深圳市某某咨询管理有限公司、华润置地（深圳）有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省深圳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤03民终20785号

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市***咨询管理有限公司。住所地：深圳市南山区粤海街道华润万象天地SL186号商铺。统一社会信用代码91440300MA5DM47M38。

法定代表人：韩雪光，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许江云，广东晟典律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄诗婷，广东晟典律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：华润置地（深圳）有限公司。住所地：深圳市南山区粤海街道大冲一路华润置地大厦E座44楼。统一社会信用代码91440300678596215C。

法定代表人：孔小凯，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周志芳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：舒明月，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。

上诉人深圳市***咨询管理有限公司（以下简称“***公司”）与上诉人华润置地（深圳）有限公司（以下简称“华润公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初26927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月24日立案并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***公司向原审法院提出诉讼请求：1.华润公司向***公司支付因华润公司违约而导致租赁合同的解除所造成的原告装修等前期投入损失总计金额4822450.69元（其中***公司已实际支付金额为3488305元，***公司尚欠款为1334145.69元）；2.华润公司返还***公司已交付的租赁保证金30万元；3.华润公司承担***公司因本案所支出的律师费用(***公司已支付前期律师费3万元)；4.华润公司赔偿***公司闭店停业期间的可预期经营利润损失1696847.55元；5.诉讼费用由华润公司承担。

华润公司向原审法院提出反诉请求：1.确认华润公司与***公司签署的《深圳华润万象天地商铺租赁合同》于2018年7月11日解除。2.***公司立即向华润公司补足欠缴的393480元租金保证金，以及华润公司有权没收原告已缴纳300000元租赁保证金和待补缴的租赁保证金，合计693480元。3.***公司向华润公司支付欠缴的租金、管理费、促销服务费、水电费等费用571304.99元及逾期支付的滞纳金（自欠缴之日起计算至实际清偿日止，按欠缴金额的日2‰计算，暂计至2020年11月30日为1129457.25元）。4.***公司向华润公司支付自2018年7月14日至2019年1月9日逾期返还房屋期间的占用费1445484.67元及违约金1658435元，合计3103919.67元。5.***公司向华润公司支付其遗留物品的仓储费用（自2019年1月10日计算至原告遗留物品移出之日止，按占用仓库面积155㎡、2019年5月1日前仓储费用为200元/㎡/月、2019年5月1日后仓储费用为260元/㎡/月计算，暂计至2020年11月30日为891456.67元）。6.***公司向华润公司支付华润公司因本案支出的律师费（前期律师费为150000元，最终以实际支出的律师费为准），到目前为止已支付的律师费7.5万元。7.***公司立即将其工商注册地址从华润万象天地SL186号商铺迁出。8.***公司取回暂存在华润万象天地B2层5个仓库内的全部动产。9.***公司向华润公司支付未缴纳的2017年6月26日至2017年7月28日的物业管理费、促销服务费合计60727.10元；以及2017年11月之前各期物业管理费、促销服务费逾期缴纳的滞纳金（暂计至2020年11月30日为158000.09元）。以上诉讼请求金额暂计为6758345.77元。10.本案诉讼费用由***公司承担。

原审判决：一、确认***公司与华润公司于2017年3月15日签订的《深圳华润万象天地商铺租赁合同》于2018年7月11日解除；二、华润公司于判决生效之日起十日内向***公司赔偿装修损失140万元；三、***公司于判决生效之日起十日内向华润公司支付2018年2月租金108911.13元，2018年3月租金、物业管理费、促销服务费、水费、电费、有偿服务费合计55210.81元及滞纳金（滞纳金分别以108911.13元为基数，自2018年2月11日起；以55210.81元为基数，自2018年3月11日起，按照年利率12%标准计至款项付清之日止）；四、***公司于判决生效之日起十日内向华润公司支付2018年7月14日至2019年1月9日期间的房屋占有费1023896.77元；五、华润公司于判决生效之日起十日内向***公司赔偿律师费损失3万元；***公司于判决生效之日起十日内向华润公司赔偿律师费损失22500元；六、驳回***公司其他的诉讼请求；七、驳回华润公司其他的反诉请求。如果当事人未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费59745.08元，由***公司负担44654.63元，由华润公司负担15090.45元；反诉受理费29554.21元，由华润公司负担22709.56元，由***公司负担6844.65元。

