华润置地（深圳）有限公司
某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）粤03民终3587号
上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1978年5月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。
委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张宇霆，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1981年8月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。
原审第三人：华润置地（深圳）有限公司。住所地：广东省深圳市南山区粤海街道大冲一路华润置地大厦****。统一社会信用代码91440300678596215C。
法定代表人：孔小凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李万明，该公司员工。
委托诉讼代理人：张琳，该公司员工。
原审第三人：深圳华润物业管理有限公司。。住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路**华瑞大厦**统一社会信用代码91440300733073493U。
法定代表人：孔小凯。
原审第三人：刘志森，男，汉族，1975年6月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。
委托诉讼代理人：谢浩强，广东信达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蒋艳，广东信达律师事务所律师。
上诉人***因与被上诉人***、原审第三人深圳华润物业管理有限公司、华润置地（深圳）有限公司（以下简称“华润置地公司”）、刘志森房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
***向本院提起上诉请求：1.撤销（2015）深南法民二初字第1317号民事判决；2.***于解除查封后，办理其名下涉案房屋一手房地产证，第三人华润置地公司予以协助；3.***于办理涉案房屋一手房地产证后，将涉案房屋过户至***名下；4.***自2015年7月1日起以成交价人民币380万元为基数按日千分之一支付滞纳金；5.确认涉案房屋归***所有；6.***承担本案全部诉讼费、保全费。***于本案二审期间明确放弃第4项、第5项上诉请求。事实与理由：
一、涉案房产虽然被查封，但存在解封可能，并不必然导致房屋买卖合同无法履行。
二、根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号)第一条第（一）项第3条规定，“不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持”，***请求解封后过户，法院应当予以支持。
三、***确已在查封前支付完毕全部购房款，并合法占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，完全可以排除在先查封的执行。
上诉人***二审当庭补充理由如下：1.案外人陈达成的（2016）粤0305执1932号案件首轮查封已经广东省高级人民法院判决解除，合同履行的首轮查封障碍已经消除。2.陈达成首封解封后，刘志森申请的（2016）粤0305执5119号第一顺位轮候查封转为正式查封，深圳市南山区人民法院（2021）粤0305执异134号《执行裁定书》已经裁定该查封中止执行，***与***之间的合同已经不存在任何履行障碍。3.理论上刘志森有权提起执行异议之诉，但***认为：（1）上级法院的生效裁决具有既判力，广东省高级人民法院判决首轮查封解封，决定了其后顺位查封也不可能对涉案房产予以执行。（2）刘志森参与并主导了***购买***涉案房产的交易全过程，提起执行异议之诉有悖基本的诚实信用原则。（3）本院可以直接在本案中确认刘志森的第二顺位查封不能对涉案房产予以强制执行。
被上诉人***经本院依法传唤未到庭，亦未提交答辩意见。
原审第三人深圳华润物业管理有限公司经本院依法传唤未到庭，亦未陈述意见。
原审第三人华润置地公司陈述意见称：该公司会根据法院判决结果协助配合办证。
原审第三人刘志森陈述意见称：刘志森并非本案适格当事人。***提交的证据不足以证明其在查封前就已经合法排他占有涉案房产。涉案房产目前没有解除查封，刘志森已经提起执行异议之诉，因此***要求继续履行的请求仍存在法律障碍。
***向一审法院起诉请求：1.***在符合条件时及时办理其名下涉案房产一手产权证，华润置地公司协助办理；2.***继续履行其与***就深圳市南山区大冲城市花园A区8栋A座37楼A（以下简称涉案房产）签订的《南山区大冲旧村村民住宅物业拆迁安置转让协议》，在取得涉案房产一手产权后将涉案房产过户至***名下；3.***配合***办理物业服务合同变更手续，深圳华润物业管理有限公司予以配合，并准予***入住装修；4.***从2015年7月1日起以成交价人民币380万元（以下币种均为人民币）为基数按日千分之一向***支付滞纳金；5.***承担本案诉讼费、保全费；6.确认涉案房产属于***所有。
一审法院查明：
