某某与赤峰市永兴房地产开发有限责任公司、某某等房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

民事裁定书

（2020）内04民终642号

上诉人（原审原告）：***，男，1974年8月31日出生，汉族，农民。

委托诉讼代理人：田利民，内蒙古富河律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：赤峰市永兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古赤峰市阿鲁科尔沁旗天山镇南桥南路西。

法定代表人：李广明，系公司经理。

委托诉讼代理人：钱鹤，内蒙古广诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，男，1959年8月15日出生，汉族，个体户。

被上诉人（原审被告）：阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇新区工业园区。

法定代表人：**，系公司董事长。

委托诉讼代理人：任志民，男，汉族，1968年10月24日出生。

委托诉讼代理人：于良，男，汉族，1987年8月20日出生。

原审第三人：阿鲁科尔沁旗鼎鑫投资有限公司，住所地阿旗天山镇新城区天元大街路北。

法定代表人：孙元志，系公司经理。

原审第三人：孙元志，男，1966年11月18日出生，汉族，个体户。

原审第三人：杨丽君，女，1964年11月8日出生，汉族，个体户。

上诉人***因与被上诉人赤峰市永兴房地产开发有限责任公司、**、阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服阿鲁科尔沁旗人民法院（2018）内0421民初11397号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审裁定，改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、关于本案事实。根据涉案事实：上诉人通过阿鲁科尔沁旗鼎鑫投资有限公司介绍与**之间存在民间借贷关系，**与永兴房地产开发有限公司合作开发涉案楼房，**借上诉人款项用于涉案楼房建设开发。借款期满后，经上诉人索要，上诉人与永兴房地产开发有限公司和**三方达成用涉案三套楼房抵顶借款合意。永兴房地产开发有限公司和**通过签订商品房买卖合同和出具收款收据方式确认出售给上诉人三套涉案楼房，并且办理网签手续。合同签订后，由于永兴房地产开发有限公司与**之间的账目纠纷，永兴房地产开发有限公司将已经出售并且办理网签手续的涉案三套商品房作为政府购买的安置房，私自再次出售给第三人。上诉人认为永兴房地产开发有限公司作为法定的商品房销售企业存在“一房二卖”的严重违约行为，上诉人基于涉案商品房买卖合同，根据合同约定及法律规定，以合同相对方永兴房地产开发有限公司根本违约提起诉讼主张相应合同权利。为此，原审判决认定上诉人与被上诉人永兴房地产开发有限公司存在民间借贷关系不正确，应予纠正。二、关于原审认定事实。根据原审内容：原审裁定不否认上诉人和永兴房地产开发有限公司签订涉案三套商品房买卖合同的事实，不否认合同加盖永兴房地产开发有限公司的印章的事实，认定永兴房地产开发有限公司为上诉人出具收款收据的事实，同时认定杨丽君作为永兴房地产开发有限公司的工作人员在收款收据签写收款人等内容的事实。针对涉案三套商品房原审裁定对上诉人主张与永兴房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同的事实同样予以认可，但原审裁定没有对上述基本案涉事实进行述明，同时对上述商品房买卖合同的效力没有进行确认，为此原审裁定无据推定并间接认定上诉人与永兴房地产开发有限公司存在民间借贷关系是不正确的，应予纠正。三、关于原审各诉讼主体关系。本案为发回重审重新审理的案件，上诉人基于商品房买卖合同根据合同相对性，诉请合同相对方承担合同责任，被诉主体为永兴房地产开发有限公司，而其他诉讼主体均为重审程序追加，但原审裁定没有述明是依职权追加还是依申请追加，谁追加，导致诉讼主体关系与上诉人主张的事实之间关系混乱。上述追加诉讼主体之间的身份关系和法律关系不明，特别是**与永兴房地产开发公有限公司之间的关系，阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司与永兴房地产开发有限公司之间关系以及**与上述被上诉人之间的相互关系。原审裁定仅依据上述不明且混乱的诉讼关系，无据推定上诉人与永兴房地产开发有限公司之间存在民间借贷合同关系是不正确的。四、关于涉案诉讼程序。原审庭审根据对严重突破合同相相对性的、身份不明且关系混乱的参诉主体审查无据，认定上诉人与永兴房地产开发有限公司商品房买卖合同和收款收据行为，主观推定的合同所涉购房款的来源通过民间借贷发生，并且通过只能进行的程序上的释明方式否定上诉人之间真实的买卖合同关系，认定民间借贷关系明显违反“不告不理”的民事司法原则，同时属于超诉讼范围裁判，依法属于审判程序违法，应予纠正。五、关于原审法律适用。永兴房地产开发有限公司是涉案房屋开发建设人，有权销售人，上诉人是涉案商品房的购买人，上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，而原审裁定对上述客观存在，并且予以认可的合同关系视而不见，同时，又没有对上述商品房买卖合同的效力进行主动审查并依法确认时，直接无据认定上诉人与永兴房地产开发有限公司为民间借贷关系，违反法律规定。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，驳回诉讼的法律适用范围和法定情形为诉讼程序事项，而根据原审裁定审理查明的内容，原审裁定无据认定上诉人与永兴房地产开发有限公司之间存在民间借贷关系，是实体关系的认定，上述法律关系的确认已经涉及诉讼当事人的实体权利，依法应当适用驳回诉讼请求。所以原审裁定用程序性的裁定否认上诉人的实体权利属于法律适用错误。