***公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判***公司无需向华润公司支付2018年7月14日至2019年1月9日期间的房屋占用费1023896.77元。2.撤销一审判决第六项，改判华润公司赔偿***公司闭店停业期间的可预期经营利润损失1696847.55元。3.本案诉讼费均由华润公司承担。事实与理由:一、***公司并无任何占用涉案房屋的行为，无需支付相应的房屋占用费。即使支付占用费,按照2018年的基本租金174400元标准计算房屋占用费，明显过高。华润公司对于涉案商铺闲置损失的发生负有主要过错，应由其承担主要责任。二、***公司主张华润公司赔偿闭店停业期间可预期经营利润损失之诉请于法有据，原审法院应予以支持。

华润公司答辩称：

一、案涉租赁合同解除后，***公司持续占用案涉商铺属于客观事实，***公司应当向华润公司支付房屋占用费。

二、一审判决酌定***公司按照2018年月基本租金177400元的标准支付房屋占用费，实际并未判决***公司就其逾期返还商铺行为承担违约责任。***公司上诉称按照低于177400元的月租金标准支付房屋占用费更是毫无合同及法律依据。

三、一审判决驳回***公司关于闭店期间经营利润的诉请正确，应当予以维持。

华润公司上诉请求：一、维持一审判决第一项、第六项。二、撤销一审判决第二项、第五项判项，改判驳回***公司诉请的装修损失及律师服务费。三、撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第七项判项，依法改判:1.***公司向华润公司补足欠缴的393480元租赁保证金，以及华润公司有权没收***公司已缴纳的300000元租赁保证金和待补缴的393480元租赁保证金，合计693,480.00元；2.***公司向华润公司缴纳2017年11月之后欠缴的租金、物业管理费、促销服务费、水电费、有偿服务费合计本金571304.99元及逾期支付的滞纳金(自欠缴之日起计算至实际清偿日止，按2019年8月20日1年期LPR利率4.25%的4倍即17%计算，暂计至2021年5月26日为313,867.75元)，暂合计885,172.74元；3.***公司向华润公司支付自2018年7月14日至2019年1月9日期间逾期返还房屋的占用费1,445,484.67元（以租赁合同第二个租赁年度月租金185300元、物业管理费51600元/月、促销服务费5160元/月之和为基数计算）及违约金1,658,435.00元（以租赁合同第二个租赁年度月租金1.5倍为基数，即370,600.00元/月），合计3,103,919.67元；4.***公司向华润公司支付自2019年1月10日至2021年2月5日期间其遗留物品的仓储费用981,460.00元（按占用仓库面积155m、2019年5月1日前仓储费用标准为200㎡/月、2019年5月1日之后仓储费用标准为260㎡/月计算）；5.***公司向华润公司支付华润公司因本案需花费的律师费（前期律师费150000元，最终以实际支出的律师费为准）；6.***公司立即将其工商注册地址从华润万象天地SL186号商铺迁出；7.***公司向华润公司支付未缴纳的2017年6月26日至2017年7月28日的物业管理费、促销费服务费合计60727.10元，以及2017年11月之前各期物业管理费、促销服务费逾期缴纳的滞纳金（自欠缴之日起计算至实际清偿日止，按2019年8月20日1年期LPR利率4.25%的4倍即17%计算，暂计至2021年5月26日为41,800.78元)，暂合计102,527.88元。以上诉请金额暂计至2021年5月26日为5,916,506.29元(详见附件一《反诉请求金额明细表》。四、本案一、二审诉讼费用全部由***公司承担。事实与理由:一、***公司拖欠租金等费用导致华润公司租赁合同目的不能实现，华润公司有权单方解除涉案合同，为此***公司无权向华润公司主张装修损失,一审判决华润公司赔偿***公司140万元装修损失错误。二、***公司未举证证明其真实花费了480万元的装修投入，以及一审判决按***公司主张的投入原值酌定华润公司赔偿***公司装修损失140万元过高且缺乏合理有的依据和标准。三、***公司违约导致涉案合同解除，涉案商铺因此空置了8个月才再次对外出租，涉案合同约定的租赁保证金仅为3个月租金、管理费、促销服务费之和，不足以弥补华润公司遭受的8个月空置期的损失，华润公司主张没收693,480元的租赁保证金依法应当予以支持。四、一审判决不支持2018年2月17日至2019年1月2日水电费合计72828元，缺乏依据。水电费读数抄表、结算滞后于使用当月属于客观事实，一审法院仅以发单时间在闭店之后不予支持2018年2月17日之后的水电费，不符合常理。五、涉案合同第13.4.2条明确约定，占用费按照合同最后一个月租金、管理费、促销服务费之和作为基数计算，违约金按照月租金1.5倍计算。涉案合同解除时最后一个月的租金为185300元/月，一审判决按照174400元/月的租金标准为基数计算占用费、违约金，缺乏依据，应予以改判。六、华润公司向***公司主张的仓储费不是深圳华润物业管理有限公司对遗留物品进行保管的保管服务费，而是华润公司作为仓库权益人收取的仓库场地使用费用。***公司遗留物品占用了华润公司的仓库，华润公司有权主张仓库场地使用费。七、华润公司诉请***公司将其工商注册地址迁出涉案房屋，属于民事审理的范围，一审判决未支持该项请求，缺乏依据。八、***公司欠缴2017年6月26日至2017年7月28日的物业管理费、促销服务费属于客观事实，一审法院认定2017年11月之前***公司不存在欠费不符合事实，应当予以改判。九、涉案合同系因***公司违约导致的解除，***公司无权向华润公司主张赔偿，***公司诉请的律师费不应得到支持；***公司应当赔偿华润公司花费的全部律师费。

