***与中润信投（北京）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0105民初78325号

原告（反诉被告）：***，男，1975年4月某日出生，满族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：王燕飞，女，1978年6月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。

被告（反诉原告）：中润信投（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。

法定代表人：王福生，总经理。

委托诉讼代理人：王峰，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙赛，男，1990年2月20日出生，汉族，北京大成律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。

第三人：北京京诚集团有限责任公司，住所地北京市某区美术馆东街甲24号。

法定代表人：赵春军，董事长。

委托诉讼代理人：刘婕，女，1975年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。

第三人：北京京诚集团房地产经纪有限公司，住所地北京市某区东四十一条70号。

法定代表人：张杨，经理。

委托诉讼代理人：王颖，女，1954年11月某日出生，汉族，住北京市某区。

第三人：李明喆，男，1974年1月22日出生，回族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：陶素云，女，1948年7月12日出生，回族，住北京市朝阳区。

原告（反诉被告）***（以下称姓名）与被告（反诉原告）中润信投（北京）房地产开发有限公司（以下称中润信投公司）、被告北京市某区房地产交易所（以下称某交易所）、第三人李明喆（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月16日作出（2017）京0105民初XXXX号民事判决书，中润信投公司不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2019）京03民终XXX号民事裁定书，认为一审审理期间某交易所于2018年9月21日注销，一审判决确认主体有误，故裁定撤销（2017）京0105民初XXXX号民事判决书，发回本院重审。发回重审后，***表示仅起诉中润信投公司，但中润信投公司申请追加北京京诚集团有限责任公司（以下称京诚集团）、李明喆为本案被告或第三人。为查明案情本院依法追加京诚集团、北京京诚集团房地产经纪有限公司（以下称京诚经纪公司）、李明喆为本案第三人并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人王燕飞，中润信投公司委托诉讼代理人王峰、孙赛，京诚集团委托诉讼代理人刘婕，京诚经纪公司委托诉讼代理人王颖，李明喆及其委托诉讼代理人陶素云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、中润信投公司继续履行《北京市商品房现房买卖合同》项下的交房义务，立即将北京市朝阳区某苑某号楼某号房屋交付给***；2、中润信投公司立即支付逾期交付房屋给***造成的2007年9月至2020年7月31日期间房屋租金损失585600元、幼儿园入园捐赠费50000元、小学借读费50000元。事实和理由：2007年8月20日，***与某交易所签订《房地产委托代理协议书》，约定由某交易所代为购买位于北京市朝阳区某苑某号楼某室房屋（下称涉案房屋）。同日，经某交易所介绍，***与北京某房地产开发有限公司（后更名为中润信投公司，以下称中润信投公司）签署了《北京市商品房现房买卖合同》购买了上述房屋，约定房屋总价款69万元。当日，***向某交易所支付5万元作为订金，并于一个月内支付16万元，共计21万元作为房屋首付款，某交易所承诺在交付房屋后办理余款的贷款手续。2008年7月25日，***依法取得涉案房屋所有权证。现某交易所已注销，债权债务由京诚经纪公司承继。《北京市商品房现房买卖合同》中约定中润信投公司应在2007年X月X日向***交付房屋，然而时至今日一直未履行交付义务。***自2007年至今多次催促中润信投公司履行合同义务，但中润信投公司一直拖延，导致***自2007年起长期在外租房居住，孩子也无法就读心仪的幼儿园和学校，给***造成了巨大经济损失。2007年9月至2016年8月7日期间，***累计支付租金453600元，该期间某交易所向***支付租金损失18万元，故该期间***实际租金损失为273600元；2016年8月8日至2020年7月31日期间，涉案房屋同小区同户型租金总额不低于312000元；故***租金损失共计585600元，2020年8月1日之后的租金损失，***另行主张。涉案房屋属于学区房，因中润信投公司不履行交房义务，导致孩子无法就读某幼儿园和某小学，***被迫于2010年在租房所在地交纳5万元捐赠费才得以上幼儿园，2013年交纳5万元借读费才得以上小学。综上，因中润信投公司的违约行为给***造成了巨大损失，故***诉至法院望判如所请。

