重庆海业建设工程有限公司与重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019渝01民终10424号

上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆海业建设工程有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路春天花园A3幢4-5-2号，统一社会信用代码91500112759272108G。

法定代表人：肖春，总经理。

委托诉讼代理人：肖利均，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：李大勇，重庆辛午律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。

法定代表人：高家育，董事长。

委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。

上诉人重庆海业建设工程有限公司因与被上诉人重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初5834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月16日、2020年1月13日、4月13日、6月1日对本案进行了询问。上诉人重庆海业建设工程有限公司（以下简称海业公司）的委托诉讼代理人肖利均、李大勇与被上诉人重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（以下简称鱼复公司）的委托诉讼代理人陈兵、高德刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人海业公司上诉请求：撤销一审判决；改判为鱼复公司向海业公司赔偿因解除合同造成的损失10123591.00元；本案一、二审诉讼费用由鱼复公司承担。主要事实和理由：１．一审判决认定事实错误。（1）鱼复公司对江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社部分土地无所有权，系村集体所有；（2）承包合同书数据粗糙、土地面积用房等情况双方未书面交接，一审法院不应据此作为认定土地资产的依据，2018年6月15日，双方对海业投入的资产实物已经逐项确认，并体现在《两江新区鱼复巴渝枫农家乐相关实物资料汇总书》中，该次确认作为双方最后一致的意思表示，应当以此为准；（3）备忘录系2018年7月双方第一次开庭后签署，落款时间2018年6月15日系因海业公司诱骗而倒签；海业公司增添的建（构）筑物、附着物和设施设备系应鱼复公司升级要求而为，其是知晓的且未提出异议；（4）从双方协商确定占用土地造成损毁财产情况及价值的行为，可推断鱼复公司不论事先事后均同意海业公司对承租土地的投入；（5）应将备忘录及其附件３中列明的实物资产认定为海业公司所有，签署备忘录的目的就是明确资产归属，且已确认海业公司是权利人，一审第二次庭审中鱼复公司承认《两江新区鱼复巴渝枫农家乐相关实物资料汇总书》中列明的资产实物属于海业公司投入的建筑及设施设备。2．一审判决适用法律不当。（1）鱼复公司解除合同的意思表示到达海业公司后，海业公司不同意的是其解除事由，鱼复公司违法解除合同的意思表示依然在到达海业公司即发生合同解除效力，不因双方另行签订备忘录而改变，签署备忘录是为缩小争议范围，确认财产，不影响铁路东环线建设，且系鱼复公司口头认可赔偿才签的，绝不能被认定为是双方协商一致解除租赁关系的理由；（2）鱼复公司应当赔偿海业公司损失。对承包合同书第六条的理解应为符合该条的情况下不赔偿，不符合本条约定则要赔偿，而不是合同解除、终止均不赔偿。而本案未出现约定的国家政府征收导致合同解除的情形，就该部分土地不存在再次征收，案涉土地是2014年11月即被征收。鱼复公司故意隐瞒土地早已被征收的情况，直到庭审过程中才提出征地事实并主张不予赔偿，违背诚信；（3）一审分配举证责任不当，海业公司举示备忘录已经初步证明案涉土地上的资产归属；（4）鱼复公司的违约占用土地行为足以导致海业公司不能正常经营，2015年8月就开始施工造成噪音粉尘等污染，海业公司打造的是星级农家乐，海业公司无法正常经营才有充分理由没有支付租金，事实上鱼复公司工作人员也多次口头表示，因占地问题不必支付租金了。既然已经确认违约占地损毁的财产，便可以认定该部分财产的损失，至少可以参照评估报告中对于单个财产的单价合理确定2015年海业公司被损毁财产的损失。

