新疆泉鑫烨汽车服务有限公司、某某等与新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院

民事判决书

（2018）新0103民初7101号

原告（反诉被告）：新疆泉鑫烨汽车服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街82号。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***，新疆天阳律师事务所律师。

原告（反诉被告）：***，男，1975年1月29日出生，汉族，新疆泉鑫烨汽车服务有限公司法定代表人，住乌鲁木齐市水磨沟区。

被告（反诉原告）：新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街16号。

法定代表人：**，该厂厂长。（未到庭）

委托诉讼代理人：***，新疆百域君鸿律师事务所律师。

第三人：新疆维吾尔自治区煤田地质局一五六煤田地质勘探队，住所地乌鲁木齐西山路71号。

法定代表人：韦波，该勘探队队长。

第三人委托代理人：***，男，1970年3月4日出生，汉族，该勘探队职工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。

原告（反诉被告）新疆泉鑫烨汽车服务有限公司(以下简称泉鑫烨公司、***与被告（反诉原告）新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂（以下简称汽车修理厂）、第三人新疆维吾尔自治区煤田地质局一五六煤田地质勘探队（以下简称地质勘探队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）***、泉鑫烨公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）汽车修理厂的委托诉讼代理人***、第三人地质勘探队的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告（反诉被告）***、泉鑫烨公司向法院提出诉讼请求：1、请求法院确认被告于2018年5月3日送达的关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的《告知函》以及于2018年5月10日记送达的《关于<告知函>的回复》不产生解除合同的法律效力。2、请求判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，按约定交付剩余934平方米的租赁房屋；3、请求判令被告停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出，并赔偿因交付的房屋不能使用及被告擅自停电、关闭租赁物现场大门而给原告造成的损失，合计1319237元，（暂计算至2018年9月5日，实际计算至被告停止侵权原告恢复正常营业之日止）4、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月，***以个体工商户乌鲁木齐市旭金汽车修理厂名义与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于乌市沙区的厂房租赁给原告***。租赁面积：现有厂房1200平方米的四分之三，准备翻新厂房800平方米及现有空地。功能为被告轿车修理厂房，办公及附属产业经营使用。租赁期限为十年。租金为前五年每年300000元，第六年开始每年400000元。因被告要求以公司名义签约，***于同月注册一人独自公司，即原告泉鑫烨公司。2016年4月27日设立完毕，公司设立过程中，原、被告双方就房屋租金调整事宜达成了合同签订了第二份《房屋租赁合同》，将房屋由每年300000元调整至每年150000元，其他合同条款不变，继续按第一份合同约定履行。合同履行期间，被告实际交付原告现有厂房大车间的70%，面积为566平方米，原告按照约定支付了第一年房屋租金150000元。2017年8月，原告分两次又向被告支付了房屋租赁保证金1000000元，被告于2017年10月又将翻新后的彩钢板房974平方米交付原告。原告接收到租赁厂房后，对厂房车间按照合同约定对防火、地坪、墙面、电线等进行了处理和更换，对被告交付的彩钢板进行了室内装修及地坪无尘防火处理。2018年5月1日，原告突然收到环卫路管委会中泰社区的《通知》，获知被告交付的彩钢板房，属于违章建筑，责令立即关停，采取封门措施。当天，社区工作人员将原告使用中的彩钢板房全部封门，致使原告的员工宿舍、食堂、财务室、保险理赔出单室、发动机维修服务、机加工服务、洗车服务等业务全部停止适用和经营，给原告造成巨大损失。同年5月24日，被告又擅自切断了原告租赁的厂房大车间的供电，导致原告只能使用燃油发动机供电维持经营。同年6月15日，被告变本加厉，直接关闭了租赁物厂区大门，导致原告租赁的厂房大车间的车辆维修服务被迫彻底停止经营，给原告造成巨大经济损失。前述各类损失暂算至2018年9月5日，共计1319237元。2018年5月3日和5月10日，被告先向原告发出《告知函》、《关于<告知函>的复函的回复》，通知原告因擅自对外转租，欠付租金，解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》。事实上，双方签订的《房屋租赁合同》主体一致都是***，第一份合同是以***设立的个体工商户名义签约，第二份合同是应被告要求，以***设立的一人独资公司名义签约，履约主体从未发生改变；第一份合同履行期间，被告与原告签订了第二份合同，且在2017年8月收取了原告支付的房屋租赁保障金1000000元。被告的前述行为均证明，被告是明知并认可原告承租人身份的，原告并不存在对外转租行为。自双方租赁合同签订起，***和原告共计向被告支付了750000元租金，相当于预付了五年的租金，而原告使用被告房屋截止起诉之日也仅两年时间，原告不存在欠付被告租金问题。原告不存在对外转租和欠付租金情形，被告无权擅自解除租金合同，被告的通知行为不产生解除合同的法律效力，被告应当继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，补足未交付的934平方米的租赁房屋，停止侵权，赔偿原告的全部损失，并保证原告后期的正常经营。为了维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求

