某某模型设计（青岛）有限公司与臧思君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省青岛市李沧区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁0213民初385号

原告：***模型设计（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区惜福镇街道铁骑山路2号，统一社会信用代码：913702130650063969E。

法定代表人：阳勇，职务执行董事。

委托诉讼代理人：王晋泽，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵晓光，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师

被告：臧思君，男，1969年1月9日出生，汉族，无业，住山东省青岛市李沧区。

委托诉讼代理人：陈永强，山东天华律师事务所律师。

原告***模型设计（青岛）有限公司与被告臧思君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晋泽、赵晓光，被告臧思君及其委托诉讼代理人陈永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金人民币34466元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年11月28日签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于青岛市李沧区厂房约3700平方米，租期六年，自2014年12月10日起至2020年12月9日止，前三年每年租金为人民币340000元，后三年每年租金为人民币360000元，每年在使用前一个月内付清全年房租，如遇政府征用或拆迁改造，租金按照实际使用日期结算。合同签订后，双方一致依约履行，原告向被告支付最近一期租金（2016年12月10日至2017年12月9日期间）人民币340000元后，承租厂房因政府征用被拆除，原告被迫于2017年11月2日搬迁至现住所地经营，依照合同约定，最近一期租金应当按实际使用日期结算即被告应向原告返还已支付租金共计34466元。

被告臧思君辩称，原告未按合同约定向被告支付租金且原告在未与被告办理合同解除、房屋交接手续的情况下自行搬离了房屋，其搬离房屋的原因与其诉状中所称因承租房屋被拆除无关。根据双方合同约定，合同任何一方违反本合同约定的以年租金的50%向对方支付违约金，原告存在上述违约行为，无权要求被告向其返还租金，被告保留向其追究违约责任的权利。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据，本院认定如下：

一、原告提交租赁合同一份，用以证明：原、被告双方于2014年11月28日签订租赁合同，合同约定原告租用被告位于李沧区约3700平方米的厂房一处，租赁期限自2014年12月10日起至2020年12月9日止共六年，前三年每年租金340000元，后三年每年租金360000元，每年在使用前一个月内付清全年房租，如遇政府征用或拆迁改造，租金按照实际使用日期计算。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告支付租金，因被告实际提供的租赁的场地面积不够合同约定的面积，所以经协商，被告同意租金按照33万元每年计算。

原告提交网上银行转账汇款电子回单打印件三份，原告自行记账所用的费用报销凭证三份，用以证明：2014年11月28日原告支付租金32万元。2015年11月13日原告支付租金14万元，2015年12月7日原告支付租金197500元，该年度共支付租金337500元。2016年11月25日原告实际向被告支付租金33万元，诉状中所称的34万元是因为当时笔误所致，因被告向原告提供的场地面积没有达到合同约定3700平方米，经原、被告协商一致，租金改为33万元每年。

被告对原告提交的租赁合同和三份网上银行转账汇款电子回单的真实性没有异议，对证明内容有异议，称双方从未协商变更过租金，并且原告的诉状中也称向被告支付的租金为34万每年。原告所称的租金都是商量着来，不符合常理，前两年的租金我方都是按照34万元收取的，之所以会出现数额的差异是因为原告承担了本应由出租人被告承担的修复门等的义务。被告认可收到原告支付的租金33万元，但认为该证据不能证明双方协商一致变更年租金为33万元，该证据恰恰证实了原告未按合同约定付清租金的事实。对三份费用报销凭证，认为系原告单方的财务证据与本案无关，不予质证。同时被告提交其所持租赁合同一份，中国银行交易流水明细清单一份，用以证明：原、被告双方签订租赁合同约定，租金自2014年12月10日至2017年12月9日这三年每年34万元。前两年我方认可原告已支付的租金为34万元，但第三年原告仅于2016年11月25日支付租金33万元。

原告对被告提交的租赁合同及交易流水的真实性没有异议，对证明事项有异议，称关于合同约定租金与实际支付租金的差异问题，原告已经在举证时提交证据并进行过说明，双方实际上一直都是在合同约定的基础之上协商具体的租赁金额，另外因为被告房屋属于违章建筑，所以双方的租赁合同是无效合同，同样也是因为房屋的违章建筑性质，所以原告才不得不在接到搬迁通知后在承租房屋面临马上就要被推倒的情况下与2017年11月3日开始进行搬迁。

因原、被告双方对租赁合同、三份网上银行转账汇款电子回单、中国银行交易流水明细清单的真实性均予认可，故本院对租赁合同、三份网上银行转账汇款电子回单、中国银行交易流水明细清单的真实性予以确认。

