延边农村商业银行股份有限公司与某某、某某、延边福龙房地产开发有限公司、延边英华智能科技有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）吉24民初79号

原告：延边农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省延吉市友谊路185号。

法定代表人：孙庆良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：焦成栋，该公司职员。

被告：**，女，1967年10月13日生，汉族，延边英华智能科技有限公司总经理，住吉林省延吉市爱丹路光进花园东侧别墅。

被告：***，男，1964年10月25日生，汉族，无职业，住吉林省延吉市爱丹路光进花园东侧别墅。

被告：延边福龙房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市公园街40-14-1号。

法定代表人：金明洙，该公司董事长。

被告：延边英华智能科技有限公司，住所地吉林省延吉市远航大厦B座807号。

法定代表人：**，该公司总经理。

原告延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商行）与被告**、***、延边福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房产公司）、延边英华智能科技有限公司（以下简称英华科技公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告延边农商行的委托诉讼代理人焦成栋，被告**、***、福龙房产公司的法定代表人金明洙、英华科技公司的法定代表人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

延边农商行向本院提出诉讼请求：宣告**贷款提前到期，请求判令**向延边农商行偿还借款本金9205771.01元及利息988685.36元（暂计算至2017年11月30日）；**、***承担抵押担保责任，延边农商行对抵押物优先受偿；***、福龙房产公司、英华科技公司对所诉债务承担连带保证责任；案件受理费、保全费等各项费用由**等人承担。事实与理由：延边农商行与**于2015年5月4日签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定：**向延边农商行借款人民币950万元整，借款期限为2015年5月4日至2025年5月3日，月利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上上浮30%，如国家基准利率调整，则贷款的利率调整日于每年的一月一日调整；逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；**承担的违约责任包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及原告为实现债权所支出的诉讼费、律师费等其他费用。**、***以其此次购买的位于延吉市军民路52号明苑大厦2001，幢号为0375号，建筑面积为1027.34平方米的商业用房为上述债务提供抵押担保，并办理了预抵押登记手续，延边农商行对以上全部抵押财产优先受偿。福龙房产公司对上述借款提供连带保证责任。延边农商行与***于2015年5月4日签订了《个人保证合同》合同约定***对上述债务承担连带保证责任。延边农商行与英华科技公司于2015年5月4日签订了《保证合同》合同约定英华科技公司对上述借款提供连带保证责任。以上合同签订后，延边农商行按合同约定向**发放了借款人民币950万元整，还款方式为等额本息。现**未能如期偿还借款本息，构成违约。按照《借款合同》约定，延边农商行有权立即宣布贷款到期。要求**等人偿还合同项下所有到期及未到期的本金、利息和费用。截至2017年11月30日，**尚欠延边农商行借款本金9205771.01元、利息988685.36元。

**、***、福龙房产公司、英华科技公司对延边农商行的诉讼请求均无异议。

延边农商行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》、《贷款凭证》、《预告登记证明存根》、《个人保证合同》、《保证合同》、《担保函》、《欠息明细》、《等额偿还本息表》等证据，本院组织当事人进行了质证，**、***、福龙房产公司、英华科技公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并认定如下事实：2015年5月4日，延边农商行与**、***签订了《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定：**、***以其购买的位于延吉市军民路52号明苑大厦，栋号0375号，房号2001号，建筑面积1027.34平方米，价值28765520元的商业用房提供抵押担保，贷款人有权要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。**向延边农商行借款人民币950万元整，还款方式为等额本息，借款期限2015年5月4日至2025年5月3日，月利率为6.3917‰月利率，月利率浮动利率在起息日基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，逾期罚息为贷款利率基础上上浮50%，违约责任包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及原告为实现债权所支出的诉讼费、律师费等其他费用。借款合同还约定，如果**未按照合同约定偿还贷款本金、利息或其他费用，延边农商行有权宣布贷款立即到期，要求**立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务及利息费用，延边农商行有权提前行使担保权利。