被告（反诉原告）汽车修理厂辩称，原告（反诉被告）主张第一项于法无据，双方签订的合同是无效的，不存在解除只说；因双方签订的合同无效，在本案标的物占有使用期间，原告（反诉被告）也应当承担此期间的费用；不存在侵权和恢复。也不存在损失，是无效的合同；我方不应当承担本案的诉讼费等费用。

被告（反诉原告）汽车修理厂向本院提出反诉反请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告之间签订的《租赁协议书》无效；2、判令反诉被告支付欠付房屋占有使用费750000元，至房屋返还为止；3、判令反诉被告支付欠付水费5000元、电费10000元，采暖费83648元，至房屋返还为止；4、判令反诉被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2016年，反诉原告与反诉被告签订《租赁协议书》后，反诉被告又擅自将公司名称由原来的新疆旭金汽车修理厂变更为新疆泉鑫烨汽车服务有限公司，且未告知反诉原告。反诉原告一直认为是旭金修理厂在经营使用标的物。2018年，反诉原告收到一五六队告知，不允许反诉原告擅自转租，因租赁房屋的建设规划许可证至今未下发，租赁房屋中还有违建的临时房屋。所以双方签订的《租赁协议书》无效。故反诉原告给反诉被告发《告知函》，并要求返还所有占有的房屋，支付房屋使用期间欠付的房屋占用费、水费、电费、采暖费。故请求法院支持反诉请求。

原告（反诉被告）***、泉鑫烨公司辩称，被告（反诉原告）所称与我方签订的合同是有效的，不是无效的，双方都是独立的民事法人，虽名为租赁协议，实为合作，租赁物不是我方独自使用，有部分是被告（反诉原告）在自行使用；租赁协议中明确了我方要求被告（反诉原告）引入保险公司定损点，保证其资质等其他权利义务，故该协议有效；我方不存在欠付房屋费用情形，自该房屋签订第一份租赁协议起到被告（反诉原告）交付租赁物，原告已向其支付租金加保证金，共计115万元，就算减除其已退回的40万元保证金，目前被告（反诉原告）手中仍有原告（反诉被告）交付的租金合计75万元，按照租赁合同的租金标准每年15万元计算，原告（反诉被告）已交5年租金，不存在欠付租金的问题；在租赁协议中明确约定水电费及采暖费，依据市场价格计算相关费用，根据合同8.2条的约定，按照被告（反诉原告）承担25%，我方承担75%的标准来进行分配；本案是因被告（反诉原告）违约引起诉讼，所有费用应当由被告（反诉原告）承担。

第三人地质勘探队述称，我方同意原告（反诉被告）汽车修理厂的意见，要返还租赁物。

本院经审理认定事实如下：2016年4月，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）汽车修理厂签订《租赁协议书》，合同约定：租赁新疆煤田地址局156队汽车修配厂（乙方）将位于乌鲁木齐市的厂房租赁给乌鲁木齐旭金汽车修理厂（甲方），租赁面积经甲乙方双方确认为现有1200平方米的工房的3/4（保留一个大门大概1/4场地，在甲方没有使用的情况下，乙方可以使用甲方的保留场地，若乙方的租赁场地在没有使用的前提下，甲方也可以在乙方容许下使用使用乙方的场地，但是必须保证场地的卫生）、东侧新疆厂房（准备翻新的厂房）800平方米、及现有的空地（附平面图双方确认）。租赁物的功能为乙方轿车修理房，办公及附属产业经营使用。租赁期限为拾年。从2017年至2022年共5年，每年租金30万。从第六年增加到每年租金400000元。在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按合同约定现状交付乙方使用（现有现在的厂房，东侧厂房计划在2016年5月份翻盖）且乙方同意按租赁物现状及合同约定全部内容承租。合同生效之日内完成移交，乙方进场。乙方负责对现有厂房（1200平方米的原有厂房），进行防火涂料或防火油漆的处理、地平的处理、老化电线的更换。乙方必须保证引进保险公司的定损点，在厂区设立。本合同所产生的水电暖费用由乙方按市场价实计全部承担，暖气费现有工房部分甲方承担25%乙方承担75%，其他部分乙方全部承担。

