重庆市永川区**商贸有限公司与***,重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市巴南区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝0113民初18717号

原告（执行案外人）：重庆市永川区**商贸有限公司，住所地重庆市永川区凤凰湖工业园内，统一社会信用代码91500118739849192L。

法定代表人：张焕祥，总经理。

委托诉讼代理人：赵伟吉，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：武紫康，重庆百君律师事务所律师。

被告（申请执行人）：重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司，住所地重庆市铜梁区福果镇福星路230号1-1，统一社会信用代码91500224095664650U。

法定代表人：黄京渝，总经理。

委托诉讼代理人：雷学军，重庆鉴识律师事务所律师。

被告（被执行人）：重庆市汇龙房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道7号附1-3，统一社会信用代码91500118736587684C。

法定代表人：魏刚，执行董事兼经理。

被告（被执行人）：重庆市昌州实业（集团）有限公司，住所地重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号，统一社会信用代码915001182037979105。

法定代表人：魏寿昌，执行董事兼经理。

被告（被执行人）：魏寿昌，男，1956年8月28日出生，汉族，住重庆市永川区。

被告（被执行人）：***，男，1968年7月11日出生，汉族，住重庆市永川区。

原告重庆市永川区**商贸有限公司（以下简称**公司）与被告重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司（以下简称聚兴城公司）、重庆市汇龙房地产开发有限公司（以下简称汇龙公司）、重庆市昌州实业（集团）有限公司（以下简称昌州公司）、魏寿昌、***案外人执行异议之诉一案，本院于2021年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**公司的法定代表人张焕祥及委托诉讼代理人赵伟吉、武紫康，被告聚兴城公司的委托诉讼代理人黄京渝到庭参加诉讼，被告汇龙公司、昌州公司、魏寿昌、***无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告**公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行（2020）渝0113执6860号案中所查封的渝（2019）永川区不动产权第0××1号、渝（2018）永川区不动产权第0××3号、渝（2019）永川区不动产权第0××4号、渝（2018）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××3号房屋，价值2649062.40元；2.确认上述房屋归原告所有；3.诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实和理由：聚兴城公司与被昌州公司、汇龙公司、魏寿昌、***民间借贷纠纷一案，法院作出的调解书生效进入执行程序后，法院裁定查封了被执行人汇龙公司名下渝（2019）永川区不动产权第0××1号、渝（2018）永川区不动产权第0××3号、渝（2019）永川区不动产权第0××4号、渝（2018）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××3号六套房屋即执行标的物。上述六套房屋虽然登记在被执行人汇龙公司名下，但不动产物权登记是不动产物权变动的要件而非原因，该六套房屋是由原告实际施工建设，故原告基于合法建造、管理等事实行为通过原始取得获得了物权，足以排除对该六套房屋的执行。原告于2007年为了修建啤酒仓库竞拍购得了案涉房屋项目的地块。2010年后办理修建手续时因国家规范房地产管理、必须要有资质才能办理相关修建手续，原告不具备单独进行房地产开发资质，才与被告汇龙公司签订合作协议书约定二公司共同开发，在修建仓库后剩余的土地上修建了住房。原告还因借用汇龙公司名义开发而支付其费用30万元。该项目的建设用地规划许可证、施工许可证、预售许可证等开发建设的证照均将原告列为建设单位或者联建单位。整个房屋项目均由原告独家进行投资、建设、管理，即房屋的建设施工成本实际由原告承担，该项目实际归原告所有。2018年房屋工程项目通过竣工验收取，原告因房屋尚未销售出去便在自行办理产权证时将房屋登记在被告汇龙公司名下，现房屋产权证由原告掌管。即使原告不因原始取得享有房屋所有权，也基于实际施工人身份享有房屋所在工程优先受偿权，即该房屋归属原告所有是冲抵工程款等开发成本的方式，优先于其他普通债权，足以排除其他普通债权人的强制执行。

