重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与重庆海业建设工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）渝0105民初5834号

原告（反诉被告）：重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇永和路39号，统一社会信用代码9150000055900490XR。

法定代表人：高家育，董事长。

委托诉讼代理人：高源，重庆静昇律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高德刚，重庆静昇律师事务所律师。

被告（反诉原告）：重庆海业建设工程有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道双湖路春天花园A3幢4-5-2，统一社会信用代码91500112759272108G。

法定代表人：肖春，总经理。

委托诉讼代理人：汪俊成，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：李大勇，重庆辛午律师事务所律师。

原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司（以下简称鱼复公司）与被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司（以下简称海业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鱼复公司的委托诉讼代理人高源、高德刚、被告海业公司的委托诉讼代理人汪俊成、李大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）鱼复公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认海业公司与鱼复公司之间的租赁合同关系于2018年6月15日解除；2.依法判令海业公司向鱼复公司支付自2016年1月1日至2018年6月15日期间的租金804106.59元；3.依法判令海业公司支付自2018年6月16日起至海业公司将租赁物返还给鱼复公司之日止的占有使用费（从2018年6月16日起算至被告将租赁标的物返还原告之日止，租金标准为335553.97元/年）；4.依法判令海业公司立即将位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社租赁范围内的土地、鱼塘以及房屋等建构筑物返还给原告。事实及理由：鱼复公司与海业公司于2014年签订了《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，合同约定鱼复公司将位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社的井池村农家乐租赁给海业公司使用，租期上限暂定10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，合同一年一签。合同约定第1年的租金31万元，第2年开始租金按照2%逐年递增，在合同上限期内如无政府征用、政策性调规和重大项目建设用地的依旧每年一签。合同实际履行过程当中鱼复公司按照合同的约定履行了相应的合同义务，现因重大项目建设需要用地，根据双方的约定，故鱼复公司有权解除与海业公司之间的租赁合同关系。另外，海业公司虽然实际使用租赁标的物，但其自2016年开始未再向鱼复公司支付过任何租金，经鱼复公司多次催收，海业公司至今仍未支付。为维护合法权益，遂诉至贵院。

被告（反诉原告）海业公司辩称，鱼复公司解除租赁合同关系没有法律依据，鱼复公司所称的解除合同的条件并非合同约定的条件；本案中的土地并没有发生政府征收、政策性调规等事实；据了解被告租赁的土地是已经征收过的土地，不存在第二次征收的情况；即便鱼复公司有解除权，其解除权也因怠于行使已经消灭；海业公司不欠付鱼复公司的租金，鱼复公司要求海业公司支付的租金已经由鱼复公司明确予以免除；如果法院认为海业公司应当支付租金，鱼复公司要求海业公司支付租金的诉讼时效已满；鱼复公司无权解除合同，海业公司也不应该返还租赁物，更不应该支付土地占用费。

