中润信投（北京）房地产开发有限公司等与**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京03民终17404号

上诉人（原审被告、反诉原告）：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。

法定代表人：王福生，总经理。

委托诉讼代理人：赵某，男，1983年5月21日出生，中润信投（北京）房地产开发有限公司职员，住该单位宿舍。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1975年4月10日出生，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：王某1，女，1978年6月23日出生，住北京市朝阳区。

原审第三人：北京京诚集团有限责任公司，住所地北京市东城区美术馆东街甲24号。

法定代表人：赵春军，董事长。

委托诉讼代理人：刘某，女，1975年7月14日出生，北京京诚集团有限责任公司员工，住北京市朝阳区。

原审第三人：北京京诚集团房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东四十一条70号。

法定代表人：张杨，党支部书记、执行董事。

委托诉讼代理人：王某2，女，1954年11月10日出生，北京京诚集团房地产经纪有限公司退休职工，住北京市东城区。

委托诉讼代理人：张某，男，1979年10月7日出生，北京京诚集团房地产经纪有限公司职工，住北京市东城区。

原审第三人：李某，男，1974年1月22日出生，住北京市朝阳区。

上诉人中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下称中润信投公司）因与被上诉人**、原审第三人北京京诚集团有限责任公司（以下称京诚集团）、北京京诚集团房地产经纪有限公司（以下称京诚经纪公司）、李某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78325号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

