云南佳普科技有限公司与被执行人楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司裁定书

云南省昆明市中级人民法院

执行裁定书

（2018）云01执异94号

异议人（案外人）：***，男，回族。

委托诉讼代理人：***，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。

申请执行人：云南佳普科技有限公司。住所地：昆明市西山区前卫镇太和社区第二居民小组。

被执行人：楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司。住所地：楚雄市万家坝。

被执行人：***，男，汉族。

被执行人：***，男，汉族。

被执行人：马鹏仙，女，汉族。

本院在执行申请执行人云南佳普科技有限公司与被执行人楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司、***、***、马鹏仙合同纠纷一案[执行依据：本院（2016）云01民初1707号民事裁定书；执行案号：（2016）云01执保871号]过程中。异议人马春旭对执行查封行为不服，向本院提出异议申请，本院依法组成合议庭进行了审查，并于2018年5月6日组织三方当事人进行了听证，本案现已审查终结。

异议人马春旭称，请求：撤销对坐落于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室房屋的保全行为，解除对房屋的查封限制措施。事实与理由：昆明市中级人民法院于2016年12月15日保全查封了坐落于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室，但该房屋实际上已由******及其家人占有使用、享有权利。2016年6月22日，******与被执行人***签订《房屋买卖合同》，双方约定房屋总价156万元，合同签订之日异议人马春旭先支付50万元，2017年7月31日前完成过户，过户后的40日内异议人马春旭付清尾款。合同签订当天，异议人马春旭的妻子***就通过银行转账的方式向***支付了合同约定的50万元。自2016年8月起，异议人马春旭一家就开始对该房屋进行装修，并为此支付了装饰装修、添置家具、生活用品的各项费用。装修完成后，异议人马春旭一家便入住该房屋，自入住当月就承担相应的水费、电费、物业管理费、二次加压费、燃气费等费用至今。2017年3月14日，异议人马春旭的妻子***再次通过银行转账的方式向杨宪经支付了购房款10万元。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，******在人民法院查封前已建立了合法有效的书面买卖合同，异议人已按照合同约定支付了其中的60万元，异议人完全同意将剩余的96万元购房款按照昆明市中级人民法院的要求交付执行。异议人马春旭之所以在房屋买卖合同中约定于2017年7月31日前完成过户，过户后的40日内付清尾款，是因为异议人筹措款项需要一定的时间，这是人之常情。而款项未齐备之前，出卖人***自然也不会办理变更登记，这也是交易习惯。法律并不苛求买房人必须一次性足额付款，所以未办理过户登记并非可归责于买受人“自身原因”。综上所述，异议人的权利属于规定中能够排除执行的情形，异议人特向人民法院提出执行异议，请求人民法院撤销对坐落于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室房屋的保全行为，解除对房屋的查封限制措施。

申请执行人云南佳普科技有限公司在答辩中称：一、本案中的***不是适格的权利人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施。按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断”。所以，本案中被查封的房屋登记于杨宪经的名下，***不是本案适格的异议权利人。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前己经签订合法有效的书面合同；在人民法院查封之前己合法占有该不动产；已支付全部价款，或者己按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买手人自身的原因未办理过户登记。本条适用的前提是满足全部四个条件，然而对本条第（一）项所规定的“合法有效的书面合同”的认定是适用本条首先要解决的问题。合同是否合法有效的确定，在于只要双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，即可认定有效，双方按约履行；但一旦发生纠纷，则需要通过诉讼或仲裁等程序解决，而第三人执行异议的当事人并不等同于买卖合同的当事人，在本案中，异议人、申请执行人及被申请执行人分离，作为申请执行人不是买卖合同的当事人，依据合同的相对性原理，无法对本案中异议人和被申请执行人之间所签订的买卖合同的真实性及合法性提出诉讼或仲裁，本案的合议庭依据不告不理的民事诉讼原则同样无法对其效力问题作出裁判，如果法院执行局的裁判庭依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条径行裁定异议人的异议成立，对本案的申请执行人极为不公平。三、本案中被申请人和异议人之间的买卖关系不真实，是一种恶意逃避执行的行为。从异议人提供的所有证据来看，无法证明其已经合法占有了该房产。1、异议人提交的系列装修证据中‘既没有合同’同时也没有付款发票，在这一系列证据中，除了付款发票外，其他的一系列证据皆可伪造，无法证明其真实性。2、从异议人提交的证据看，其装修的开始时间应为2016年9月5日，然而从异议人提供的证据58页可以看出，自2012年2月28日至2016年8月29日，产生了装修垃圾清运费219.25元，楼道修复费300元，拆墙垃圾清运费700元，该单据上还显示上次预交款余额为148.10元，换句话来说，异议人举证证明的装修事实不真实。3、从异议人和被申请人提交的购房合同第四条第2项约定来看：甲方在2018年8月前交房给乙方，在2016年6月至2016年7月由甲方自由贷款使用。明显违背交易习惯，结合昆明市中级人民法院在查封该房屋时该房屋上存在抵押担保事项，可以明显看出本案中异议人和被申请人之间的房屋买卖不真实，是一种虚构事实，恶意逃避执行的行为。综上，恳请贵院驳回异议人的异议。

