***、云南大硕建设工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

云南省**彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云23民初18号 原告：***，男，1970年8月4日出生，汉族，上海***电梯有限公司云南分公司负责人，住云南省**市。 被告：云南大硕建设工程有限公司，住所地：云南省昆明市高新海源北路海源高新天地1幢11层2号。 统一社会信用代码：915301000698173500。 法定代表人：易治成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**增，云南行动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，云南行动律师事务所律师。 被告：**市房地产综合开发经营有限公司，住所地：云南省**市鹿城镇环城西路338号附1号。 统一社会信用代码：915323012174428468。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，1967年3月27日出生，汉族，**市房地产综合开发经营有限公司总经理，住云南省**市。 委托诉讼代理人：***，云南熙宁律师事务所律师。 原告***与被告云南大硕建设工程有限公司（以下简称大硕公司）、**市房地产综合开发经营有限公司（以下简称市房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2021年9月8日公开开庭审理了本案，原告***、被告大硕公司特别授权的委托诉讼代理人**增、***、被告市房地产公司特别授权的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***起诉请求：1、请求人民法院停止执行*****C-106号车位；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由是：原告是上海***电梯有限公司云南分公司的销售代理人员，因公司向被告二供应并安装电梯，同时原告因中大街顺城巷的住宅被拆迁，遂于2018年10月9日向被告二购买了***4幢2004号住房，在交付了首付款163500元后，与被告二商定余款待电梯工程款结算后结清。2019年6月原告接收了***4幢2004号住房，因停车问题决定购买车位，于2019年7月2日与被告二签订了车位C-106、C-107号子母车位购买协议。此时，被告二尚有电梯工程款80余万元未支付，于是与原告及其公司（上海***电梯有限公司云南分公司）协商以物抵款，经三方协商同意以***4幢2004号住房尾款380000元，C-106、C-107号子母车位款130000元（其中C-107号车位款55000元）同额冲抵电梯工程款510000元，签订之后视为原告一次性付清了上述购房款。原告于2019年底迁入居住，4幢2004号住房及C-106、C-107号车位至今原告已使用2年多，因被告二的原因，2021年6月才向原告提供了购买车位的发票。之后被告一因与被告二的建设工程合同纠纷依法向**州中级人民法院提起民事诉讼，并进入了执行程序。**州中级人民法院于2021年6月2日发出《公告》，责令被告二在15日内将（2020）云23财保1号民事裁定己查封的包括原告购买车位在内的*****一期备案的地下车位腾空。原告向**州中级人民法院提起的执行异议被（2022）云23执异17号驳回。本案中，原告的车位源自上海***电梯有限公司云南分公司的工程款抵款，在被告一查封前，***公司与被告二签订了施工合同，并完成了相应的电梯施工，在工程款到期不能偿还后，***公司与被告二签订了《以房抵款协议书》，并开具了发票，根据最高人民法院（2020）最高法民再352号民事判决书裁判观点：“承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、**等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。”以及最高法院（2020）最高法民终1171号民事判决观点：“以房抵工程款可以作为付款方式，可以排除执行。”原告与被告同属工程款，不存在顺位优先问题，且以房抵款的工程款支付方式也足以享有排除执行的权利，故应当停止对案涉车位的执行。 被告大硕公司答辩称，一、***的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当驳回其诉讼请求，继续执行*****C-106号车位。1、大硕公司对***一期项目具有建设工程价款优先受偿权，其申请执行的C-106号车位属于被执行人市房地产公司的财产，所有权人不是案外人***。大硕公司对***一期项目具有建设工程价款13225782.21元优先受偿权，该债权经过**州中级人民法院和云南省高级人民法院判决确认并已经生效。2020年1月8日大硕公司申请财产保全，**州中级人民法院作出（2020）云23财保1号民事裁定，保全包含本案涉案C-106号车位。2、从事实依据看：涉案车位属于以物抵债的车位，以物抵债不适用执行异议复议司法解释第二十八条、第二十九条之规定，不能排除执行。上海***电梯公司云南分公司与市房地产公司签订电梯安装合同属于买卖带安装。原告系上海***电梯公司云南分公司的代理人，履行合同的主体系电梯公司与市房地产公司，而不是原告与市房地产公司。从市房地产公司（甲方）、电梯公司（乙方）、***（丙方）2019年11月30日签订的《以房抵款协议书》看，当事人共计三方。电梯公司对市房地产公司有债权，***对电梯公司有债权，电梯公司将债权转移给***，在债权转移后，***对市房地产公司享有债权。