产开发有限责任公司与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

民事判决书

（2020）内04民终5373号

上诉人（原审被告）：赤峰市永兴房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗天山镇南桥南路西。

法定代表人：李广明，该公司经理。

委托诉讼代理人：钱鹤，内蒙古广诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1975年4月17日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区。

委托诉讼代理人：冯玉涛，内蒙古大树律师事务所律师。

上诉人赤峰市永兴房地产开发有限责任公司（以下简称永兴房地产公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院（2019）内0421民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

永兴房地产公司上诉请求：1.依法撤销阿鲁科尔沁旗人民法院（2019）内0421民初8017号民事判决；2.依法改判或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决审理查明及认定事实均是错误的。上诉人与被上诉人之间不存在真实的买卖合同关系。二、原审判决采信被上诉人提举的2017年12月14日商品房买卖合同及收据，并认定本案是房屋买卖合同关系是错误的。案涉商品房买卖合同应是因王某1向被上诉人借款30万元而形成的。2017年12月14日，被上诉人还曾与上诉人签订过另一份房屋买卖合同，也应是因借款而形成的，现该合同已经因张爽代王某1于2019年7月8日向被上诉人偿还了借款本金30万元及利息3万元而解除。被上诉人提举的金额为415936元收据不具有任何证明力，与被上诉人一审中自认将房款40万元支付给了王某1数额不一致。案涉楼房自2017年3月就由高杰居住至今，若本案为真实房屋买卖合同关系，作为购房人不可能任由他人居住。三、原审法院不追加王某1作为本案被告参与诉讼程序违法。案涉商品房买卖合同因王某1向被上诉人借款形成，王某1不参与诉讼无法查明本案事实。四、原审判决结果错误，应予纠正。本案的基础法律关系为王某1与被上诉人之间的民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系，应追加王某1作为被告并按民间借贷关系审理本案。案涉楼房还分别存在两个买卖合同关系，原审法院判决上诉人开具发票、协助办理初始登记手续是错误的。依据合同相对性原则，上诉人与被上诉人并不是合同相对人，上诉人不应对被上诉人承担合同义务。

***辩称，一、本案基本事实是被上诉人通过王某1与上诉人签订商品房买卖合同，双方间就涉案楼房的买卖合同关系依法成立。二、案外人王某1对涉案楼房的处分是一种有权处分，上诉人作为房地产开发单位，签订商品房买卖合同的行为应当有明确的认知，上诉人为被上诉人出具收据的行为足以说明上诉人和永成公司及王某1已经就楼房价款415936元进行了相互抵顶完毕。三、原审法院不允许追加王某1作为被告参加本案诉讼理由正当、依法有据、程序合法。四、本案为楼房买卖合同关系，而不是上诉人所述的名为买卖实为借贷的民间借贷法律关系。五、在本案中上诉人的利益没有受到任何损失，上诉人与被上诉人签订了楼房买卖合同，视为将楼房价款作为应当支付给王某1的工程款等价支付了。六、上诉人在原审的辩解及上诉理由都是其不诚信的体现。

***向一审法院起诉请求：1.依法判令永兴房地产公司为***出具不动产销售发票；协助***办理位于××旗的不动产权初始登记手续；2.本案诉讼费由永兴房地产公司承担。

一审法院认定事实：***从案外人王某2购买位于××旗房一处，该涉案楼房系永兴房地产公司作为开发商抵顶给赤峰市永成房地产开发有限公司，又由赤峰市永成房地产开发有限公司抵顶给实际施工人即案外人王某1。2017年12月14日，案外人王某1协助***与永兴房地产公司就涉案楼房签订了商品房买卖合同。同日，***将涉案楼房款400000元全部交付给了案外人王某1，永兴房地产公司对此为***出具了金额为415936元的普通付款凭证一枚。涉案楼房至今未办理楼房所有权变更登记手续。故***诉至法院，要求永兴房地产公司为其出具不动产销售发票并协助办理位于××旗房的不动产权初始登记手续。