中润信投公司辩称，不同意***的全部诉讼请求。第一、2007年8月20日，***与中润信投公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由***购买涉案房屋，购房款为626698元，但至今***一直未向中润信投公司支付该购房款，并给中润信公司投造成了逾期付款违约损失及预期利益损失。第二、（2008）朝民初字第XXXXX号生效判决书已经判决中润信投公司向某交易所交付涉案房屋及支付逾期交房违约金，故本案不应再次判决由中润信投公司向***承担该义务，否则构成重复承担义务，也违反了一事不再理的原则。第三、某交易所和***签订了《房地产委托代理协议书》，约定由某交易所向***交付房屋。因某交易所于2018年9月21日注销，其上级主管单位为北京市某区房屋土地经营管理一中心，现又改制为京诚集团，故***应当向京诚集团主张权利。***起诉李明喆物权保护纠纷一案经北京市第三中级人民法院审理作出（2015）三中民终字第XXXXX号生效判决，认定因有待于（2005）朝民初字第XXXXX号判决的执行结果，故***要求李明喆腾退房屋尚不具备条件。但（2005）朝民初字第XXXXX号判决现已经执行完毕并结案，中润信投公司已经履行相关义务，故***要求李明喆腾退房屋的条件已经成就，其应向李明喆主张权利。第四、***名下有自有房屋，不存在租赁房屋居住的情况，其也没有提交证据证明存在房屋租金损失。小孩幼儿园入园捐赠费、小学借读费并非必须支出的费用，***也没有充分证据证明该支出的合法性、真实性和关联性。***主张的损失数额过高，而且其是违约方，无权主张损失。第五、***主张2007年9月至2020年7月31日期间的逾期交付房屋损失，该诉讼请求已超过诉讼时效。第六、***在购房时明知涉案房屋由李明喆占用，故其自身应承担相应法律风险。而且中润信投公司已经协助办理涉案房屋的产权过户手续，***已于2008年7月25日取得房屋所有权证，故房屋返还请求权已经转移给***，***应向李明喆主张权利。另外，王颖作为京诚经纪公司的代理人不合适，因为王颖曾经在其他案件中作为***的代理人出庭，而且王颖并非京诚经纪公司在职职工，故不能作为京诚经纪公司的代理人出庭。

京诚经纪公司陈述，同意***的诉讼请求。2007年1月22日，某交易所与中润信投公司签订《北京市商品房买卖委托协议》，约定某交易所购买中润信投公司在朝阳区某苑某号楼的26套房屋，总价款12877993元。某交易所依照协议向中润信投公司指定账户支付1200万元购房款，但中润信投公司仅交付11套房屋，故某交易所起诉中润信投公司，诉讼过程中中润信投公司办理了26套房屋的产权证。因中润信投公司将15套房屋的购房款挪用至某开发项目上，没有钱退回给房屋原业主，导致房屋无法交付。后15套房屋的新业主起诉包括李明喆在内的15套房屋原业主，通过法院调解，某交易所先为中润信投公司垫付执行案款，原业主腾退房屋交付给新业主，但包括涉案房屋在内的三套房屋原业主一直没有收到执行案款，故导致房屋没有交付。综上，中润信投公司应当向李明喆退还购房款后将房屋交付***并赔偿***的损失。

京诚集团陈述，京诚集团前身是北京市某区房屋土地经营管理一中心，某交易所系其权属企业。北京市某区房屋土地经营管理一中心转企为京诚集团后，某交易所于2018年9月注销，之后成立京诚经纪公司作为京诚集团的全资二级企业，并由京诚经纪公司承继了原某交易所的债权债务、诉讼等未尽事宜。关于本案的意见，同京诚经纪公司的陈述一致。

李明喆陈述，***的起诉与李明喆无关。***掩盖其没有支付首付款、办理贷款的事实，骗取了中润信投公司的房产，京诚经纪公司提交的证据也可以证明***办证过程不合法，而且***购买涉案房屋时对房屋的情况是明知的，所以***系恶意第三人。因为中润信投公司无法办理房屋产权证，李明喆曾起诉至法院要求解除与中润信投公司的合同，中润信投公司退还款项、赔偿损失。该案经法院审理作出（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决李明喆胜诉，但李明喆没有拿到中润信投公司应给付的款项。关于中润信投公司称（2015）朝执字第XXXX号卷宗显示判决执行完毕，李明喆对此完全不知情。综上，李明喆对涉案房屋的占有系合法占有，故不同意腾退房屋，即使能拿到执行款项也不同意腾退房屋。

中润信投公司向本院提出反诉请求：1、判令***向中润信投公司支付购房款626698元；2、判令***向中润信投公司支付违约金，以626698元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2007年8月21日计算至2019年7月31日止；3、判令***向中润信投公司支付违约金，以626698元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月1日计算至实际给付之日止。事实和理由：2007年8月20日，***与中润信投公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由***购买涉案房屋，购房款626698元。然而合同签订至今，***一直未向中润信投公司支付该购房款，给中润信投公司造成了逾期付款违约损失及预期利益损失，故中润信投公司提出反诉。

***针对中润信投公司的反诉辩称，不同意中润信投公司的全部反诉请求。2007年9月，***向某交易所支付了购房首付款21万元，有收据为证。后某交易所代***向中润信投公司缴纳了购房款，有中润信投公司开具的发票为证，所以***不存在未交纳购房款的行为，中润信投公司的反诉请求没有事实和法律依据。