被告（反诉原告）海业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除海业公司与鱼复公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》；2.依法判令鱼复公司向海业公司赔偿因鱼复公司违约造成的各项损失18948546.16元。事实及理由：2013年，鱼复公司为提高其闲置土地的利用率，通过公开招投标的方式进行招商引资，确定井池村农家乐所占土地的承包人。海业公司中标后，于2014年与鱼复公司签订《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，主要约定：鱼复公司将位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社的井池村农家乐租赁给海业公司，租期为10年，每年租金31万元，海业公司每年向鱼复公司提供一定数量的土鸡、鱼及自种蔬菜，为井池村村委会提供两间宿舍和会议室，海业公司在租赁期内应当对承包范围内的设施和环境进行升级改造，完善使用功能，在现有建设不能满足需求的情况下，在鱼复公司同意后，可以修建相应配套房屋及库房等，鱼复公司负责协调该范围内的用地问题及相关事宜，配合海业公司协调通水通电等义务。合同签订后，海业公司按照鱼复公司提档升级的要求，做了为期10年以上的详细规划，并通过缴纳租金、扩建、新建、重建、栽植林木、重新装修、私养鸡鱼、种植蔬菜等多种方式积极进行履约。经过一年多的时间，海业公司累计投资超过1625万元，将原来破败不堪的井池村农家乐（现巴渝枫农家乐）打造成精品农家乐。2015年1月起，巴渝枫农家乐正式对外营业，经营状况十分红火，获得一致好评。2015年8月初，鱼复公司在未与海业公司协商一致的情况下，直接单方面占用了海业公司承租的土地30余亩，并开展大型施工建设至今，不但直接影响了海业公司的鱼塘饲养，占用了海业公司的宿舍、运动场、开心农场等设施，还产生了严重的噪声、粉尘、固体废物等污染，致使海业公司的农家乐完全不能进行经营至今。鱼复公司占用承租土地后，海业公司多次通过书面和口头交流的方式，向鱼复公司反映情况，要求鱼复公司停止占用、恢复原状、赔偿损失，并将符合约定的土地交付给海业公司，鱼复公司一直不予理会，并多次拖延履约和明确表示拒绝履约，最后竟于2018年3月向法院提起诉讼，提出返还土地、解除合同的请求。海业公司认为，鱼复公司根本违约在先，单方要求解除合同在后，致使海业公司已经完全不能实现合同目的，所以海业公司要求依法解除与鱼复公司之间的租赁合同，由鱼复公司赔偿海业公司的全部损失。

鱼复公司辩称，海业公司陈述的每年租金31万元不符合约定，租金第2年开始每年递增2%；海业公司进行扩建并没有经过鱼复公司的同意，海业公司对此也没有相应的证据进行证明；2015年8月租赁期间，鱼复公司确实存在占用土地的行为，但是因为重大项目建设，仅占用了18亩土地，根据双方的约定鱼复公司不存在违约行为；海业公司经营的农家乐在2015年8月后仍然可以进行正常经营，而非完全不能进行经营，海业公司的陈述不属实；双方一致认可海业公司的农家乐现在实际的面积是108.8亩，鱼复公司交付给海业公司的土地符合合同的约定；鱼复公司不存在违约行为，海业公司事实上可以进行正常经营，根本达不到不能实现合同目的的条件，所以海业公司无权要求解除合同，海业公司不享有合同解除的权利；根据当事人的约定，因政府征收和重大项目建设用地的时候，鱼复公司有权解除合同，且不给海业公司任何赔偿和补偿，海业公司要求赔偿损失没有法律和合同依据；即使鱼复公司要赔偿海业公司的损失，那么海业公司要求赔偿的金额也不应予以认可，海业公司提供的赔偿金额组成明细仅为预算明细而非最终的结算，况且该明细表上面没有任何单位的盖章和任何人员的签字，对于价值和工程量也没有提供相应的证据予以证明，海业公司提出的经营损失无法进行量化，不属于赔偿范围。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交还和质证。鱼复公司举示了《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》、承包范围示意图、征地示意图、重庆市国土房管局关于新建重庆铁路枢纽东环线控制性工程先行用地的通知（渝国房管2014号）及附图、建设用地规划许可证及附图、重庆市人民政府关于重庆市江北区土地征收的批复（渝府地2011633号、渝府地20111075号、渝府地20111077号、渝府地20111333号、渝府地20111348号、渝府地20141387号）、2018年1月4日鱼复公司发给海业公司关于限期拆搬巴渝枫农家乐的函、授权书、重庆市人民政府关于重庆市两江新区开发投资集团有限公司储备江北区部分土地的批复、《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》、农村土地承包经营权流转租赁合同、重庆市人民政府关于江北区实施城镇规划土地征收的批复（1863号、2150号）、鱼顺然有限公司在井池村的资产情况，被告对前述证据的真实性均无异议。海业公司举示了江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书、海业公司支付2014年和2015年租金的凭证、关于修建果园港匝道造成巴渝枫农家乐损失的紧急报告、鱼复公司违约占用巴渝枫的手绘图、关于要求书面回复因修建果园港匝道造成巴渝枫生态农家园损失的函（2017年6月7日）、海业公司文件（2017年3号）、关于妥善解决海业公司为打造农家乐投资经费的函、关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的回函、两江新区鱼复巴渝枫农家乐相关实物资料汇总表、面积测算报告书、巴渝枫生态园（巴渝枫农家乐）土石方测算、照片67张，鱼复公司对前述证据的真实性无异议。本院对前述证据予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：