被上诉人永兴房地产开发有限公司、阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司答辩服判。被上诉人**未发表答辩意见。

***向一审法院起诉请求：1、请求判令永兴房地产开发有限公司交付***购买的商品房住宅楼三套（共计314.58平方米），同时办理房产证；2、判令永兴房地产开发有限公司给付违约金86400元（2015年8月30日至2017年8月29日，600000元×6‰×24个月）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，***变更诉讼请求为：要求解除***与永兴房地产开发有限责任公司双方签订的房屋买卖合同;永兴房地产开发有限责任公司给付购房款629160元，给付利息158400元，给付赔偿损失629160元，合计1416720元。

一审法院认为，本案***与永兴房地产开发有限公司于2014年12月5日签订的三份涉案商品房买卖合同中加盖的公章为“赤峰市永兴房地产开发有限责任公司”，而***提交的出具时间为2014年12月6日购房款收据加盖的公章为“赤峰市永兴房地产开发有限责任公司售楼专用章”。阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司借用永兴房地产开发有限公司的资质实际开发建设并出售涉案的房屋；***提交的出具时间为2014年12月6日购房款收据，***陈述为该三份购房合同签订时间是2014年12月5日，***买了三处住宅房，当时***与永兴房地产开发有限公司法定代表人关系好，因为***买的房屋多就特别优惠，当时以2000元价款成交，于第二日将629160元以现金的方式交付给永兴房地产开发有限公司，永兴房地产开发有限公司给***出具收款收据一枚，盖有公章是永兴房地产开发有限公司售楼专用章，当时***交的现金没通过银行，收款人为杨丽君。而就在同日即2014年12月6日，自户名为***的银行卡通过卡卡转账的方式向户名为**的银行卡账号内转入525000元。2016年4月1日，鼎鑫公司出具收取**利息的收据，上面注明***，本金是600000元，利率是1.7%，本次收取的是利息61200元。本案***主张以现金的方式将购房款交付给了永兴房地产开发有限公司，而永兴房地产开发有限公司否认收到房款，***于出具时间为2014年12月6日购房款收据的同日通过银行卡卡卡转账的方式向**的银行卡账户内转账525000元，阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司认可存在民间借贷而非房屋买卖的事实。***与永兴房地产开发有限公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，其所持收据系阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司或**向***借款形成，双方之间应为民间借贷关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当依照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当时人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案应当按照民间借贷法律关系审理。审理中，经该院向***释明是否变更诉讼请求，而***拒绝变更诉讼请求。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定：驳回***的起诉。

二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。

本院认为，***上诉主张上诉人通过阿鲁科尔沁旗鼎鑫投资有限公司介绍与**之间存在民间借贷关系，借款期满后，经上诉人索要，上诉人与永兴房地产开发有限公司和**三方达成用涉案三套楼房抵顶借款合议。而***一审中称2014年12月5日，***买了三处住宅房，当时***与永兴房地产开发有限公司法定代表人关系好，因为***买的房屋多就特别优惠，当时以2000元价款成交，于第二日将629160元以现金的方式交付给永兴房地产开发有限公司，永兴房地产开发有限公司给***出具收款收据一枚。上诉人***一审的说法与二审的说法相矛盾。***未提供证据证明其二审的主张，且一审查明事实，***于出具时间为2014年12月6日购房款收据的同日通过银行卡卡卡转账的方式向**的银行卡账户内转账525000元，证明***与**之间的借贷关系是从出具购房款收据的日期开始的，***与永兴房地产开发有限公司之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，也非***二审所述的借款期满后以房抵债的情形。***所持有的现金收据系阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司或**向***借款形成的，双方之间应为民间借贷关系。一审诉讼期间，经法院向***释明，***拒绝变更诉讼请求，故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，本案应当驳回***的起诉。***虽然是与永兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，但实际案涉沁园东区小区是阿鲁科尔沁旗和飞创业生物科技有限公司挂靠永兴房地产开发有限公司的资质进行开发的，一审为查明案件事实，依当事人的申请追加被告与第三人并不违反法律的规定，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审 判 长 盛明智

审 判 员 苏力德

审 判 员 郭　宇

二〇二〇年四月二十七日

法官助理 斯　璐

书 记 员 冯　冰