二、原告提交刘家下河社区居委会通知一份，用以证明：原告承租被告的场地因政府需要建设幼儿园，故刘家下河社区居委会于2017年5月27日向原告下达了书面搬迁通知，通知内容为须在2017年6月10日前搬迁完毕，如逾期不搬迁造成后果由原告负责，原告收到该通知后本来是计划立即搬走，但被告表示他可以去进行协调，先不用按照该通知的日期进行搬迁，但肯定会给原告留下两个月的搬迁时间，因此原告没有按照该通知的要求进行搬迁，到2017年11月2日，原告承租房屋旁边的房屋已经被政府拆除，所以不得不马上进行搬迁。

被告对该证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，称因为本次拆迁的被拆迁人是被告，不是原告，通知显示的内容仅为涉案地块在拆迁范围之内，在拆迁人与被拆迁人未达成书面的拆迁协议的前提下涉案地块不可能被拆除，事实也证明了直至原告搬离承租厂房的时候一直没有被拆除。

因被告对该份通知的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。

三、原告提交照片打印件6张，用以证明：2017年11月2日原告承租的涉案房屋旁边的房屋已经被政府拆除，政府要求原告立刻搬离承租的房屋，否则将不再允许原告将里面的财产物品取出，直接对涉案房产进行拆除，故原告不得已从2017年11月2日开始准备搬迁。照片1、2、3、4为涉案房屋旁边的被拆倒的房屋，照片5、6为涉案房产。

被告对该照片的真实性无法确认，称原告未提供原始载体，无法确认拍摄的具体时间。即便该证据是真实的，被拆除的房屋也与本案无关，根据照片显示，其承租的厂房完好无损，从其所称当天开始搬离也能证明厂房附近的交通是顺畅的，不影响其正常经营和使用厂房。

因原告未依法提交上述照片的原始载体，无法判断照片拍摄时间、地点，故本院对该组证据的真实性不予采信。

四、原告提交厂房租赁合同和房屋租赁费收款收据各一份，用以证明：原告因必须立即从涉案房屋中搬离，不得已于2017年11月3日与江世惠签订厂房租赁合同，在城阳区院后社区另行承租厂房并向房东支付相应的租金，该租赁合同租期从2017年11月3日开始，同时证明原告从2017年11月3日已经开始实际进行搬迁。同时提交搬运费收条二份，用以证明：原告为从涉案房屋搬迁到现经营场所，于2017年11月5日向案外人宋魁宇、刘长元分别支付搬运费7000元、7100元。因为搬运费是在搬迁完成后结算的，可以证明原告已于2017年11月5日搬迁完毕。

被告对厂房租赁合同及租赁费收款收据的真实性无法确认，因被告并非合同相对方，且该两份证据与本案没有关系。原告所称其在2017年11月2日就已经开始搬迁，11月3日签订书面的租赁合同与常理不符，实际上，在2017年5月份原告知道了承租厂房要拆迁的事宜后就立即开始寻找新的办公地点，从该份租赁合同也可以看出其新租厂房的租金低于我方出租厂房的租金；对搬运费收条的真实性不予认可，因只有收条而没有实际支付的证据。另外，该证据与原告诉状中所称的11月2日搬迁到现场所相矛盾。且直至今日原告一直没有与我们达成一致的解除合同的意见，也未将房屋钥匙交还给我方，涉案厂房一直处于锁住的状态。

因上述厂房租赁合同系原告与案外人签订，租赁费收款收据及搬运费收条也系案外人出具，真实性无法核实，被告对此亦未予认可，故本院对该组证据不予采信。

五、被告提交2017年11月15日九水路派出所出具的受案回执原件一份，用以证明：2017年11月15日凌晨，原告未经被告同意擅自中止合同清空了涉案厂房，以致涉案厂房在凌晨被拆除。在此情况下，被告拨打了报警电话进行了报案，以此证明涉案房屋被拆除的时间为2017年11月15日。原告擅自中止合同的行为，与被告未签订拆迁协议突然被拆迁而遭受的损失存在一定的因果关系，我方将保留追究原告擅自中止合同自行搬离而给被告造成损失的权利。

原告对受案回执的真实性无法确认，原告认为涉案房屋已经被实际拆除是事实，根据原告提交的村委会通知也可以合理的推断。原告刚搬走房屋就被拆除了也可以证明原告搬走的及时性和合理性，原告的搬离行为并无不妥。该证据没有证明力故无法证明涉案房屋被拆除的时间为2017年11月15日，实际拆除的日期应为2017年11月6日或7日。