同月，原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）汽车修理厂签订《房屋租赁合同》，合同约定，新疆泉鑫烨汽车服务有限公司（承租人，租赁新疆煤田地址局156队汽车修理（出租人）乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街16号间数10、建筑面积1500平方米、房屋质量钢构。租赁期限从2016年4月1日至2026年4月1日。租金为150000元。2016年4月15日，***给汽车修理厂交纳厂房租赁费150000元，2017年10月1日，汽车修理厂将翻新9**平方米彩钢板房交付给***。2017年8月8日，泉鑫烨公司给汽车修理厂交纳保证金500000元、8月11日，泉鑫烨公司再次给汽车修理厂交纳保证金500000元。2018年5月3日，汽车修理厂给***、泉鑫烨公司出具《告知函》一份，要求解除房屋租赁合同、返还占有厂房及土地。泉鑫烨公司、***收到告知函后，出具了《<告知函>的复函》，不同解除房屋租赁合同。5月10日，汽车修理厂给***、泉鑫烨公司出具《关于<告知函>的复函的回复》坚持解除合同，返还厂房及土地。后双方发生争议，故诉至本院。

另查明，乌鲁木齐旭金汽车修理厂为个体工商户，经营人为***，该个体工商户已经注销。新疆泉鑫烨汽车服务公司于2016年4月27日设立，为自然人独自公司，法定代表人为***。

再查明，案涉的1200平方米工房及翻建的947平方米彩钢房建筑人为第三人地质勘探队，上述房屋无产权证书及批建规划手续，第三人地质勘探队也未同意被告（反诉原告）汽车修理厂将案涉房屋进行出租。

本院认为，关于本案签订合同的主体，乌鲁木齐旭金汽车修理厂与汽车修理厂签订的房屋租赁协议，因乌鲁木齐市旭金汽车修理厂已经注销，故该房屋租赁协议的合同主体为***、汽车修理厂；新疆泉鑫烨汽车服务有限公司与汽车修理厂签订的房屋租赁协议，虽该协议签订时，新疆泉鑫烨汽车服务有限公司尚未设立，但***作为公司的发起人，为设立该公司而签订了该租赁协议，且汽车修理厂收取泉鑫烨公司名义交纳的保证金，可以证明该泉鑫烨公司已经实际履行了房屋租赁协议，汽车修理厂知道且应当知道该协议履行的相对方为泉鑫烨公司，故第二份房屋租赁协议的合同主体为新疆泉鑫烨汽车服务有限公司、汽车修理厂。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉的房屋均没有房屋产权证书及规划手续，因此，***与汽车修理厂签订的房屋租赁协议、新疆泉鑫烨汽车服务有限公司与汽车修理厂签订的房屋租赁协议均无效，无效的合同，自始没有约束力，故本院对原告（反诉被告）法院确认被告（反诉原告）于2018年5月3日送达的关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的《告知函》以及于2018年5月10日记送达的《关于<告知函>的回复》不产生解除合同的法律效力及请求判令被告（反诉原告）继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，按约定交付剩余934平方米的租赁房屋的诉讼请求不予支持。关于原告（反诉被告）请求判令被告停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出，并赔偿因交付的房屋不能使用及被告擅自停电、关闭租赁物现场大门而给原告造成的损失，合计1319237元的诉讼请求（暂计算至2018年9月5日，实际计算至被告停止侵权原告恢复正常营业之日止），经本院释明，原告（反诉被告）明确其主张的因被告（反诉原告）违约致使房屋不能使用造成的损失为1308860元，就该部分损失，原告（反诉被告）主张的系违约损失，因两份房屋租赁合同无效，原告（反诉被告）主张违约损失无依据，故在本案中，本院不予支持，原告（反诉被告）可以就无效合同造成的损失另行起诉。原告（反诉被告）主张的停电造成的损失10377元，因租赁合同无效，原告该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出的诉讼请求，因租赁合同无效，原告（反诉被告）占有、使用房屋无合同依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求，被告（反诉原告）请求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持；被告（反诉原告）请求支付欠付房屋占有使用费750000元，至房屋返还为止及判令反诉被告支付欠付水费5000元、电费10000元，采暖费83648元，至房屋返还为止的诉讼请求，本院认为，汽车修理厂与***、泉鑫烨公司签订房屋租赁协议中涉及的房屋，第三人地质勘探队为建筑人，因该租赁合同无效，案涉房屋所产的占有使用费及水电费用应当由房屋建筑人第三人地质勘探队来主张，故本院对被告（反诉原告）汽车修理厂的该项反诉请求不予支持，第三人地质勘探队可在合同无效后，就相关费用另行起诉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂与原告（反诉被告）***签订的房屋租赁合同无效；

二、被告（反诉原告）新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂与原告（反诉被告）新疆泉鑫烨汽车服务有限公司之间的房屋租赁合同无效；

三、驳回原告（反诉被告）新疆泉鑫烨汽车服务有限公司、***的诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂的其他诉讼请求。

本诉案件受理费8336.56元（本院减半收取，本诉原告已预交），由原告（反诉被告）新疆泉鑫烨汽车服务有限公司、***负担。反诉案件受理费6143.24元（本院减半收取，反诉原告已预交），由被告（反诉原告）新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员肖振亮

二〇一八年十二月三日

书记员****