1.鱼复公司举示江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包经营公告，拟证明鱼复公司在发布承包公告时明确要求如果出现政府征收土地用作其他用途的情况，鱼复公司有权解除合同，收回土地，且不给予任何补偿，虽然海业公司对该份证据不认可，但因该承包公告是由鱼复公司发出的，且海业公司对参与招标程序无异议，故对该份证据本院予以采纳。

2.鱼复公司举示两江新区巴渝枫农家园面积测算图、两江新区巴渝枫农家乐签订后已征地范围图三张（2013年、2014年、2018年），海业公司不认可前述证据，因前述证据来源于重庆同汇勘测规划有限公司，且由该公司盖章确认，对该份证据本院予以采纳。

3.鱼复公司举示重庆市江北区鱼嘴镇人民政府关于确认巴渝枫农家园内镇属资产的复函及附件，因海业公司认可涉及的资产待与江北区鱼嘴镇人民政府就权属争议解决后再行处理，故该部分证据与本案无关联性，本院不予采纳。

4.海业公司提交果园港匝道施工建设造成海业公司巴渝枫农家园构附着物及建筑物损坏（表和图），拟证明2015年10月因果园港匝道施工建设，鱼复公司未违约占用租赁土地，损毁相关树木、建筑设施、鱼塘等造成各项损失直接损失589286元，间接损失超过10万元（鱼塘中的鱼大量死亡），海业公司有理由不支付2016年至2018年的租金。鱼复公司不认可前述证据，因该证据上有鱼复公司的工作人员刘俊签字，且鱼复公司未举示相反的证据，对该份证据本院予以采纳。

根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年4月24日，鱼复公司（甲方）与海业公司（乙方）签订《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，主要约定：井池村农家乐，位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社，占地总面积96.73亩，属鱼复公司所有；该农家乐原有自建鱼塘60余亩，经营用房约3800平方米，适合住宿接待、度假会餐、休闲娱乐、垂钓、养殖等；现甲方将其合法所有的上列资源整体承包给乙方打造经营，双方根据中华人民共和国合同法及有关法律法规和政策规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，签订本合同；承包上限期暂定10年，自2014年1月1日至2023年12月31日；合同一年一签，本次合同期限时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，上限期内如无政府征收、政策性调规、重大项目建设用地的依旧每年一签，直至10年期满；因招标文件约定的总占地面积为109亩，承包人的中标租金为35万元，经实测后的总占地面积为96.73亩，减少比例为11.26%，故第1年租金应按相应比例减少11.26%，为31万元，从第2年开始租金按2%逐年递增，租金在合同签订后7天内一次性付清；甲乙双方从签订合同之日起，乙方在7个工作日内，向甲方缴纳履约保证金11万元，待合同结束后一并退还；甲方有权对乙方的经营性质进行监督，甲方有配合乙方协调通水通电等要求的义务，甲方应负责协调该范围内的用地问题及相关事宜，甲方有权按本合同按时收取承包费；乙方每年向甲方以成本价提供一定数量的土鸭、鱼、自种蔬菜；乙方为井池村村委会提供两间宿舍，并在不影响乙方经营的前提下向村委会提供会议室；乙方对承包范围内的设施和环境进行升级改造，完善使用功能，同时在现有建筑物不能满足需求的情况下，在甲方同意后，方可修建相应配套房屋及库房，乙方应按合同约定及时足额缴纳承包费；该农家乐用于涉农性质的经营及配套项目，未经甲方同意不得擅自转让或用于其他经营活动；如遇土地被国家政府征收，乙方应在甲方要求的时间内无条件自行搬迁，甲方不承担任何责任，不给予任何补偿；若乙方未按本合同要求提供品质及数量的产品，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除相应金额作为违约金；若乙方违反本合同的约定，甲方有权要求其限期整改，若未按要求整改，则甲方有权扣除其全部履约保证金，并可单方终止合同。