市房地产公司欠付电梯公司电梯安装费310000元，该款项应当于2019年1月23日起5日内支付。2019年11月30日签订合同，市房地产公司以房抵款给电梯公司，电梯公司指定***为房屋买受人，市房地产公司将***一期4幢2004室总价544698元卖给***，***现金支付164698元，C-106、C-107号车位是用电梯公司安装款130000元充抵。***与电梯公司之间的关系属于委托关系，***不是电梯安装的主体。在以房抵款协议中，***作为丙方，系乙方电梯公司指定的房屋买受人，真正发生以房抵债的双方系市房地产公司与电梯公司。本案***诉状所述实际是购买***一期4幢2004住房和C-106、C-107号车位，只是电梯公司将市房地产公司欠付电梯公司的安装款指定给***冲抵房屋款和车位款，是以物抵债的方式。九民会纪要中明确：以物抵债的目的是在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债。因此，以物抵债不适用执行异议复议司法解释第二十八条、第二十九条之规定，不能排除执行。最高人民法院在（2020）最高法民申6769号民事裁定书中对以物抵债进行了详细的论述，认为以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。第一，以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示，即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权；第二，公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围，不宜扩大解释；第三，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则。已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。本案市房地产公司与电梯公司所签订的《电梯安装合同》实质是买卖合同，合同中的双方为供需双方，市房地产公司欠付的实际是货款。根据交易习惯，买卖需安装的货物，出卖方负责安装。买卖关系产生的债权属于普通债权，不具有建设工程优先受偿权。***的以物抵债的债权系市房地产公司与电梯公司之间的债权关系，电梯公司不具有建设工程优先受偿权，即使具有优先权也在转给***后也变为普通债权。建设工程优先受偿权属于法定权利，其设立初衷意在通过保护承包人的工程价款债权从而保护建筑工人的工资权益得以实现，专属于承包人，通过建设工程价款转让所取得的债权属于普通债权，何况电梯公司本就不具有建设工程优先受偿权。***不具有优先受偿权，即使具有建设工程优先受偿权，早已超过优先权行使的期限，其行使优先受偿权要以法律、法规、司法解释规定的方式和时间内行使。从***提供的《以房抵款协议》看，电梯公司与市房地产公司之间的款项最后支付时间为2019年1月28日止。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条的规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算，行使时间截止2019年7月28日。而《以房抵款协议》签订的时间为2019年11月30日，已经超过行使优先受偿权的期限，不具有建设工程价款的优先受偿权。***提供的判例不具有参考性。我国不是判例法国家，***提供的判例不是指导性案例，不具有参考意义，不应当以此作为裁判依据。二、原告所诉没有法律依据，涉案C-106号车位不具有排除执行的民事权益，应当驳回诉讼请求。1、原告提供的证据相互矛盾，不足以采信。（1）***与市房地产公司于2019年7月2日签订了《车位认购协议》，约定是一次性付款，但无支付车位款的凭证。车位交付时间为2019年6月30日。（2）***一期交付通知为2019年6月2日。（3）《以房抵款协议》签订时间为2019年11月30日。（4）****物业公司出具的收据时间为2019年6月1日至2021年5月31日。（5）发票出具时间为2021年6月29日。从上述证据看，2019年6月1日就交纳物业费，6月2日通知交房和车位，车位认购协议7月2日签订，以房抵款协议11月30日签订，而工程2019年9月23日才竣工验收，在竣工验收交付之前占有属于非法占有，非法交付。***交付款项的时间应认定为2021年6月29日。2、原告的C-106号车位不能排除大硕公司建设工程价款优先受偿权的执行。从适用法律依据看：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本条规定的除外情形仅限于第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十九条规定专指“商品房消费者”指用于居住的商品房并且是唯一住房。旨在保护消费者的基本生存权，车位不属于商品房的**，车位属于独立产权，不是捆绑销售，也不是每一户必须有车位。所以本案涉案车位不能排除大硕公司的建设工程价款优先受偿权所涉工程价款的执行。 被告市房地产公司口头答辩称，市房地产公司认可***的起诉意见，在市房地产公司被查封之前，市房地产公司就与***签订了车位认购协议，***向市房地公司支付了C-106、107号车位款后，市房地产公司将该车位交给***使用，***使用中缴纳了相应的照明费、卫生费，事实上***已经合法占有、使用该车位，已经完全取得了C-106、107号车位的所有权。物权法第十五条规定，当事人之间设立有关订立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另约定外自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力。