绍兴大通商城股份有限公司与浙江金同程酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省绍兴市上虞区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙0604民初1662号

原告（反诉被告）：绍兴大通商城股份有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道人民大道中段193号，统一社会信用代码：91330000146125578F。

法定代表人：罗忠良，董事长。

委托诉讼代理人：陈亚平，浙江国良律师事务所律师。

被告（反诉原告）：浙江金同程酒店管理有限公司，住所地杭州市拱墅区远洋国际中心2号楼607室。统一社会信用代码：91330105MA2GNHQ611。

法定代表人：刘凯。

委托诉讼代理人：孔文慧，女，该公司员工。

原告绍兴大通商城股份有限公司（以下简称：大通公司）与被告浙江金同程酒店管理有限公司（以下简称：金同程公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序进行审理。经原告提出申请并提供担保，本院于同年3月23日作出裁定，冻结了被告的银行账户存款90万元。后被告提出反诉，本院受理反诉后予以合并审理，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大通公司代理人陈亚平、被告（反诉原告）金同程公司代理人孔文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大通公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金850000元，并支付该款按每日0.05%支付自2019年12月26日起至款项实际付清日止的违约金；2、判决由被告清偿由原告代为支付的涉租房屋2019年8月至9月的物业费25593.39元；3、由被告负担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年8月2日签订房屋租赁合同一份，由被告承租原告所有的位于上虞区曹娥街道通江路255号三层至七层房屋用于经营酒店，约定租赁期从2019年8月1日起至2034年7月31日止，合计15年。免租期5个月，自2019年8月1日起至2019年12月31日。2020年1月1日至2020年12月31日的租金为1700000元，每半年支付一次，首期租金850000元应在免租期结束之前的5个工作日内汇入原告账户，即应在2019年12月25日前付清，但经原告多次催讨，被告迟迟不付，拖欠至今。另，原告代为被告支付租赁房屋2019年8月至9月的物业费25593.39元，根据租赁合同约定也应由被告承担，但被告也未支付给原告。综上，原告认为，原、被告签订的合同合法有效，被告未能按约履行，构成合同违约，故提起诉讼，请求如上，盼予支持。

被告金同程公司辩称：原、被告签订的房屋租赁合同已于2020年2月15日解除，原告要求继续履行合同没有事实依据，但被告愿意承担合同解除前的1.5个月的租金。对于物业费，被告从未接到过交费通知，且对此完全不知晓，不应当由被告承担。

反诉原告金同程公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原、被告签订的房屋租赁合同已于2020年2月15日解除；2、由反诉被告大通公司返还履约保证金600000元，扣除反诉被告自愿承担的按2个月租金计算的违约金和应支付的1.5个月的租金合计495900元，尚应支付反诉原告104100元。事实和理由：在合同签订后，反诉原告已完成装修设计，准备进场施工，但到2020年1月时出现新冠疫情，对酒店业造成严重影响，项目无法启动，并于2020年2月10日发终止合作协商函给反诉被告大通公司，明确于2020年2月15日终止协议，并请配合办理物业交接手续。反诉原告的解约主张符合合同约定的解除条件，并履行了通知义务，请法院支付相应的反诉请求。

反诉被告大通公司辩称：房屋租赁合同签订于2019年8月，出租房屋也于同年8月7日交付给反诉原告使用，且合同约定首期租金应于2019年12月25日前支付，故付款时疫情尚未发生，反诉原告违约在前。在疫情发生时，案涉酒店项目尚未实际装修施工，更未经营。浙江地区在2020年1月底开始采取疫情管控措施，到3月初已开始复工复产，故疫情对反诉原告的经营实际影响相当有限，不符合解除条件。综上，反诉原告要求解除合同不符合约定，也没有事实依据，反诉被告不同意解除合同。退一步，即使合同解除，因反诉原告违约在先，履约保证金600000不应退还。合同约定有5个月的免租期，根据约定由反诉原告承担2个月租金数额的违约金，也符合权利和义务对等原则。综上，请求法院驳回反诉原告的全部请求。

原告（反诉被告）大通公司围绕诉辩主张向本院提供证据如下：

《房屋租赁合同》一份、案涉出租房屋不动产权证及相应房屋结构平面图各五份、房屋交割清单一份，证明：原、被告之间签订房屋租赁合同事实，且租赁房屋已于签约后的2019年8月7日交付给被告；

和盛办公楼物业服务合同一份、民事起诉状一份、和解协议一份、本院2020浙0604民初385号裁定书一份、付款回单及物业费发票一份，证明：原告代为被告支付案涉租赁房屋的物业费25593.39元；

被告（反诉原告)金同程公司围绕诉辩主张向本院提供证据如下：

《终止合作协商函》及相应投递凭据各一份、手机短信截图复印件一份，证明：反诉原告于2020年2月10日发函给反诉被告，双方签订的房屋租赁合同已于2020年2月15日解除；

《协商函》及相应投递凭据各一份，证明：反诉原告于2020年2月15日再次发函给反诉被告，确认原租赁合同已解除且房屋钥匙已随函一同寄还的事实，并要求反诉被告返还租房押金600000元。