2014年1月，海业公司向鱼复公司缴纳井池村土地租赁押金11万元。同时海业公司按约缴纳了2014年、2015年两年的租金，其中2014年的租金为31万元，2015年的租金为316200元。此后，再未缴纳任何租金。

2015年8月22日，海业公司向重庆两江新区鱼复工业园区管委会（以下简称鱼复管委会）发出《关于修建果园港匝道造成巴渝枫农家园损失的紧急报告》，主要载明：2013年10月，海业公司通过鱼复管委会的招商引资进驻江北区鱼嘴镇井池村，并与鱼复公司签订了《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》。2015年8月，海业公司接到鱼复公司的通知，巴渝枫农家园要钻勘、架桥、修路施工，为妥善解决海业公司的投资，安置好海业公司的员工，特向鱼复管委会紧急报告相关问题；巴渝枫农家乐投入1100多万元，因施工单位的现场施工，必将影响巴渝枫农家园的生产与经营，同时还会造成其他直接损失，导致部分设施设备无法发挥功能；要求鱼复管委会基于实际情况及海业公司面临的实际困难，妥善解决并予以补偿。2017年6月7日，海业公司再次向鱼复管委会发出《关于要求书面回复因修建果园港匝道造成巴渝枫农家乐损失的函》，要求鱼复管委会协调鱼复公司对其损失进行补偿。2017年9月18日，海业公司向鱼复公司发出《关于函告有关事宜的郑重申明》，主要载明：海业公司租赁的土地为96.73亩，土地租用时限为2014年1月1日至2023年12月31日；海业公司已经缴纳2015年以前的租金，不欠付鱼复公司租金；2015年11月，因果园港匝道施工占用部分租赁土地，导致海业建设无法继续经营农家乐，海业公司曾要求鱼复公司解决问题；关于交还土地问题，要求鱼复公司在解决赔偿问题的基础上依法要求海业公司交地。2017年12月16日，海业公司向鱼复公司发出《关于妥善解决海业公司为打造农家乐投资经费的函》，要求鱼复公司与海业公司一起对租赁土地上的建筑物、构筑物等设施设备进行数据固化，并对固化的资产进行评估，由鱼复公司按照规定进行补偿。

2018年1月4日，鱼复公司向海业公司发出《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的函》，主要载明：因铁路东环线项目用地在即，需要使用你司租用的土地及房屋，并要求鱼复公司尽快腾出土地。根据双方签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定，若重大项目用地时，海业公司应当无条件自行搬迁，鱼复公司不承担任何责任，不给予任何补偿。为此，请海业公司于2018年1月31日前自行搬迁相关设施、拆除相关建构筑物，无条件交还土地。如海业公司不交还土地，鱼复公司将依法收回土地，依法追缴欠付租金及有关损失。

2018年1月8日，海业公司向鱼复公司发出《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的回函》，主要载明：海业公司于2018年1月4日收到鱼复公司的《关于限期拆除搬迁巴渝枫农家乐的函》，根据鱼复公司的函件，海业公司进行回函。海业公司于2014年与鱼复公司签订《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》属实，但鱼复公司在来函中，不顾合同文本事实真相，故意断章取义，混淆颠倒层次，掩盖承包合同本来的面目，是一个毫无诚意解决问题的来函，是实现预期交地的障碍，是故意发难。在此，海业公司希望鱼复公司认真研究承包合同文本，希望鱼复公司接受海业公司于2017年12月16日函告的处理方法，承担应尽职责，实现早日交地的目的。