被上诉人鱼复公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。１．一审法院并未认定案涉土地归鱼复公司所有，一审法院的陈述只是引述了双方签订的租赁合同的条款中的表述。且鱼复公司已举证证明土地的权利归属情况。２．双方签订的合同系真实意思表示，当然可作为认定案件事实的依据，海业公司并无相反证据可推翻双方合同关于鱼复公司交付给海业公司资产的情况。３．备忘录是双方的真实意思表示，没有倒签。４．鱼复公司未同意海业公司修建附属物和增添物，且鱼复公司亦未因此受益。５．备忘录及附件３列明的资产仅仅是双方对农家乐现有资产的数量和面积等的确认，并未对权属作出划分和认定，鱼复公司也未认可备忘录及附件３列明的资产归海业公司所有。海业公司未举证证明其修建资产的范围。6．签署备忘录的时间是合同解除的时间。7．鱼复公司不需要补偿海业公司，对于资产的赔偿问题应当依据备忘录进行认定。8．海业公司应当承担举证责任，证明资产归属以及营业所受影响，事实上海业公司一直在正常经营。

鱼复公司向一审法院起诉请求：1．判决确认海业公司与鱼复公司之间的租赁合同关系于2018年6月15日解除；2．依法判令海业公司向鱼复公司支付自2016年1月1日至2018年6月15日期间的租金804106.59元；3．依法判令海业公司支付自2018年6月16日起至海业公司将租赁物返还给鱼复公司之日止的占有使用费（从2018年6月16日起算至被告将租赁标的物返还原告之日止，租金标准为335553.97元／年）；4．依法判令海业公司立即将位于重庆市江北区5社租赁范围内的土地、鱼塘以及房屋等建构筑物返还给原告。

海业公司向一审法院反诉请求：1．依法解除海业公司与鱼复公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》；2．依法判令鱼复公司向海业公司赔偿因鱼复公司违约造成的各项损失18948546.16元。

一审法院认定事实：2014年4月24日，鱼复公司（甲方）与海业公司（乙方）签订《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，主要约定：井池村农家乐，位于重庆市江北区5社，占地总面积96.73亩，属鱼复公司所有；该农家乐原有自建鱼塘60余亩，经营用房约3800平方米，适合住宿接待、度假会餐、休闲娱乐、垂钓、养殖等；现甲方将其合法所有的上列资源整体承包给乙方打造经营，双方根据中华人民共和国合同法及有关法律法规和政策规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，签订本合同；承包上限期暂定10年，自2014年1月1日至2023年12月31日；合同一年一签，本次合同期限时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，上限期内如无政府征收、政策性调规、重大项目建设用地的依旧每年一签，直至10年期满；因招标文件约定的总占地面积为109亩，承包人的中标租金为35万元，经实测后的总占地面积为96.73亩，减少比例为11.26%，故第1年租金应按相应比例减少11.26%，为31万元，从第2年开始租金按2%逐年递增，租金在合同签订后7天内一次性付清；甲乙双方从签订合同之日起，乙方在7个工作日内，向甲方缴纳履约保证金11万元，待合同结束后一并退还；甲方有权对乙方的经营性质进行监督，甲方有配合乙方协调通水通电等要求的义务，甲方应负责协调该范围内的用地问题及相关事宜，甲方有权按本合同按时收取承包费；乙方每年向甲方以成本价提供一定数量的土鸭、鱼、自种蔬菜；乙方为井池村村委会提供两间宿舍，并在不影响乙方经营的前提下向村委会提供会议室；乙方对承包范围内的设施和环境进行升级改造，完善使用功能，同时在现有建筑物不能满足需求的情况下，在甲方同意后，方可修建相应配套房屋及库房，乙方应按合同约定及时足额缴纳承包费；该农家乐用于涉农性质的经营及配套项目，未经甲方同意不得擅自转让或用于其他经营活动；如遇土地被国家政府征收，乙方应在甲方要求的时间内无条件自行搬迁，甲方不承担任何责任，不给予任何补偿；若乙方未按本合同要求提供品质及数量的产品，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除相应金额作为违约金；若乙方违反本合同的约定，甲方有权要求其限期整改，若未按要求整改，则甲方有权扣除其全部履约保证金，并可单方终止合同。2014年1月，海业公司向鱼复公司缴纳井池村土地租赁押金11万元。同时海业公司按约缴纳了2014年、2015年两年的租金，其中2014年的租金为31万元，2015年的租金为316200元。此后，再未缴纳任何租金。