***公司答辩称：一、对于华润公司提出的***公司违约在先。事实是华润公司未提供完全实现租赁目的的租赁场所于上诉人，***公司并未违约在先。二、华润公司提供的租赁合同是格式合同，13.2.1.1条完全限制了***公司的权利，扩大了华润公司的权利，对***公司极其不公平的，应该为无效条款。***公司经过6个月的准备装修，花费近600万余元，但经营4个月之后华润公司忽然通知***公司要闭店4个月，***公司通过邮件向华润公司请求赔偿，但华润公司均未给予任何答复，故对闭店事宜***公司是肯定不接受的，并且要求华润公司给予相应的赔偿，一审认定事实正确。

原审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为案涉租赁合同解除的违约责任认定及双方损失即违约责任应如何承担的问题。

关于合同解除的违约责任。华润公司主张因***公司拖欠租金故其有权解除合同，***公司主张华润公司强制要求其闭店4个月构成根本违约，对此本院认为：***公司在合同签订之初就拖欠租赁保证金，后续还拖欠了租金等其他款项，虽然存在拖欠，但华润公司并未要求解除合同，不仅未要求解除合同还与***公司签订了《开业支持协议》，免除了部分费用。直到华润公司发出闭店通知，***公司要求华润公司进行赔偿后，华润公司才以***公司拖欠租金要求解除合同。***公司虽然存在拖欠，但也并非完全无故恶意拖欠，华润公司提供的商铺存在瑕疵，***公司与华润公司一直积极沟通，但华润公司不予回应。***公司在后续沟通中也表示愿意支付租金。综上可见***公司未按期支付租赁保证金及租金等虽然构成违约，但这并不是造成双方合同无法继续履行的主要矛盾。案涉商铺的租期为五年，***公司已投入巨额资金进行装修，在只经营了五个月的情况下，华润公司就要求其闭店四个月，对一个初开业餐厅的经营必然会产生重大不利影响，而华润公司拒绝进行合理的补偿，并于此时提出解除合同。故本院认定华润公司强行要求闭店系案涉租赁合同解除的主要原因，华润公司应承担主要责任，***公司拖欠款项系次要原因，其应承担次要责任，原审法院对此认定无误，本院予以确认。

关于***公司要求华润公司赔偿其装修等前期投入损失问题。华润公司主张租赁合同约定，合同结束（不论基于何种原因）……商铺之装修及所有附属设施/设备属华润公司所有，华润公司无须给予***公司补偿，故华润公司无须赔偿***公司装修损失。本院认为，该约定应适用于合同约定的五年的履行期限届满后，而不能适用于本案中***公司仅实际经营五个月的情形，否则将导致双方利益失衡，显失公平，华润公司据此主张无需赔偿不能成立。***公司已举证证明其为经营餐厅前期实际投入3488305元，绝大部分款项支出均提交了相应的合同，所有款项支出均有转账记录，故原审法院认定***公司前期投入已实际支付3488305元认定无误。关于华润公司主张部分价值高的动产***公司已搬离的问题。从双方交接清单来看无法准确计算物品价值，而且所有设备均是根据餐厅设计选购或定制，即使***公司取回，价值也会产生极大贬损。即使按照华润公司单方统计的***公司取回的物品价值约为160万左右，与其前期投入的金额仍存在巨大差距。原审法院已充分考量到***公司未实际支付的费用，未形成附合部分的设备，合同履行期间应摊销的费用，双方的违约程度等因素后，酌情判决华润公司赔偿***公司损失140万元，该处理并无明显不当，二审予以维持。