被告聚兴城公司辩称，认可原告借用被告汇龙公民资质开发建设了案涉房屋。原告的诉求无事实和法律依据，聚兴城公司对汇龙公司的债权合法有效，法院对案涉房屋的查封合法有效，执行异议的裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请驳回原告的全部诉讼请求。房屋所有权证书是权利人享有物权的证明，不动产登记具有公示公信力，即使案涉房屋是原告投资建设，但未经产权登记变更不发生物权变动效力，不具有对抗第三人的效力。案涉房屋登记在被告汇龙公司名下，且原告举示的土地使用权证、建设规划许可证、施工许可证等记载的权利人或者建设单位为汇龙公司，故案涉房屋属于汇龙公司所有。原告的土地款支付中780.13万元无银行进账单，不能证明土地款均由原告支付。原告提交的自然人付款的证据不能排除系因其他债权债务关系而支付，不足以证明原告支付了全部工程款。即使原告与汇龙公司签订的合作开发协议属实，不排除原告因需要支付汇龙公司5%管理费而将案涉房屋抵偿给汇龙公司。原告无房产开发资质，借用汇龙公司资质合作开发行为违反了禁止性规定，即使原告对案涉房屋享有实际权利，也不能得到司法特殊保护，不能据此取得案涉房屋的所有权，亦不足以排除强制执行。原告长期未办理案涉房屋的产权变更登记，至今无生效裁判确认原告对案涉房屋的权利，原告自身存在过错，应承担相应的法律风险。建设工程优先受偿权是指承包人对建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，不属于本案情形，原告主张案涉房屋是工程款债权的物化载体无事实依据和法律依据，原告无权阻止法院对案涉房屋进行查封和处置变价。

被告汇龙公司无答辩意见，举证期内未提交证据。

被告昌州公司无答辩意见，举证期内未提交证据。

被告魏寿昌无答辩意见，举证期内未提交证据。

被告***无答辩意见，举证期内未提交证据。

本院经审理查明，原告**公司的经营范围为食品经营。原告**公司与重庆市永川区国土资源和房屋管理局签订永地（2007）合字（出让）第46号《国有土地使用权出让合同》，有偿取得位于永川区××路××号地块面积约9534平方米的土地使用权（出让年期为50年），土地用途为二类居住用地、商业用地。2011年2月16日，原告**公司与被告汇龙公司签订了《房地产合作开发协议书》（以下简称合作开发协议），主要约定二公司合作开发位于永川区××路××号××项目，**公司提供土地和建设资金，汇龙公司提供供应业执照、开发资质、各种证件和技术支持，项目简称完工后的全部项目资产全数归**公司所有，项目完工后全部资产处置权归**公司，项目销售所得全部归**公司所有，**公司按照建筑面积5元／平方米分配利益给汇龙公司，盈利和亏损均由**公司承担。2011年11月8日，重庆市永川区规划局审核颁发了《建设用地规划许可证件》，载明用地单位为**公司、汇龙公司，用地项目名称**商贸、**苑，用地性质为二类居住用地、商业金融业用地。2013年2月21日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局办理了权利人为汇龙公司、**公司的土地权属证书。2013年2月28日，重庆市永川区规划局审查颁发了《建设工程规划许可证》，载明用地单位为**公司、汇龙公司，建设项目名称为**商贸、**苑1、2、3号楼。2013年4月23日，重庆市永川区城乡建设委员会审查颁发了《建筑工程施工许可证》，载明建设单位为汇龙公司、**公司，工程名称为永川**商贸、**苑1、2、3号楼，施工单位为重庆市搏坤建筑工程有限公司。2018年5月8日，重庆市永川区住房和建设委员会颁发了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明建设单位为**公司、汇龙公司。2014年，前述工程取得《重庆市商品房预售许可证》。

聚兴城公司在我院对聚兴城公司与汇龙公司、昌州公司、魏寿昌、***民间借贷纠纷一案作出（2018）渝0113民初8789号民事调解书生效后向我院申请强制执行。我院于2021年4月27日作出执行裁定书，依法查封了前述工程项目中登记在被执行人汇龙公司名下的产权号分别为渝（2019）永川区不动产权第0××1号、渝（2018）永川区不动产权第0××3号、渝（2019）永川区不动产权第0××4号、渝（2018）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××8号、渝（2019）永川区不动产权第0××3号的六套房屋。嗣后原告以其系该六套房屋实际所有权人以及享有房屋所在工程优先受偿权等为由提出执行异议，经我院裁定驳回异议请求后原告遂提起本案诉讼。