2010年3月31日，***（丙方）与华润置地公司（乙方）及深圳市大冲实业股份有限公司（甲方）签订《深圳市南山区大冲旧村改造项目村民物业拆迁安置补偿协议》（合同号：C2-198），约定：丙方可获得回迁补偿住宅物业建筑面积共计933.315平方米，丙方自选户型为A区住宅建筑面积760平方米，包括B1户型1套、C户型1套、D户型3套、E户型2套；包括回迁自住区A区760平方米、B区80平方米，A区包括两套建筑面积为80平方米的房产；全部回迁补偿物业由乙方按照回迁补偿物业交付时深圳市政府的相关政策、流程和时间办理回迁补偿私人物业商品房房地产权证，并按套办理；及其他内容。该协议附件“深圳市大冲旧村改造村民物业状况及补偿汇总表”显示回迁自助区A区的C户型为三房二厅二卫，建筑面积约125平方米。***提交的《大冲村民回迁自主A区物业抽签结果登记表》显示，2014年12月25日，***抽签抽得涉案房产。
2015年2月8日，***（受让人，乙方）与刘志森（转让人，甲方）签订《南山区大冲旧村村民住宅房物业拆迁安置转让协议》，约定甲方拟向乙方转让甲方所有的、南山区大冲村村民住宅物业，建筑面积125平方米或100平方米（手写）物业（若面积存在差异，转让价款多退少补），每平方米单价20400元，转让总价380万元，定金50万元，在订立本合同的同时支付，在本协议签订日2014年8月6日，乙方向甲方支付转让款50万元，第三笔款100万元在2015年2月18日前付给甲方，2015年3月5日前付给甲方30万元，余款100万元在2015年6月1日前付给甲方，及其它内容。庭审中，***陈述，***与刘志森系亲戚关系，***曾委托刘志森于2015年2月8日与***签订上述预约合同并委托刘志森代收款。刘志森在庭审后发表质证意见称，***基于对刘志森的信任，希望刘志森从中撮合购买***名下的房产，故刘志森与***签订上述协议，后***同意出售涉案房产给***，***、***于2015年7月1日另行签订《拆迁安置转让协议》，上述协议已被***、***签订的《拆迁安置转让协议》取代。
***提交了多份《银行交易记录》，拟证明其已支付涉案房产的购房款共计380万元。银行交易记录显示，***于2014年7月29日支付刘志森20万元，于2014年7月31日分两笔支付刘志森合计35万元，江瑞茵于2014年7月31日支付刘志森45万元，***于2014年10月30日支付刘志森20万元，张婷于2014年11月3日支付刘志森10万元，林月叶于2014年11月7日分三笔支付刘志森合计20万元，***于2015年2月17日分两笔支付***合计80万元，***于2015年3月2日支付刘志森5万元；***于2015年3月3日支付刘志森10万元，***于2015年3月5日支付刘志森14万元，***于2015年3月7日支付刘志森21万元，***于2015年5月27日分五笔支付刘志森合计30万元，***于2015年6月15日支付刘志森70万元，以上共计380万元。***提交了江瑞茵、张婷、林月叶的《代付款声明》，拟证明该三人向刘志森支付的款项系代***支付涉案房产的房款。刘志森对上述证据的真实性均予认可。
2015年7月1日，***与***签订《南山区大冲旧村村民住宅房物业拆迁安置转让协议》（以下简称《拆迁安置转让协议》），约定内容包括：***向***转让其所有的大冲村村民住宅物业，物业住宅房号为8栋A座37楼A户，住宅面积为125平方米，按每平方米价格为30400元，转让总价为380万元；***承诺涉案房产系商品房，不存在任何瑕疵，可办理正式的商品房房产证。付款期限及方式为，定金150万元在订立本合同前已分两次转账支付，且***收到定金后本合同生效；本协议签订后，***于2015年2月17日前向***支付第三笔转让款80万元；***于2015年3月22日前向***支付第四笔转让款50万元；***于2015年5月22日前向***支付第五笔转让款30万元；***于2015年6月15日前向***支付最后一笔转让款70万元；该补偿物业按规定暂时只能登记在***名下，若***拟将涉案房产登记在***名下，***必须无条件配合办理过户手续；***应当在涉案房产允许办理合同更正和房地产过户之日起三日内，通知并协助***办理物业更名、过户至***的手续，及其它内容。
***提交了《收款收据》拟证明***于2015年7月1日向***出具《收款收据》，载明：现收到***交来大冲城市花园8栋A座37楼A户住宅房房款380万元，该房款已于2015年6月15日全部付清。***提交的《交房确认书》显示，2015年7月1日，***将涉案房产交付给***使用。***提交了钥匙、门禁卡、照片，用以证明***已于2016年实际入住涉案房产。刘志森对上述证据的真实性均确认。刘志森陈述其代收的购房款均以现金方式全部转入***项下。
另查明，原审法院在执行案外人陈达成（申请执行人）与***（被执行人）民间借贷一案［（2016）粤0305执1932号案］过程中，于2017年2月21日查封了涉案房产。***提出执行异议，原审法院于2017年6月19日作出（2017）粤0305执异54号执行裁定，以***提供的证据不足以证明其系涉案房产的所有权人为由，裁定驳回了***的异议申请。***遂于2017年7月18日提起执行异议之诉，原审法院于2018年4月27日作出（2017）粤0305民初12786号民事判决：1.撤销（2017）粤0305执异54号执行裁定；2.停止对涉案房产的强制执行，并解除查封；3.驳回***的其他诉讼请求。案外人陈达成不服（2017）粤0305民初12786号判决，上诉至本院。本院于2019年6月10日作出（2018）粤03民终22277号民事判决，该判决认为，无法核实***向刘志森转账支付的300万元即为涉案房产房款，***主张其于查封前已经实际占有使用涉案房产依据不足，并判决：1.撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12786号民事判决；2.驳回***的全部诉讼请求。