关于租赁保证金，华润公司要求***公司补足欠缴的租赁保证金393480元，并没收全部租赁保证金。租赁保证金属实践合同，实际交付后才成立，案涉租赁合同签订后***公司未全额支付租赁保证金，华润公司仍将涉案商铺交付给***公司经营，视为双方以实际行为修改了租赁合同中约定的租赁保证金金额，故华润公司无权要求***公司补足租赁保证金。租赁保证金属于违约金性质，如前所述华润公司应承担主要的违约责任，故其无权要求没收租赁保证金，已收取的租赁保证金应抵扣相关费用。

关于***公司主张其闭店停业期间经营利润损失的问题。首先，***公司仅提交了其在闭店前营业额的有关证据，而没有净利润的证据，对于***公司来说其完全有便利举证证明扣除所有租金、装修、工资等所有成本后净利润部分为多少，但其并未进行举证，应承担举证不能的不利后果。而其主张利润率为50%，缺乏依据，本院不予采信。其次，***公司在与华润公司的邮件中称因华润公司提供的商铺周围施工、楼上滴水、电梯停运、玻璃幕墙脱落，餐厅位置偏僻，缺乏餐饮氛围，人流无法导入，近两月严重亏损，***公司也据此要求华润公司减免租金，在本案诉讼中***公司也主张华润公司提供的商铺存在上述问题，影响其合同目的的实现，其有权少交租金以进行抗辩。但***公司在主张其停业损失时又称其利润丰厚，每天为15016.35元（30032.7元*50%），其前后主张自相矛盾，本院不予采信。故***公司主张停业期间利润损失，本院不予支持。

华润公司上诉主张***公司应支付2018年2月17日至2018年12月16日的水费、2018年2月17日至2019年1月2日的电费，一审法院支持的2018年3月的水费、电费实际是2018年1月21日至2018年2月16日期间产生的费用，故***公司还应支付该日期之后的费用。本院认为，根据华润公司系统发单记录，水电费确实是当月产生后，下月发单通知缴费，故对华润公司上述主张本院予以采信。

关于电费金额。***公司经营的餐厅于2018年3月8日停止经营，故自2018年2月17日至2018年3月8日期间的电费应由***公司负担。根据华润公司抄表记录，此期间电费为13993.08元，应由***公司负担。之后餐厅停止经营，***公司未用电，故华润公司要求***公司承担之后的电费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于水费，根据华润公司的抄表记录，其主张的2018年2月17日至2018年12月16日期间的水费1517.71元，全部产生于2018年2月17日至2018年3月16日的计费周期。该月水费显著低于餐厅正常经营的其他月份，故可以认定该水费系餐厅正常经营期间即2018年3月8日之前产生，应由***公司负担。

华润公司上诉主张***公司支付2018年3月6日至2018年3月8日期间三天的租金、物业管理费、促销服务费。华润公司于2018年3月6日发出通知，要求餐厅2018年3月9日停业，未给予***公司必要的准备时间，故原审判决酌定租金、物业管理费、促销服务费计算至2018年3月5日，给予***公司合理的准备时间，处理适当，本院二审予以维持。

对于***公司欠缴租金、物业管理费、促销服务费、水费、电费、有偿服务费所产生的滞纳金，原审判决按照年利率12%标准计付处理适当，足以弥补华润公司所受损失，其主张按照4倍LPR即年利率17%计算滞纳金缺乏合同和法律依据，本院不予支持。

关于合同解除后***公司逾期交还房屋的占用费，华润公司上诉主张一审判决的占用费标准过低，***公司上诉主张不应支付占用费。本院认为，案涉租赁合同解除后，***公司未及时搬离物品，以致华润公司无法正常使用该商铺，***公司应向华润公司赔偿占用费。考虑到本案纠纷产生，华润公司存在过错，故原审判决酌情按照月租金标准计算占用费处理适当，本院予以维持。