京诚经纪公司针对中润信投公司的反诉陈述，不同意中润信投公司的反诉请求。某交易所已经代***向中润信投公司交纳了购房款626698元，中润信投公司也于2007年8月18向***开具了购房发票，故中润信投公司的反诉请求没有依据。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2000年8月某日，中润信投公司与李明喆签订《北京市内销商品房预售契约》，约定李明喆购买中润信投公司开发的涉案房屋，房屋总价款46万元，首付款某万元，余款36万元由李明喆办理按揭贷款。交房时间为2000年9月25日，中润信投公司交付房屋时应提供《北京市建设工程质量合格证书》和测绘部门的实测面积数据。

2005年，李明喆以中润信投公司未交付上述文件及房屋未办理产权登记等为由将中润信投公司诉至法院，要求判令解除双方签订的《北京市内销商品房预售契约》，中润信投公司返还购房款46万元并赔偿损失。本院经审理作出（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决：一、李明喆与中润信投公司签订的《北京市内销商品房预售契约》于本判决生效之日解除；二、中润信投公司于本判决生效之日起三十日内，返还李明喆购房款四十六万元，并给付首付款的利息二万六千一百元；三、中润信投公司于本判决生效之日起三十日内，赔偿李明喆律师费一千四百元、保险费三千六百八十元、已付贷款利息损失四万三千八百零八元五角三分；四、李明喆于中润信投公司给付上述二、三项款项的同时，将涉案房屋腾空后交还中润信投公司；五、李明喆按月一千二百元给付中润信投公司自二○○○年九月二十五日起的房屋使用费至实际交还房屋之月止（交还房屋时执行）；六、驳回李明喆其他诉讼请求。该判决生效后，中润信投公司未履行判决中的给付义务，李明喆也未交还涉案房屋。

2007年1月22日，某交易所与中润信投公司签订了《北京市商品房买卖委托协议》，约定某交易所向中润信投公司购买包括涉案房屋在内的26套房屋。2007年4月24日，中润信投公司与某交易所签订《补充协议》，约定中润信投公司卖给某交易所销售的某苑某号楼商品房，中润信投公司有义务协助某交易所办理购房手续、产权办理及银行按揭手续，有义务配合某交易所根据其销售价格与业主签订合同，按某交易所提供的入住单给购房人办理购房合同等手续。上述协议签订后，某交易所于2007年1月25日至2007年11月8日期间共向中润信投公司支付购房款1200万元，但中润信投公司仅交付了11套房屋，包括涉案房屋在内的15套房屋未交付。

2007年8月20日，某产交易所（甲方）与***（乙方）签订《房地产委托代理协议书》，约定乙同意全权委托甲方代为购买涉案房屋，产权人是中润信投公司，建筑面积某6.22平方米，购买价格69万元。甲方同意乙方依有关规定交齐材料之日起90日内，代理乙方办完有关房产登记过户手续，在此期间乙方应无条件配合甲方办理各项事宜。甲、乙双方同意依房屋的购买价格确定委托代办费，甲方应收费为成交价的2.5%，共计17250元（从房价款总额中支付）。自签协议之日，乙方支付甲方50000元；甲方交给乙方钥匙，网上签订协议后乙方支付甲方余款250000元；余款390000元乙方进行银行贷款支付甲方。

2007年8月20日，中润信投公司（出卖人）与***（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人。房屋总价款626698元，买受人以贷款方式付款，首期支付购房总价款的31%，其余价款向深圳发展银行北京分行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2007年×月×日前向买受人交付该商品房。合同签订后，***向某交易所支付首付款21万元，中润信投公司向***开具了购房发票。京诚经纪公司称某交易所将包括涉案房屋在内的26套房屋购房款1200万元均支付给了中润信投公司，所以不需要***个人再向中润信投公司支付房款。

2008年7月25日，***取得涉案房屋所有权证。

2008年，某交易所起诉至本院，要求中润信投公司交付15套房屋，并协助办理产权过户手续，支付逾期交房违约金。本院经审理作出（2008）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决中润信投公司向某交易所交付包括涉案房屋在内的15套房屋，协助某交易所办理该15套房屋的产权过户手续，并给付逾期交房违约金。该判决于2008年9月28日生效。