以上事实，有《南山区大冲旧村村民住宅房物业拆迁安置转让协议》、《拆迁安置转让协议》、银行交易记录、《代付款声明》、《大冲村民回迁自主A区物业抽签结果登记表》、《收款收据》、《交房确认书》、民事裁定书、民事判决书等证据及庭审笔录为证，足以认定。
一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”涉案房产于2017年2月21日被另案查封，***虽对该执行查封行为提出执行异议之诉，但已被（2018）粤03民终22277号民事判决驳回其诉讼请求。至本判决作出时，涉案房产仍处于另案查封状态，在涉案房产被解封之前，尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，显然已经构成涉案《拆迁安置转让协议》继续履行及涉案房产过户的履行障碍。故***要求***在符合条件时及时办理其名下涉案房产一手产权证、继续履行《拆迁安置转让协议》，在取得涉案房产一手产权证后将涉案房产过户至***名下，及***以继续履行合同为前提提出的***配合***办理物业服务合同变更手续，向***支付滞纳金等诉讼请求均存在法律上不能履行的情形。***可待涉案房产的查封解除之后另行主张。
综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。案件受理费42064元，保全费5000元，由***承担。
原审法院已查明事实属实，本院予以确认。
本院二审另查明：***向广东省高级人民法院申请再审，请求撤销本院（2018）粤03民终22277号民事判决。该院于2021年1月29日做出（2020）粤民再128号民事判决书，该院再审认为***与***在涉案房产被查封前已签订有效的买卖合同，***在涉案房产被查封前已按照买卖合同约定支付了全部的购房款，并实际占有使用涉案房产，***对涉案房产于被查封前未能办理过户登记不存在过错，判决：撤销本院（2018）粤03民终22277号民事判决，维持深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初12786号民事判决。
涉案房产由（2016）粤0305执1932号案件首位查封，（2020）粤0305执恢167号【（2016）粤0305执5119号】案件第一顺位轮候查封。现（2016）粤0305执1932号案件对涉案房产的查封已解除，（2020）粤0305执恢167号【（2016）粤0305执5119号】案件对涉案房产的查封转为正式查封。***向深圳市南山区人民法院提出执行异议，请求法院在（2020）粤0305执恢167号案件中停止对涉案房产的执行并解除查封，该院于2021年8月30日做出（2021）粤0305执异134号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。（2020）粤0305执恢167号案件申请执行人刘志森已提起执行异议之诉。
经本院向深圳市住房公积金管理中心发函了解，截止2021年11月18日，根据深圳市现行限购调控政策，***在深圳市具备购买商品房住房资格，限购一套。
本院认为，***与***就涉案房产签订的房产买卖合同《拆迁安置转让协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当严格遵照履行。广东省高级人民法院（2020）粤民再128号生效判决已认定，***已按照买卖合同约定支付了全部的购房款。涉案房产现已具备办理房地产证书的条件，而***未按照买卖合同约定办理涉案房产的转移登记手续，构成违约，***有权要求***继续履行合同，配合办理过户手续。但因该房产目前处于被查封状态，故须待涉案房产解除查封后才能继续履行合同，***亦主张待涉案房产解除查封后再办理相关产权登记过户事宜，本院予以准许。待涉案房产解除查封后，华润置地公司应为***办理涉案房产的房地产证书，***取得涉案房产的房地产证书后应协助***将涉案房产转移登记至***名下。***取得房地产证书过程中产生的税费承担问题应按照***与华润置地公司之间的约定处理，***也同意先行垫付应由***承担的税费。涉案房产由***名下过户至***名下过程中产生的相关税费由***自愿承担，本院予以确认。
本案二审审理过程中，***明确放弃第四、五项上诉请求，放弃主张滞纳金及确认房产归***所有，关于原审诉讼请求第三项变更物业服务合同，因其已入住涉案房产，故无需主张该请求。此系***对自身权利的处分，本院予以准许。
综上，鉴于原审判决所依据的事实已发生变更，本院根据新情况予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1317号民事判决；
二、待涉案房产解除查封后，原审第三人华润置地（深圳）有限公司为被上诉人***办理房地产证书【相关税费按***与华润置地（深圳）有限公司签订的相关协议的约定承担】；
三、被上诉人***于取得房地产证书的当日协助上诉人***将涉案房产转移登记至上诉人***名下（相关税费由***承担）；
四、驳回上诉人***其他诉讼请求。
本案一审案件受理费人民币42064元，保全费人民币5000元，均由被上诉人***承担。本案二审案件受理费人民币42064元由被上诉人***承担，上诉人***已向本院预交的二审案件受理费人民币42064元，由本院予以退回。被上诉人***应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币42064元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 朱 萍
审判员 赵 雪 琳
审判员 周 洁
二〇二一年十一月二十五日
书记员 常金勇（兼）