2015年8月22日，海业公司向重庆两江新区鱼复工业园区管委会（以下简称鱼复管委会）发出《关于修建果园港匝道造成巴渝枫农家园损失的紧急报告》，主要载明：2013年10月，海业公司通过鱼复管委会的招商引资进驻江北区鱼嘴镇井池村，并与鱼复公司签订了《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》。2015年8月，海业公司接到鱼复公司的通知，巴渝枫农家园要钻勘、架桥、修路施工，为妥善解决海业公司的投资，安置好海业公司的员工，特向鱼复管委会紧急报告相关问题；巴渝枫农家乐投入1100多万元，因施工单位的现场施工，必将影响巴渝枫农家园的生产与经营，同时还会造成其他直接损失，导致部分设施设备无法发挥功能；要求鱼复管委会基于实际情况及海业公司面临的实际困难，妥善解决并予以补偿。2017年6月7日，海业公司再次向鱼复管委会发出《关于要求书面回复因修建果园港匝道造成巴渝枫农家乐损失的函》，要求鱼复管委会协调鱼复公司对其损失进行补偿。2017年9月18日，海业公司向鱼复公司发出《关于函告有关事宜的郑重申明》，主要载明：海业公司租赁的土地为96.73亩，土地租用时限为2014年1月1日至2023年12月31日；海业公司已经缴纳2015年以前的租金，不欠付鱼复公司租金；2015年11月，因果园港匝道施工占用部分租赁土地，导致海业建设无法继续经营农家乐，海业公司曾要求鱼复公司解决问题；关于交还土地问题，要求鱼复公司在解决赔偿问题的基础上依法要求海业公司交地。2017年12月16日，海业公司向鱼复公司发出《关于妥善解决海业公司为打造农家乐投资经费的函》，要求鱼复公司与海业公司一起对租赁土地上的建筑物、构筑物等设施设备进行数据固化，并对固化的资产进行评估，由鱼复公司按照规定进行补偿。2018年1月4日，鱼复公司向海业公司发出《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的函》，主要载明：因铁路东环线项目用地在即，需要使用你司租用的土地及房屋，并要求鱼复公司尽快腾出土地。根据双方签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定，若重大项目用地时，海业公司应当无条件自行搬迁，鱼复公司不承担任何责任，不给予任何补偿。为此，请海业公司于2018年1月31日前自行搬迁相关设施、拆除相关建构筑物，无条件交还土地。如海业公司不交还土地，鱼复公司将依法收回土地，依法追缴欠付租金及有关损失。

2018年1月8日，海业公司向鱼复公司发出《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的回函》，主要载明：海业公司于2018年1月4日收到鱼复公司的《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的函》，根据鱼复公司的函件，海业公司进行回函。海业公司于2014年与鱼复公司签订《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》属实，但鱼复公司在来函中，不顾合同文本事实真相，故意断章取义，混淆颠倒层次，掩盖承包合同本来的面目，是一个毫无诚意解决问题的来函，是实现预期交地的障碍，是故意发难。在此，海业公司希望鱼复公司认真研究承包合同文本，希望鱼复公司接受海业公司于2017年12月16日函告的处理方法，承担应尽职责，实现早日交地的目的。