中润信投公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回**的全部诉讼请求；3.判决**向中润信投公司支付剩余购房款416698元；4.判决**向中润信投公司支付利息，以416698元为基数，自2007年8月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际支付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5.一、二审案件受理费由**承担。事实和理由：一审判决存在多处基本事实认定错误，应予纠正。（一）中润信投公司已足额履行案涉房屋占有人李某退款腾房案【（2005）朝民初字第09863号】的给付义务，一审法院认定中润信投公司“未履行判决给付义务”，并遗漏执行案件已终结的重要事实，系基本事实认定错误。一审判决认定“该判决生效后，中润信投公司未履行判决中的给付义务，李某也未交还案涉房屋”，该事实认定错误。事实上，中润信投公司已于2014年12月22日将李某案款1328461.6元交付至朝阳法院执行庭，汇款单上明确备注“李某退款还贷”，该金额出自于朝阳法院执行庭的计算标准，经执行庭核实，系足额履行判决，故执行庭于2016年8月3日出具《结案说明》，并依法办理了执行结案归档手续。李某为达到强行霸占房屋拒不腾退的目的，无故拒不到执行庭领取退款。以上事实足以证明至少在2016年8月3日之后，**发生的经济损失与中润信投公司再无关系。（二）一审判决混淆事实，未审理查明**及东城交易所支付房款的全部事实真相，便认定**已支付全部购房款，应予纠正。一审判决认定“合同签订后，**于2007年8月20日向东城交易所支付首付款21万元”“故剩余房款（48万元）没有支付”“东城交易所2007年1月25日至2007年11月8日期间共向中润信投公司支付购房款1200万元”，进而推定中润信投公司无权要求**再行支付购房款。一审法院故意遗漏东城交易所欠中润信投公司购房款877993元的重要事实，以此混淆**欠东城交易所、东城交易所欠中润信投公司购房款，在**没有付清全部房款的证据下，一审法官不顾事实，人为刻意地将东城交易所已付1200万元认定为案涉房屋已付清全款，罔顾**未付清房款的事实。而对于东城交易所已付的1200万到底包括哪些房屋？案涉房屋到底是包含在1200万元之内还是包含在欠款之内？一审法院均未查清。事实上，针对案涉房屋，不论**，还是东城交易所，都存在欠付购房款的情况，既然欠房款在先，就没有理由要求中润信投公司交付房屋，并应按照法律规定向中润信投公司支付购房款和利息损失。（三）一审未查明案涉购房发票系伪造，应予纠正。一审判决认定“中润信投公司向**开具了购房发票”，对此，中润信投公司已告知一审法官该发票系**伪造购房发票，中润信投公司从未开具过**的购房发票，并申请鉴定排除非法证据，但一审法院未予查明，仍以伪造发票做为定案依据。鉴于此，中润信投公司再次提请二审法院对**提交的购房款发票真伪予以鉴定。二、**欠付购房款，在未付清购房款的情形下，其无权主张赔付租金损失。东城交易所系国有企业，在与**交易后的近20年当中，不但不要求**支付剩余购房款，反而每月向其支付租金费用，不符合交易习惯，也违反国有企业财务管理制度，且东城交易所在2018年注销时，已明确表示“债权债务已清理完毕”。故针对**的交易，要么东城交易所负责人将已收取**的全部购房款未入账，涉嫌贪污公款，要么就是东城交易所与**之间从未发生过针对案涉房屋的真实交易，双方之间一直在做虚假诉讼或虚假陈述。但至少在表面证据欠付案涉房屋购房款的情况下，**无权主张赔付租金损失。三、京诚集团、京诚经纪公司系主体错误，且一审多处认定的证据出自于京诚集团、京诚经纪公司的陈述，故对于其主体及因其陈述而作出的错误事实认定，应予纠正。一审判决认定“2019年7月17日，一中心向法院出具《关于变更债权人变更的说明》...，原交易所未结案件的债权、债务及遗留事项由经纪公司承接”，进而认定经纪公司作为东城交易所的继受主体，将经纪公司列为第三人，属于基本事实认定错误。京诚经纪公司是否符合作为东城交易所的法定继受主体的资格，尚未有法定结论，北京市第三中级人民法院在（2020）京03执复12号案件中，对一中心出具的《关于变更债权人变更的说明》未予推定为京诚经纪公司可以当然作为东城交易所的法定继受主体资格。根据上述情况及材料，目前可以确定两个事实：（1）京诚经纪公司不能作为东城交易所的法定承接主体，其在本案中作为第三人不适格；（2）出自于一中心的《关于变更债权人变更的说明》，不能作为本案的定案依据而采信。鉴于此，一审直接认定京诚经纪公司为本案第三人，并将其陈述视为东城交易所的陈述，系事实认定错误，应予纠正。四、一审判决中润信投公司承担**租金损失系错误，且租金认定标准缺乏事实，应予纠正。首先，一审判决中润信投公司向**支付房屋租金损失288871元，计算依据为“2007年9月至2016年8月7日期间，本院酌定该期间内**的租金损失为5万元，2016年8月8日至2020年7月31日期间的租金损失按照每月5000元的标准确定”。如前所述，中润信投公司已于2016年8月3日全额履行完对于李某解除购房合同的给付义务，朝阳法院已确认并已执行结案，故2016年8月8日至2020年7月31日期间，**发生的任何损失，均与中润信投公司无任何关系。另，5000元的月租金标准系出自于京诚经纪公司在一审中的口头陈述，但鉴于该主体不适格，其陈述不能作为定案依据。对于一审法官酌定在2007年9月至2016年8月7日期间**的租金损失为5万元，已过诉讼时效，且一审判决已认可东城交易所在2007年9月至2016年8月7日期间每月向**支付了2500元租金，在此期间，**持续收取租金的行为，也足以证明其同意该租金标准，双方不存在经济矛盾。一审法院在**诉讼请求之外判决的5万元经济损失，侵害了中润信投公司的诉讼权利，应予撤销。五、本案存在**与东城交易所之间虚假诉讼、虚假陈述，意图损害第三方利益的行为。在一审中，中润信投公司提出**与东城交易所之间可能存在虚假诉讼或虚假陈述的行为，申请对**提交的发票号码为00262105的626698元购房款发票进行真伪鉴定、申请调取**向东城交易所支付21万元购房款的汇款凭证、申请调取2007年9月至2016年8月7日期间东城交易所每月向**支付2500元租金的汇款凭证、申请调取东城交易所与此往来的财务账目，但一审法院对上述申请置之不理，并不说明法定原因，以此掩盖**和东城交易所是否存在真实交易这一重要事实，导致本案事实认定错误。鉴于此，中润信投公司申请二审法院对上述事实进行调查取证。六、一审法院未查明**明知李某占房事实而购买房屋的风险承担问题，未查明李某不腾退房屋的主观过错，而将房屋未腾退的损失判决由中润信投公司全部承担，显失公平。首先，**在购买案涉房屋时，对于李某的占房事实是明知的，但仍购买该房屋，故其应自行承担李某未腾退房屋所致的全部损失。再者，中润信投公司已将案涉房屋配合过户至**名下，其作为物权人完全可以行使相应权利要求李某承担房屋占用费。但是，一审未查明**购房时对于腾退风险的认识情况，亦未查明李某不予腾退的主观过错情况，却将李某占房的全部损失直接判令由无过错方的中润信投公司全部承担，显失公平。

