***、**等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省岳阳县人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)湘0621执异3号

案外人：湖南鑫惠安建设工程有限公司，地址，岳阳县荣家湾镇欣荣村（鹿角卫生院内）。

法定代表人：邹艳琼，总经理。

委托诉讼代理人:易勇兵，男，1976年8月14日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。

申请执行人：***，男，1967年4月20日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。

申请执行人：**，女，1991年10月25日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。

被执行人：邹岳军，男，1975年11月14日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。

被执行人：周丽群，女，1974年10月1日出生，汉族，湖南省郴州市人，住湖南省岳阳县。

两被执行人委托诉讼代理人：兰东至，岳阳县忠信法律服务所法律工作者。

被执行人：岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园，住所地湖南省岳阳县荣家湾镇中湘街。

经营者：万登高，园长。

被执行人：岳阳天玺置业有限公司，住所地湖南省岳阳县荣家湾镇中湘街**。

法定代表人：胥颖，经理。

在本院执行***、**、许丹等与邹岳军、周丽群、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司（以下简称“天玺公司”）买卖合同纠纷、借款合同纠纷案中，案外人湖南鑫惠安建设工程有限公司（以下简称“鑫惠安公司”）于2021年12月27日对本院查封登记在岳阳天玺置业有限公司名下的位于岳阳县房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭于2022年1月5日公开进行了听证审查，案外人鑫惠安公司、申请执行人***、**、被执行人邹岳军、周丽群、岳阳天玺置业有限公司均到庭参加了听证，现已审查终结。

案外人鑫惠安公司称：案外人于2019年1月26日与天玺公司签订《建筑工程施工承包合同》，约定将天玺公司开发的天玺花园G栋住宅楼承包给鑫惠安公司施工，包工包料以实际建筑面积1390元／㎡计算工程款；约定按工程进度支付工程款，在工程竣工验收合格后20天内付结算工程款总额的95%给申请人。被执行人天玺公司到现在只向鑫惠安公司支付了部分工程款，案外人鑫惠安公司到处自筹建设资金支付建筑工人工资和材料，艰难维持。但天玺公司已明确表示无力支付工程款。在案外人的多次催讨下，天玺公司于2021年9月18日与案外人签订协议，协议约定将天玺花园G栋住宅楼的104、202、301、302、303、304、401、402、403、404号等10套房屋折价3627899元抵付工程款交付给案外人，并配合案外人办理相关房产手续。因此，该10套房产实际已是案外人所有。综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误，为保护异议人的合法权益，现依据民事诉讼法的有关规定，提出异议，请求立即中止上述财产的执行。

***、**称：一、以物抵债的协议（调解）书仅具有债权性质，并不产生导致物权变动的法律效力。基于法律行为发生的不动产物权变动，原则上应当采取登记主义变动模式，未经登记的不发生法律效力。涉案8套商品房的所用权至今仍属在天玺公司名下，故即使天玺公司与鑫惠安公司之间达成物权变动的合意（2021年9月18日的双方协议，下称双方协议），也因未办理物权变更登记而无法引起物权变动，不发生对抗第三人的效力。在本案中，天玺公司与鑫惠安公司一份以物抵债的双方协议，其本身并不能直接引起涉案8套商品房的物权发生变动，只有当事人按照物权公示模式办理了登记手续后，才会发生涉案8套商品房的物权变动。天玺公司与鑫惠安公司并未办理涉案8套商品房所有权的变更手续，故鑫惠安公司并未取得涉案8套商品房所有权。

二、鑫惠安公司提起执行异议申请不符法定要件，建议法院驳回鑫惠安公司申请。根据已生效的（2021)湘06民终3180号《民事判决书》的判决结果，岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司以其各自在《投资合作协议书》中提供的财产实际价值为限的财产对借款本金1000000元及相应利息承担连带清偿责任等责任。其后，***、**申请强制执行。在执行过程中，鑫惠安公司提出执行异议，本案的关键问题为鑫惠安公司是否享有排除对案涉8套商品房（***、**案有5套商品房）强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条有关“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”规定，鑫惠安公司依法应对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。鑫惠安公司主张其对案涉商品房享有排除强制执行的民事权益的依据仅为双方协议。从上分析可知，双方协议并不产生导致物权变动的法律效力。依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条，鑫惠安公司并不符合该二条规定的法定要件。从该二条规定的条文本意看，是针对无过错不动产买受人的权利予以保护的规定，但以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人范围，并不能适用该条的规定予以保护。本案中，鑫惠安公司于执行异议中提供的双方协议等证据表明鑫惠安公司与天玺公司就以房抵顶工程款达成合意。双方协议实为消灭鑫惠安公司与天玺公司之间的债权债务关系，最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的买房合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定。一审法院应***、**的申请对涉案房屋进行预查封时，房屋上并未设定任何明示的权利负担，因此不能认定一审法院的预查封具有过错。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封的效力，都能排除之后的物权变动。故鑫惠安公司对涉案房屋享有的债权不足以对抗***、**因查封涉案房屋而产生的强制执行权，即鑫惠安公司不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，鑫惠安公司的执行异议申请不符合相关法律规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定的相关规定，建议法院驳回鑫惠安公司申请。