2018年6月15日，鱼复公司（甲方）与海业公司（乙方）签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》，主要约定：为加快推进市级重点建设工程项目——重庆铁路枢纽东环线项目的建设工程，经甲乙双方协商，乙方同意先行实施巴渝枫农家乐现状实物资产清理并数据锁定后，先行交还土地及移交地上建（构）筑物、附着物等资产给甲方，以便提前提交给铁路枢纽东环线项目建设，现双方本着诚信、公平、平等的原则，乙方本着支持市级重点工程项目用地的精神，就双方已锁定的现状实物资产后的土地交还及地上建（构）筑物、附着物等资产移交的有关事宜备忘如下；根据双方签订的原临时租赁合约及用地红线附图显示和勘界机构测绘报告明确，乙方交还甲方土地位于10、11、12社和现井池村13、14、15社范围内，疏港东立交东侧，土地面积为108.80亩（其中96.73亩为原租地面积，12.07亩为超用地面积），同时，乙方将甲乙双方共同锁定的地上建（构）筑物、附着物等资产移交给甲方（详见清单）；在清理登记锁定资产时，应将资产权属归属予以明确，属乙方资产的可由乙方利用处置；因铁路枢纽东环线项目建设在即，双方同意乙方在2018年6月15日正式全面交还土地、移交地上建（构）筑物、附着物等资产给甲方；在6月15日前，乙方应提前拆除搬离需由乙方利用处置的相关构筑物、附着物和设施设备，并将鱼塘里的鱼全部打捞干净，确保一次性完成移交；乙方需搬离利用处置的构筑物、附着物和设施设备等资产应经双方清点确认，以证据保全；乙方如在6月15日后，仍未搬迁的构筑物、附着物和设施设备等资产，在乙方无明确需要利用意见的情况下，视为乙方弃物，由甲方全权处置，乙方不得借故干预；在本备忘签订后乙方搬迁前，尚未清理登记并锁定的资产，可在乙方搬迁时或甲方利用土地前进行清理登记锁定；经双方清理登记锁定的资产状况及乙方已搬迁利用处置的资产状况，为司法处置双方租地纠纷的证据予以保全；本备忘及附件、双方原租赁协议及履行协议的有关交割资料，为司法处置双方租赁纠纷的证据予以保全；交地后，双方涉及租地履约纠纷的处置，以司法判决为准；本备忘录附件与本备忘录具有同等法律效力，附件如下：1、《巴渝枫生态园（巴渝枫农家乐）面积测算报告书》；2、《巴渝枫生态园（巴渝枫农家乐）土石方量测算报告书》；3、《两江新区鱼复巴渝枫农家乐相关实物资产汇总书》；最终以正式报告名称为准。海业公司与鱼复公司签订前述备忘录后，海业公司按照约定部分履行了合同义务，向鱼复公司交回了部分土地，但并未全部将土地交回鱼复公司，海业公司未举证证明交回的土地的数量以及位置。