**辩称，同意一审判决，不同意中润信投公司的上诉请求，请求法院依法驳回上诉，维持原判。

京诚集团述称，同意一审判决，不同意中润信投公司的上诉请求和事实理由，请求法院依法驳回中润信投公司的上诉请求，京诚集团、京诚经纪公司给中润信投公司的1200万元包括**的钱；王某2没有权利控制新公司；京诚集团、京诚经纪公司没有跟**虚假串通。

京诚经纪公司述称，同意一审判决，不同意中润信投公司的上诉请求和事实理由，请求法院依法驳回中润信投公司的上诉请求，京诚集团、京诚经纪公司给中润信投公司的1200万元包括**的钱；王某2没有权利控制新公司；京诚集团、京诚经纪公司没有跟**虚假串通。一、2007年1月22日《北京市商品房买卖委托协议》约定购买包括涉案房屋在内的26套房屋，总建筑面积2429.81平方米，房屋总价款12877993元。京诚经纪公司依照协议于2007年1月25日至2007年11月8日共分7次向中润信投公司指定的北京宜和世佳物业管理有限公司（中润信投公司的物业公司）账号共支付1200万元购房款，其中包括**的房款。二、中润信投公司在2008年春节前只向京诚经纪公司交付11套楼房，其余15套楼房尚未交付，故京诚经纪公司于2008年5月12日起诉中润信投公司至朝阳法院。在起诉过程中中润信投公司同意先给**等人办理26套楼房的《房屋所有权证》。这样**于2008年7月25日取得《房屋所有权证》。京诚经纪公司于(2008)朝民初字第17356号判决书生效后申请强制执行中润信投公司交付15套楼房及违约金等费用。三、因中润信投公司没钱退给15套楼房的原业主的退房执行案款，后得知中润信投公司收到1200万元购房款，退11套楼房款后，将剩余房款挪用到内蒙古呼和浩特市新世界房地产开发项目地上，所以没钱退给李某在内的15套楼房的执行案款。四、在朝法执行庭的建议下，由京诚经纪公司替中润信投公司垫付执行案款，待拍卖中润信投公司实际控制人王某的紫玉山庄别墅后收回拍卖款退给京诚经纪公司。包括**在内15套楼房的购房产权人，于2008年8月、2010年、2012年起诉李某在内的15套楼房原业主，在起诉过程中，通过朝法法官、执行庭法官耐心开导做工作下，有10户11套楼房的原业主达成执行和解，由京诚经纪公司替中润信投公司垫付执行案款，腾房后交给新购房产权人。现中润信投公司还有三套楼房（包括×）没退给原业主执行案房款。故而无法将×交给京诚经纪公司。所以请求法院判令中润信投公司将李某的退房款汇到朝法执行庭，以此解决收回×转交给**。解决执行难的根本问题及关键问题在于中润信投公司给付李某的退房款的执行案款。中润信投公司明知未解决和未执行完毕，却故意说已解决结案，中润信投公司欠李某15年的退房款，不能说一句已解决就完事。五、王某2从2007年9月29日支付给**每月2500元，作为**购房首付款21万元的利息，可用作租房使用，从2007年9月29日至2016年8月7日，每月支付给**2500元共计23万多元。六、根据中国农业银行2021年10月31日的债务逾期催收通知，李某还欠贷款1166085.65元、诉讼费7966元，共计1174051.65元。七、王某2应中润信投公司实际控制人王某的请求于2004年12月20日替中润信投公司垫款，为朝法执行李某腾房搬家汇款到朝法执行庭1328461.61元，请求朝阳法院执行庭尽快为**解决执行腾房问题。京诚经纪公司为**做了大量的补救措施，也为腾房想了很多办法，但执行难也使京诚经纪公司无能为力，中润信投公司欠债不还钱，请朝法执行局尽快拍卖紫玉山庄别墅，用拍卖房款解决腾房问题，京诚经纪公司不承担任何损失。