2018年6月15日，鱼复公司（甲方）与海业公司（乙方）签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》，主要约定：为加快推进市级重点建设工程项目——重庆铁路枢纽东环线项目的建设工程，经甲乙双方协商，乙方同意先行实施巴渝枫农家乐现状实物资产清理并数据锁定后，先行交还土地及移交地上建（构）筑物、附着物等资产给甲方，以便提前提交给铁路枢纽东环线项目建设，现双方本着诚信、公平、平等的原则，乙方本着支持市级重点工程项目用地的精神，就双方已锁定的现状实物资产后的土地交还及地上建（构）筑物、附着物等资产移交的有关事宜备忘如下；根据双方签订的原临时租赁合约及用地红线附图显示和勘界机构测绘报告明确，乙方交还甲方土地位于鱼嘴镇原井池村10、11、12社和现井池村13、14、15社范围内，疏港东立交东侧，土地面积为108.80亩（其中96.73亩为原租地面积，12.07亩为超用地面积），同时，乙方将甲乙双方共同锁定的地上建（构）筑物、附着物等资产移交给甲方（详见清单）；在清理登记锁定资产时，应将资产权属归属予以明确，属乙方资产的可由乙方利用处置；因铁路枢纽东环线项目建设在即，双方同意乙方在2018年6月15日正式全面交还土地、移交地上建（构）筑物、附着物等资产给甲方；在6月15日前，乙方应提前拆除搬离需由乙方利用处置的相关构筑物、附着物和设施设备，并将鱼塘里的鱼全部打捞干净，确保一次性完成移交；乙方需搬离利用处置的构筑物、附着物和设施设备等资产应经双方清点确认，以证据保全；乙方如在6月15日后，仍未搬迁的构筑物、附着物和设施设备等资产，在乙方无明确需要利用意见的情况下，视为乙方弃物，由甲方全权处置，乙方不得借故干预；在本备忘签订后乙方搬迁前，尚未清理登记并锁定的资产，可在乙方搬迁时或甲方利用土地前进行清理登记锁定；经双方清理登记锁定的资产状况及乙方已搬迁利用处置的资产状况，为司法处置双方租地纠纷的证据予以保全；本备忘及附件、双方原租赁协议及履行协议的有关交割资料，为司法处置双方租赁纠纷的证据予以保全；交地后，双方涉及租地履约纠纷的处置，以司法判决为准；本备忘录附件与本备忘录具有同等法律效力，附件如下：1、《巴渝枫生态园（巴渝枫农家乐）面积测算报告书》；2、《巴渝枫生态园（巴渝枫农家乐）土石方量测算报告书》；3、《两江新区鱼复巴渝枫农家乐相关实物资产汇总书》；最终以正式报告名称为准。海业公司与鱼复公司签订前述备忘录后，海业公司按照约定部分履行了合同义务，向鱼复公司交回了部分土地，但并未全部将土地交回鱼复公司，海业公司未举证证明交回的土地的数量以及位置。

2018年8月10日，重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《授权书》载明：鱼复公司与海业公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》中约定由鱼复公司将鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社总面积为96.73亩的土地出租给海业公司，在前述租赁范围内的土地中，重庆两江新区开发投资集团有限公司已经根据重庆市人民政府于2010年7月21日下发的《重庆市人民政府关于重庆两江新区开发投资集团有限公司储备江北区部分土地的批复》（渝府地【2010】637号）储备了约55.1275亩国有土地和约28.407亩集体土地，现就该部分已经储备的土地，同意自2014年1月1日起开始，授权鱼复公司进行使用并出租。本案在审理过程中，经海业公司申请，本院依法委托重庆汇通房地产土地评估与资产评估有限公司对江北区鱼嘴镇井池村巴渝枫农家乐的建筑物、构筑物、设施设备、苗木等资产进行了价值评估，涉及租赁范围内的资产的价值为12017211元，其中建筑物、构筑物评估价值8040701元、装饰装修工程1022881元、设施设备324383元、苗木424667元、其他107825元、土石方工程1957222元、管网工程139532元；建筑物、构筑物中房屋建筑面积3906.93平方米。涉及租赁范围外的资产价值为681987元，其中建筑物、构筑物591187元、苗木90800元。海业公司与鱼复公司均确认租赁范围外的土地是海业公司未经鱼复公司许可占有使用的土地。

