新疆泉鑫烨汽车服务有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民事判决书

（2019）新01民终1150号

上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆***汽车服务有限公司。

法定代表人：***，该公司经理。

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1975年1月29日出生，汉族。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：***，新疆星愿律师事务所律师。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：牛毅红，新疆星愿律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆煤田地质局一五六队供应链管理公司（新疆煤田地质局一五六队修理厂），住所地新疆乌鲁木齐市。

法定代表人：**，该厂厂长。

委托诉讼代理人：***，新疆百域君鸿律师事务所律师。

原审第三人：新疆维吾尔自治区煤田地质局一五六煤田地质勘探队，住所地乌鲁木齐。

法定代表人：韦波，该勘探队队长。

委托诉讼代理人：***，新疆百域君鸿律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，男，1966年5月17日出生，汉族，该勘探队法务部副主任，住乌鲁木齐市沙依巴克区。

上诉人新疆***汽车服务有限公司（以下简称***公司）、***因与被上诉人新疆煤田地质局一五六队供应链管理公司（以下简称一五六队修理厂）、原审第三人新疆维吾尔自治区煤田地质局一五六煤田地质勘探队（以下简称一五六勘探队）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初7101号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人***公司、***的共同委托诉讼代理人***、牛毅红，被上诉人一五六队修理厂的委托诉讼代理人***，原审第三人一五六勘探队的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***公司、***共同上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二、三项，改判一五六队修理厂2018年5月3日送达的关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的告知函以及于2018年5月10日送达的《关于告知函的复函的回复》不产生解除合同的法律效力；改判一五六队修理厂继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并按约定交付剩余未交付的租赁房屋；改判为一五六队修理厂赔偿我方因其交付的17间彩钢房不能使用及其擅自停电、关闭租赁物现场大门而遭受的损失1,319,237元，该损失暂算至2018年9月5日，实际计算至一五六队修理厂恢复租赁物正常经营之日；2.本案一、二审的诉讼费、鉴定费、邮寄费等全部费用由一五六队修理厂承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误，适用法律有误。一五六队修理厂共向我方交付了两次租赁标的物，一五六队修理厂第一次向我方交付的租赁标的物系有《建设工程规划许可证》及产权证书的房屋，第二次交付的17间彩钢房没有产权证书，属于合同履行中的部分瑕疵，根据法律规定，部分合同无效，不影响合同其他部分的效力，一审判决未对涉案《房屋租赁合同》中的标的物进行区分，属于认定事实错误；2.涉案租赁房屋的建筑人虽系一五六勘探队，但一五六勘探队与一五六队修理厂之间系股东与投资公司的关系，一五六队修理厂长期占有使用涉案租赁房屋，我方有理由信赖一五六队修理厂对涉案租赁标的物及厂区享有租赁权利。我方已使用涉案租赁标的物长达两年之久，在使用时在涉案租赁房屋上方悬挂了巨大的吸塑灯箱式广告标牌，一五六勘探队从未对我方租赁涉案房屋提出过任何异议，且一五六勘探队的车辆也在我方的修理厂进行过维修，上述事实可以证明一五六勘探队对我方与一五六队修理厂之间签订的《房屋租赁合同》是明知且认可的，一五六队修理厂及一五六勘探队均无权解除涉案租赁合同，无权要求收回涉案租赁房屋，涉案《房屋租赁合同》应当继续履行；3.一五六队修理厂向我方交付的部分租赁标的物没有建设规划手续，被有关部门封门，导致我投入的资金无法回收，一五六队修理厂又采取擅自停电、关闭厂区大门等方式逼迫我方搬离涉案租赁房屋，致使我方的经营活动停止，给我方造成了巨大的损失，一五六队修理厂应当赔偿我方的全部损失；4.一五六队修理厂于2018年5月3日向我方发出关于解除租赁合同的《告知函》及2018年5月10日的关于《告知函》的复函的回复，不发生解除合同的法律效力，涉案合同合法有效应当继续履行；5.一审判决对于本案立案时间认定有误。综上，请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。

一五六队修理厂辩称，不同意***公司、***的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。

一五六勘探队述称，同意一五六队修理厂的答辩意见。

***公司、***向一审法院起诉请求：1.请求法院确认一五六队修理厂于2018年5月3日送达的关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的《告知函》以及于2018年5月10日记送达的《关于<告知函>的回复》不产生解除合同的法律效力；2.请求判令一五六队修理厂继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，按约定交付剩余934平方米的租赁房屋；3.请求一五六队修理厂停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出，并赔偿因交付的房屋不能使用及一五六队修理厂擅自停电、关闭租赁物现场大门而给我方造成的损失，合计1,319,237元;4.请求判令一五六队修理厂承担本案的诉讼费用。