李某述称，同意一审判决，不同意中润信投公司的上诉请求和事实理由，其上诉根本没有道理，已经进行了多年诉讼，有法院判决对相关事实进行认定。

**向一审法院起诉请求：1.中润信投公司继续履行《北京市商品房现房买卖合同》项下的交房义务，立即将北京市朝阳区京通苑×号房屋交付给**；2.中润信投公司立即支付逾期交付房屋给**造成的2007年9月至2020年7月31日期间房屋租金损失585600元、幼儿园入园捐赠费50000元、小学借读费50000元。

中润信投公司向一审法院反诉请求：1.判令**向中润信投公司支付购房款626698元；2.判令**向中润信投公司支付违约金，以626698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2007年8月21日计算至2019年7月31日止；3.判令**向中润信投公司支付违约金，以626698元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月1日计算至实际给付之日止。

一审法院认定事实：2000年8月10日，中润信投公司与李某签订《北京市内销商品房预售契约》，约定李某购买中润信投公司开发的涉案房屋，房屋总价款46万元，首付款10万元，余款36万元由李某办理按揭贷款。交房时间为2000年9月25日，中润信投公司交付房屋时应提供《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门的实测面积数据。

2005年，李某以中润信投公司未交付上述文件及房屋未办理产权登记等为由将中润信投公司诉至法院，要求判令解除双方签订的《北京市内销商品房预售契约》，中润信投公司返还购房款46万元并赔偿损失。法院经审理作出（2005）朝民初字第09863号民事判决书，判决：一、李某与中润信投公司签订的《北京市内销商品房预售契约》于本判决生效之日解除；二、中润信投公司于本判决生效之日起三十日内，返还李某购房款四十六万元，并给付首付款的利息二万六千一百元；三、中润信投公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿李某律师费一千四百元、保险费三千六百八十元、已付贷款利息损失四万三千八百零八元五角三分；四、李某于中润信投公司给付上述二、三项款项的同时，将涉案房屋腾空后交还中润信投公司；五、李某按月一千二百元给付中润信投公司自二○○○年九月二十五日起的房屋使用费至实际交还房屋之月止（交还房屋时执行）；六、驳回李某其他诉讼请求。该判决生效后，中润信投公司未履行判决中的给付义务，李某也未交还涉案房屋。

2007年1月22日，东城交易所与中润信投公司签订了《北京市商品房买卖委托协议》，约定东城交易所向中润信投公司购买包括涉案房屋在内的26套房屋。2007年4月24日，中润信投公司与东城交易所签订《补充协议》，约定中润信投公司卖给东城交易所销售的京通苑×号楼商品房，中润信投公司有义务协助东城交易所办理购房手续、产权办理及银行按揭手续，有义务配合东城交易所根据其销售价格与业主签订合同，按东城交易所提供的入住单给购房人办理购房合同等手续。上述协议签订后，东城交易所于2007年1月25日至2007年11月8日期间共向中润信投公司支付购房款1200万元，但中润信投公司仅交付了11套房屋，包括涉案房屋在内的15套房屋未交付。