邹岳军、周丽群称：查封的八套房屋属于超标查封冻结。邹岳军及周丽群知道天玺公司欠鑫惠安公司工程款的情况，但周丽群作为天玺公司的大股东并未参与天玺公司与鑫惠安公司签订折价协议的过程。被查封的位于天玺花园的八套房屋应作为被执行人邹岳军与周丽群所占的股份财产，作为他们的共同财产参与到邹岳军与周丽群所欠债务的共同分配中。

天玺公司称：同意案外人鑫惠安公司的意见。

本院经审理查明，申请执行人***、**与被申请执行人邹岳军、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司合同纠纷一案，因被申请执行人邹岳军、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司未履行（2021）湘0621民终3180号民事判决书所确定的义务，申请执行人***、**于2021年11月1日向本院申请强制执行，本院在执行过程中，查封了岳阳天玺置业有限公司所有的位于岳阳县房屋。

另查明，本院另受理了申请执行人许丹与被申请执行人邹岳军、周丽群、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司民间借贷、房屋买卖合同纠纷一案，在案件审理过程中，许丹向本院提出财产保全申请，本院作出（2021）湘0621民初417号民事裁定书，裁定：冻结被申请人邹岳军、周丽群、岳阳天玺置业有限公司、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园名下银行存款200万元或查封,冻结相同价值的财产。本院在执行过程中，查封了岳阳天玺置业有限公司所有的位于岳阳县房屋。后因被申请执行人邹岳军、周丽群、岳阳县荣家湾镇小太阳幼儿园、岳阳天玺置业有限公司未履行本院作出的（2021）湘0621民初417号民事判决书所确定的义务，申请执行人许丹于2021年10月11日向本院申请强制执行。

再查明，2019年1月26日，案外人鑫惠安公司与天玺公司签订《建筑工程施工承包合同》，约定将天玺公司开发的天玺花园G栋住宅楼承包给案外人鑫惠安公司施工，并约定按进度支付工程款。施工完成后，因天玺公司仅支付了部分工程款，并明确表示无力支付剩余的工程款，案外人鑫惠安公司与天玺公司于2021年9月18日签订折价协议书，协议约定就天玺公司开发的天玺花园G栋共计10套房屋（房号为104、202、301、302、303、304、401、402、403、404）进行折价抵押给案外人鑫惠安公司。协议签订后，天玺公司与案外人鑫惠安公司并未在岳阳县房地产管理局办理登记备案手续，也未办理该10套房屋的所有权变更手续。目前，该10套房屋仍登记于天玺公司名下，其中涉案被查封的八套房屋包含在被折价抵押的10套房屋内。

本院认为，该案属于案外人针对涉案房屋提出的排除执行异议，本案的焦点是案外人鑫惠安公司对查封的位于天玺小区G栋301、302、303、304、401、402、403、404号八套房产是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：1、案外人是否系权利人；2、该权利的合法性与真实性；3、该权利能否排除执行。一、涉案房屋系由被执行人天玺公司开发，并未登记在案外人鑫惠安公司名下，即案外人鑫惠安公司不是涉案房屋的所有权人。二、从查明的事实来看，案外人并未与天玺公司签订针对涉案房屋的买卖合同，不是涉案房屋的买受人，故不能适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。三、案外人与天玺公司存在建筑工程承包合同关系，因该合同而产生的债务应由天玺公司清偿。而天玺公司与鑫惠安公司签订的折价抵押协议书是双方对合同之债的履行进行约定，但由于涉案房屋系不动产，只有办理过户登记后才发生债务清偿的结果，否则因合同履行产生的债务并未消灭。本案案外人鑫惠安公司虽然与天玺公司约定以房屋抵工程款，但未将用于抵偿债务的房屋办理过户登记等手续，以物抵债行为并未完成，案外人鑫惠安公司与天玺公司之间存在的仍然是合同之债，涉案房屋并未产生物权转移，岳阳县人民法院在执行过程中，对天玺公司G栋301-2-3-4等八套房产予以强制查封的执行行为并无不妥。综上所述，案外人鑫惠安公司的异议请求缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下:

驳回案外人湖南鑫惠安建设工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　陈业文

审 判 员　徐大兵

审 判 员　许宏宇

二〇二二年一月十日

法官助理　焦　英

书 记 员　陈　妍

附相关法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

《最高人民法院关于适用的解释》

第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。