2018年8月10日，重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《授权书》载明：鱼复公司与海业公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》中约定由鱼复公司将鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社总面积为96.73亩的土地出租给海业公司，在前述租赁范围内的土地中，重庆两江新区开发投资集团有限公司已经根据重庆市人民政府于2010年7月21日下发的《重庆市人民政府关于重庆两江新区部分土地的批复》（渝府地【2010】637号）储备了约55.1275亩国有土地和约28.407亩集体土地，现就该部分已经储备的土地，同意自2014年1月1日起开始，授权鱼复公司进行使用并出租。本案在审理过程中，经海业公司申请，一审法院依法委托重庆汇通房地产土地评估与资产评估有限公司对江北区鱼嘴镇井池村巴渝枫农家乐的建筑物、构筑物、设施设备、苗木等资产进行了价值评估，涉及租赁范围内的资产的价值为12017211元，其中建筑物、构筑物评估价值8040701元、装饰装修工程1022881元、设施设备324383元、苗木424667元、其他107825元、土石方工程1957222元、管网工程139532元；建筑物、构筑物中房屋建筑面积3906.93平方米。涉及租赁范围外的资产价值681987元，其中建筑物、构筑物591187元、苗木90800元。海业公司与鱼复公司均确认租赁范围外的土地是海业公司未经鱼复公司许可占有使用的土地。另查明，鱼复公司与海业公司并未就涉案土地进行书面交付，鱼复公司举示征收涉案土地时的资产情况及补偿的价值，海业公司认为前述资产与现有的资产不能一一对应，无法证明前述资产仍然存在，也无法证明鱼复公司已经将相应的资产交付给海业公司，在双方签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》中，载明有自建鱼塘60余亩，经营用房约3800平方米，并无其他资产。2015年8月，因果园港匝道建设，鱼复公司确认占用涉案租赁土地18亩。本案在审理过程中，因涉案土地上增添的篮球场等资产存在权属争议，海业公司同意待前述篮球场权属争议解决后再予以处理，本案对前述资产不作处理。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款。本案中，海业公司与鱼复公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。虽然海业公司与鱼复公司签订的合同名称为《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，但根据合同的内容及双方的权利和义务，该合同实质上是鱼复公司将位于重庆市江北区部分土地租赁给海业公司使用，海业公司按照约定向鱼复公司支付租金的合同，即双方之间的法律关系符合租赁合同的法律特征，双方之间形成的是土地租赁合同关系。因双方当事人在前述合同期限届满之后并未再签订新的合同，且海业公司在继续承租涉案土地，故可以按照《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》的约定确定双方的权利和义务。本案争议的焦点为1．鱼复公司与海业公司之间租赁合同关系的解除时间；2．海业公司是否已经将涉案的土地移交鱼复公司以及移交时间；3．海业公司欠付鱼复公司的租金及租赁物占有使用费的情况；4．鱼复公司是否应当赔偿海业公司损失以及赔偿损失的金额。关于鱼复公司与海业公司之间租赁合同关系的解除时间。

一审法院认为前述租赁合同关系于2018年6月15日解除。首先，鱼复公司向一审法院起诉要求解除与海业公司之间的租赁合同关系，一审法院于2018年5月23日向海业公司送达了起诉状副本，鱼复公司解除涉案合同的意思表示已经到达海业公司。鱼复公司认为《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定“如涉案的土地被国家征收、海业公司应在鱼复公司要求的时间内无条件搬迁，鱼复公司不承担任何责任，不给予任何补偿”，该条款系对合同解除权的相关约定，因涉案土地遇到国家重大项目建设，其有权依据前述条款解除合同，海业公司不同意鱼复公司解除合同的请求。鱼复公司并未举示充分的证据证明涉案土地在2018年5月23日前遇到国家征收，其要求海业公司无条件搬迁并解除涉案合同无事实依据。其次，海业公司收到鱼复公司解除合同的意思表示之后，于2018年6月15日与鱼复公司就解除涉案合同的相关事宜达成《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》，对涉案土地交回、资产处置等事宜进行了明确约定。鱼复公司认为签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的实质就是解除租赁关系，同时海业公司也认可与鱼复公司签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》有解除涉案租赁关系的意思表示，实质上双方已经就解除租赁关系达成了一致。再次，在本案审理过程中，虽然海业公司以鱼复公司在合同履行过程中违约占用租赁土地为由，向一审法院提起反诉要求解除涉案合同，但在此之前，双方已经就涉案租赁关系的解除达成了一致意见，涉案租赁关系已经解除。最后，海业公司要求解除与鱼复公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，该合同期限时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，履行期限已经届满，双方当事人并未重新签订相应合同，故海业公司的请求无事实依据。综上，双方当事人于2018年6月15日就海业公司交回土地等事宜达成一致意见，且双方均认可有解除租赁关系的意思表示。因此，一审法院认定鱼复公司与海业公司之间的租赁关系于2018年6月15日解除。