一五六队修理厂向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方之间签订的《租赁协议书》无效；2.判令***公司、***支付欠付房屋占有使用费750,000元，至房屋返还为止；3.判令***公司、***支付欠付水费5,000元、电费10,000元，采暖费83,648元，至房屋返还为止；4、判令***公司、***承担本案全部的诉讼费用。

一审法院认定事实：2016年4月，***（乙方）与一五六队修理厂（甲方）签订《租赁协议书》，合同约定：租赁新疆煤田地址局156队汽车修配厂将位于乌鲁木齐市的厂房租赁给乌鲁木齐旭金汽车修理厂，租赁面积经甲乙方双方确认为现有1200平方米的工房的3／4（保留一个大门大概1／4场地，在甲方没有使用的情况下，乙方可以使用甲方的保留场地，若乙方的租赁场地在没有使用的前提下，甲方也可以在乙方容许下使用乙方的场地，但是必须保证场地的卫生）、东侧新疆厂房（准备翻新的厂房）800平方米、及现有的空地（附平面图双方确认）。租赁物的功能为乙方轿车修理房，办公及附属产业经营使用。租赁期限为拾年。从2017年至2022年共5年，每年租金30万。从第六年增加到每年租金400000元。在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按合同约定现状交付乙方使用（现有现在的厂房，东侧厂房计划在2016年5月份翻盖）且乙方同意按租赁物现状及合同约定全部内容承租。合同生效之日内完成移交，乙方进场。乙方负责对现有厂房（1200平方米的原有厂房），进行防火涂料或防火油漆的处理、地平的处理、老化电线的更换。乙方必须保证引进保险公司的定损点，在厂区设立。本合同所产生的水电暖费用由乙方按市场价实际全部承担，暖气费现有工房部分甲方承担25%乙方承担75%，其他部分乙方全部承担。

同月，***与一五六队修理厂签订《房屋租赁合同》，合同约定，***公司（承租人）租赁新疆煤田地质局156队汽车修理厂（出租人）乌鲁木齐市沙依巴克区西山东街16号间数10、建筑面积1500平方米、房屋质量钢构。租赁期限从2016年4月1日至2026年4月1日。租金为150,000元。2016年4月15日，***给一五六队修理厂交纳厂房租赁费150,000元，2017年10月1日，一五六队修理厂将翻新9**平方米彩钢板房交付给***。2017年8月8日，***公司给一五六队修理厂交纳保证金500,000元、8月11日，***公司再次给一五六队修理厂交纳保证金500,000元。2018年5月3日，一五六队修理厂给***、***公司出具《告知函》一份，要求解除房屋租赁合同、返还占有厂房及土地。***公司、***收到告知函后，出具了《<告知函>的复函》，不同解除房屋租赁合同。5月10日，一五六队修理厂给***、***公司出具《关于<告知函>的复函的回复》坚持解除合同，返还厂房及土地。后双方发生争议，故诉至法院。

另查明，乌鲁木齐旭金汽车修理厂为个体工商户，经营人为***，该个体工商户已经注销。***公司于2016年4月27日设立，为自然人独资公司，法定代表人为***。

再查明，案涉的1200平方米工房及翻建的947平方米彩钢房建筑人为一五六勘探队，上述房屋无产权证书及批建规划手续，一五六勘探队也未同意一五六队修理厂将案涉房屋进行出租。