本院查明：本院于2016年12月5日作出（2016）云01民初1707号民事裁定书，裁定：“查封、扣押、冻结被申请人楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司、***、***、马鹏仙限额价值1400万元的财产。”

2016年12月15日，本院向昆明市不动产登记中心发出（2016）云01执保871号《协助执行通知书》，载明：“查封被告***（530129198906291915）名下位于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室（产权证号：201543245号）、金汇小区A23幢2-4层101室（产权证号：201139022号）的房产两套；2、查封期限为叁年，自2016年12月15日至2019年12月14日；3、查封期间停止办理抵押、变更、过户等相关手续。”

2017年4月18日本院作出（2016）云01民初1707号民事判决书，判决：“被告楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司、***、***、马鹏仙于判决生效之日起十日内向原告云南佳普科技有限公司偿还借款本金1000万元，支付截止2016年11月8日的利息338.5万元，以及自2016年11月9日起至还清之日按年利率15%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105050元，诉讼保全费5000元，共计110050元，由被告楚雄州宽鑫伟业汽车服务有限公司、***、***、马鹏仙承担。”

另查明，异议人马春旭（乙方）向本院提交其于2016年6月22日与***（530129198906291915）签订的《房屋买卖合同》载明：“一、房屋信息描述，甲方持有位于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室住宅，所有权证号为昆房权证字第2015432**号，所有权人为杨宪经。二、房屋交易价格，甲乙双方经确认，该房屋交易价格为每建筑平方米人民币10685元，总价合计为人民币1560000元。三、付款方式，1、经过双方友好协商，自双方签订本合同之日，乙方向甲方支付人民币500000元，2、剩余款项乙方承诺自过户起40日内付清。四、房屋交付，1、甲方***取得该房屋登记证日期为2015年6月24日，经过甲乙双方友好协商，乙方自愿并决定甲方于2017年7月31日前过户给乙方。2、甲方在2016年8月前交房给乙方。”同时提交了其与**花于2012年11月29日登记结婚的《结婚证》复印件，还提交了2016年6月22日《兴业银行网上转账受理单》载明：“付款账号622908473340860710，付款户名***，收款人完整账号6236683860000100698，收款人完整姓名***，转账金额500000.00。”同日***出具收到***支付房款500000.00元的收条。

异议人马春旭提交2017年3月14日《兴业银行网上转账受理单》载明：“付款账号622908473340860710，付款户名***，收款人完整账号6236683860000100698，收款人完整姓名***，转账金额100000.00。”同日***出具收到***支付房款100000.00元的收条。同时其还提交了加盖“昆明市盘龙区盟承装饰装修服务部财务专用章”的中央丽城2期6-1-1103室的装修工程首期（2016年8月29日）、中期（2016年9月23日）、尾款（2017年1月10日）收据复印件3张及部分装修建材、家居、电器付款单据复印件，还提交了云南君豪物业服务有限公司出具的争议房产物业管理费发票复印件2张、费用结算票据复印件6张、天然气发票复印件5张以及争议房产部分生活照片。

本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院于2016年12月15日对争议房产采取查封措施，异议人马春旭于2016年6月22日与***签订《房屋买卖合同》，属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。异议人马**于2016年8月29日对争议房产开始装修，属于在人民法院查封之前已合法占有该不动产。异议人马**于2016年6月22日、2017年3月14日分两次付款60万元，且其愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，属于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。未办理过户登记没有证据证明异议人马春旭存在过错。因此，异议人马春旭的异议请求与上述法律规定相符，能够排除执行，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

待异议人将剩余购房款缴至本院后，中止对坐落于昆明市西昌路33号中央丽城6号楼1单元11层1103室房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长**

人民陪审员***

人民陪审员乐敏

二〇一八年五月八日

法官助理***

书记员***