原告虽对该份证据真实性未予认可，但该份受案回执上加盖有青岛市公安局李沧分局九水路派出所公章，故本院对该份证据的真实性予以确认。

六、被告提交其与原告的法定代表人阳勇于2014年11月28日短信记录打印件一份并出示原始载体，用以证明：双方履行的租赁合同的租金是34万元每年，2014年原告向被告支付了32万元是因为前期双方的合同原告多支付了两万元，这两万元直接转入了2014-2015年的租金，所以原告在2014年11月28日才支付了32万元，故2014年原告共支付租金的金额为34万元。

原告对该证据的真实性无法确认，因为短信收发方均无法确认身份，不能证明是原、被告之间的沟通内容。

因原告对该份证据的真实性未予认可，且该短信的收发方身份均无法核实，故本院对该份证据不予采信，但对被告自认原告2014年12月10日至2015年12月9日已支付租金的数额为34万元的事实予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年11月28日，被告作为甲方，原告作为乙方，签订租赁合同一份，合同约定：甲方同意将位于李沧区厂房约3700平方米租赁给乙方使用，租赁期限为6年，自2014年12月10日起至2020年12月9日止。经双方协商，甲方同意将约3700平方米厂房租赁给乙方有偿使用，年租金为递增式，即：前三年（2014年12月10日起至2017年12月9日）租金为人民币340000元；自第四年起（2017年12月10日起至2020年12月9日）每年租金为360000元。甲方同意乙方的租金支付方式为：每年在使用前一个月内付清全年房租。如遇政府征用或拆迁改造，合同自动终止，费用按照实际使用日期结算。合同落款有原告在乙方处加盖公章，并有其法定代表人阳勇签名捺印，被告在甲方处签字捺印。

原告自2014年12月10日起依上述合同的约定，占有使用被告交付的涉案厂房。

庭审中，原、被告均确认涉案厂房系由被告建造，至今未取得建设工程规划许可证，无法办理房屋产权手续。

原告称2014年11月28日原告通过青岛银行网上银行转账汇款的方式向被告支付2014年12月10日至2015年12月9日厂房租金32万元。2015年11月13日、12月7日原告分两次通过青岛银行网上银行转账汇款的方式向被告支付2015年12月10日至2016年12月9日厂房租金共计337500元。2016年11月25日原告通过青岛银行网上银行转账汇款的方式向被告支付2016年12月10日至2017年12月9日厂房租金33万元。被告对此不持异议，但其自认原告2014年12月10日至2015年12月9日已支付租金的数额为34万元。

2017年5月27日，青岛市李沧区九水路街道办事处刘家下河社区居民委员会发出通知，内容为：受上级委托，你单位所在房屋因需建设幼儿园，于2017年4月27日口头通知搬迁，现送达书面通知于2017年6月10日前搬迁完毕，请予配合。……落款处加盖有青岛市李沧区九水路街道办事处刘家下河社区居民委员会公章。

2017年11月15日，被告因其涉案厂房被拆除报警称其财物被故意损毁，青岛市公安局李沧分局九水路派出所因此出具青沧公（九水）受案字【2017】10409号受案回执。

本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前却得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。涉案厂房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，故原、被告就涉案厂房签订的租赁合同为无效合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故本案中，原告应按双方合同约定的租金标准向被告支付厂房占有使用期间的占有使用费。

原告主张其实际搬迁的日期为2017年11月2日，但其未提交充分证据证明其在2017年11月2日彻底搬离，亦未于搬离后向被告履行交还涉案厂房的手续，故对其该部分主张，本院不予支持。

现被告主张涉案厂房系于2017年11月15日被实际拆除，不再具有厂房本身的使用功能，应当按照此日期结算占有使用费。原告对此虽有异议，但未提交相反证据予以证明，其主张的涉案厂房实际拆除的日期应为2017年11月6日或7日仅系单方推测，不能作为定案依据，故对被告所持涉案厂房的拆除日期为2017年11月15日，应按照此日期结算占有使用费的抗辩意见，本院予以采信。

根据合同约定，2016年12月10日至2017年12月9日原告应付租金为34万元，实际支付租金33万元。原告主张双方经协商已变更本年度租金金额为33万元，但未就此提交充分证据予以证明，故对原告的主张，本院不予支持。自2016年12月10日至2017年11月15日原告实际使用涉案厂房341天，故被告应退还原告占有使用费的数额为12356元（33万元-34万元÷365天×341天）。

依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告臧思君于本判决生效之日起10日内返还原告***模型设计（青岛）有限公司占有使用费12356元。

二、驳回原告***模型设计（青岛）有限公司的其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币662元（原告已预交），由原告负担425元，被告负担237元。被告臧思君于本判决生效之日起10日内支付原告***模型设计（青岛）有限公司237元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　刘海伟

人民陪审员　　徐红珍

人民陪审员　　朱亚丽

二〇一八年四月二十四日

法官　助理　　王晓艳

书　记　员　　宫艺榕