2007年8月20日，东城产交易所（甲方）与**（乙方）签订《房地产委托代理协议书》，约定乙方同意全权委托甲方代为购买涉案房屋，产权人是中润信投公司，建筑面积106.22平方米，购买价格69万元。甲方同意乙方依有关规定交齐材料之日起90日内，代理乙方办完有关房产登记过户手续，在此期间乙方应无条件配合甲方办理各项事宜。甲、乙双方同意依房屋的购买价格确定委托代办费，甲方应收费为成交价的2.5%，共计17250元（从房价款总额中支付）。自签协议之日，乙方支付甲方50000元；甲方交给乙方钥匙，网上签订协议后乙方支付甲方余款250000元；余款390000元乙方进行银行贷款支付甲方。

2007年8月20日，中润信投公司（出卖人）与**（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。房屋总价款626698元，买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价款的31%，其余价款向深圳发展银行北京分行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2007年×月×日前向买受人交付该商品房。合同签订后，**向东城交易所支付首付款21万元，中润信投公司向**开具了购房发票。京诚经纪公司称东城交易所将包括涉案房屋在内的26套房屋购房款1200万元均支付给了中润信投公司，所以不需要**个人再向中润信投公司支付房款。

2008年7月25日，**取得涉案房屋所有权证。

2008年，东城交易所起诉至法院，要求中润信投公司交付15套房屋，并协助办理产权过户手续，支付逾期交房违约金。法院经审理作出（2008）朝民初字第17356号民事判决书，判决中润信投公司向东城交易所交付包括涉案房屋在内的15套房屋，协助东城交易所办理该15套房屋的产权过户手续，并给付逾期交房违约金。该判决于2008年9月28日生效。

2012年，因李某一直未腾退房屋，**起诉至法院，要求李某立即腾退涉案房屋。法院经审理作出（2012）朝民初字第26212号民事判决，判决李某于判决生效后三十日将涉案房屋腾空后交付**。李某不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2015）三中民终字第12944号民事判决，认为现无证据证明中润信投公司已自动向李某履行（2005）朝民初字第09863号民事判决，而李某既未收到该判决的执行款，也未收到关于腾退房屋具体时间的通知，虽**原审中的委托代理人王某2向北京市朝阳区人民法院汇入1328461.6元，但相关款项是否构成足额履行，有待于09863号判决的执行结果，且涉及中润信投公司利益，不宜在本案中确定，在此情况下，难以确定李某应当履行腾房义务的到期日，难以认定李某已对涉案房屋构成无权占有，**要求李某腾退房屋尚不具备条件，故判决撤销（2012）朝民初字第26212号民事判决，驳回**的全部诉讼请求。后**向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院作出（2016）京民申3067号民事裁定书，裁定驳回**的再审申请。

另查，东城交易所的上级主管部门为北京市东城区房屋土地经营管理中心。2011年，北京市东城区机构编制委员会下发《关于东城区部分区直属事业单位更名的通知》（东编委[2011]25号），将原北京市东城区房屋土地经营管理中心更名为北京市东城区房屋土地经营管理一中心（以下称一中心）。2017年3月，北京市东城区人民政府国有资产监督管理委员会下发东政国资发[2017]38号文件，将一中心由全民所有制自收自支事业单位改制为国有独资公司，名称为京诚集团。2017年6月6日，京诚集团作为唯一投资人，设立京诚经纪公司。2018年9月21日，东城交易所注销。2019年7月17日，一中心向法院出具《关于变更债权人变更的说明》，载明一中心依据东政国资发[2017]38号文件转企改制为京诚集团，原一中心下属二级企业交易所于2018年9月21日注销，根据京诚集团全资二级企业设置，设立集团全资二级企业京诚经纪公司，原交易所未结案件的债权、债务及遗留事项由京诚经纪公司承接。

经询，**称已向东城交易所支付购房款21万元，因中润信投公司未交付房屋，故剩余购房款没有支付。京诚经纪公司表示东城交易所已将包括涉案房屋在内的26套房屋的购房款1200万元支付给了中润信投公司且2007年6月至2016年8月7日期间每月向**支付房租2500元。现李某仍在涉案房屋居住。