2015年5月4日，延边农商行与***签订了《个人保证合同》，约定***对**的950万借款承担连带保证责任，保证范围：主债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和延边农商行实现债权的费用。保证期限为《个人住房（商业用房）按揭借款合同》到期满2年。当日，延边农商行与英华科技公司签订了《保证合同》，约定英华科技公司对**的950万借款提供连带保证责任，保证范围：主债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和延边农商行实现债权的费用。保证期限为《个人住房（商业用房）按揭借款合同》到期满2年。同一天，福龙房产公司亦向延边州农商行出具了《担保函》，对**的950万元借款承担连带保证责任，保证范围：主债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和延边农商行实现债权的费用。担保期限为《个人住房（商业用房）按揭借款合同》到期满2年。

2015年5月6日，延边农商行与**、***在延吉市房屋交易登记中心就该商业用房（位于延吉市军民路52号明苑大厦，栋号0375号，房号2001号，建筑面积1027.34平方米）办理了预购商品房抵押权预告登记手续。

以上合同签订及预购商品房抵押权预告登记手续办理完成后，延边农商行按合同约定于2015年5月20日向**发放了借款人民币950万元整。

截至2017年11月30日，**未能如期偿还借款本息，尚欠延边农商行借款本金9205771.01元、利息988685.36元。

**和***系夫妻关系，二人于2009年2月12日登记结婚。

另查明，2016年6月1日，福龙房产公司与案外人李善今经延吉市人民法院组织双方调解下，达成调解协议：在2016年10月31日前福龙房产公司将本案预抵押的预购商品房（位于延吉市军民路52号明苑大厦，房号2001号，面积650平方米）交付案外人李善今。

本院认为，2015年5月4日，**与延边农商行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，该合同为双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订后，**未能如期偿还借款本息，截至2017年11月30日，尚欠延边农商行借款本金9205771.01元、利息988685.36元，按照合同约定已构成违约，故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条，关于延边农商行请求宣告**贷款提前到期，**向延边农商行偿还借款本金9205771.01元及利息988685.36元（暂计算至2017年11月30日），并支付利息至本息还清之日止的诉讼请求本院予以支持。

本案中延边农商行与**、***签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》中约定用位于延吉市军民路52号明苑大厦，栋号0375号，房号2001号（建筑面积1027.34平方米，价值28765520元）的商业用房抵押担保该950万元的借款，由**、***在其担保范围内承担担保责任。虽然延边农商行与**、***于2015年5月6日在延吉市房屋交易登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记手续，但该房屋的性质为预售房屋，在预售房屋上设定抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，延边农商行作为本案所涉预售房屋的抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对抵押权预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并对他人对该预售房屋的主张权利享有排他权，并非对本案所涉预售房屋享有现实抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。延边农商行依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据。故延边农商行要求**、***按照合同约定承担抵押担保责任，对抵押房屋行使抵押权优先受偿的请求本院不予支持。

2015年5月4日，延边农商行就该笔贷款与***签订的《个人保证合同》、与英华科技公司签订的《保证合同》，以及福龙房产公司向延边农商行出具的《担保函》为各方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故《个人保证合同》、《保证合同》、《担保函》合法有效，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》十八条、第二十一条第一款规定，如延边农商行就该笔借款要求借款人**承担后，**未按照借款合同履行还款义务，延边农商行就未实现部分可按照《个人保证合同》、《保证合同》、《担保函》的约定向***、福龙房产公司、英华科技公司主张连带保证责任。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十三条、第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下：

一、被告**于本判决生效之日起十五日内偿还原告延边农村商业银行股份有限公司借款本金9205771.01元及利息988685.36元（计算至2017年11月30日，2017年12月1日起至还清借款之日止的利息按合同约定的利率计算）；

二、被告***、延边福龙房地产开发有限公司、延边英华智能科技有限公司对上述债务承担连带清偿责任。***、延边福龙房地产开发有限公司、延边英华智能科技有限公司承担连带清偿责任后，有权向**追偿；

三、驳回原告延边农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费82967元，由被告**、***、延边福龙房地产开发有限公司、延边英华智能科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。

审判长　董志忠

审判员　林一& # xB;

审判员　葛　　 福　　 祥

二〇一八年八月十五日

书记员　吴　　　　　　迪