关于海业公司是否已经将涉案的土地移交鱼复公司以及移交时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院认为，鱼复公司与海业公司已经解除租赁合同关系，海业公司应当依法将涉案的土地交还鱼复公司。根据《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的约定，“因铁路枢纽东环线项目建设在即，鱼复公司与海业公司同意由海业公司在2018年6月15日正式全面交还土地，移交地上建（构）筑物、附着物等资产给鱼复公司；在6月15日前，海业公司应提前拆除搬离需由海业公司处置的相关构筑物、附着物等设施设备，并将鱼塘中的鱼全部打捞干净，确保一次性完成移交”，即海业公司与鱼复公司就土地交还事宜达成一致意见，海业公司于2018年6月15日将土地交还给鱼复公司，不管是否仍有未搬迁的（构）筑物、附着物和设施设备等资产。海业公司确认已经按照约定履行部分交还义务，但并未全部将涉案土地交还给鱼复公司，故虽然双方当事人协商一致由海业公司于2018年6月15日将所租赁的土地及建（构）筑物、附着物等设施设备交还鱼复公司，但海业公司尚有部分土地及建（构）筑物、附着物等设施设备未交还，因鱼复公司及海业公司均不能说明已经交还和未交还的土地及建（构）筑物、附着物等设施设备的情况，故海业公司仍应当承担将涉案的土地及相应的设施设备交还鱼复公司的责任。

关于海业公司尚欠鱼复公司的租金及租赁物占有使用费的问题。海业公司向鱼复公司交纳了2014年和2015年的租金，其后再未支付过租金。在本案审理过程中，海业公司主张鱼复公司曾承诺免除其部分租金，但未举证予以证明。即自2016年至今，海业公司未支付任何租金，鱼复公司提起本案诉讼要求其交纳租金，海业公司至今未向鱼复公司交纳尚欠租金，在合同履行过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，鱼复公司向海业公司主张的租金系2016年之后产生的，鱼复公司提起本案诉讼的时间为2018年3月27日，鱼复公司的起诉并未超过诉讼时效，海业公司称鱼复公司关于租金的请求超过诉讼时效于法无据，一审法院不予采纳。海业公司应当按照约定支付鱼复公司自2016年1月1日起至2018年6月15日的租金，其中2016年租金标准为322524元（316200元＊1.02），2017年的租金标准为328974.48元（322524元＊1.02），2018年的租金标准为335553.97元（328974.48元＊1.02），因2015年8月鱼复公司占用18亩涉案的租赁土地，海业公司虽然认为占用土地30余亩，但未举证证明，一审法院依法采纳鱼复公司自认的占地数量，鱼复公司收取的相应租金应当予以调减，且海业公司支付的2015年的部分租金（涉及鱼复公司占用租赁土地的部分）应当抵扣后续的租金。因此，海业公司欠付的租金为629957.73元［322524元/96.73亩＊（96.73亩-18亩）＋328974.48元/96.73亩*（96.73亩-18亩）+151688.78元（335553.97元/96.73亩*（96.73亩-18亩）/365天*166天）-（316200元/96.73亩*18亩/12月*5月）]。关于鱼复公司请求的租赁物占有使用费，因鱼复公司认可海业公司已经交还了一部分涉案土地，但双方就交还土地数量未能达成一致，鱼复公司主张租赁物占有使用费的计算基数（海业公司占有土地的数量）不明确，无法确定海业公司应当支付给鱼复公司租赁物占有使用费的金额，鱼复公司应当承担相应的不利后果，对其请求的土地占有使用费一审法院不予支持。