一审法院认为，***与案外人王某1虽未签订书面楼房买卖合同，但案外人王某1协助其与涉案楼房所有权人签订的商品房买卖合同，同时交付了全部购房款，永兴房地产公司为***出具了普通付款凭证，根据买卖交易规则及交易习惯，***与王某1之间的楼房买卖关系成立，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按约定履行义务。现***已按约定交付全部购房款，永兴房地产公司作为开发商有义务按照合同约定协助***办理涉案楼房所有权初始登记手续，故对***诉讼主张，一审法院予以支持；永兴房地产公司辩称本案名为买卖，实为民间借贷法律关系，但对此未提举证据证明，***对此亦不予认可，故对永兴房地产公司的辩解，一审法院不予采信；永兴房地产公司辩称其未实际收到涉案楼房款，***系将涉案楼房款全部交付给了案外人王某1，***与永兴房地产公司之间不存在楼房买卖关系，但通过庭审及其答辩意见可以证明，涉案楼房产权并未登记在案外人王某3下，王某1系通过抵顶工程款取得了对该楼房的债权，而非所有权，永兴房地产公司作为涉案楼房所有权人与***签订了楼房买卖合同，案外人王某1基于对该楼房的债权收取了***的楼房款，永兴房地产公司对此为***出具的普通付款凭证系对王某1的楼房债权关系进一步确认。永兴房地产公司作为涉案楼房所有权人有义务协助***办理楼房初始登记手续，故永兴房地产公司此抗辩主张，一审法院不予采信；永兴房地产公司辩称应追加王某1为本案被告参加诉讼，***不同意追加，一审法院认为，追加共同被告必须是共同诉讼，是指当事人一方或双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，其特点在于共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有不可分的共同的权利或义务，必要共同诉讼人必须一同参加诉讼。而本案商品房买卖合同的主体仅为涉案楼房所有权人即永兴房地产公司与买受人***，根据合同相对性原则，此楼房系永兴房地产公司出售给***所得，案外人王某1系涉案楼房的原债权人，且因取得楼房款后，其债权已经消灭，故其并不是本案必要的共同诉讼遗漏的被告人，一审法院裁定不予追加。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第九十条之规定，判决：赤峰市永兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内为***出具位于××旗房的不动产销售发票，并协助***办理位于××旗房的产权初始登记手续。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交转款凭证、现金取款凭证打印件各一页，拟证明2017年12月14日被上诉人通过中国农业银行转账支付给王某120万元，同日，被上诉人在其亲属张丽杰处借款20万元，并直接交付给王某1现金20万元，两笔合计向王某1交付涉案楼房购房款40万元，在签订合同当日同一天。上诉人质证认为，对转款凭证客观性无异议，但不能证明是交付的房款，而应该是王某1向被上诉人的借款，现金取款凭证与本案无关联性，取款凭证的客户名称是张丽杰，不能证明20万元交付给王某1，这两枚证据只能证明被上诉人向王某1支付过20万元，不能证明其向王某1支付过40万元的房款。本院综合认证认为，被上诉人提交的上述证据与其一审提交的房屋买卖合同、收据相互印证，能够证明其证明目的，本院予以采信。

二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。

本院认为，双方当事人对于案涉楼房系上诉人永兴房地产公司作为开发商抵顶给赤峰永成建筑集团有限公司，又由赤峰永成建筑集团有限公司抵顶给实际施工人即案外人王某1，及永兴房地产公司与被上诉人***签订案涉楼房的商品房买卖合同，并出具金额为415936元的普通付款凭证一枚，以上事实均无异议，本院予以确认。即案涉楼房产权虽未登记在案外人王某3下，王某1系通过抵顶工程款取得了对该楼房的债权，永兴房地产公司作为涉案楼房所有权人与***签订了楼房买卖合同，案外人王某1基于对该楼房的债权收取了***的楼房款，永兴房地产公司对此为***出具的普通付款凭证系对王某1的楼房债权关系进一步确认。故永兴房地产公司关于本案名为买卖，实为民间借贷法律关系主张，本院不予支持。关于永兴房地产公司应追加王某1为本案必要共同诉讼人的主张。对此本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条相关规定，本案中案外人王某1作为案涉楼房的原债权人，在取得楼房款后其债权亦已消灭，故其并不是本案必要的共同诉讼遗漏的当事人，一审法院据此裁判，并无不当。

综上所述，赤峰市永兴房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100.00元，由赤峰市永兴房地产开发有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 周振卿

审判员 麻秋野

审判员 张淑丽

二〇二〇年十二月二十一日

书记员 尹适森