另查明，鱼复公司与海业公司并未就涉案土地进行书面交付，鱼复公司举示征收涉案土地时的资产情况及补偿的价值，海业公司认为前述资产与现有的资产不能一一对应，无法证明前述资产仍然存在，也无法证明鱼复公司已经将相应的资产交付给海业公司，在双方签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》中，载明有自建鱼塘60余亩，经营用房约3800平方米，并无其他资产。

2015年8月，因果园港匝道建设，鱼复公司确认占用涉案租赁土地18亩。

本案在审理过程中，因涉案土地上增添的篮球场等资产存在权属争议，海业公司同意待前述篮球场权属争议解决后再予以处理，本案对前述资产不作处理。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等条款。本案中，海业公司与鱼复公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。虽然海业公司与鱼复公司签订的合同名称为《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，但根据合同的内容及双方的权利和义务，该合同实质上是鱼复公司将位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村部分土地租赁给海业公司使用，海业公司按照约定向鱼复公司支付租金的合同，即双方之间的法律关系符合租赁合同的法律特征，双方之间形成的是土地租赁合同关系。因双方当事人在前述合同期限届满之后并未再签订新的合同，且海业公司在继续承租涉案土地，故可以按照《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》的约定确定双方的权利和义务。本案争议的焦点为1.鱼复公司与海业公司之间租赁合同关系的解除时间；2.海业公司是否已经将涉案的土地移交鱼复公司以及移交时间；3.海业公司欠付鱼复公司的租金及租赁物占有使用费的情况；4.鱼复公司是否应当赔偿海业公司损失以及赔偿损失的金额。

关于鱼复公司与海业公司之间租赁合同关系的解除时间。本院认为前述租赁合同关系于2018年6月15日解除。首先，鱼复公司向本院起诉要求解除与海业公司之间的租赁合同关系，本院于2018年5月23日向海业公司送达了起诉状副本，鱼复公司解除涉案合同的意思表示已经到达海业公司。鱼复公司认为《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定“如涉案的土地被国家征收、海业公司应在鱼复公司要求的时间内无条件搬迁，鱼复公司不承担任何责任，不给予任何补偿”，该条款系对合同解除权的相关约定，因涉案土地遇到国家重大项目建设，其有权依据前述条款解除合同，海业公司不同意鱼复公司解除合同的请求。鱼复公司并未举示充分的证据证明涉案土地在2018年5月23日前遇到国家征收，其要求海业公司无条件搬迁并解除涉案合同无事实依据。其次，海业公司收到鱼复公司解除合同的意思表示之后，于2018年6月15日与鱼复公司就解除涉案合同的相关事宜达成《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》，对涉案土地交回、资产处置等事宜进行了明确约定。鱼复公司认为签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的实质就是解除租赁关系，同时海业公司也认可与鱼复公司签订《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》有解除涉案租赁关系的意思表示，实质上双方已经就解除租赁关系达成了一致。再次，在本案审理过程中，虽然海业公司以鱼复公司在合同履行过程中违约占用租赁土地为由，向本院提起反诉要求解除涉案合同，但在此之前，双方已经就涉案租赁关系的解除达成了一致意见，涉案租赁关系已经解除。最后，海业公司要求解除与鱼复公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》，该合同期限时间为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，履行期限已经届满，双方当事人并未重新签订相应合同，故海业公司的请求无事实依据。综上，双方当事人于2018年6月15日就海业公司交回土地等事宜达成一致意见，且双方均认可有解除租赁关系的意思表示。因此，本院认定鱼复公司与海业公司之间的租赁关系于2018年6月15日解除。