第十五条已经清楚的表明该车位的确未办理产权登记，但是不影响合同的效力。市房地产公司有权将自己开发的车位进行出售，市房地产公司出售的车位并非人防车位，销售程序没有违法或者被法律所禁止，市房地产公司在2017年9月20日从**市住房和城乡建设局取得的*****一期商品房预售许可证明中的预售房屋面积已经包含了车位的面积，出售的车位取得了行政机关的许可，故市房地产公司将C-106、107车位出售给***没有违反法律的规定。商品房规划设计时必须有车位的规划设计，没有规划设计，市房地产公司不可能取得规划许可、施工许可等许可证明。车位已经成为了商品房的附属设施或者配套设施，是商品房使用过程当中不可缺少的有机组成部分，不能把车位和商品房进行武断地割裂，该情形不适合执行异议之诉第二十七条、第二十九条的规定，***的情况符合第二十八条的规定。大硕公司对该车位不享有优先受偿权，根据最高法的判例和观点，以房抵工程款可以作为付款的方式，可以排除执行。***和大硕公司的款项同属于一样的性质，都是属于工程款。市房地产公司和***公司已经签订了合同，市房地产公司已经将车位和房产交给了***，实际上已经将其所有权交付给***，这种情况符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条四种情形，查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，查封前已合法占有不动产，已支付了全部的价款，并非买受人自身的原因未办理过户登记。**市自然资源局关于源泰房地产公司申请办理源***广场项目负一层商铺不动产权证的办理意见，已经证实不能办证并非是***的原因引起，而是由相关职能部门的原因所引发。对地下车位的确权、办证，全国不同的省份都在处于不断的摸索、探索的阶段，**市现对地下车位的产权处于停办的状态。请求人民法院依法停止对*****涉案车位C-106的执行。 原告***针对其诉讼请求，提交了下列证据：1、（2022）云23执异17号执行裁定书，欲证实**州中级人民法院驳回了***的执行异议；2、车位订购协议、以房抵款协议、电梯安装合同、云南省增值税发票，欲证实***于2019年7月2日签订车位购买协议、电梯安装合同，购买*****C-106号车位一个，2021年6月29日市房地产公司向***开具了云南省增值税发票，***享有足以排除执行异议权益；3、交房通知书、物业费通用收据，欲证实2019年6月1日***在接手该车位后，支付了2019年6月1日到2021年5月31日的车位物业管理费1920元；4、产品购销合同、特种设备生产许可证，欲证实上海***电梯有限公司与市房地产公司签订产品购销合同。 被告大硕公司针对其主张提交了下列证据：1、**州中级人民法院（2020）云23民初8号民事判决书、云南省高级人民法院（2020）**终1301号民事判决书，欲证实大硕公司对***一期项目具有建设工程价款优先受偿权，***C-106号车位属于市房地产公司财产，属于申请执行人大硕公司受偿的范围，应当继续执行；2、**州中级人民法院（2020）云23财保1号保全裁定书，欲证实大硕公司申请财产保全时，包含涉案C-106号车位在内的财产属于查封范围，C-106号车位并未办理车位产权登记，也未办理买卖合同登记备案，C-106号车位的所有权人不是***，而是被执行人市房地产公司，应当继续执行。 被告市房地产公司针对其主张提交了关于源泰房地产公司申请办理源***广场项目负一层商铺不动产权证的办理意见一份，欲证实地下负一层商铺实际上已经包含了地下车位、地下商铺，根据2021年发布的车位确权登记有关问题的指导意见，现在国家对地下空间确权登记暂无统一的规定、统一的标准，因各地政策贯彻落实不同，**市地下车位的登记备案是停止的，没有登记是一种不可抗力。 本院认为，对原告***提交的证据，大硕公司虽提出异议，但未提交证据予以证实，而***提交的证据能相互印证，故对***提交的证据予以采信。 对被告大硕公司提交的证据1、证据2的真实性、合法性、关联性予以采信，证据能够证明大硕公司对***一期项目享有建设工程价款优先受偿权，大硕公司申请财产保全时，C-106号车位未办理车位产权登记，也未办理买卖合同登记备案，所有权仍然属于市房地产公司。 原告***对被告市房地产公司提交的证据未提出异议，被告大硕公司对被告市房地产公司提交的证据的真实性、合法性未提出异议，故对该证据的真实性、合法性予以采信。 根据庭审，本院确认本案法律事实如下：大硕公司诉市房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，**州中级人民法院于2020年6月2日作出（2020）云23民初8号民事判决，判决：一、市房地产公司在判决生效之日起十日内支付大硕公司工程款13225782.21元；支付垫付资金利息2000000元；支付停工损失费1428000元，以上合计16653782.21元；二、市房地产公司支付大硕公司以工程款13225782.21元为基数，按月息2%的标准，支付自2018年11月1日起至款项还清之日止的利息；三、大硕公司对案涉工程在市房地产公司支付工程款13225782.21元范围内享有优先受偿权；四、市房地产公司承担大硕公司为实现债权支付的律师代理费130000元。判决后，市房地产公司不服，向云南省高级人民法院提起上诉，云南省高级人民法院于2020年11月16日作出（2020）**终1301号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。大硕公司因与市房地产公司建设工程施工合同纠纷一案于2020年1月8日向**州中级人民法院申请财产保全，要求对市房地产公司的财产予以查封冻结，冻结限额人民币21000000元。