一审法院认为，关于本案签订合同的主体，乌鲁木齐旭金汽车修理厂与一五六队修理厂签订的房屋租赁协议，因乌鲁木齐市旭金汽车修理厂已经注销，故该房屋租赁协议的合同主体为***、一五六队修理厂；***公司与一五六队修理厂签订的房屋租赁协议，虽该协议签订时，***公司尚未设立，但***作为公司的发起人，为设立该公司而签订了该租赁协议，且一五六队修理厂收取***公司名义交纳的保证金，可以证明该***公司已经实际履行了房屋租赁协议，一五六队修理厂知道且应当知道该协议履行的相对方为***公司，故第二份房屋租赁协议的合同主体为***公司、一五六队修理厂。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉的房屋均没有房屋产权证书及规划手续，因此，***与一五六队修理厂签订的房屋租赁协议、***公司与一五六队修理厂签订的房屋租赁协议均无效，无效的合同，自始没有约束力，故一审法院对***、***公司确认一五六队修理厂于2018年5月3日送达的关于解除双方签订的《房屋租赁合同》的《告知函》以及于2018年5月10日记送达的《关于<告知函>的回复》不产生解除合同的法律效力及请求判令继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，按约定交付剩余934平方米的租赁房屋的诉讼请求不予支持。关于***、***公司请求判令一五六队修理厂停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出，并赔偿因交付的房屋不能使用及被告擅自停电、关闭租赁物现场大门而造成的损失，合计1,319,237元的诉讼请求，经一审法院释明，***、***公司明确其主张的因一五六队修理厂违约致使房屋不能使用造成的损失为1,308,860元，就该部分损失，***、***公司主张的系违约损失，因两份房屋租赁合同无效，***、***公司主张违约损失无依据，故在本案中，一审法院不予支持，***、***公司可以就无效合同造成的损失另行起诉。***、***公司主张的停电造成的损失10,377元，因租赁合同无效，***、***公司该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于***、***公司主张的停止侵权、恢复租赁物现场的正常秩序和进出的诉讼请求，因租赁合同无效，***、***公司占有、使用房屋无合同依据，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。关于一五六队修理厂的反诉请求，***、***公司请求确认合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持；***、***公司请求支付欠付房屋占有使用费750,000元，至房屋返还为止及判令支付欠付水费5,000元、电费10,000元，采暖费83,648元，至房屋返还为止的诉讼请求，一审法院认为，一五六队修理厂与***、***公司签订房屋租赁协议中涉及的房屋，一五六勘探队为建筑人，因该租赁合同无效，案涉房屋所产的占有使用费及水电费用应当由房屋建筑人一五六勘探队来主张，故一审法院对一五六队修理厂的该项反诉请求不予支持，一五六勘探队可在合同无效后，就相关费用另行起诉。判决：一、新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂与***签订的房屋租赁合同无效；二、新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂与新疆***汽车服务有限公司之间的房屋租赁合同无效；三、驳回新疆***汽车服务有限公司、***的诉讼请求；四、驳回新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂的其他诉讼请求。

本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了新证据。本院组织当事人对新证据进行了举证、质证。***、***公司出示下列新证据：1.宗地图，用于证明一五六队修理厂租赁给我方的租赁物在一五六队修理厂的宗地范围内，具体位置在厕所的东南方；2.乌鲁木齐市城市规划管理局建筑、用地红线说明书及建筑设计红线图，用于证明一五六队修理厂租赁给我方的租赁物办理了相关的设计规划手续；3.建筑工程规划许可证，用于证明一五六队修理厂租赁给我方的租赁物办理了建筑工程规划许可证，双方签订的租赁合同合法有效；4.十二张照片，用于证明一五六队租赁给我方的租赁物的现状，一五六队修理厂至今仍对外招租，其确认合同无效的目的是为了赢得更多的利益。一五六队修理厂质证认为，对第一、二组证据的真实性认可，合法性、关联性不予认可，该证据不能证实***、***公司的观点，对第三、四组证据的真实性、合法性、关联性不予认可；一五六勘探队质证认为：与一五六队修理厂的质证意见一致。本院对***、***公司提交的宗地图、乌鲁木齐市城市规划管理局建筑、用地红线说明书及建筑设计红线图、建筑工程规划许可证、照片的真实性予以确认，但上述证据不能证实与涉案租赁标的物之间具有关联性，不能证实涉案租赁场地及厂房办理了建设规划许可证，且涉案租赁土地的性质为国有划拨性质，上述证据不能够证实涉案租赁合同为有效合同，本院对上述证据的关联性不予确认。

二审另查明，2018年10月22日新疆煤田地质局一五六队汽车修理厂名称变更为新疆煤田地质局一五六队供应链管理公司。

本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。

本院认为，***、***公司与一五六队修理厂之间因涉案租赁合同的解除、履行、赔偿损失及合同的效力等问题产生争议。***、***公司上诉认为涉案租赁合同为有效合同，一审判决对合同的效力认定有误。根据庭审调查及当事人举证证实，涉案租赁厂房的建造人为一五六勘探队，涉案租赁厂房坐落位置的土地性质为国有划拨土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。***、***公司在二审中提交的建设规划许可证等证据无法证实系涉案租赁房屋的建设规划手续，一五六队修理厂明确表示涉案租赁房屋未办理建设规划手续，***、***公司无法证实涉案租赁厂房办理了建设规划手续，亦未提交证据证实涉案的国有划拨土地可以对外进行租赁。因双方当事人签订的上述租赁合同违反了法律、法规强制性规定，应属无效合同。***、***公司上诉认为涉案租赁合同系有效合同的理由不能成立，本院不予采信。***、***公司在一审中主张涉案租赁合同有效，二审中，本院向***、***公司释明涉案租赁合同的效力，***、***公司仍坚持认为涉案合同有效。基于***、***公司在本案中提出的诉讼请求均是基于其认为涉案租赁合同有效而主张，***、***公司的上诉理由不能成立，本院不予采信。

综上所述，***、***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16,673.13元，上诉人***、***公司已预交，由其自行负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员冯宁

审判员**

二〇一九年五月二十二日

书记员**