关于华润公司主张***公司支付未缴纳的2017年6月26日至2017年7月28日的物业管理费、促销服务费合计60727.10元；2017年11月之前各期物业管理费、促销服务费逾期缴纳的滞纳金。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。2017年6月26日华润公司将商铺交付给***公司，但涉案商铺于2017年9月26日才取得竣工验收报告，虽然租赁协议和开业支持补充协议中均约定自商铺交付之日起支付物业管理费，但根据前述法律规定，华润公司无权收取2017年6月26日至2017年7月28日期间的物业管理费、促销服务费。之后的物业管理费、促销服务费，***公司已自愿履行部分，双方对此均无异议，本院不予处理。关于涉案商铺于2017年9月26日取得竣工验收报告以后至2017年11月期间费用的滞纳金，因华润公司未及时发单追缴，故***公司无需支付滞纳金。

关于华润公司主张***公司支付仓储费的问题。***公司明确要求华润公司保管其遗留物品，华润公司作为仓库的产权人有权主张仓储费，且华润公司也提交了其与案外人签订的相邻仓库的租赁合同，出租人亦为华润公司，而非深圳华润物业管理有限公司，故本院认定华润公司有权向***公司主张仓储费。双方当事人未曾就物品占用仓库面积及仓储费收取标准进行协商。关于仓储费的计算标准，华润公司提交了其与案外人签订的租赁合同证明其仓库于2019年5月以后的租赁费为260元/平方米/月，***公司未能提交同地段同类型仓库的单价予以反驳，故本院对华润公司的主张予以采信。关于仓储面积，华润公司主张***公司遗留的物品占用了5间仓库155平方米，物品清单上载明封存至5个仓库内，该清单上没有***公司工作人员签名或盖章，系华润公司单方制作，华润公司仅提交了两个仓库的内景照片，且该照片显示物品摆放间距较大，清单上记载多为小件杂物，现已无法计算物品体积。故本院根据物品清单载明的物品名称、数量，华润公司提交的照片，酌定***公司支付仓储费的标准为：面积31平米，2019年1月10日至2019年4月30日按200元/平方米/月计，2019年5月1日至2021年2月5日按260元/平方米/月计，仓储费合计196292元。

关于华润公司主张***公司向其支付律师费。原审判决综合考量双方的履约情况及过错程度，酌定***公司、华润公司相互赔偿对方律师费，处理适当，本院予以维持。

关于华润公司主张***公司将其工商注册地址从案涉商铺迁出的问题。工商注册迁出纠纷不属于法院受理民事案件的范围，华润公司可另寻法律途径解决。

综上，华润公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。原审判决查明事实不清，处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项、第一百八十二条的规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初26927号民事判决第一、二、三、四、五、六项；

二、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初26927号民事判决第七项；

三、上诉人深圳市***咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人华润置地（深圳）有限公司支付2018年2月17日至2018年3月8日期间的电费人民币13993.08元，2018年2月17日至2018年3月8日期间的水费人民币1517.71元；

四、上诉人深圳市***咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人华润置地（深圳）有限公司支付仓储费人民币196292元；

五、驳回华润置地（深圳）有限公司其他的反诉请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费人民币59745.08元，由深圳市***咨询管理有限公司公司负担47245.08元，由华润置地（深圳）有限公司负担12500元。一审反诉受理费人民币29554.21元，由华润置地（深圳）有限公司负担23318元，由深圳市***咨询管理有限公司公司负担6236元。华润置地（深圳）有限公司预交的上诉二审案件受理费人民币54195.92元，由上诉人华润置地（深圳）有限公司负担52295.92元，由深圳市***咨询管理有限公司公司负担1900元。深圳市***咨询管理有限公司预交的二审案件受理费人民币15541.9元，由上诉人深圳市***咨询管理有限公司负担。华润置地（深圳）有限公司已预交的人民币1900元，由本院予以退回。深圳市***咨询管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币1900元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

本判决为终审判决。

审判长　朱　　　　萍

审判员　赵　 雪　 琳

审判员　周　　　　洁

二〇二二年四月十二日

书记员　常金勇（兼）