关于鱼复公司是否应当赔偿海业公司损失以及赔偿损失的金额的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。海业公司主张鱼复公司履行合同过程中存在违约行为，导致海业公司产生巨大损失，应当由鱼复公司向海业公司承担赔偿责任，海业公司应当就前述主张举示相应的证据。第一，在涉案土地租赁过程中，2015年8月因果园港匝道修建鱼复公司占用一部分租赁土地，海业公司主张占用该部分土地造成其重大经济损失，导致不能正常经营，但其仅举示经鱼复公司确认的损失的财产，未举证证明相应的损失金额，也未举证证明其投入的具体资金，且前述占地行为是否足以导致其不能正常经营，也需要海业公司举证证明，但现有证据并不足以证明其主张，因海业公司自行估算的损失金额鱼复公司不认可，现有证据无法证据其损失的大小，故该部分损失一审法院无法主张。海业公司以此为由拒绝向鱼复公司交纳租金也不符合法律规定，其应当依法维护合法权益。第二，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添的，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，当事人约定“对承包范围内的设施和环境进行升级改造，完善使用功能，同时在现有建筑物不能满足需求的情况下，在鱼复公司同意后，方可修建相应配套房屋及库房”，海业公司要求鱼复公司赔偿损失，应当举示证据证明鱼复公司同意其修建相应的建（构）筑物、附着物和设施设备。根据重庆汇通房地产土地评估与资产评估有限公司对涉案土地上的建筑物、构筑物、附着物和设施设备的清理及评估，涉案土地上的房屋建筑面积为3906.93平方米，鱼复公司与海业公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》载明原有“自建鱼塘60余亩、经营用房约3800平方米”，可以看出房屋建筑面积两者相差不大，海业公司虽然在履行合同过程中对鱼塘进行了重新改造，为创造良好的经营环境在涉案土地上修建了道路、安装了管网，但这些费用均是其经营过程中必然产生的必要开支，前述增添建筑物、构筑物、设施设备的措施，海业公司未举证证明经鱼复公司同意，鱼复公司明确从未同意海业公司修建增添附属物，同时表示不需要也不利用海业公司修建的前述设施设备，鱼复公司并未因海业公司的行为而受益。相反海业公司应当依照法律规定对未经同意的增添附属物进行拆除。第三，鱼复公司已举证证明双方对涉案租赁土地上的构筑物、附着物、设施设备等的处理方式进行了明确约定，海业公司主张鱼复公司对前述资产给予补偿缺乏依据。根据鱼复公司与海业公司签订的《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的约定，海业公司应当于2018年6月15日前拆除搬离需要由其利用和处置的构筑物、附着物和设施设备，并将鱼塘中的鱼全部打捞干净，若海业公司在前述日期后仍未搬离的，在其无明确利用意见的情况下，视为弃物，由鱼复公司全权处置。海业公司应当按约将涉案土地上的构筑物、附着物和设施设备等资产予以搬离，逾期未搬离的视为弃物。因此海业公司要求鱼复公司对前述资产进行赔偿不符合双方的约定，也不符合法律规定。第四，海业公司在租赁范围以外占用的土地属于无权占用，其也无权就该部分土地上的建筑物、构筑物、设施设备等损失向鱼复公司主张赔偿。因此，海业公司请求鱼复公司赔偿损失依法不能成立。遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百八十八条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（实行）》第86条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司之间的土地租赁合同关系于2018年6月15日解除；二、被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司租金629957.73元；三、被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区5社租赁范围内的土地、鱼塘以及房屋等建构筑物返还给返还原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司［具体范围以原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定的范围为准］；四、驳回原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取8527.14元，由原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司负担3477.14元，由被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司5050元。反诉案件受理费67746元，由被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司负担。

二审中，海业公司举示：１.照片二十张，拟证明其租用农家乐进行了大量升级改造；２.海业公司投入资产汇总表，拟证明其所受损失；鱼复公司质证对前述证据关联性不予认可。3.重庆市建筑工程设计院有限责任公司出具的关于“巴榆枫农家园”建设过程对比说明，拟证明海业公司新增建筑及面积。鱼复公司质证对合法性、真实性、关联性均不予认可。４.6份情况说明及5个证人证言，拟证明其新增建筑及升级改造的工程量。鱼复公司质证认为，认可真实性不认可关联性，达不到海业公司证明目的，证人对于具体的量价均依靠回忆且不准确，又无其他书面证据印证，海业公司无合同、付款凭证证明其施工。本院认证：证据１可见海业公司对该农家乐的房屋道路等进行了升级改造，对该证据予采信。证据2系海业公司单方制作，不具有客观性，不属于新证据，不予采信。证据3对重庆市建筑工程设计院有限责任公司所出具的该份对比说明本院无法确认其内容客观真实。不予采信。证据４.只能证明海业公司曾存在施工行为，但无法证明施工量价。达不到海业公司的证明目的，不予采信。