**州中级人民法院于2020年1月8日作出（2020）云23财保1号民事裁定书，裁定：一、对被保全人市房地产公司的银行资金（账户名：**市房地产综合开发经营有限公司，开户行：**市农村商业银行鹿城支行，账号：2700********）予以冻结；二、对被保全人市房地公司的银行资金（账户名：**市房地产综合开发经营有限公司，开户行：**市农村商业银行鹿城南路支行，账号：0500********）予以冻结；三、对被保全人市房地公司开发的“***”一期未销售备案的车位予以查封，详见查封财产明细单，明细单附后。以上查封、冻结限额共计人民币21000000元，查封银行存款的期限为一年，查封不动产的期限为三年。因查封的车位中包含案涉***Ｃ-106号车位，执行过程中***提出案外人执行异议，**州中级人民法院于2022年6月30日作出（2022）云23执异17号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。原告***遂提起本案诉讼。 另查明，***是上海***电梯有限公司云南分公司的销售代理人员。2017年6月25日，市房地产公司与上海***电梯有限公司签订了《产品购销合同》，市房地产公司向上海***电梯有限公司购买电梯六部。同日，市房地产公司与上海***电梯有限公司云南分公司签订《电梯安装合同》，上海***电梯有限公司云南分公司为市房地产公司安装电梯，市房地产公司在支付部分款项后尚有尾款未付。2019年11月30日，市房地产公司与上海***电梯有限公司云南分公司、***签订了《以房抵款协议》，约定***为房屋及车位的买受人，由***与市房地产公司签订商品房买卖合同，用一套房屋及两个车位进行抵款，其中两个车位抵款130000元，案涉C-106号车位确认为75000元。2019年6月2日，市房地产公司向***交付了*****C-106号的车位。2019年7月2日，***与市房地产公司签订了*****C-106号的车位认购协议，约定车位总价款为75000元。***支付了2019年6月1日至2021年5月31日C-106号、C-107号的车位物业管理费1920元。2021年6月29日，市房地产公司开具了云南省增值税普通发票。***至今未能办理不动产权属登记，案涉车位现登记于市房地产公司名下。 归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：***要求停止执行*****C-106号车位的诉讼请求是否能够成立？ 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的解释》（以下简称《执行异议复议司法解释》）第二十八条、第二十九条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即使没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行，这是基于请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一金钱之债，以物抵债不适用《执行异议复议司法解释》第二十八条、第二十九条的规定。本案中，***购买的***C-106号车位是通过车位抵偿市房地产公司未支付的电梯安装款而得，故***不享有排除执行的民事权益。 其次，《执行异议复议司法解释》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，（2020）**终1301号另案生效判决确认大硕公司对市房地产公司应向其支付的工程款享有建设工程价款优先受偿权，审查***对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益，应首先审查其是否属于《执行异议复议司法解释》第二十七条规定的除外情形。《执行异议复议司法解释》第二十九条基于对消费者生存权益的维护，赋予商品房消费者买受房屋的物权期待权排除执行的效力，即使申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护商品房消费者的生存权益。《执行异议复议司法解释》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。不动产买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条规定的要件，故《执行异议复议司法解释》第二十七条规定的“除外”情形专指该司法解释第二十九条的规定。《执行异议复议司法解释》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持......。”该条专指“商品房”，目的旨在保障商品房消费者的基本生存权，而车位显然不属于该条规定的“商品房”**，是否拥有车位也不必然关乎商品房消费者基本生存权的保障。本案***通过以物抵债的方式购买的标的物为车位，不属于第二十九条规定的用于居住的商品房，故不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，本院认为，***通过以房抵债的方式购买的车位不享有足以排除执行的民事权益，其要求停止执行*****C-106号车位的诉讼请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，经合议庭评议并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费1675元由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年十月二十四日 法官助理　杨　洁 书 记 员　***