关于海业公司是否已经将涉案的土地移交鱼复公司以及移交时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院认为，鱼复公司与海业公司已经解除租赁合同关系，海业公司应当依法将涉案的土地交还鱼复公司。根据《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的约定，“因铁路枢纽东环线项目建设在即，鱼复公司与海业公司同意由海业公司在2018年6月15日正式全面交还土地，移交地上建（构）筑物、附着物等资产给鱼复公司；在6月15日前，海业公司应提前拆除搬离需由海业公司处置的相关构筑物、附着物等设施设备，并将鱼塘中的鱼全部打捞干净，确保一次性完成移交”，即海业公司与鱼复公司就土地交还事宜达成一致意见，海业公司于2018年6月15日将土地交还给鱼复公司，不管是否仍有未搬迁的（构）筑物、附着物和设施设备等资产。海业公司确认已经按照约定履行部分交还义务，但并未全部将涉案土地交还给鱼复公司，故虽然双方当事人协商一致由海业公司于2018年6月15日将所租赁的土地及建（构）筑物、附着物等设施设备交还鱼复公司，但海业公司尚有部分土地及建（构）筑物、附着物等设施设备未交还，因鱼复公司及海业公司均不能说明已经交还和未交还的土地及建（构）筑物、附着物等设施设备的情况，故海业公司仍应当承担将涉案的土地及相应的设施设备交还鱼复公司的责任。

关于海业公司尚欠鱼复公司的租金及租赁物占有使用费的问题。海业公司向鱼复公司交纳了2014年和2015年的租金，其后再未支付过租金。在本案审理过程中，海业公司主张鱼复公司曾承诺免除其部分租金，但未举证予以证明。即自2016年至今，海业公司未支付任何租金，鱼复公司提起本案诉讼要求其交纳租金，海业公司至今未向鱼复公司交纳尚欠租金，在合同履行过程中存在违约行为，应当承担相应的违约责任。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，鱼复公司向海业公司主张的租金系2016年之后产生的，鱼复公司提起本案诉讼的时间为2018年3月27日，鱼复公司的起诉并未超过诉讼时效，海业公司称鱼复公司关于租金的请求超过诉讼时效于法无据，本院不予采纳。海业公司应当按照约定支付鱼复公司自2016年1月1日起至2018年6月15日的租金，其中2016年租金标准为322524元（316200元*1.02），2017年的租金标准为328974.48元（322524元*1.02），2018年的租金标准为335553.97元（328974.48元*1.02），因2015年8月鱼复公司占用18亩涉案的租赁土地，海业公司虽然认为占用土地30余亩，但未举证证明，本院依法采纳鱼复公司自认的占地数量，鱼复公司收取的相应租金应当予以调减，且海业公司支付的2015年的部分租金（涉及鱼复公司占用租赁土地的部分）应当抵扣后续的租金。因此，海业公司欠付的租金为629957.73元[322524元/96.73亩*（96.73亩-18亩）+328974.48元/96.73亩*（96.73亩-18亩）+151688.78元（335553.97元/96.73亩*（96.73亩-18亩）/365天*166天）-（316200元/96.73亩*18亩/12月*5月）]。关于鱼复公司请求的租赁物占有使用费，因鱼复公司认可海业公司已经交还了一部分涉案土地，但双方就交还土地数量未能达成一致，鱼复公司主张租赁物占有使用费的计算基数（海业公司占有土地的数量）不明确，无法确定海业公司应当支付给鱼复公司租赁物占有使用费的金额，鱼复公司应当承担相应的不利后果，对其请求的土地占有使用费本院不予支持。