另，**提交收据、网络截图打印件、《北京市房屋租赁合同》等，拟证明其实际损失。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，**与中润信投公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系，中润信投公司应当按照合同约定向**交付房屋。但根据（2005）朝民初字第09863号民事判决书，李某负有向中润信投公司腾退涉案房屋的义务，因该民事判决书尚未得以执行，涉案房屋目前仍由李某居住使用，中润信投公司并未实际收回房屋，故现中润信投公司还不具备向**交付房屋的条件。综上，对于**要求中润信投公司交付房屋的诉讼请求，法院难以支持。关于**主张的租金损失，因中润信投公司逾期交付房屋，导致**无法入住涉案房屋，将产生**增加住房成本或减少自有住房收益的情况，故其主张租金损失的请求法院予以支持。关于租金数额，鉴于东城交易所于2007年9月至2016年8月7日期间每月向**支付租金2500元，故法院酌定该期间内**的租金损失为5万元，2016年8月8日至2020在7月31期间的租金损失按照每月5000元的标准确定。关于**主张的幼儿园入园捐赠费、小学借读费，现有证据不足以证明该费用系因中润信投公司未交付房屋所致，故法院不予支持。

关于中润信投公司的反诉请求。虽然**仅向东城交易所支付购房款21万元，但东城交易所已经向中润信投公司支付包括涉案房屋在内的26套房屋的购房款1200万元，且京诚经纪公司认可东城交易所代**支付完毕购房款，中润信投公司也向**出具了购房发票、协助办理了房屋产权登记手续，故中润信投公司无权要求**再行支付购房款626698元。关于违约金，系中润信投公司未按照合同约定交付房屋，故其要求**支付违约金无事实和法律依据，法院不予支持。

一审法院判决：一、中润信投（北京）房地产开发有限公司于判决生效后七日内赔偿**房屋租金损失288871元；二、驳回**之其他诉讼请求；三、驳回中润信投（北京）房地产开发有限公司之全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新证据。

诉讼中，京诚经纪公司申请调取**向原东城交易所王某2银行账户给付购房款订金情况。中国工商银行南湖东园支行出具了王某2工商银行卡号为×的2007年8月至9月的账户交易明细，其中，2007年8月21日入账7万元，9月1日入账21万元。京诚经纪公司主张该证据证明王某2账户2007年8月21日有**交的5万元和其他人交的2万元；2007年9月1日**在与中润信投公司签完商品房购房合同后支付了21万元，**一共支付了26万元购房款；2008年1月4日王某2从银行取了5万元，把这笔钱退还给**，退款是因为迟迟没法交房。中润信投公司质证意见为，对该证据的真实性认可，证明目的不认可。这个是王某2的个人卡，和东城交易所有什么关联，王某2要提供相应证据证明，东城交易所是国企有自己的企业银行账户，收房款包括**的款项为什么不走企业银行账户；众所周知国有企业不允许个人账户收公款，如果说王某2代收这个款是交易所允许的，请问是哪个部门批准的，都需要证据来证明；一审判决书中**称2007年8月20日向交易所支付5万元定金，在一个月内支付16万，而一审法院认定的**向东城交易所支付的购房款是21万，但是王某2的个人账户中没有看出来哪笔钱和**有关或者是**汇款的，没有对方账户信息也没有备注，不能证明是**向东城交易所汇进去的款项；案涉付款问题属于东城交易所财务问题，在未查明东城交易所相关财务流水的情况下，直接以个人（案外人）银行流水替代企业银行流水作为庭审证据，调证程序不合法；有必要调取东城交易所相关账目，核实案涉款项的真实交易情况，并且在民事审判中依法发现犯罪线索的，应移交相关机关追究刑事责任；王某2个人账户资金流水应与企业记账凭证相对应后共同作为收付款凭证，在缺乏企业记账凭证的情况下，无法甄别某项个人流水与企业账目的关系问题；王某2银行卡流水金额明显与**陈述不符，系牵强杜撰；王某2的该部分银行流水系断章取义，且与本案缺乏关联性，有待进一步查明。**质证意见为认可该证据。京诚集团质证意见为认可该证据。李某质证意见为认可该证据。