2012年，因李明喆一直未腾退房屋，***起诉至法院，要求李明喆立即腾退涉案房屋。本院经审理作出（2012）朝民初字第XXXXX号民事判决，判决李明喆于判决生效后三十日将涉案房屋腾空后交付***。李明喆不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院经审理作出（2015）三中民终字第XXXXX号民事判决，认为现无证据证明中润信投公司已自动向李明喆履行（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决，而李明喆既未收到该判决的执行款，也未收到关于腾退房屋具体时间的通知，虽***原审中的委托代理人王颖向北京市朝阳区人民法院汇入1328461.6元，但相关款项是否构成足额履行，有待于XXXXX号判决的执行结果，且涉及中润信投公司利益，不宜在本案中确定，在此情况下，难以确定李明喆应当履行腾房义务的到期日，难以认定李明喆已对涉案房屋构成无权占有，***要求李明喆腾退房屋尚不具备条件，故判决撤销（2012）朝民初字第XXXXX号民事判决，驳回***的全部诉讼请求。后***向北京市高级人民法院提起再审，北京市高级人民法院作出（2016）京民申XXXX号民事裁定书，裁定驳回***的再审申请。

另查，某交易所的上级主管部门为北京市某区房屋土地经营管理中心。2011年，北京市某区机构编制委员会下发《关于某区部分区直属事业单位更名的通知》（某编委[2011]XX号），将原北京市某区房屋土地经营管理中心更名为北京市某区房屋土地经营管理一中心（以下称一中心）。2017年3月，北京市某区人民政府国有资产监督管理委员会下发某政国资发[2017]XX号文件，将一中心由全民所有制自收自支事业单位改制为国有独资公司，名称为京诚集团。2017年6月6日，京诚集团作为唯一投资人，设立京诚经纪公司。2018年9月21日，某交易所注销。2019年7月17日，一中心向法院出具《关于变更债权人变更的说明》，载明一中心依据某政国资发[2017]XX号文件转企改制为京诚集团，原一中心下属二级企业交易所于2018年9月21日注销，根据京诚集团全资二级企业设置，设立集团全资二级企业京诚经纪公司，原交易所未结案件的债权、债务及遗留事项由京诚经纪公司承接。

经询，***称已向某交易所支付购房款21万元，因中润信投公司未交付房屋，故剩余购房款没有支付。京诚经纪公司表示某交易所已将包括涉案房屋在内的26套房屋的购房款1200万元支付给了中润信投公司且2007年6月至2016年8月7日期间每月向***支付房租2500元。现李明喆仍在涉案房屋居住。

另，***提交收据、网络截图打印件、《北京市房屋租赁合同》等，拟证明其实际损失。

以上事实，有当事人陈述及《北京市内销商品房预售契约》《北京市商品房买卖委托协议》《房地产委托代理协议书》《北京市商品房现房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书等在案佐证。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，***与中润信投公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，双方之间存在房屋买卖合同关系，中润信投公司应当按照合同约定向***交付房屋。但根据（2005）朝民初字第XXXXX号民事判决书，李明喆负有向中润信投公司腾退涉案房屋的义务，因该民事判决书尚未得以执行，涉案房屋目前仍由李明喆居住使用，中润信投公司并未实际收回房屋，故现中润信投公司还不具备向***交付房屋的条件。综上，对于***要求中润信投公司交付房屋的诉讼请求，本院难以支持。关于***主张的租金损失，因中润信投公司逾期交付房屋，导致***无法入住涉案房屋，将产生***增加住房成本或减少自有住房收益的情况，故其主张租金损失的请求本院予以支持。关于租金数额，鉴于某交易所于2007年9月至2016年8月7日期间每月向***支付租金2500元，故本院酌定该期间内***的租金损失为5万元，2016年8月8日至2020在7月31期间的租金损失按照每月5000元的标准确定。关于***主张的幼儿园入园捐赠费、小学借读费，现有证据不足以证明该费用系因中润信投公司未交付房屋所致，故本院不予支持。

关于中润信投公司的反诉请求。虽然***仅向某交易所支付购房款21万元，但某交易所已经向中润信投公司支付包括涉案房屋在内的26套房屋的购房款1200万元，且京诚经纪公司认可某交易所代***支付完毕购房款，中润信投公司也向***出具了购房发票、协助办理了房屋产权登记手续，故中润信投公司无权要求***再行支付购房款626698元。关于违约金，系中润信投公司未按照合同约定交付房屋，故其要求***支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）中润信投（北京）房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）***房屋租金损失288871元；

二、驳回原告（反诉被告）***之其他诉讼请求；

三、驳回被告（反诉原告）中润信投（北京）房地产开发有限公司之全部反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费某656元，由原告（反诉被告）***负担6166元（其中5350元已交纳，另816元于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）中润信投（北京）房地产开发有限公司负担4490元（于本判决生效后七日内交纳）。

案件反诉受理费5033元，由被告（反诉原告）中润信投（北京）房地产开发有限公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审判长　　胡莉芬

审判员　　孙　赫

审判员　　马　潇

二〇二一年八月十九日

书记员　　贾月双

崔铖