关于鱼复公司是否应当赔偿海业公司损失以及赔偿损失的金额的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。海业公司主张鱼复公司履行合同过程中存在违约行为，导致海业公司产生巨大损失，应当由鱼复公司向海业公司承担赔偿责任，海业公司应当就前述主张举示相应的证据。第一，在涉案土地租赁过程中，2015年8月因果园港匝道修建鱼复公司占用一部分租赁土地，海业公司主张占用该部分土地造成其重大经济损失，导致不能正常经营，但其仅举示经鱼复公司确认的损失的财产，未举证证明相应的损失金额，也未举证证明其投入的具体资金，且前述占地行为是否足以导致其不能正常经营，也需要海业公司举证证明，但现有证据并不足以证明其主张，因海业公司自行估算的损失金额鱼复公司不认可，现有证据无法证据其损失的大小，故该部分损失本院无法主张。海业公司以此为由拒绝向鱼复公司交纳租金也不符合法律规定，其应当依法维护合法权益。第二，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添的，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理，没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案中，当事人约定“对承包范围内的设施和环境进行升级改造，完善使用功能，同时在现有建筑物不能满足需求的情况下，在鱼复公司同意后，方可修建相应配套房屋及库房”，海业公司要求鱼复公司赔偿损失，应当举示证据证明鱼复公司同意其修建相应的建（构）筑物、附着物和设施设备。根据重庆汇通房地产土地评估与资产评估有限公司对涉案土地上的建筑物、构筑物、附着物和设施设备的清理及评估，涉案土地上的房屋建筑面积为3906.93平方米，鱼复公司与海业公司签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》载明原有“自建鱼塘60余亩、经营用房约3800平方米”，可以看出房屋建筑面积两者相差不大，海业公司虽然在履行合同过程中对鱼塘进行了重新改造，为创造良好的经营环境在涉案土地上修建了道路、安装了官网，但这些费用均是其经营过程中必然产生的必要开支，前述增添建筑物、构筑物、设施设备的措施，海业公司未举证证明经鱼复公司同意，鱼复公司明确从未同意海业公司修建增添附属物，同时表示不需要也不利用海业公司修建的前述设施设备，鱼复公司并未因海业公司的行为而受益。相反海业公司应当依照法律规定对未经同意的增添附属物进行拆除。第三，鱼复公司已举证证明双方对涉案租赁土地上的构筑物、附着物、设施设备等的处理方式进行了明确约定，海业公司主张鱼复公司对前述资产给予补偿缺乏依据。根据鱼复公司与海业公司签订的《巴渝枫农家乐土地交还等有关事宜的备忘录》的约定，海业公司应当于2018年6月15日前拆除搬离需要由其利用和处置的构筑物、附着物和设施设备，并将鱼塘中的鱼全部打捞干净，若海业公司在前述日期后仍未搬离的，在其无明确利用意见的情况下，视为弃物，由鱼复公司全权处置。海业公司应当按约将涉案土地上的构筑物、附着物和设施设备等资产予以搬离，逾期未搬离的视为弃物。因此海业公司要求鱼复公司对前述资产进行赔偿不符合双方的约定，也不符合法律规定。第四，海业公司在租赁范围以外占用的土地属于无权占用，其也无权就该部分土地上的建筑物、构筑物、设施设备等损失向鱼复公司主张赔偿。因此，海业公司请求鱼复公司赔偿损失依法不能成立。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、第一百八十八条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（实行）》第86条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

确认原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司之间的土地租赁合同关系于2018年6月15日解除；

被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司租金629957.73元；

被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区鱼嘴镇井池村10、11、12、13、14、15社租赁范围内的土地、鱼塘以及房屋等建构筑物返还给返还原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司[具体范围以原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司与被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司于2014年4月24日签订的《江北区鱼嘴镇井池村农家乐承包合同书》约定的范围为准]；

驳回原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司的其他诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费减半收取8527.14元，由原告（反诉被告）重庆两江新区鱼复工业园建设投资有限公司负担3477.14元，由被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司5050元。反诉案件受理费67746元，由被告（反诉原告）重庆海业建设工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审 判 员　曹磊

二〇一九年八月二十二日

法官助理　关超

书 记 员　许茜