现该六套房屋不动产权证载明的共有情况均为汇龙公司单独所有，其中渝（2019）永川区不动产权第0××1号载明为未销售房产，渝（2018）永川区不动产权第0××3号载明为私有房产，渝（2019）永川区不动产权第0××4号载明为未销售房产，渝（2019）永川区不动产权第0××8号载明为未销售房产，渝（2019）永川区不动产权第0××3号载明为未销售房产，渝（2018）永川区不动产权第0××8号载明为未销售房产。

庭审中原告提出因该六套房屋尚未销售，故其在申请办理该六套房屋的不动产权证时的登记权利人均为被执行人即被告汇龙公司。

上述事实，有当事人到庭陈述和原告举示的国有土地使用权出让合同、收据、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、竣工验收备案登记证、商品房预售许可证、施工合同、设计合同、销售合同、工程款收据、付款凭证、发票、房地产合作开发协议书、不动产权证书等证据以及被告聚兴城公司举示的裁定书等证据，经庭审质证和本院审查核实并在卷为凭，足以认定。

本院认为，原告**公司提起案外人执行异议之诉，本案争议焦点为原告**公司对案涉六套房屋的权利是否能排除执行，本院对此评析如下：

首先，案涉被查封的六套房屋均系登记在被执行人即被告汇龙公司名下的不动产，我院在执行中查封被执行人名下的财产并无不当。原告作为经营范围为食品经营的企业本身不具有《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第五条明确规定的房地产开发资质，其与被执行人汇龙公司签订的合作开发协议，实质上是借用汇龙公司的开发资质进行案涉工程项目的建设开发，违背了国家关于房地产开发特种行业市场准入许可限制的政策和行政规定，即使**公司对案涉房屋所在工程项目进行了实际投资开发建设以及施工管理等，但其作为无房地产开发资质的企业，并不能由此获得房地产开发企业依法开发建设所对应的权利，即是说原告不享有房地产开发企业基于对建设工程的依法建造而原始取得该建设工程项目物权的权利，所以原告对案涉房屋的权利是其依据合作开发协议的合同之债权请求权，并非可以排除强制执行的物权权利；

其次，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此不动产登记和权属证书具有权利人依法享有排他性物权之公示公信的效力。原告主张对案涉房屋享有民事权利，但其数年来掌管案涉六套房屋的产权证以及所在项目工程的相关开发材料却长期未办理过户变更登记，故案涉六套房屋至今未办理变更登记的原因在于原告自己，原告作为执行案外人自身存在过错，其应当自行承担怠于行使变更登记权利所带来的相应法律风险。所以原告**公司不能因自身过错未办理过户登记而排除对案涉六套房屋的强制执行。

第三，原告提出其作为实际施工人对案涉房屋所在工程价款享有优先受偿权，但原告举示的证据载明施工单位为重庆市搏坤建筑工程有限公司，并非原告**公司，原告作为食品经营的企业主张其为建筑工程施工单位有悖常理也不符合国家关于建筑施工资质的政策规定，原告也未举示充足证据证明其作为食品经营企业取得了建筑工程施工资质，因此原告的该项理由既无事实依据又不符合法律规定，即使原告享有前述权利，变价款优先受偿亦属于债权请求权，不能排除对该六套房屋的强制执行。

综上所述，原告**公司作为案外人提起执行异议之诉的异议事由不成立且于法无据，其对案涉六套房屋不享有足排除强制执行的民事权益，本院对原告**公司的请求不予支持。被告昌州公司、汇龙公司、魏寿昌、***经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

驳回原告重庆市永川区**商贸有限公司的诉讼请求。

案件受理费27992.50元，由原告重庆市永川区**商贸有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　余　彬

人民陪审员　　冉瑞芳

人民陪审员　　李显珍

二〇二一年十二月四日

书记员夏天

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