本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。**与中润信投公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。中润信投公司应当按照合同约定向**交付房屋。根据（2005）朝民初字第09863号民事判决书，李某负有向中润信投公司腾退涉案房屋的义务，因该民事判决书尚未得以执行，涉案房屋目前仍由李某居住使用，中润信投公司并未实际收回房屋，故目前中润信投公司尚不具备向**交付房屋的条件。一审法院未予支持**要求中润信投公司交付房屋的诉讼请求，并无不当。关于中润信投公司请求**向其支付购房款之诉请，根据查明的事实，**已向东城交易所支付购房款21万元，东城交易所已经向中润信投公司支付包括涉案房屋在内的26套房屋的购房款1200万元，且京诚经纪公司认可东城交易所代**支付购房款，中润信投公司认可收到购房款1200万元，并协助办理了房屋产权登记手续，中润信投公司主张**支付购房款，缺乏依据，一审法院未予支持中润信投公司的该项请求，合法有据。中润信投公司关于一审判决未审理查明**及东城交易所支付房款的全部事实真相，遗漏东城交易所欠其购房款的事实，**应向其支付购房款和利息损失等上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。

二审中，中润信投公司提出对购房发票鉴定申请。本案中，**依约交纳了首付款，东城交易所为**出具了收款收据，包括本案房屋在内的购房款均为东城交易所向中润信投公司代付，**实际取得了涉案房屋所有权证，中润信投公司虽对购房发票不认可真实性，但不能以此否定涉案购房款支付之事实，亦不能据此作为推翻**对涉案房屋享有权利之根据，其主张的鉴定申请与本案认定当事人之间房屋买卖合同纠纷所诉请之争议不具备直接关联性，故本院不予准许。诉讼中，京诚经纪公司表示东城交易所向**支付了房屋租金并向其出具了支出凭单，**亦认可东城交易所向其支付了租金，故本院对于中润信投公司关于调取东城交易所每月向**支付2500元租金汇款凭证的申请不予准许。本案当事人争议之事实有相关证据在案佐证，且对于**支付首付款之事实亦已查明，中润信投公司申请调取东城交易所与**往来的财务账目，与本案待证事实不具备关联性，本院对此不予准许。中润信投公司关于调取东城交易所工商注销的审计报告等申请与待证事实无关联，本院亦不予准许。中润信投公司主张本案王某2、**可能涉嫌虚假诉讼、侵吞国有资产、房屋代持行为，申请本案中止审理并将相关资料移交刑事侦查机关，因本案为房屋买卖合同纠纷，中润信投公司未提供充分证据证明本案当事人之间存在虚假诉讼行为，亦未就本案涉及刑事犯罪线索及相关事实提供相应依据，其上述主张缺乏事实依据，本院不予采纳。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因中润信投公司逾期交付房屋，导致**无法入住涉案房屋，将产生**增加住房成本或减少自有住房收益的情况，一审法院根据合同履行情况和查明事实，酌情确定中润信投公司应向**支付的房屋租金损失，合法有据。中润信投公司关于**在未付清购房款的情形下无权主张赔付租金损失，一审判决中润信投公司承担租金损失错误，且未查明**明知李某占房事实而购买房屋的风险承担问题等上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于**主张的幼儿园入园捐赠费、小学借读费，其提供的证据不足以证明该费用系因中润信投公司未交付房屋所致，一审法院对此未予支持并无不当。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，中润信投公司未按照合同约定交付房屋，其要求**支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院对此未予支持并无不当。一审法院为查明本案事实，依法追加京诚集团、京城房地产经纪有限公司及李某为本案第三人参加诉讼，合法有据，中润信投公司关于京诚集团、京诚经纪公司主体错误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。中润信投公司关于**与东城交易所之间虚假诉讼等其他上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。

综上所述，中润信投公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14403元，由中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　何灵灵

审 判 员　张印龙

审 判 员　周艳雯

二〇二二年四月二十四日

法官助理　卫孚嘉

法官助理　何　平

书 记 员　王　艳

书 记 员　任　宇