上述双方当事人分别提供的证据，结合对方当事人的质证意见，本院对证据的真实性均予以认定。

综上，结合双方当事人在庭审中的一致陈述，本院认定事实如下：

原告（反诉被告）大通公司与被告（反诉被告）金同程公司于2019年8月2日签订《房屋租赁合同》一份，约定：由大通公司（甲方）将其所有的位于上虞区曹娥街道通江路255号三至七层房屋（含屋顶，建筑面积5850平方米）及电梯厅（约90平方米）出租给金同程公司（乙方）用于经营酒店业务，租赁期限从2019年8月1日至2034年7月31日止，共计15年，其中前5个月为免租期，从2020年1月1日起收取租金，第1年租金为1700000元，每半年支付一次，首期租金850000元在免租期结束前五个工作日内（2019年12月25日前）付清，从2021年1月1日起的租金在前一年租金的基础上递增1%，以此类推。涉租房屋的物业费由乙方负担。同时约定，甲方应在签约后10日内支付乙方履约保证金600000元，在酒店开业正常经营满1年后，可申请部分退还，甲方酌情予以支持。租期前10年内，乙方提出提前终止合同，履约保证金不予退还。甲乙双方协商一致可以解除合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除。乙方不按约定支付租金，每逾期一天，应按月租金的0.05%标准支付违约金。合同还对其余权利义务作出约定。

合同签订后，大通公司依约将前述租赁房屋交付给金同程公司使用，金同程公司也向大通公司交纳履约保证金600000元。之后，金同程公司准备装修设计施工，但到大通公司起诉时止，尚未开始实际进场施工。2020年2月10日，金同程公司以在全国范围内突发新冠疫情，对酒店业造成严重影响，导致本项目运营出现困难为由向大通公司提出终止合作，并向大通公司发终止合作协商函，要求于2020年2月15日起解除租赁合同，但大通公司不同意解除。后金同程公司又于2020年2月15日发协商函给大通公司，明确租赁合同已解除，由其承担1个月的租金141700元，保证金600000元予以退还，由此，引发双方纠纷，形成诉讼。

另查明：大通公司因拖欠杭州绿宇物业管理有限公司上虞分公司案涉租赁房屋自2019年4月1日起至2019年9月30日止的物业费76779元，绿宇物业公司于2019年12月向本院起诉，要求大通公司支付物业费76779元并承担违约金12438元。大通公司支付物业费76779元后，绿宇物业公司撤回起诉。其中2109年8月至2019年9月期间的物业费为25593元。

本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同是否已解除存在争议，显然对合同的解除，双方尚未协商一致。故，本案的争议焦点即为金同程公司以租赁期限内突发新冠疫情为由主张合同解除是否符合约定或者法定的解除条件。对此，本院认为：其一，虽双方约定“因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除”，但合同同时约定房屋租赁期限为15年，而本院所在地区采取严格的疫情防控措施期限仅有约2个月时间，自2020年3月起，各行业已陆续开始复工复产，况且，在疫情发生之前，金同程公司的酒店项目尚未营业，故疫情对合同的履行影响不大，不符合前述合同约定的解除条件；其二，房屋租金依约应在2019年12月25日前支付，然金同程公司欠付租金的行为发生在疫情发生之前，故金同程公司作为违约一方单方提出解约，也与合同应当全面履行的法律规定相悖。依上所述，金同程公司以存在疫情的不可抗力因素为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋租赁合同双方仍应继续履行，金同程公司应承担支付租金和物业费的合同义务。但鉴于在疫情管控期间，金同程公司不能及时组织施工人员进行装修改造，对其正常使用租赁房屋产生一定程度的影响，依公平原则可适当减免部分租金，根据本案实际，本院酌定减免租金150000元。

综上所述，案涉房屋租赁合同仍应继续履行，对金同程公司提出反诉请求，依法应予驳回。对大通公司提出的支付租金请求，根据合同约定，金同程公司应支付自2020年1月1日起至2020年12月31日期间的首期租金850000元，扣除减免部分150000元，尚应支付700000元。对于违约金请求，大通公司主张以欠付租金的每日0.05%计算，本院酌情予以调整，自2019年12月26日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对于支付物业费请求，因相应物业费25593元已由大通公司垫付，由金同程公司最终承担，也符合双方约定，本院也予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

被告浙江金同程酒店管理有限公司应支付原告绍兴大通商城股份有限公司房屋租金700000元，并支付该款自2019年12月26日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的履行之日止的相应违约金，限于本判决生效之日起三日内履行；

被告浙江金同程酒店管理有限公司应支付原告绍兴大通商城股份有限公司垫付物业费25593元，限于本判决生效之日起三日内履行；

三、驳回原告绍兴大通商城股份有限公司的其余部分诉讼请求；

四、驳回反诉原告浙江金同程酒店管理有限公司的全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付相应的迟延履行金。

本诉受理费12556元，减半收取6278元；由原告绍兴大通商城股份有限公司负担1070元，被告浙江金同程酒店管理有限公司负担5208元；财产保全费5000元，由被告浙江金同程酒店管理有限公司负担；反诉受理费1190元，由反诉原告浙江金同程酒店管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审判员　　王技江

二〇二〇年六月八日

书记员　　梁娅萍

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。