另查明，租赁的土地一小部分于双方签订承保合同书之前征收，其余部分于双方签订承包合同书之后征收。

本院二审查明的其他事实和证据与一审一致。

本院认为，本案二审的争议焦点为：鱼复公司是否应对海业公司进行赔偿，若应当赔偿，赔偿金额是多少。

首先，鱼复公司系有权解除合同。鱼复公司与海业公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》（以下简称承包合同书）第一条第二项约定“合同一年一签，本次合同期限时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，上限期内如无政府征收、政策性调规、重大项目建设用地的依旧每年一签，直至10年期满。”双方签订该合同后，未再续签合同。对该条款的理解双方当事人发生分歧，鱼复公司认为该条款应当理解为承包合同书的期限为１年，双方未再续签新的合同，在该承包合同书到期后双方系不定期租赁法律关系；海业公司则认为该承包合同书的期限应为10年期限。本院认为根据条款内容应当理解为双方签订的承包合同书期限为１年，同时双方在该承包合同书中还约定双方在一定条件下受续签租赁合同直至10年期满的约束，该条件为“无政府征收、政策性调规、重大项目建设”。

双方签订前述承包合同书后，约定租赁期限１年届满，双方未再依约续签合同，此时应当认定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时，在未发生合同约定的情况时，海业公司享有10年内按一年一签的方式续签租赁合同的权利。现租赁所涉地块遇重庆铁路枢纽东环线项目建设，属于承包合同书约定的“重大项目建设用地”情况，则双方不再受续签租赁合同直至10年期满的约束，此时鱼复公司有权解除合同。故双方合同解除时间应当为鱼复公司发出解除函的时间，即2018年1月4日，而非一审法院所认定的签订备忘录的时间，且双方在备忘录中亦没有作出协商一致解除合同的意思表示。一审法院认定双方于2018年6月15日协商一致解除合同不当，应予纠正。但海业公司在合同解除后，于2018年6月15日签订备忘录之前因占有租赁物，应当参照租金标准支付占用费。故一审法院计算的租金金额，与二审纠正后的租金金额加占用费的金额一致，就一审此判项不必再做变更。

其次，鱼复公司对海业公司不应负赔偿责任。第一，承包合同书第四条第六项约定“如遇土地被国家政府征收，乙方应在甲方要求的时间内无条件自行搬迁，甲方不承担任何责任，不给予任何补偿。”对双方签订合同之后征收的土地，海业公司应当按照合同约定，无条件搬迁且不能取得任何赔偿。至于征收后一段时间海业公司仍然使用该土地，鱼复公司征收后未立即让海业公司搬迁，并不代表鱼复公司丧失该权利，其仍可按合同约定随时行使该权利。第二，就签订合同之前已经征收的部分，不能适用承包合同书第四条第六项约定。鱼复公司系有权解除合同，不存在违约。就签订合同时即已经征收的部分土地相关损失的分担问题，双方合同中未作约定。海业公司要求鱼复公司承担全部损失没有事实和法律依据。海业公司所陈述的新增建筑未经鱼复公司同意且面积不详，就其升级改造部分未能举示有效证据证明损失组成及金额。故本院对海业公司要求损害赔偿的上诉请求不予支持。

综上所述，上诉人海业公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费82541.55元，由上诉人重庆海业建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　刘　静

审 判 员　　陈　娟

审 判 员　　陈义熙

二〇二〇年六月十一日

法官助理　　彭松涛

书 记 员　　唐　欢